# Kiến thức nền tảng — Airbnb

Platform: Airbnb · HTML: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/airbnb/platform-basics/ · Source: vault/19-Harthliving-OTA/guide/platforms/airbnb.md

# Airbnb — cơ chế đã hiểu

> Truy cập theo `vault/10-rules/ota-readonly-rule.md`. **Chỉ đọc.**

## 1. ⏰ ĐỔI PHÍ: host-only 15,5% từ 15/09/2026

Nguyên văn banner PriceLabs (03/09/2026):

> *ACTION REQUIRED: Airbnb fee change on Sep 15th 2026 — Airbnb is moving split-fee hosts to a single 15.5% host-only fee.
> To maintain your current payouts, you may need to adjust your prices in PriceLabs and cleaning & other fee on Airbnb.*

Banner trên Airbnb chỉ ghi: *"We're simplifying service fees — Action required by September 15"* (chi tiết nằm sau nút bấm, chưa mở vì luật chỉ-đọc).

### 1.1 Hai mô hình phí

| | **Split fee** (đang dùng) | **Host-only** (từ 15/09) |
| :--- | :--- | :--- |
| Host bị trừ | ~**3%** | **15,5%** |
| Khách bị cộng | ~**14,2%** | **0%** |
| Giá khách thấy | giá host đặt | giá host đặt |
| Giá khách TRẢ | giá + phí khách | **đúng bằng giá host đặt** |

Bản chất: **phí không tăng, chỉ chuyển từ vai khách sang vai host.** Airbnb bỏ khoản phụ thu phía khách và gộp hết vào một khoản trừ phía host.

### 1.2 Tiền chạy đi đâu — ví dụ 4.000.000 ₫/đêm

| | Host nhận | Khách trả |
| :--- | ---: | ---: |
| Cũ (split 3% / 14,2%) | 3.880.000 ₫ | 4.568.000 ₫ |
| Mới, **giữ nguyên giá** | 3.380.000 ₫ | 4.000.000 ₫ |
| **Chênh** | **−500.000 ₫ (−12,9%)** | −568.000 ₫ |

⇒ Không làm gì thì **host mất ~12,9% payout**, khách được rẻ đi. Đó là lý do banner ghi ACTION REQUIRED.

### 1.3 Phải tăng bao nhiêu để giữ nguyên payout

```
giá mới = giá cũ × (1 − phí_host_cũ) / (1 − 0,155)
        = giá cũ × 0,97 / 0,845
        = giá cũ × 1,1479          →  +14,8%
```

Kiểm chứng với ví dụ trên: 4.000.000 × 1,1479 = **4.591.716 ₫**
→ host nhận 4.591.716 × 0,845 = **3.880.000 ₫** (đúng bằng cũ)
→ khách trả **4.591.716 ₫** so với 4.568.000 ₫ cũ = **+0,5%**, gần như không đổi.

**Đây là điểm dễ hiểu nhầm nhất:** tăng giá hiển thị ~14,8% **KHÔNG** làm khách đắt thêm, vì khoản phí khách từng trả riêng đã bị bỏ.

### 1.4 Phải sửa HAI chỗ, không phải một

| Sửa gì | Ở đâu | Vì sao |
| :--- | :--- | :--- |
| Giá đêm — **Min, Base, Max** | PriceLabs | Nâng mỗi Base là hụt: thuật toán vẫn tụt được xuống Min cũ |
| **Cleaning fee & other fees** | Airbnb (từng listing) | Phí 15,5% trừ trên **toàn bộ** payout kể cả cleaning; PriceLabs không đẩy cleaning fee |

### 1.5 Hệ quả phụ

- **Giá hiển thị trên Airbnb sẽ cao hơn Booking/Agoda ~15%** dù tổng khách trả tương đương. Khách so giá/đêm thô giữa các kênh sẽ thấy Airbnb "đắt". Cần cân nhắc lại parity ba kênh.
- **Mặt tích cực:** sau 15/09 cả ba kênh đều là mô hình *host trả hoa hồng* (Booking ~15%, Agoda ~15–18%, Airbnb 15,5%) ⇒ định giá đồng bộ ba kênh dễ hơn hẳn so với hiện nay.

### 1.6 Chưa xác minh — đừng coi là chắc

- **15,5%** là con số PriceLabs ghi cho tài khoản này. Host-only fee của Airbnb thường dao động ~14–16%.
- **Phí host hiện tại có đúng 3% không** — chưa mở cài đặt phí của tài khoản để xem.
- **Mốc 15/09 tính theo ngày ĐẶT hay ngày Ở** — chưa biết. Ảnh hưởng các booking đã xác nhận trước đó.
- **Có áp cho cả 7 căn hay chỉ một số** — chưa kiểm.
- **Cleaning fee hiện tại của từng căn** — chưa đọc.

## 1b. Cấu trúc phí và chiết khấu — đọc trực tiếp 03/09/2026

Nguồn: khối `HostCalendarFeeSettings` nhúng trong HTML của `/hosting/listings/editor/<id>/details/pricing`, lấy cho cả 7 căn bằng GET.

| Căn | Phí dọn | Giá cuối tuần | Giảm tuần | Giảm tháng | Airbnb gợi ý giảm tháng | Price tip |
| :--- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| 305 | 350.000 | — | −5 % | −10 % | −29 % | 2.119.655 |
| 404 | 350.000 | — | −5 % | −10 % | −34 % | 2.213.862 |
| 502 | 200.000 | 1.430.000 | −5 % | −10 % | −33 % | 1.625.069 |
| 181 THT | 500.000 | 3.200.000 | −5 % | −10 % | −29 % | 4.097.999 |
| 41 LHC | 600.000 | 6.026.614 | −5 % | −10 % | −29 % | 5.228.482 |
| **15 MN** | **KHÔNG CÓ** | 5.336.910 | −5 % | −10 % | −29 % | 4.616.137 |
| 25 AT 11 | 500.000 | — | −5 % | −10 % | **−43 %** | 3.815.379 |

**Không căn nào có:** phí thú cưng · tiền đặt cọc hư hỏng · phí khách thêm.

### Bốn điều đọc ra

1. **`15nuocman5` không thu phí dọn** — villa 4BR/5BA duy nhất bỏ trống ô này. Hai villa cùng cỡ thu 500.000 và 600.000. → **L-26**
2. **Phí dọn không theo quy mô nhất quán:** 1BR 200k · 2BR 350k · 3BR 500k · 4BR 500k / 600k / 0. Ba villa 4BR ba mức khác nhau.
3. **Giảm tháng đặt −10 % trong khi Airbnb gợi ý −29 % đến −43 %.** Riêng `25 AT 11` gợi ý −43 % — đúng căn ế nhất.
4. **Cả 7 căn đều có một khuyến mãi `endDate` = `9999-12-31`**, mức **−20 %**, bắt đầu từ ngày mỗi căn lên sàn. Nếu đang chạy thật thì đây là giảm 20 % vĩnh viễn trên mọi đêm — và là lời giải cho việc giá thực luôn thấp hơn giá gốc. → **L-27**, **cần xác minh trước tiên**.

### Ba con số "giá gốc" khác nhau cho cùng một căn 305

| Nguồn | Giá |
| :--- | ---: |
| Base price khai trong listing Airbnb | 2.050.000 |
| Price tip Airbnb tự đề xuất | 2.119.655 |
| Base trong PriceLabs | 2.182.970 |

**Smart Pricing của Airbnb = TẮT** (đã kiểm trên 305) — đúng, vì PriceLabs đang đẩy giá. Nhưng `smartPricingMinPrice/MaxPrice` vẫn còn giá trị cũ ở 305 (1.300.000–3.766.697) và 502 (1.000.000–2.129.427).

⚠️ **Giá cuối tuần đặt ở 4 căn** (502 · 181THT · 41LHC · 15MN) nhưng PriceLabs đẩy giá theo từng ngày, nên nhiều khả năng bị ghi đè — chưa xác minh cái nào thắng.

## 2. Cấu trúc danh sách listing

`airbnb.com/hosting/listings` — cột: `Listing` · `Type` · `Location` · `Status`.

- Mỗi listing có **nickname** hiển thị cạnh tên (`502`, `25 AT 11`, `41 LHC`, `15 MN`, `tom/tony`, `Fam Suite`). Nickname là cách nội bộ nhận diện, không phải tên khách thấy.
- `Status` chỉ có **Listed** / **Unlisted**. Unlisted = ẩn hoàn toàn, khách không tìm thấy.
- Trang này render bằng React, **link không mang listing id** — không moi được ID bằng `href`. Muốn có ID phải mở từng listing.

## 3. Tốc độ phản hồi là yếu tố xếp hạng

Hộp thư đang có **90 tin chưa đọc** (03/09/2026). Response rate và response time ảnh hưởng thứ hạng tìm kiếm và huy hiệu Superhost → `issues.md` **L-07**.

## 4. Ràng buộc nội dung — đã có file riêng

Luật cấm khi nhắn tin cho khách nằm ở `vault/10-rules/ota-messaging-rules.md`. Ba điều hay quên: cấm thu tiền phòng ngoài nền tảng · cấm chủ động đưa SĐT/WhatsApp · cấm xin "5 sao" (dùng "review").

## 5. Đọc lại toàn bộ cài đặt bằng một lệnh

```bash
node scripts/ota-read-airbnb.mjs --out vault/19-Harthliving-OTA/status/properties/_raw-airbnb   # đọc, ~4 phút
python3 scripts/ota-distill-airbnb.py --date YYYY-MM-DD                               # rút gọn thành hồ sơ
```

Điều kiện: Chrome đang mở, đã đăng nhập, còn **một tab bất kỳ trên airbnb.com**. Script bám Chrome qua CDP
(`~/.config/google-chrome/DevToolsActivePort`) vì MCP `chrome-devtools` đang tắt trong `settings.local.json`.
**Chỉ `fetch` GET + đọc JSON nhúng** — không điều hướng tab của user, không bấm, không ghi. Đúng bậc 1–3 của thang ưu tiên trong luật.

### 5.1 Dữ liệu nằm ở đâu trong trang

Mỗi trang editor render sẵn `<script id="data-injector-instances">` → `NiobeClientToken` → danh sách `[tên GraphQL query, kết quả]`.
Ba bẫy đã trả giá:

1. Entity riêng của Airbnb: `&q;` = `"` · `&s;` = `'` · `&a;` = `&`. Phải giải `&q;`/`&s;` **trước** `&a;`.
2. Entry `NiobeClientToken` có **len 3**, không phải 2 — lọc `len(e)==2` là mất sạch dữ liệu.
3. `Page.enable` treo phiên CDP trên tab đã đăng nhập (giống Booking). Không gọi.

### 5.2 Ngoài trình soạn listing còn đọc được ba nguồn nữa

| Nguồn | URL | Cho gì | Trạng thái 05/09 |
| :--- | :--- | :--- | :--- |
| **Trang khách nhìn** | `/rooms/<id>` | điểm sao + số review (`ld+json` → `aggregateRating`), dòng tiêu đề khách thấy (`og:title`), mô tả SEO | ✅ chạy tốt, rẻ nhất |
| **Performance hub** | `/performance/<tab>` | 7 tab `quality/*` (% 5 sao theo hạng mục) · `conversion/wishlist` · `opportunities` (24 đòn bẩy Airbnb khuyến nghị, kèm tỷ lệ đã bật) | ⚠️ 10/18 trang có dữ liệu; 4 tab `occupancy/*` + 4 tab `conversion/*` **lỗi 500 phía Airbnb**; `superhost` chỉ trả tiêu đề |
| **Multicalendar** | `/multicalendar/<id>` | thuộc tính listing | ❌ **không trả mảng ngày** — muốn số đêm trống phải đọc PriceLabs hoặc mở tay |
| **Hướng dẫn nhận phòng** | `/hosting/listings/<id>/arrival-guide` | cách nhận phòng (tự nhận phòng / lockbox), chỉ đường, wifi, sổ tay nhà | ❌ trả 200 nhưng **render phía trình duyệt, payload SSR rỗng** — phải mở tay. Các đường `/details/check-in-method`, `/guest-resources`, `/hosting/checkin-guide/<id>` đều 404 (đã thử 05/09) |

Trang hiệu suất trả dữ liệu **theo tài khoản**, không tách theo từng căn khi đọc SSR. Muốn số của một căn thì phải chọn listing trong bộ lọc trên giao diện.

### 5.3 Bản đồ 21 mục của trình soạn listing

`/hosting/listings/editor/<listingId>/` + `details` · `details/photo-tour` · `title` · `property-type` ·
`sleeping-arrangements` · `pricing` · `discounts` · `availability` · `number-of-guests` · `description` ·
`amenities` · `accessibility` · `location` · `host` · `co-hosts` · `instant-book` · `house-rules` ·
`guest-safety` · `cancellation-policy` · `custom-link` · `preferences`.

Query đáng đọc nhất: `MysListingDetailsQuery` (gần như toàn bộ hồ sơ) · `PricingSettingsQuery`
(giá + `feeSettings` + `promotionSettings`) · `getAvailabilitySettings` (lịch, iCal) · `MYSDescriptionQuery` (chữ đang chạy).

## 6. Listing ID — đã lấy đủ 05/09/2026

Trang `/hosting/listings` không mang id trong `href`. Lấy bằng short link `airbnb.com/h/<mã>` → redirect sang `/rooms/<id>`.

| Slug | Listing ID | Mã ngắn | Tên đang chạy |
| :--- | :--- | :--- | :--- |
| `25anthuong11` | `1729647978348243002` | `25at11` | 4BR Villa in An Thuong 500m to MyKhe Beach |
| `181tohienthanh` | `1392557018193095807` | `dn-181tht` | Modern 3BR Beach Villa, Karaoke, Rooftop bar, BBQ |
| `15nuocman5` | `1598529903924488190` | `15nm` | The Living Tree Villa - Koi Pond, Karaoke, 4BR/5BA ⚠️ L-02 |
| `41lehycat` | `1530969549011048259` | `41lhc` | Newly built villa 4br/5ba Pool, Sauna, Elevator |
| `alacarte305` | `1299210095000132691` | `dnalc305` | Newly built A La Carte 2b2ba - Free Airport Pickup |
| `alacarte404` | `1299215688434855781` | `dnalc404` | Remodel 2br/2ba A La Carte [Free Airport Pickup] |
| `alacarte502` | `1432771761830735457` | `dnalc502` | 1BR Studio A La Carte Hotel *Free Airport Pick up* |

## 7. Ảnh chụp cấu hình 05/09/2026 — bảy căn cạnh nhau

> Đối chiếu đầy đủ với tiêu chuẩn xếp hạng chính thức của Airbnb: [`../audits/2026-09-05-airbnb-listing-audit-corpus.md`](../../library/audits/2026-09-05-airbnb-listing-audit-corpus.md)

| | 25AT11 | 181THT | 15MN | 41LHC | 305 | 404 | 502 |
| :--- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Điểm · số review | **★New** · 2 | 4,97 · 35 | 5,0 · 7 | 5,0 · 16 | 4,94 · 18 | 4,89 · 35 | 4,85 · 27 |
| Giá đêm khai | 4.500.000 | 2.590.000 | 4.851.736 | 5.478.740 | 2.050.000 | 2.217.941 | 1.300.000 |
| Phí dọn | 500.000 | 500.000 | **—** | 600.000 | 350.000 | 350.000 | 200.000 |
| Ảnh | 39 | 52 | 87 | 74 | 27 | 32 | 37 |
| Tiện ích bật / 149 | **26** | 48 | 58 | 65 | 48 | 58 | 58 |
| Tiện ích để trống | **123** | 100 | 83 | 81 | 98 | 84 | 91 |
| Khách | 8 | 8 | 10 | 10 | 4 | 4 | 2 |
| Đặt ngay | EVERYONE | EVERYONE | **OFF** | Well-reviewed | Well-reviewed | Well-reviewed | Well-reviewed |
| Trả phòng | 11:00 | 11:00 | 11:00 | 11:00 | 12:00 | 12:00 | **00:00** |
| Đêm tối đa | 365 | 365 | 365 | 365 | 180 | 180 | 180 |
| Khuyến mãi chạy | — | — | — | **−28%** | **−20%** | — | — |

Giống nhau ở cả 7 căn: nhận phòng **14:00, không có giờ kết thúc** · tối thiểu **2 đêm** · huỷ **Firm** (dài ngày *Firm Long Term*) ·
Smart Pricing **tắt** · giảm tuần **−5%** / giảm tháng **−10%** · vị trí **chưa xác minh** · lịch nhập iCal từ Booking (và Agoda ở 5 căn).
Hồ sơ đầy đủ từng căn: [`../properties/<slug>/airbnb.md`](../../status/properties/).

## 8. Chưa biết — cần học thêm

- Tài khoản có Superhost (`isSuperhost = true` trên hồ sơ host) — nhưng **kỳ đánh giá kế tiếp** thì chưa đọc.
- **Mốc 15/09 tính theo ngày đặt hay ngày ở** — vẫn chưa rõ, ảnh hưởng booking đã xác nhận.
- **Phí host hiện tại có đúng 3%** — chưa mở trang phí của tài khoản.
- `additionalFees` (Management · Community · Linen · Resort fee) có ở cả 7 căn nhưng **đều rỗng** — chưa rõ Airbnb có cho dùng ở VN không.