Kiến thức nền tảng — Airbnb

Truy cập theo vault/10-rules/ota-readonly-rule.md. Chỉ đọc.

1. ⏰ ĐỔI PHÍ: host-only 15,5% từ 15/09/2026

Nguyên văn banner PriceLabs (03/09/2026):

ACTION REQUIRED: Airbnb fee change on Sep 15th 2026 — Airbnb is moving split-fee hosts to a single 15.5% host-only fee. To maintain your current payouts, you may need to adjust your prices in PriceLabs and cleaning & other fee on Airbnb.

Banner trên Airbnb chỉ ghi: "We're simplifying service fees — Action required by September 15" (chi tiết nằm sau nút bấm, chưa mở vì luật chỉ-đọc).

1.1 Hai mô hình phí

Bản chất: phí không tăng, chỉ chuyển từ vai khách sang vai host. Airbnb bỏ khoản phụ thu phía khách và gộp hết vào một khoản trừ phía host.

1.2 Tiền chạy đi đâu — ví dụ 4.000.000 ₫/đêm

⇒ Không làm gì thì host mất ~12,9% payout, khách được rẻ đi. Đó là lý do banner ghi ACTION REQUIRED.

1.3 Phải tăng bao nhiêu để giữ nguyên payout

giá mới = giá cũ × (1 − phí_host_cũ) / (1 − 0,155)
        = giá cũ × 0,97 / 0,845
        = giá cũ × 1,1479          →  +14,8%

Kiểm chứng với ví dụ trên: 4.000.000 × 1,1479 = 4.591.716 ₫ → host nhận 4.591.716 × 0,845 = 3.880.000 ₫ (đúng bằng cũ) → khách trả 4.591.716 ₫ so với 4.568.000 ₫ cũ = +0,5%, gần như không đổi.

Đây là điểm dễ hiểu nhầm nhất: tăng giá hiển thị ~14,8% KHÔNG làm khách đắt thêm, vì khoản phí khách từng trả riêng đã bị bỏ.

1.4 Phải sửa HAI chỗ, không phải một

1.5 Hệ quả phụ

• Giá hiển thị trên Airbnb sẽ cao hơn Booking/Agoda ~15% dù tổng khách trả tương đương. Khách so giá/đêm thô giữa các kênh sẽ thấy Airbnb "đắt". Cần cân nhắc lại parity ba kênh.
• Mặt tích cực: sau 15/09 cả ba kênh đều là mô hình host trả hoa hồng (Booking ~15%, Agoda ~15–18%, Airbnb 15,5%) ⇒ định giá đồng bộ ba kênh dễ hơn hẳn so với hiện nay.

1.6 Chưa xác minh — đừng coi là chắc

• 15,5% là con số PriceLabs ghi cho tài khoản này. Host-only fee của Airbnb thường dao động ~14–16%.
• Phí host hiện tại có đúng 3% không — chưa mở cài đặt phí của tài khoản để xem.
• Mốc 15/09 tính theo ngày ĐẶT hay ngày Ở — chưa biết. Ảnh hưởng các booking đã xác nhận trước đó.
• Có áp cho cả 7 căn hay chỉ một số — chưa kiểm.
• Cleaning fee hiện tại của từng căn — chưa đọc.

1b. Cấu trúc phí và chiết khấu — đọc trực tiếp 03/09/2026

Nguồn: khối HostCalendarFeeSettings nhúng trong HTML của /hosting/listings/editor/<id>/details/pricing, lấy cho cả 7 căn bằng GET.

Không căn nào có: phí thú cưng · tiền đặt cọc hư hỏng · phí khách thêm.

Bốn điều đọc ra

1. 15nuocman5 không thu phí dọn — villa 4BR/5BA duy nhất bỏ trống ô này. Hai villa cùng cỡ thu 500.000 và 600.000. → L-26
2. Phí dọn không theo quy mô nhất quán: 1BR 200k · 2BR 350k · 3BR 500k · 4BR 500k / 600k / 0. Ba villa 4BR ba mức khác nhau.
3. Giảm tháng đặt −10 % trong khi Airbnb gợi ý −29 % đến −43 %. Riêng 25 AT 11 gợi ý −43 % — đúng căn ế nhất.
4. Cả 7 căn đều có một khuyến mãi endDate = 9999-12-31, mức −20 %, bắt đầu từ ngày mỗi căn lên sàn. Nếu đang chạy thật thì đây là giảm 20 % vĩnh viễn trên mọi đêm — và là lời giải cho việc giá thực luôn thấp hơn giá gốc. → L-27, cần xác minh trước tiên.

Ba con số "giá gốc" khác nhau cho cùng một căn 305

Smart Pricing của Airbnb = TẮT (đã kiểm trên 305) — đúng, vì PriceLabs đang đẩy giá. Nhưng smartPricingMinPrice/MaxPrice vẫn còn giá trị cũ ở 305 (1.300.000–3.766.697) và 502 (1.000.000–2.129.427).

⚠️ Giá cuối tuần đặt ở 4 căn (502 · 181THT · 41LHC · 15MN) nhưng PriceLabs đẩy giá theo từng ngày, nên nhiều khả năng bị ghi đè — chưa xác minh cái nào thắng.

2. Cấu trúc danh sách listing

airbnb.com/hosting/listings — cột: Listing · Type · Location · Status.

• Mỗi listing có nickname hiển thị cạnh tên (502, 25 AT 11, 41 LHC, 15 MN, tom/tony, Fam Suite). Nickname là cách nội bộ nhận diện, không phải tên khách thấy.
• Status chỉ có Listed / Unlisted. Unlisted = ẩn hoàn toàn, khách không tìm thấy.
• Trang này render bằng React, link không mang listing id — không moi được ID bằng href. Muốn có ID phải mở từng listing.

3. Tốc độ phản hồi là yếu tố xếp hạng

Hộp thư đang có 90 tin chưa đọc (03/09/2026). Response rate và response time ảnh hưởng thứ hạng tìm kiếm và huy hiệu Superhost → issues.md L-07.

4. Ràng buộc nội dung — đã có file riêng

Luật cấm khi nhắn tin cho khách nằm ở vault/10-rules/ota-messaging-rules.md. Ba điều hay quên: cấm thu tiền phòng ngoài nền tảng · cấm chủ động đưa SĐT/WhatsApp · cấm xin "5 sao" (dùng "review").

5. Đọc lại toàn bộ cài đặt bằng một lệnh

node scripts/ota-read-airbnb.mjs --out vault/19-Harthliving-OTA/status/properties/_raw-airbnb   # đọc, ~4 phút
python3 scripts/ota-distill-airbnb.py --date YYYY-MM-DD                               # rút gọn thành hồ sơ

Điều kiện: Chrome đang mở, đã đăng nhập, còn một tab bất kỳ trên airbnb.com. Script bám Chrome qua CDP (~/.config/google-chrome/DevToolsActivePort) vì MCP chrome-devtools đang tắt trong settings.local.json. Chỉ fetch GET + đọc JSON nhúng — không điều hướng tab của user, không bấm, không ghi. Đúng bậc 1–3 của thang ưu tiên trong luật.

5.1 Dữ liệu nằm ở đâu trong trang

Mỗi trang editor render sẵn <script id="data-injector-instances"> → NiobeClientToken → danh sách [tên GraphQL query, kết quả]. Ba bẫy đã trả giá:

1. Entity riêng của Airbnb: &q; = " · &s; = ' · &a; = &. Phải giải &q;/&s; trước &a;.
2. Entry NiobeClientToken có len 3, không phải 2 — lọc len(e)==2 là mất sạch dữ liệu.
3. Page.enable treo phiên CDP trên tab đã đăng nhập (giống Booking). Không gọi.

5.2 Ngoài trình soạn listing còn đọc được ba nguồn nữa

Trang hiệu suất trả dữ liệu theo tài khoản, không tách theo từng căn khi đọc SSR. Muốn số của một căn thì phải chọn listing trong bộ lọc trên giao diện.

5.3 Bản đồ 21 mục của trình soạn listing

/hosting/listings/editor/<listingId>/ + details · details/photo-tour · title · property-type · sleeping-arrangements · pricing · discounts · availability · number-of-guests · description · amenities · accessibility · location · host · co-hosts · instant-book · house-rules · guest-safety · cancellation-policy · custom-link · preferences.

Query đáng đọc nhất: MysListingDetailsQuery (gần như toàn bộ hồ sơ) · PricingSettingsQuery (giá + feeSettings + promotionSettings) · getAvailabilitySettings (lịch, iCal) · MYSDescriptionQuery (chữ đang chạy).

6. Listing ID — đã lấy đủ 05/09/2026

Trang /hosting/listings không mang id trong href. Lấy bằng short link airbnb.com/h/<mã> → redirect sang /rooms/<id>.

7. Ảnh chụp cấu hình 05/09/2026 — bảy căn cạnh nhau

Đối chiếu đầy đủ với tiêu chuẩn xếp hạng chính thức của Airbnb: ../audits/2026-09-05-airbnb-listing-audit-corpus.md

Giống nhau ở cả 7 căn: nhận phòng 14:00, không có giờ kết thúc · tối thiểu 2 đêm · huỷ Firm (dài ngày Firm Long Term) · Smart Pricing tắt · giảm tuần −5% / giảm tháng −10% · vị trí chưa xác minh · lịch nhập iCal từ Booking (và Agoda ở 5 căn). Hồ sơ đầy đủ từng căn: ../properties/<slug>/airbnb.md.

8. Chưa biết — cần học thêm

• Tài khoản có Superhost (isSuperhost = true trên hồ sơ host) — nhưng kỳ đánh giá kế tiếp thì chưa đọc.
• Mốc 15/09 tính theo ngày đặt hay ngày ở — vẫn chưa rõ, ảnh hưởng booking đã xác nhận.
• Phí host hiện tại có đúng 3% — chưa mở trang phí của tài khoản.
• additionalFees (Management · Community · Linen · Resort fee) có ở cả 7 căn nhưng đều rỗng — chưa rõ Airbnb có cho dùng ở VN không.