# Harthliving OTA — full text of every page > This single file is over 1 MB and web fetchers cut it around 150k characters. Read the same content split into parts instead: https://harthliving-ota.pages.dev/ai/index.md (full text: https://harthliving-ota.pages.dev/ai/full/part-01.md …). For a specific question: https://harthliving-ota.pages.dev/llms.txt → https://harthliving-ota.pages.dev/ai-index.json. > Order: Guidebook first (Agoda Promotions at the top), then overview, Platform Status, competitors, properties, performance, issues, data library. Data-table pages are cut short here — read their CSV/JSON instead. # Agoda Promotions — nhóm, nhãn hiển thị, điều kiện URL: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/agoda/promotions/ 1 Trả lời nhanh Nguồn: platforms/agoda-promotion-badges.md · Đọc ngày: 28/09/2026 4 nhóm lớn: Mega Sale · Seasonal · Essential · Targeted Hiện nhãn trên thẻ tìm kiếm khi đang chạy (đã thấy trên agoda.com): Deals Abroad ( Deals Abroad ) · Agoda Save & Go ( Agoda Save & Go ) · From Asia To The World ( HELLO ASIA ) · Payday Sale ( PAYDAY ) · Book Early, Pay Less ( BOOK EARLY ) · [Flash Sale] Noon Dash Deals ( NOON FLASH ) · Stay Longer for Less ( STAY LONGER ) · Eco Deals ( Eco Deals ) · Domestic ( Domestic Deal ) Thỉnh thoảng có: Early Bird ( Early Booking Saver. ) Có nhãn theo dữ liệu Agoda YCS, chưa thấy trên web khách: Mega Sale · VIP Priority Access · 24-Hour Flash Sale · Night Owl · Super Wednesday · Double Day · Mid Month · Golden Autumn · Halloween · Black Friday · End Of Year · Christmas · Jingle Deals · Midnight Madness Không nhãn trên thẻ (chỉ -X% + giá gạch): Customized promotion · Occupancy promotion · Last-Minute · Long Stay · Private Sale · Mobile · Package Chưa đo: International Rate · China · Asia · US · VIP Silver · Gold · Platinum · GoLocal Tonight Bản máy đọc: JSON · Markdown · CSV · Bài đầy đủ kèm ảnh: Nhãn promotion Agoda 2 Kết luận đo ngày 28/09/2026 Nguồn: platforms/agoda-promotion-badges.md · agoda-listing-playbook.md §12.1 Chỉ Seasonal (và Mega Sale) có nhãn tên chiến dịch trên thẻ tìm kiếm. 413/413 thẻ có Seasonal đều hiện nhãn tên (PAYDAY, Deals Abroad…) kèm dải "Special Price – Limited time only!". Targeted: chỉ Eco Deals và Domestic có nhãn trên thẻ. Eco Deals là nhãn xanh lá riêng; Domestic là dòng chữ "Domestic Deal", chỉ khách IP Việt Nam thấy. Private Sale, Mobile (xem trên máy tính), Package: không nhãn trên thẻ — chỉ làm giá thấp đi. Private Sale có chip "Insider Deals!" nhưng chỉ ở trang chi tiết. Essential (Customized · Occupancy · Early Bird · Last-Minute · Long Stay) KHÔNG có nhãn trên thẻ tìm kiếm. Thẻ chỉ hiện -X% và giá gạch. Tên chỉ hiện ở trang chi tiết, là dòng chữ nhỏ dưới phòng ("Limited Time Offer. Price includes 20% discount!"). Ngoại lệ hiếm: Early Bird thỉnh thoảng có dòng xám "Early Booking Saver." trên thẻ (1/17 thẻ). Hộp View marketing benefits trong YCS ghi cả 4 nhóm đều có "Exclusive badge", vẽ minh hoạ nhãn "Essential promotion" / "Targeted promotion" trên thẻ tìm kiếm. Trên trang khách thật không có nhãn chung chung đó ở thẻ nào (0/64 thẻ Essential, 0/74 thẻ Private Sale · Mobile · Package). Phần "Room selection" trong hình thì đúng: Essential và Private Sale có dòng chữ trong khung chọn phòng. Agoda tự ghi dưới hộp: "All images shown above are for illustrative purposes only… subject to eligibility criteria… and Agoda's discretion." Mọi trang chi tiết có giảm giá đều có dải đỏ "X% off today! Lowest price available!" và giá gạch — cái này không phân biệt loại promotion. Cộng dồn (chung): Cộng dồn áp theo điều kiện của từng promotion và điều kiện của khách; hệ thống tự tính tổ hợp cho ra giá cạnh tranh nhất. 3 Agoda → Promotions → Mega Sale (3) Nguồn: platforms/agoda-promotion-badges.md · Đọc ngày: 28/09/2026 Định nghĩa — (nguồn chưa ghi) Agoda nêu ví dụ — Cộng dồn — (nguồn chưa ghi) Promotion Nhãn trên thẻ tìm kiếm Chữ trên nhãn Trang chi tiết (dưới phòng) Ai thấy Đo (thẻ có nhãn / thẻ kiểm) Mega Sale đặt 16–30/11 🟡 Có theo dữ liệu Agoda YCS, chưa thấy trên web khách — — mọi khách (VIP Priority: chỉ VIP) chưa tới ngày đặt, chưa thấy VIP Priority Access 12–15/11, chỉ VIP 🟡 Có theo dữ liệu Agoda YCS, chưa thấy trên web khách — — mọi khách (VIP Priority: chỉ VIP) chưa tới ngày đặt, chưa thấy 24-Hour Flash Sale 27/11 🟡 Có theo dữ liệu Agoda YCS, chưa thấy trên web khách — — mọi khách (VIP Priority: chỉ VIP) chưa tới ngày đặt, chưa thấy 4 Agoda → Promotions → Seasonal (18) Nguồn: platforms/agoda-promotion-badges.md · Đọc ngày: 28/09/2026 Định nghĩa Nhắm dịp lễ / sự kiện / mùa cao điểm Agoda nêu ví dụ Payday Sale · Night Owl Sale · New Year Sale Cộng dồn ❌ Không cộng với Seasonal khác — chỉ lấy mức tốt nhất. ✅ Cộng được với Essential và Targeted Promotion Nhãn trên thẻ tìm kiếm Chữ trên nhãn Trang chi tiết (dưới phòng) Ai thấy Đo (thẻ có nhãn / thẻ kiểm) Deals Abroad ✅ Có — đã thấy trên agoda.com Deals Abroad dải Special Price – Limited time only! · dòng ": ₫ X off!" · "Limited Time Offer. Price includes X% discount!" mọi khách trừ tệp host chọn loại — form mặc định loại khách nội địa, nhưng đo từ IP Việt Nam vẫn thấy 204 thẻ ⇒ nhiều căn không loại 204/204 Agoda Save & Go ✅ Có — đã thấy trên agoda.com Agoda Save & Go dải Special Price – Limited time only! · dòng ": ₫ X off!" · "Limited Time Offer. Price includes X% discount!" trừ 20 tệp khách bị loại 88/88 From Asia To The World ✅ Có — đã thấy trên agoda.com HELLO ASIA dải Special Price – Limited time only! · dòng ": ₫ X off!" · "Limited Time Offer. Price includes X% discount!" trừ 24 tệp bị loại 68/68 Payday Sale ✅ Có — đã thấy trên agoda.com PAYDAY "PAYDAY: ₫ 690,000 off!" (25AT11) mọi khách 29/29 Book Early, Pay Less ✅ Có — đã thấy trên agoda.com BOOK EARLY "PAYDAY: ₫ 690,000 off!" (25AT11) mọi khách 15/15 [Flash Sale] Noon Dash Deals ✅ Có — đã thấy trên agoda.com NOON FLASH "PAYDAY: ₫ 690,000 off!" (25AT11) mọi khách 6/6 Stay Longer for Less ✅ Có — đã thấy trên agoda.com STAY LONGER "PAYDAY: ₫ 690,000 off!" (25AT11) mọi khách 2/2 Night Owl 🟡 Có theo dữ liệu Agoda YCS, chưa thấy trên web khách — — mọi khách — Super Wednesday 🟡 Có theo dữ liệu Agoda YCS, chưa thấy trên web khách — — mọi khách — Double Day 🟡 Có theo dữ liệu Agoda YCS, chưa thấy trên web khách — — mọi khách — Mid Month 🟡 Có theo dữ liệu Agoda YCS, chưa thấy trên web khách — — mọi khách — Golden Autumn 🟡 Có theo dữ liệu Agoda YCS, chưa thấy trên web khách — — mọi khách — Halloween 🟡 Có theo dữ liệu Agoda YCS, chưa thấy trên web khách — — mọi khách — Black Friday 🟡 Có theo dữ liệu Agoda YCS, chưa thấy trên web khách — — mọi khách — End Of Year 🟡 Có theo dữ liệu Agoda YCS, chưa thấy trên web khách — — mọi khách — Christmas 🟡 Có theo dữ liệu Agoda YCS, chưa thấy trên web khách — — mọi khách — Jingle Deals 🟡 Có theo dữ liệu Agoda YCS, chưa thấy trên web khách — — mọi khách — Midnight Madness 🟡 Có theo dữ liệu Agoda YCS, chưa thấy trên web khách — — mọi khách — 5 Agoda → Promotions → Essential (5) Nguồn: platforms/agoda-promotion-badges.md · Đọc ngày: 28/09/2026 Định nghĩa Tuỳ biến theo nhu cầu của mình Agoda nêu ví dụ Customized · Early Bird · Last Minute · Long Stays Cộng dồn ✅ Cộng với nhau (ví dụ Early Bird + Long Stay). ✅ Cộng với Seasonal và Targeted Promotion Nhãn trên thẻ tìm kiếm Chữ trên nhãn Trang chi tiết (dưới phòng) Ai thấy Đo (thẻ có nhãn / thẻ kiểm) Customized promotion ❌ Không — "Limited Time Offer. Price includes X% discount!" mọi khách 0/38 Occupancy promotion ❌ Không — "Limited Time Offer…" mọi khách gộp trong 38 thẻ trên Early Bird ⚠️ Thỉnh thoảng Early Booking Saver. "Early Booking Saver. Price includes X% discount!" mọi khách 1/17 Last-Minute ❌ Không — "Last Minute Special. Price includes X% discount!" mọi khách 0/7 Long Stay ❌ Không — "Long Stay Deal. Price includes X% discount!" khách đặt đủ số đêm 0/2 Long Stay — điều kiện & ghi chú (vault/18-ota-listings/platforms/agoda-listing-playbook.md §12.2) Agoda cho đặt tối đa 90 ngày Nếu kích hoạt qua lời mời email: mặc định giảm 30% cho booking trên 28 ngày Tự đặt ngưỡng được, chọn Multi-promotion setup (nhiều mốc thời gian ở) hoặc Single promotion setup 🟩 Điều kiện tiên quyết: maximum length of stay của rate plan phải là Unlimited hoặc 90 — nếu không sẽ xung đột với promotion Single-unit home: đặt giảm giá theo tuần và theo tháng ở trang Pricing, tách khỏi Promotions 6 Agoda → Promotions → Targeted (13) Nguồn: platforms/agoda-promotion-badges.md · Đọc ngày: 28/09/2026 Định nghĩa Nhắm nhóm khách cụ thể theo 5 nhóm: Product · Loyalty · Geography · Platform · Maximum Gain Agoda nêu ví dụ khách từ vùng nhất định, khách trung thành… Cộng dồn ✅ Chỉ cộng khác nhóm, không cộng trong cùng một nhóm Promotion Nhãn trên thẻ tìm kiếm Chữ trên nhãn Trang chi tiết (dưới phòng) Ai thấy Đo (thẻ có nhãn / thẻ kiểm) Eco Deals đang bật cho 25AT11 ✅ Có — đã thấy trên agoda.com Eco Deals chip Eco Deals trên ô giá mọi khách 4/5 thẻ có Eco rẻ nhất; nhãn còn hiện ở 18 thẻ khác Domestic ✅ Có — đã thấy trên agoda.com Domestic Deal "Domestic Deal" chỉ khách IP Việt Nam 19/29 Private Sale ❌ Không — chip "Insider Deals!" trong mục Rewards & discounts của từng phòng (khách chưa đăng nhập vẫn thấy) theo YCS: thành viên đăng nhập; đo được: cả khách ẩn danh 0/47 thẻ · 16/16 phòng ở trang chi tiết Mobile ❌ Không — không nhãn (desktop) chỉ khách dùng điện thoại 0/9 (desktop) Package ❌ Không — — khách mua kèm vé máy bay 0/18 International Rate ⚪ Chưa đo — — khách đúng vùng/ngôn ngữ — China ⚪ Chưa đo — — khách đúng vùng/ngôn ngữ — Asia IP only ⚪ Chưa đo — — khách đúng vùng/ngôn ngữ — US IP only ⚪ Chưa đo — — khách đúng vùng/ngôn ngữ — VIP Silver ⚪ Chưa đo — — khách hạng VIP — Gold ⚪ Chưa đo — — khách hạng VIP — Platinum ⚪ Chưa đo — — khách hạng VIP — GoLocal Tonight ⚪ Chưa đo — — khách nội địa, nhận phòng trong ngày — Private Sale — điều kiện & ghi chú (vault/18-ota-listings/platforms/agoda-listing-playbook.md §12.6) Giá giảm nhắm hơn 36 triệu thành viên Agoda, tăng hiển thị trên hơn 10.000 affiliate. Được badge "Insider Deal" — giảm thêm cho khách đã đăng nhập. 🟢 Đo 28/09/2026: chip "Insider Deals!" chỉ hiện ở trang chi tiết (mục Rewards & discounts), thẻ tìm kiếm không có nhãn (0/47 thẻ); giảm áp cả cho khách chưa đăng nhập. Bảng đầy đủ loại nào có nhãn: agoda-promotion-badges. Mobile — chưa đo: trên điện thoại chưa đo được (mobile web giả lập iPhone đứng ở "Finding the best deals…", không ra kết quả) 7 Nhãn khách thấy nhưng KHÔNG phải promotion của mình Nguồn: platforms/agoda-promotion-badges.md Chữ khách thấy Từ đâu Mình bật được không "₫ 76,990 applied" (ô tím cạnh giá) · AGODASPONSORED ở trang chi tiết Coupon Agoda tự tài trợ (Instant discount) Không — Agoda tự áp "Domestic Deals" (số nhiều, chip có dấu ⓘ: "This property is offering a special discount just for domestic travelers") — trang chi tiết cũng có chip này (mob-go-local-badge) Đi cùng mã giảm GoLocal trong payload (89/182 thẻ có mã này hiện chip), kể cả khi ngày nhận phòng còn xa ⇒ không phải GoLocal Tonight. Khác dòng "Domestic Deal" (số ít) của Targeted Domestic 🟡 chưa rõ nguồn và ai trả tiền giảm "Boost Campaign discount applied: ₫ X" — dòng chữ dưới tên căn, trên thẻ tìm kiếm Agoda Boost Campaign — mục Growth programs, không nằm ở trang promotion Có: host tự tạo Custom Campaign (mã giảm có ngân sách, không sửa được sau khi tạo — playbook §12.4). 25AT11 hiện chưa có (coupons.json = []) Agoda Preferred Chương trình AGP (trả thêm hoa hồng) Có, trả phí Promoted Sponsored Listing (trả tiền quảng cáo) Có, trả phí Boosted · Booked X times today · Last booked · Value Pick · Sea View · Newly renovated · 2025 Award Agoda tự gắn theo dữ liệu Không -26% + giá gạch Tổng mọi giảm so với giá gốc Tự sinh khi có bất kỳ giảm nào 8 Cách đo YCS 96450982 trang "Choose new promotion" (kipp/app/manage/promotionsetting/96450982?ispromoswap=true) + payload GetPromotionSettingPageViewModel · GetChannelDiscountInfo + 4 hộp "View marketing benefits" (đọc 28/09/2026 14:45) Đo trang khách agoda.com 28/09/2026 14:50–15:40 — 723 thẻ Đà Nẵng có giá, 5 bộ ngày, context sạch, desktop; ghép chữ trên thẻ với loại promotion trong response citySearch 12 mẫu chụp thẻ tìm kiếm + trang chi tiết, dữ liệu gốc ở ../audits/2026-09-28-agoda-promo-badges/ # Guide book URL: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/ 1 PriceLabs Sổ tay PriceLabs — tóm tắt 225 bài help.pricelabs.co Tra nhanh một chức năng PriceLabs khi đồng bộ giá Airbnb + Booking.com. Kiến thức nền tảng — PriceLabs Cần hiểu PriceLabs đặt giá thế nào cho 7 căn. Nối Booking vào PriceLabs Nối một căn trên Booking.com vào PriceLabs. 2 Booking.com Kiến thức nền tảng — Booking.com Cần hiểu tài khoản Booking của mình vận hành thế nào và tiền đi đường nào. Booking.com — cẩm nang tối ưu listing để lên top Muốn đưa một căn lên cao trong kết quả tìm kiếm Booking.com. Khuyến mãi Booking.com — báo cáo 15/09/2026 Định bật khuyến mãi trên Booking.com và muốn biết cái nào chồng được với cái nào. Booking — quy trình xét duyệt để listing đủ điều kiện prepay Thắc mắc vì sao Booking chưa cho thu tiền trước / giá không hoàn tiền. 3 Agoda Agoda Promotions — nhóm, nhãn hiển thị, điều kiện (bảng tra) Cần biết nhanh promotion Agoda thuộc nhóm nào (Mega Sale · Seasonal · Essential · Targeted), loại nào hiện nhãn cho khách khi đang chạy, ai thấy, điều kiện — một trang, có bản JSON/Markdown cho AI Kiến thức nền tảng — Agoda Cần biết tình hình thực tế các listing Agoda của mình (luật chơi nằm ở cẩm nang set up). Agoda — cẩm nang set up listing chuẩn để lên thứ hạng Set up hoặc sửa một listing Agoda cho chuẩn để lên hạng. 🏷 Nhãn promotion Agoda Chọn loại promotion Agoda mà khách thật sự nhìn thấy nhãn. agoda homes content score guideline 2025 Cần bản gốc cách Agoda chấm Content Score cho căn dạng Homes. 4 Airbnb Kiến thức nền tảng — Airbnb Cần hiểu cơ chế Airbnb áp cho tài khoản của mình. Airbnb đổi sang phí host-only 15,5 % (15/09/2026) — cơ chế hai tool và cách làm Cần hiểu vụ đổi phí Airbnb 15/09/2026 và đã xử lý ra sao. 5 Chung nhiều nền tảng 🏷 Khuyến mãi Airbnb ⇄ Booking So khuyến mãi Airbnb với Booking.com trước khi bật. Khuyến mãi Airbnb ⇄ Booking ⇄ Agoda — trang tóm tắt Cần bản gọn một trang về khuyến mãi của cả ba kênh. Quy Tắc Tin Nhắn OTA (OTA Messaging Rules) Viết hoặc sửa tin nhắn gửi khách trên Booking, Airbnb, Agoda. Tài liệu chính thức OTA — chỉ mục đầy đủ Cần link tài liệu chính thức của một nền tảng. Việc đơn giản làm trước — hướng dẫn từng cái (chưa sửa gì, 15/09/2026) Muốn làm ngay vài việc sửa nhanh, ít bước mà đỡ mất tiền. # Guide book — PriceLabs URL: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/pricelabs/ 3 hướng dẫn Hướng dẫn Dùng khi Loại Cập nhật Sổ tay PriceLabs — tóm tắt 225 bài help.pricelabs.co Tra nhanh một chức năng PriceLabs khi đồng bộ giá Airbnb + Booking.com. trang tóm tắt — Kiến thức nền tảng — PriceLabs Cần hiểu PriceLabs đặt giá thế nào cho 7 căn. bài viết 27/09/2026 Nối Booking vào PriceLabs Nối một căn trên Booking.com vào PriceLabs. bài viết 11/09/2026 # Sổ tay PriceLabs — tóm tắt 225 bài help.pricelabs.co URL: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/pricelabs/so-tay-pricelabs/ 1 Tóm tắt 30 giây Dùng khi: Tra nhanh một chức năng PriceLabs khi đồng bộ giá Airbnb + Booking.com. Tóm tắt 225 bài hướng dẫn chính thức của PriceLabs, đối chiếu với tài khoản thật (đọc 27/09/2026). Mở đầu bằng "8 điều phải nhớ"; có phần soi riêng 7 căn. 2 Toàn văn Nguồn: 07-outputs/pricelabs-guide.html Mở bản trình bày gốc ↗ Sổ tay PriceLabs Harth Living · Vận hành OTA · Dynamic pricing Sổ tay PriceLabs cho Airbnb + Booking.com PriceLabs làm được gì, không làm được gì, và những nút bạn cần biết khi đồng bộ giá 7 căn sang hai kênh. Toàn bộ rút từ trung tâm hướng dẫn chính thức, đối chiếu với tình trạng thật của tài khoản. Nguồn: 225 bài ở help.pricelabs.co (bỏ 205 bài hướng dẫn nối từng PMS khác) Bảng Feature Availability chính thức cho Airbnb / Booking.com Đọc ngày 27/09/2026 Trạng thái tài khoản: vault, đo 15–25/09/2026 Tài liệu tài liệu chính thức (PriceLabs hoặc kênh) nói Đã đo đã đọc trong tài khoản của mình Gợi ý đề xuất, bạn quyết Chỉ đọc. Mọi thay đổi trong PriceLabs là đổi giá thật trên cả Airbnb lẫn Booking.com ở lần sync kế tiếp. Báo cáo này không bấm, không sửa gì trong tài khoản. 01Đọc nhanh: 8 điều phải nhớ Chỉ ba thứ được đẩy xuống kênh Giá theo đêm, min stay và luật check-in/check-out. Phí dọn, phụ thu khách, giảm giá tuần/tháng, thuế, lịch trống đều nằm ở phía Airbnb/Booking. Base là giá trung bình cả năm Không phải giá mùa cao. Mọi giá theo ngày là Base nhân các hệ số mùa, cầu, tuỳ chỉnh, rồi kẹp trong Min–Max. Nhiều lớp tự chạy dù công tắc "tắt" Last-minute, far-out, orphan, theo lấp đầy (OBA), booking recency, và safety min ở tài khoản mới. Muốn tắt phải chọn hẳn phương án "No …". Sync 1 lần/ngày, ban ngày giờ VN Khung mặc định 23:00/00:00–12:00/13:00 GMT, tức khoảng 06:00–20:00 giờ Việt Nam. Sync Now đẩy ngay, tối đa 15 phút. Booking chỉ nhận khi giá lệch ≥ 5 USD Booking.com dùng "delta push": giá mới chênh dưới 5 USD so với lần đẩy trước thì không gửi. Airbnb đẩy toàn bộ. Tắt min stay ≠ gỡ khỏi kênh Giá trị đẩy lần cuối nằm lại trên Airbnb/Booking. Đúng trình tự: đổi giá trị, Sync Now, rồi mới tắt. Offset đặt ở cấp account/group Đặt ở cấp listing con sẽ bị xoá mỗi lần sửa listing cha. Offset áp sau cùng và xuyên được cả Min lẫn Max. Block lịch bị tính là "đã đặt" Airbnb và Booking không báo block cho PriceLabs, nên block tay làm lệch lấp đầy, OBA và Base đề xuất. 02Hai kênh nhận được gì từ PriceLabs Gộp bài tích hợp Airbnb, bài tích hợp Booking.com và bảng Feature Availability chính thức. Tài liệu Hạng mục Airbnb Booking.com Ghi chú Giá theo đêm Có540 ngày tới Có365 ngày mặc định, xin support mở tới 720 Booking: chỉ giá theo phòng, không theo số khách. Giá PriceLabs gán cho số khách chuẩn khai ở Pricing per guest . Min stay Cólưu thành Custom Trip Lengths Cóđẩy cả min-stay arrival lẫn min-stay through Trên Airbnb, PriceLabs ghi đè min stay đang có. Đừng xoá Custom Trip Lengths, lần sync sau tạo lại. Luật check-in/check-out Có Có Airbnb: đang có rule set trên lịch mà PriceLabs cũng đẩy luật check-in/out thì sync lỗi. Giảm giá tuần / tháng Khôngđặt trên Airbnb Khôngdùng rate plan Weekly/Monthly PriceLabs có tính năng này nhưng chỉ đẩy qua một số PMS, không qua Airbnb/Booking. Giá theo độ dài lưu trú Không Không Airbnb: giữ các giảm giá theo số đêm ngay trên Airbnb. Phụ thu khách thêm Không Không Đặt ở kênh. Booking: Pricing per guest . Phí dọn, phí khác, thuế Không Không PriceLabs không quản phí ở bất kỳ kênh nào. Phí và khuyến mãi của kênh cộng/trừ sau khi giá đã được đẩy. Rate plan — Cómọi rate plan loại Standard Chọn default rate plan (giá hiện trên lịch PriceLabs), lệch từng plan theo % hoặc số tiền, Update type : Price & Restrictions / Price / None. Đơn thuộc rate plan con hoặc "Not XML" không về PriceLabs; Monthly rate "Not XML" của 502 đang đứng giá tĩnh Đã đo. Lịch trống, block, lead time Không Không PriceLabs không quản lịch. Chặn trùng đơn giữa hai kênh phải dùng iCal hoặc channel manager. Delta push Không, đẩy toàn bộ Cóchỉ đẩy khi lệch ≥ 5 USD Tài liệu ghi ngưỡng bằng USD; với listing VND chưa thấy bài nào nói cách quy đổi. Đơn về Portfolio Analytics Cócó webhook đơn Một phầnchỉ nhận thay đổi trong 15 ngày gần nhất Booking không có webhook; PriceLabs kéo đơn mới mỗi 20 giây. Thông tin block của chủ Không gửi Không gửi Block bị tính là đêm đã đặt trong lấp đầy, OBA, booking recency. Real-Time Sync (trả thêm) Đủ điều kiện Không Sync lại khi có đơn/huỷ, tối đa mỗi 60 phút. Doanh thu PriceLabs ghi nhận Airbnb: (host payout + phí host + VAT phí host) − phí dọn · Booking: chỉ tiền phòng Dùng khi so ADR hai kênh trong PriceLabs. Phía Airbnb phải tắt hoặc gỡ Smart Pricing luôn tắt; Pricing Tips bị PriceLabs ghi đè. Gỡ giảm giá Early-bird và Last-minute của Airbnb: PriceLabs đã có last-minute và far-out mặc định. Gỡ rule set và promotion trên lịch: chúng đè lên giá PriceLabs gửi. Custom promotion của Airbnb tính theo trung vị giá 60 ngày , không theo giá PriceLabs. Giá gạch xuất hiện khi thấp hơn trung vị này ≥ 10%. Ngày gắn "special discount" kiểu mới của Airbnb: PriceLabs không đẩy giá được (bảng tính năng, mục lỗi thường gặp). Đơn từ ~47 đêm: Airbnb có thể dùng ADR ước tính thấp hơn tổng giá từng đêm. Muốn tránh thì đặt max stay (ví dụ 28 đêm) trên Airbnb. Co-host phải có quyền Full access. Listing đang snooze hoặc chưa hiện với khách thì không nạp được. Phía Booking.com phải có Ít nhất một rate plan Standard , nếu không PriceLabs không nạp được căn. Khi chọn PriceLabs làm Connectivity provider phải tick đủ 3 quyền : Rates & Availability, Reservations, Content (Content chỉ đọc). Sau khi nối, iCal có thể bị rớt : đặt lại kết nối iCal Airbnb ↔ Booking. Lịch dạng tháng trên extranet biến mất, chỉ còn dạng danh sách và năm. Đây là hành vi chuẩn của Booking với mọi đối tác API. Đơn thuộc rate plan con hoặc "Not XML" không về PriceLabs: muốn đủ số liệu thì để các rate plan ở dạng XML. Chỉ một connectivity provider tại một thời điểm. Nếu sau này dùng channel manager thì nối PriceLabs vào channel manager, không nối thẳng Booking. 03Một giá được tính thế nào Di chuột lên một ngày trên lịch PriceLabs sẽ thấy đúng các tầng này trong tooltip. Tài liệu Base Giá trung bình cả năm bạn đặt. Yếu tố thị trường Mùa, cầu theo ngày (thứ, lễ, sự kiện), pacing so với năm trước.→ Uncustomized price Tuỳ chỉnh Lớp mặc định và lớp bạn đặt, cộng Date-Specific Override.→ Customized price Kẹp Min–Max Hoặc safety min/max nếu để trống.→ Final price (số trên lịch) Offset Cộng/trừ cuối cùng; có thể vượt Min/Max. Đẩy xuống kênh Kênh cộng phí dọn, phí dịch vụ, thuế, khuyến mãi của kênh. Cấp nào thắng Listing > Sub-group > Group > Account Cấp cụ thể nhất thắng, không cộng dồn. Riêng min stay là "tất cả hoặc không": đặt min stay ở listing thì toàn bộ luật min stay ở account/group bị bỏ qua. Trong cùng một ngày: giá cố định áp trước theo thứ tự DSO cố định → last-minute cố định → orphan cố định; các điều chỉnh % và OBA áp lên những ngày không có giá cố định. Luật chồng giảm giá Nhiều giảm giá cùng rơi vào một ngày (orphan, last-minute, adjacent): chỉ lấy mức giảm lớn nhất . Nhiều mức tăng: cộng hết . Vừa giảm vừa tăng: giảm lớn nhất cộng với các mức tăng. Năm thứ được xuyên thủng Min Date-Specific Override loại Fixed Min theo mùa trong Custom Seasonal Profile Last-minute loại Fixed (loại % vẫn tôn trọng Min) Pricing Offset Giảm giá tuần/tháng (không áp cho Airbnb/Booking của bạn) Thuật toán hiện hành là Hyper Local Pulse (mọi tài khoản tạo sau 06/07/2023 đã dùng sẵn): mùa tính theo khu rất hẹp, sự kiện/lễ được đội revenue của PriceLabs gắn hệ số tay theo bán kính rồi giảm dần khi ngày tới gần. Thiên tai báo trước (bão) được bắt sớm; biến cố bất ngờ chỉ phản ánh khi đơn huỷ dồn về. 04Nền móng: Min · Base · Max Base Price Là giá trung bình cả năm . Đặt gần giá mùa cao thì mùa thấp bị đắt, vì thuật toán đã tự cộng mùa. Không gồm thuế. Nhớ tính hoa hồng: host-only trên Airbnb là 15%. Mỗi lần chỉnh 5–10%, chờ 2–3 tuần mới chỉnh tiếp; đổi liên tục thì đề xuất chỉ lặp lại số bạn vừa nhập. Công cụ Help me choose a base price có 4 cách: Market-driven (so với comp set), Imported (giá cũ lúc nạp), Recommended (theo hiệu suất riêng), Custom . Recommended xuất hiện sau 7 ngày sync liên tục cùng một Base (14–21 ngày với listing mới), nhìn cửa sổ 60 ngày, cập nhật hàng tuần. Block nhiều làm đề xuất tạm dừng. Market-driven xét: ADR, lấp đầy, pickup 30 ngày, số/điểm review, tiện ích, loại nhà, số phòng tắm, phí dọn (trừ), mô hình phí Airbnb (host-only +15%), Guest Favorite, Superhost. Comp set cần ≥ 30 căn hoạt động đủ 1 năm qua và 1 năm tới, tự nới ±1 phòng ngủ. Min và Max Min là sàn. Checklist chính thức: thấp hơn Base ít nhất khoảng 30% , sát Base quá thì thuật toán không còn chỗ hạ giá ngày vắng. Min có nhiều tầng: min cuối tuần, min far-out, min theo mùa, min theo ngày (DSO), và theo yêu cầu: min last-minute, min orphan. Max là trần. Để trống cũng được để xem thuật toán lên cao tới đâu ngày cao điểm. Để trống cả hai thì dùng safety: Max = 10× Base; Min khoảng −30% so với Base (xem mục mâu thuẫn tài liệu). Nudge (gợi ý tự động, không bao giờ tự áp) Base nudge : Base lệch đề xuất > 7%. Không có nếu đang dùng Base theo mùa. Chỉ hiện ở listing cha. Min nudge : ≥ 21 đêm trống trong 30 ngày tới đang nằm ở Min và Min không đổi 10 ngày → đề xuất hạ 5%. Nằm ở Min lâu cũng làm giảm hiển thị trên OTA (bài hướng dẫn sau trial). 05Những lớp đang chạy ngầm dù bạn không bật gì Mặc định cho căn loại Short-Term Rental trên Hyper Local Pulse. Bài hướng dẫn cho khách sạn nói thẳng: công tắc hiện TẮT thì các lớp này vẫn đang chạy. Tài liệu Lớp Mặc định làm gì Muốn đổi / tắt Last-minute Market-driven (Balanced): giảm theo mức đối thủ đang giảm, tối đa 40%, chỉ trong 60 ngày tới. Conservative / Aggressive, hoặc Fixed, % phẳng, % dần (tối đa 90 ngày), hoặc "No last minute adjustment". Far-out Market-driven: tăng giá ngày xa, sớm nhất từ ngày thứ 60, tối đa +20%. % dần, % phẳng, "No Far-Out Prices"; thêm Min far-out. Orphan day Giảm 20% cho khe trống ≤ 2 đêm giữa hai đơn. Tối đa 5 khoảng khe, riêng ngày thường/cuối tuần, cố định hoặc %, hoặc tắt. Theo lấp đầy (OBA) Market-driven: so lấp đầy của căn với thị trường trong 60 ngày tới; giảm tối đa 20%, tăng tối đa 15%. Aggressive, Super aggressive, Step last-minute, Far-out premium, Custom. PriceLabs khuyên không tắt hẳn. Booking recency Không có đơn mới 15→45 ngày và lấp đầy 30 ngày tới thấp → giảm 5→15% cho 30 ngày tới. Căn đã map thì gộp đơn cả cha lẫn con. "Do not apply Booking Recency Factor". Safety Minimum Price Sàn = ADR cùng thứ cùng kỳ năm trước (bình quân 3 tuần) × 110%, chỉ cho ngày năm trước có đơn; lễ lấy đúng lễ năm trước. Đổi % lạm phát, Custom, hoặc "No Safety Minimum Price". Bật sẵn ở tài khoản mới, tài khoản cũ phải xin bật; cần kênh gửi doanh thu từng đêm. Mùa · Cầu · Pacing Recommended. Seasonality và Demand Factor Sensitivity: No / Conservative / Moderately conservative / Recommended / Moderately aggressive / Aggressive. Checklist chính thức khuyên dựa vào các lớp mặc định, chỉ tự đặt Base, Min và min stay; tuỳ chỉnh chồng chất thường làm hại nhiều hơn lợi. 06Tuỳ chỉnh giá dùng được Vào Review Prices → Customizations → Edit cho một căn, hoặc Dynamic Pricing → Customizations cho account/group. Một số mục bị ẩn tới khi bật trong Settings → Control Panel ; bật ở đó chỉ làm nó hiện ra, chưa áp vào căn nào. Tài liệu Tuỳ chỉnh Làm gì Lưu ý khi dùng Date-Specific Override Sửa giá, min–max, min stay, check-in/out cho ngày cụ thể. Loại: Fixed, % giá đề xuất (vẫn động), % Base (theo yêu cầu, cấp group/account). Dùng cho Tết, lễ, sự kiện. Lọc theo thứ, copy sang khoảng khác, đặt hạn tự tắt. Cần có sẵn min stay/check-in mặc định mới override được hai thứ đó. Chọn Add and Refresh để thấy ngay. Custom Seasonal Profile Min/Base/Max theo mùa, gắn min stay profile và check-in/out profile từng mùa. Dễ nhân đôi hệ số mùa. PriceLabs khuyên chỉ giữ Min/Max theo mùa, bỏ Base theo mùa. Fixed không đặt được ở cấp account. Mùa không lặp lại hằng năm: theo yêu cầu. Theo thứ trong tuần Cộng/trừ −75%…+500% lên hệ số thứ sẵn có. Thuật toán đã tự tính thứ; hầu hết không cần. Weekend + Min cuối tuần Đổi định nghĩa cuối tuần (mặc định đêm thứ Sáu, thứ Bảy) và đặt sàn riêng. Dùng cho min stay cuối tuần và các luật tính theo cuối tuần. Portfolio OBA Tăng/giảm theo lấp đầy chung của cả group theo từng cửa sổ ngày. Không dùng cho một căn đơn lẻ (lấp đầy chỉ 0% hoặc 100%). Hợp với nhóm căn tương tự. Pricing Offset Cộng/trừ cố định hoặc % sau cùng (−40…+500). Bù chênh hoa hồng giữa kênh. Xuyên Min/Max. Căn đã map: đặt ở account/group. Adjacent Factor Giảm hoặc tăng giá 1–30 ngày sát trước/sau một đơn. Mặc định không áp cuối tuần. Chống quay vòng cùng ngày thì nên dùng thời gian chuẩn bị của kênh. Rounding Làm tròn 1–5 chữ số cuối, đuôi 0, 5 hoặc 9. Áp sau tính toán, vẫn tôn trọng Min/Max. Bật trong Control Panel. Smoothing San bằng giá trong tuần (hoặc riêng ngày thường/cuối tuần). Chỉ hợp khi min stay ≥ 7 đêm. No price updates for unavailable nights Giữ nguyên giá đã đẩy cho đêm đã đặt hoặc bị block. Chống khách huỷ rồi đặt lại giá rẻ; chống Airbnb tính lại cả đơn theo giá last-minute khi khách sửa đơn. Bật trong Control Panel. Pricing Profiles Gói nhiều tuỳ chỉnh gắn theo mùa (ví dụ mùa cao: bỏ last-minute và orphan). Theo yêu cầu support; dành cho thị trường mùa vụ rõ. Demand Factor · Hotel weights Độ nhạy với lễ/sự kiện; tỷ trọng dữ liệu khách sạn (lấy từ Booking.com) mặc định 10%. Hotel comp set và hotel weights: theo yêu cầu. Tính năng chỉ bật khi xin support@pricelabs.co Sub-group, % Base override ở cấp group/account, Base override theo ngày ở cấp group/account. Mùa không lặp (non-repeating season), bulk update seasonal profile qua CSV, Pricing Profiles. Min last-minute price, Min orphan price; Allow min-stay increase; Don't overwrite date overrides; Smart check-in/check-out. Mở cửa sổ giá 720 ngày; Combined Listings (chỉ cho báo cáo); Upload đơn bằng CSV; Revenue Formula Builder; Team access. 07Min stay và check-in/check-out Hai cách đặt min stay PriceLabs Recommended (STR / MTR / multi-unit): bạn nhập Lowest (bắt buộc) và Highest (tuỳ chọn), PriceLabs tự làm mới hằng tháng. Lấp đầy 90 ngày tới thấp hơn thị trường 10–20% → tự hạ 1 đêm; thấp hơn > 20% → hạ 2 đêm (chỉ thấy trong tooltip). Lễ/sự kiện quan trọng có hệ số cầu ≥ +10% → cộng 0–2 đêm; trong 60 ngày tới thì dịu lại. Logic là "chi phí cơ hội": ngày xa giữ min stay dài chờ đơn dài, ngày gần hạ xuống để lấy đơn ngắn. Custom : tự dựng từng luật, có công cụ Help me choose minimum stays gợi ý theo thị trường. Mặc định: cố định theo ngày thường/cuối tuần hoặc theo từng thứ; hoặc Booking value (đơn tối thiểu X tiền). Khe trống (orphan): bằng độ dài khe, khe trừ 1–2, hoặc một số cố định. Last-minute (tối đa 3 luật) · Far-out · Sát đơn trước/sau · Lowest min stay allowed. Chặn tạo khe 1 đêm: đặt min stay rất cao (ví dụ 99) cho ngày thứ 2 sau một đơn. Thứ tự ưu tiên min stay Lowest allowed › Orphan › DSO › Sát sau đơn › Sát trước đơn › Far-out › Last-minute › Mặc định Orphan chỉ thắng khi nó làm min stay thấp hơn . Lowest allowed đứng trên cả DSO và cấp group. Check-in / check-out Chọn thứ được phép nhận/trả phòng; có bản riêng cho last-minute; đặt theo ngày bằng DSO (phải điền cả hai ô). Profile min stay và profile check-in/out lưu sẵn để gắn cho căn, group, account hoặc theo mùa. Profile không xoá được, chỉ archive. Smart check-in/out (theo yêu cầu): chặn nhận/trả phòng tạo khe lẻ, hoặc mở nhận/trả phòng sát đơn để lấp khe. Bẫy khi gỡ Tắt min stay hoặc check-in/out trong PriceLabs không xoá giá trị đã đẩy. Làm đúng: đổi thành giá trị mong muốn → Sync Now → rồi mới tắt. Xoá một DSO min stay cũng vậy; căn không có min stay mặc định thì giá trị DSO cũ nằm lại trên kênh. 08Sync và cách kiểm tra Việc Cách chạy Chi phí Bật đồng bộ Công tắc Enable Price Sync từng căn. Tắt thì giá trên kênh đứng yên. Chỉ căn có sync mới bị tính tiền. Sync tự động 1 lần/24 giờ, khung 23:00/00:00–12:00/13:00 GMT ≈ 06:00–20:00 giờ VN. Cách nhau tới 23 giờ là bình thường. Miễn phí Chọn giờ sync riêng Settings → Sync Settings → Specify Your Own Time . Lần miễn phí phải nằm trong 00:00–18:00 GMT (07:00–01:00 giờ VN). Miễn phí Thêm lần sync trong ngày +Add Hour sau khi đã chọn giờ riêng. $1/căn/tháng mỗi lần thêm Real-Time Sync Sync khi có đơn/huỷ/đổi ngày, tối đa mỗi 60 phút. Airbnb có, Booking không. $2/căn/tháng Save & Refresh Tính lại lịch trong PriceLabs sau khi đổi Min/Base/Max hoặc override; kéo lịch trống mới. Không đẩy ra kênh. — Sync Now Đẩy ra kênh ngay, tối đa 15 phút; chỉ chạy khi công tắc sync đang bật. Làm hàng loạt ở Customizations → ⋯ của account/group . — Kiểm xem đã đẩy đúng chưa Cột Sync Price : giờ đẩy lần cuối; biểu tượng tia sét là đang thử lại. Pricing Logs : giá đã đẩy từng lần sync, tra theo ngày đẩy và ngày ở, lùi tới 1 năm. Account Logs : ai đổi cài đặt gì, lúc nào. Base Price History : lịch sử Min/Base/Max. Tooltip: Last Seen Price là giá PriceLabs thấy trên kênh ở lần đẩy trước. Lệch giữa PriceLabs và kênh: gửi support tên căn, ngày bị lệch, giờ phát sinh đơn. Những điều hay bị hiểu sai Nạp căn vào PriceLabs không đổi giá gì cho tới khi bật sync. Huỷ gói hoặc tắt sync: giá, min stay đẩy lần cuối vẫn nằm trên kênh. Mặc định PriceLabs vẫn cập nhật giá cho đêm đã đặt/block, để nếu đơn huỷ thì đêm đó mở lại với giá mới. Action Center chỉ báo cho căn đang sync, làm mới mỗi ngày. 09Mapping Airbnb ↔ Booking và Offset Map cha–con Hai dòng phải cùng toạ độ; nên cùng số phòng ngủ vì con dùng dữ liệu hàng xóm của cha. Lợi ích: giá hai kênh đi cùng nhau, sửa một chỗ, và dòng con khác kênh chỉ tính $1/tháng. Khi map chọn copy: Min/Base/Max · tuỳ chỉnh + DSO · group · notes. Mỗi lần sửa cha, các ô Copy to child tick sẵn . Base "ước tính" không truyền sang con; nudge chỉ hiện ở cha; OBA và booking recency gộp đơn cả hai dòng. Cha tắt sync mà con bật: con bị tính tiền như cha. Cửa sổ giá do cha quyết: Airbnb làm cha thì có 540 ngày; Booking làm cha chỉ 365. PriceLabs không đổi tiền tệ giữa hai dòng. Offset để bù hoa hồng Căn đã map: đặt offset ở account (một mức cho mọi dòng của kênh đó) hoặc group (mức riêng cho nhóm). Đặt ở listing con sẽ bị xoá khi cha đổi. Khi sửa cha, ô Include Offsets bỏ tick sẵn , nên offset của con không bị ghi đè trừ khi bạn chọn. Offset áp sau Min/Max: offset tăng có thể vượt Max, offset giảm có thể xuống dưới Min. Cột Base không bao giờ đổi theo offset. Sau lần sync kế tiếp, lịch của dòng con và gói đẩy mới mang offset (giá Booking = giá Airbnb × 1,04). Đã đo 27/09 Ví dụ trong tài liệu: kênh A hoa hồng 15%, kênh B 10% → offset +5% cho kênh A để thu về như nhau. 10Số liệu và các công cụ đi kèm Công cụ Dùng để Cần biết Performance Metrics Cột số liệu trên Dashboard và Multi Calendar: lấp đầy (màu so với thị trường), MPI, % đêm chạm Min, Rec/Base ratio, ADR, RevPAR, pickup, ngày có đơn cuối, % hoàn thành mục tiêu. Thị trường = khoảng 350 căn cùng cỡ trong bán kính 15 km, dữ liệu Airbnb. Đỏ < 0,8× thị trường; xanh dương > 1,2×. Cập nhật 1 lần/ngày. Neighborhood Data Bách phân vị giá tương lai (25/50/75/90), giá thị trường đã chốt, lịch sử giá PriceLabs đề xuất (1/2/7/30 ngày trước), mô phỏng markup, lịch đối thủ tối đa 10 căn (xem cả giá khách trả theo số đêm), lịch sử lấp đầy, LOS, booking window, ADR thị trường. Giá đối thủ làm mới 5 ngày/lần, lấp đầy 2 ngày/lần. Tài liệu dặn không dùng làm nghiên cứu thị trường. Booking Insights KPI từ đầu năm, xu hướng tháng so cùng kỳ, 10 đơn gần nhất của một căn. Doanh thu là tiền phòng theo đêm. Action Center Cảnh báo: thiếu phò # Kiến thức nền tảng — PriceLabs URL: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/pricelabs/pricelabs/ 1 Tóm tắt 30 giây Dùng khi: Cần hiểu PriceLabs đặt giá thế nào cho 7 căn. PriceLabs là chỗ đổi giá thật trên mọi kênh cùng lúc — sửa giá ở đây, không sửa ở extranet. Base là mức giá nền do mình đặt, Min/Max là sàn và trần; PriceLabs có đề xuất Base riêng để so. PriceLabs chỉ đẩy giá đêm, min stay, luật nhận/trả phòng. Chiết khấu tuần/tháng, phí, khuyến mãi phải cài ở từng kênh. Pricing Offset (+4 % cho dòng Booking) là lớp đẩy cuối cùng, không đổi Base. 2 Toàn văn Nguồn: platforms/pricelabs.md · Đọc ngày: 27/09/2026 Bản máy đọc: Markdown Mục lục PriceLabs — cơ chế đã hiểu 1. Vai trò trong hệ thống 2. Quy mô — 36 listing = 25 Airbnb + 8 Booking + 3 VRBO + 0 Agoda 2b. Bảng giá — ĐỦ 36/36 dòng 2c. Lấp đầy hợp nhất — cách đọc đúng con số 0 % 2d. Base Price được tính thế nào — và vì sao hai kênh lệch nhau 2e. ADR và Revenue nghĩa là gì — ĐÃ CHỨNG MINH 03/09/2026 2f. Chiết khấu dài ngày — PriceLabs CÓ tính năng, nhưng KHÔNG đẩy được xuống Airbnb/Booking 2g. Total Revenue của Booking KHÁC hẳn của Airbnb — đo 03/09/2026 2g-bis. Minimum stay — đọc toàn bộ 25/09/2026 2h. Tool "Airbnb Fee Change: Update Prices" (banner Update My Prices Now) — đọc 14/09/2026 2i. Pricing Offset — lớp cuối cùng, KHÔNG đụng Base Price (đo 20/09/2026) 2j. Ảnh chụp cấu hình đang áp — 27/09/2026 (chỉ đọc) 3. Bố cục giao diện 4. Cảnh báo đang chạy 5. Chưa biết — cần học thêm PriceLabs — cơ chế đã hiểu Truy cập theo vault/10-rules/ota-readonly-rule.md . Chỉ đọc. ⚠️ Đây là chỗ đổi giá thật trên mọi kênh cùng lúc . Nút "Update My Prices Now" và "Sync Price" thuộc diện cấm tuyệt đối nếu chưa có lệnh. 📘 Tài liệu chính thức đã đọc trọn (27/09/2026): báo cáo gọn Sổ tay PriceLabs ( vault/07-outputs/pricelabs-guide.html ) · dump 225 bài + mục lục: audits/2026-09-27-pricelabs-helpcenter/index.md . Mục 5 bên dưới: câu "PriceLabs có phải channel manager đẩy XML xuống Booking" đã rõ — PriceLabs là Connectivity provider của Booking (tài liệu tích hợp Booking.com, bước 1a). 1. Vai trò trong hệ thống PriceLabs là dynamic pricing đẩy giá xuống các kênh. Đây nhiều khả năng chính là channel manager gây ra nhãn XML (edits overwritten) trên lịch Booking — nghĩa là sửa giá phải sửa ở đây , không sửa trong extranet. (suy luận, chưa xác minh — xem mục 5) 2. Quy mô — 36 listing = 25 Airbnb + 8 Booking + 3 VRBO + 0 Agoda Đọc từ response GET /api/pd_dropdown_options?page_size=25000 (03/09/2026). Giải xong nút thắt "36 là gì". Kênh trong PriceLabs Số listing Ghi chú airbnb 25 nhiều hơn 15 listing thấy trên trang Hosting — gồm cả các studio lẻ của 86 Phạm Cự Lượng và Ba Na Hills bcom 8 ở cấp room , khoá dạng hotelid___roomid , không phải cấp property vrbo 3 ⚠️ kênh thứ tư chưa từng biết — cả 3 đều ở San Jose, CA agoda 0 ⚠️ Agoda KHÔNG nối vào PriceLabs 2.1 ⚠️ Agoda nằm hoàn toàn ngoài dynamic pricing Không có một listing Agoda nào trong PriceLabs. Nghĩa là 6 listing Agoda đang định giá tay / giá tĩnh , không theo thị trường, không đồng bộ với hai kênh kia. → issues.md L-14 . 2.2 Bảy căn trong phạm vi — căn nào được PriceLabs quản Slug Airbnb Booking Agoda 25anthuong11 ✅ 1729647978348243002 ✅ 16927056___1692705601 (đọc 18/09/2026: Min 3.450.000 · Base 4.600.000 · Max 11.500.000 · Sync ON) ❌ 181tohienthanh ✅ 1392557018193095807 ✅ 14740288___1474028801 ❌ 15nuocman5 ✅ 1598529903924488190 ✅ 15668679___1566867901 ❌ 41lehycat ✅ 1530969549011048259 ✅ 15668481___1566848101 ❌ alacarte305 ✅ 1299210095000132691 ✅ 1331150301 + 1331150302 (2 hạng phòng) ❌ alacarte404 ✅ 1299215688434855781 ✅ 15702704___1570270401 ❌ alacarte502 ✅ 1432771761830735457 ✅ 14756473___1475647301 ❌ ⚠️ 25anthuong11 trên Booking không có trong PriceLabs ⇒ giá Booking của căn này là giá tĩnh . → L-15 . Kiểm lại 11/09/2026: vẫn y nguyên — 36 listing = 25 airbnb + 8 bcom + 3 vrbo , cùng 8 dòng bcom như 03/09. 2.3 Lệch danh sách khác Booking 15995581 "NEW Pool Villa - 6BR,6BA" (36 Dương Tử Giang) có trong PriceLabs nhưng không có trong Group homepage. Chưa rõ vì sao. Booking 15702691 (305 cũ, Closed) và 15702720 (86 PCL, Closed) không có trong PriceLabs — hợp lý vì đang đóng. 2b. Bảng giá — ĐỦ 36/36 dòng Lấy bằng cuộn container ảo ( css-xidosa ), không bấm phân trang: bảng chỉ giữ ~10 hàng trong DOM cùng lúc, cuộn thì render tiếp. Nút next-page thực ra đang disabled vì page size đã là 100. Airbnb — 7 căn trong phạm vi Căn Min Base Max BR Occ 30P Doanh thu 30P ADR 30P ADR/Base 404 1.350.000 2.179.440 Chưa đặt 2 BR 100 % 49.505.042 1.650.168 76 % 15 MN 3.450.000 4.500.000 Chưa đặt 4 BR 63 % 68.044.495 3.581.289 80 % 502 Chưa đặt 1.688.560 Chưa đặt 1 BR 60 % 20.539.809 1.141.101 68 % 181 THT 2.500.000 3.862.830 Chưa đặt 3 BR 50 % 54.025.843 3.601.723 93 % 305 1.350.000 2.182.970 Chưa đặt 2 BR 20 % 9.396.844 1.566.141 72 % 41 LHC 3.450.000 4.622.500 Chưa đặt 4 BR 20 % 26.100.496 4.350.083 94 % 25 AT 11 3.000.000 4.000.000 Chưa đặt 4 BR 13 % 8.000.000 2.000.000 50 % Booking — 6 dòng trong phạm vi Căn Min Base Max BR ghi trong PL Occ 30P Doanh thu 30P ADR 30P 305 hạng 1 1.500.000 2.400.000 Chưa đặt 2 BR 83 % 77.273.906 2.146.497 502 Chưa đặt 1.700.000 Chưa đặt 1 BR 30 % 14.138.322 1.285.302 41 LHC 4.000.000 (gợi ý 3.800.000) 5.500.000 Chưa đặt 1 BR ⚠️ 20 % 22.478.442 3.746.407 181 THT 3.000.000 (gợi ý 2.850.000) 4.200.000 Chưa đặt 1 BR ⚠️ 0 % 0 0 15 MN 3.900.000 (gợi ý 3.705.000) 6.000.000 Chưa đặt 1 BR ⚠️ 0 % 0 0 404 Chưa đặt CHƯA ĐẶT ⚠️ Chưa đặt 1 BR ⚠️ 0 % 0 0 305 hạng 2 Chưa đặt CHƯA ĐẶT ⚠️ Chưa đặt 2 BR — — — 25anthuong11 không có dòng Booking trong PriceLabs — xem L-15 . Năm điều đọc ra Max Price chưa đặt ở TOÀN BỘ 36 listing. Không có trần giá ở bất kỳ đâu. Hai dòng Booking không có cả Base : 404 và 305 hạng 2 . PriceLabs không tính được giá cho chúng — nghĩa là giá đang đẩy xuống Booking cho hai dòng này là giá cũ nằm im , không phải giá động. → L-21 BA dòng Booking khai sai số phòng ngủ, không phải hai: 181THT (thật 3BR), 15MN (thật 4BR), 41LHC (thật 4BR) — tất cả đều ghi 1 BR . → L-18 25 AT 11 là listing yếu nhất danh mục: lấp đầy 13 % và giá thực chỉ bằng 50 % giá gốc — kém nhất trên cả hai trục. Cộng thêm nó không có trên Agoda và không có dòng Booking trong PriceLabs. → L-22 Rất nhiều listing ngoài phạm vi chưa đặt Min/Base gì cả: toàn bộ Ba Na Hills, 86 Phạm Cự Lượng, sáu studio 1681… , và một listing 1482…4672 không có tên . 2c. Lấp đầy hợp nhất — cách đọc đúng con số 0 % Airbnb và Booking dùng chung một lịch, nên lấp đầy hai kênh cộng lại mới ra mức bán thật của căn. Đây là chỗ dễ kết luận sai nhất. Căn Airbnb Booking Hợp nhất Đọc ra sao alacarte305 20 % 83 % ≈103 % Kín. Booking gánh gần hết, ở giá cao hơn alacarte404 100 % 0 % 100 % Kín. 0 % của Booking là HỆ QUẢ, không phải lỗi alacarte502 60 % 30 % 90 % Tốt 15nuocman5 63 % 0 % 63 % ⚠️ Còn 37 % trống mà Booking không bán được đêm nào 181tohienthanh 50 % 0 % 50 % ⚠️ Còn 50 % trống mà Booking không bán được đêm nào 41lehycat 20 % 20 % 40 % Yếu, nhưng cả hai kênh đều đang chạy 25anthuong11 13 % không có trong PL ≥13 % Yếu nhất Sửa lại nhận định trước đó: 404 từng bị xếp chung nhóm "Booking chết". Sai — căn đó đã kín 100 % qua Airbnb , nên Booking không còn gì để bán. Chỉ 15nuocman5 và 181tohienthanh mới là ca thật. 2d. Base Price được tính thế nào — và vì sao hai kênh lệch nhau Base là gì — đã kiểm TRỰC TIẾP trên trang listing (03/09/2026) Mở app.pricelabs.co/pricing?listings=&pms_name=airbnb&open_calendar=true , khối Configure Prices : Ba ô nhập thật , type=text , không readonly, không disabled : Minimum = 1350000 · Base = 2182970 · Maximum = rỗng. Nút Save & Refresh ngay dưới → giá trị được lưu chứ không phải hiển thị tính toán. Nút Help Me Choose a Base Price → PriceLabs có công cụ đề xuất Base. Khối Base Price History → mọi lần đổi Base đều được ghi lại. Chỉ số Recommended Base Price to Base Price Ratio = 1,01 → PriceLabs tự tính một Base khuyến nghị riêng và so với Base đang đặt. Kết luận đúng: Base là giá trị lưu trên từng listing, người quản lý sở hữu và bấm lưu — nhưng con số thường do PriceLabs sinh ra qua Help Me Choose a Base Price / Recommended Base Price, rồi được chấp nhận. Base KHÔNG tự nhảy — đã xác minh bằng tài liệu Help doc PriceLabs: Base "is not automatically updated by PriceLabs" ; đặt xong thì lưu, và "should revisit it seasonally" . Khi thuật toán thấy nên đổi, nó gửi nudge — và "Nudges never auto-apply — you always choose to accept or reject." Ngược lại, giá theo ngày thì hoàn toàn tự động : cập nhật "up to 24 times per day" theo dữ liệu nhu cầu. Base Price → người đặt, đứng yên tới khi có người sửa Giá từng ngày → PriceLabs tự tính lại tới 24 lần/ngày quanh Base đó Quan sát khớp: Base của 305 giữ nguyên 2.182.970 suốt các lần đọc cách nhau nhiều giờ trong ngày 03/09, trong khi giá theo ngày và Last synced đều đổi. Mọi lần đổi Base được ghi ở Base Price History (mở không được — nút cạnh nhãn đó mang aria-label sai là Add Notes , không bấm vì nhãn mơ hồ) . ⚠️ Sửa nhận định cũ. Bản trước ghi "Base do người dùng tự nhập" và lý giải số lẻ bằng "máy suy ra rồi được chấp nhận" — đúng phần sau, sai phần đầu. Số lẻ như 2.182.970 · 2.179.440 (hai căn 2BR A La Carte, lệch nhau đúng 3.530đ) là dấu vết của Recommended Base Price , không phải người gõ. Rec/Base Price Ratio khác nhau giữa hai dòng của CÙNG một căn — vì sao (đọc 15/09/2026 22:30) Đọc 14 dòng lúc 21:40: Airbnb 0,83–0,93 · Booking 0,91–1,25 (404 và 25 AT 11 Booking = Unavailable ). Ba lý do, đã kiểm: Chỉ số tính riêng cho từng dòng. PriceLabs coi dòng Airbnb và dòng Booking của một căn là hai listing độc lập; Base khuyến nghị của mỗi dòng đi từ lịch sử bán của chính kênh đó trong 60 ngày (ADR · lấp đầy · pickup 30 ngày) so với thị trường — Help: "After 7 days (or 14–21 days for new listings) of consistent price syncing with the same base price, PriceLabs generates a personalized recommendation… Recommendations update weekly and apply for 7 days." 305: Booking lấp 53 % ở ADR cao hơn → 1,03; Airbnb lấp 23 % → 0,93. Tử số cũ, mẫu số mới. Rec chỉ tính lại hàng tuần ( next_update_date : 305 Airbnb 20/09 · 305 Booking 23/09 · 41 Airbnb 24/09), còn Base thì mình vừa đổi: Airbnb ×1,15 ngày 14/09 (ratio tụt ~13 % chỉ vì mẫu số), Booking đổi sang Base của cha ngày 15/09 (15 MN 6,0 tr → 5,175 tr ⇒ rec cũ ≈ 6,47 tr ÷ Base mới = 1,25 ; 502 1,7 tr → 1,94 tr ⇒ 0,91). Ba dòng Booking 181/41/15 MN còn được tính với comp set 1 BR tới tận hôm nay ( L-18 ). Mô hình thị trường chỉ có cho dòng Airbnb. Endpoint api/bph/fetch_base_price_estimator_data (nút Help Me Choose a Base Price , chỉ mở để đọc): dòng Airbnb 305 có market.value = 2.631.611 (bách phân vị 68 trong 145 căn 2 BR Sơn Trà) kèm bảng đóng góp từng yếu tố — Service Fee +343.254 ( "Hidden Service Fee" , host-only) · Guest Favorite +66.252 · Superhost +44.168 · Review count +72.648 · Amenities −110.420 · Cleaning fee −57.143 · ADR −33.429 · Occupancy +18.782 · Pickup +79.097; dòng Booking 305 cùng căn trả market.value = null , không có bảng yếu tố (Guest Favorite/Superhost/review là thuộc tính Airbnb). ⇒ dòng Booking chỉ có nửa mô hình (hiệu suất riêng kênh), không có nửa thị trường. Dump: audits/2026-09-15-post-mapping-verify/base-price-estimator-*.json . Cách dùng từ nay: Base đã chép từ cha sang con nên chỉ đọc ratio ở dòng Airbnb (cha) ; chờ lượt tính lại tuần sau (20–24/09, với Base mới + BR đúng) rồi mới xét nudge. Ratio dòng Booking hiện tại là số cũ trên mẫu số mới — không hành động theo nó. Lưu ý riêng 41 LHC: estimator đặt Base 5.315.880 ở bách phân vị 41/157 căn 4 BR và mô hình yếu tố ra 8.875.292 (percentile 83) — ngược chiều với ratio tuần 0,87; hai công cụ đo hai thứ khác nhau (thị trường theo thuộc tính vs hiệu suất 60 ngày), chưa kết luận. Base KHÔNG phải giá trung bình Base = giá của một đêm bình thường (mùa thường, ngày thường, nhu cầu thường). Là đầu vào . Giá trung bình đã bán là cột ADR — kết quả . ⚠️ Rec/Base Price Ratio KHÔNG phải tỷ lệ giá theo ngày Nhãn đầy đủ trên trang listing là Recommended Base Price to Base Price Ratio : Rec/Base = Base mà PriceLabs KHUYẾN NGHỊ ÷ Base bạn ĐANG ĐẶT 1,01 (305) → PriceLabs nghĩ Base nên cao hơn 1 %. 0,97 (404) → nghĩ Base nên thấp hơn 3 % . 1,07 (502) → nghĩ Base nên cao hơn 7 %. Đúng bằng số thứ hai trong ô Base của dòng đó: 1.688.560 × 1,07 = 1.807.055 ⇒ số thứ hai là Recommended Base Price , không phải giá hôm nay. (Bản trước diễn giải nhầm đây là "giá khuyến nghị theo ngày". Sai.) ⚠️ ADR thấp hơn Base phần lớn là do MÙA, không phải bán rẻ Đọc lịch giá tháng 9/2026 của 305 · Airbnb (Base 2.182.970): Giá % của Base Chạm sàn Min 1.350.000 61,8 % Trung bình tháng 9 1.660.000 76,0 % Cao nhất tháng 9 2.070.000 94,8 % ADR 30 ngày qua 1.566.141 71,7 % Cả tháng 9 đều dưới Base , và có ngày chạm đúng sàn Min. Đây là hành vi đúng của thuật toán trong mùa thấp — Base là giá đêm bình thường , tháng 9 Đà Nẵng không bình thường. ⇒ Tỷ lệ ADR/Base thấp KHÔNG tự nó chứng minh bán rẻ. Chỉ dùng nó để so các căn với nhau trong cùng kỳ, đừng đọc như một mức tuyệt đối. Ca đáng ngờ thật là 25 AT 11 ở 50 % — thấp hơn hẳn phần còn lại. PriceLabs tính cái gì Min · Base · Max là ba ô người dùng tự nhập , lưu riêng cho từng listing. PriceLabs chỉ gợi ý một con số lúc onboard rồi thôi; từ đó về sau nó không tự đổi Base . Thứ PriceLabs tính là giá khuyến nghị theo từng ngày : giá ngày X = Base × (mùa · thứ trong tuần · lấp đầy của chính mình · nhu cầu thị trường từ comp set · khoảng cách tới ngày ở) rồi kẹp vào [Min, Max] Cột Rec/Base Price Ratio chính là hệ số tổng hợp đó. Base là cái neo , không phải kết quả. Vì sao Airbnb và Booking lệch nhau dù cùng PriceLabs Mỗi kết nối kênh là một listing RIÊNG trong PriceLabs, có bộ Min/Base/Max riêng. Airbnb 305 và Booking 13311503___1331150301 là hai hàng khác nhau. Không ai đồng bộ Base giữa chúng, nên hai con số là tàn dư của hai lần nhập tay khác nhau, ở hai thời điểm khác nhau — không phải kết quả của thuật toán nào. Bằng chứng 1 — dấu vết làm tròn. Base của Booking tròn 100.000 ở cả 5/5 dòng ; Base của Airbnb lẻ ở 5/7 dòng (2.182.970 · 2.179.440 · 3.862.830 · 1.688.560 · 4.622.500). Số lẻ là dấu vết máy suy ra rồi được chấp nhận; số tròn là người gõ tay. Bằng chứng 2 — cặp PARENT/CHILD chứng minh cách sửa. Villa 36 Dương Tử Giang đã được nối cha–con trong PriceLabs: Vai Kênh Min Base PARENT Airbnb 1614…6321 4.500.000 7.290.170 CHILD Booking 15995581___1599558101 4.500.000 7.290.170 Giống hệt nhau. Nối cha–con là Base tự đồng bộ. Bảy căn trong phạm vi chưa nối , nên trôi mỗi nơi một kiểu. → L-23 (Lưu ý: nối cha–con đồng bộ Base nhưng KHÔNG sửa số phòng ngủ — dòng CHILD của 36 Dương Tử Giang vẫn ghi 3 BR trong khi PARENT ghi 6 BR.) Bẫy lớn hơn: hai cột Base không so sánh được với nhau Base Booking là giá khách trả . Base Airbnb hiện tại là giá TRƯỚC phụ thu khách ~14,2% (mô hình split fee). So thẳng hai cột là so hai thứ khác nhau. Căn Khách trả trên Airbnb Khách trả trên Booking Thực tế alacarte305 2.492.952 2.400.000 Booking rẻ hơn 3,7 % alacarte502 1.928.336 1.700.000 Booking rẻ hơn 11,8 % 181tohienthanh 4.411.352 4.200.000 Booking rẻ hơn 4,8 % 41lehycat 5.278.895 5.500.000 Booking đắt hơn 4,2 % 15nuocman5 5.139.000 6.000.000 Booking đắt hơn 16,8 % Đảo ngược ba trên năm dòng. Cột "Booking đắt hơn" tính trên Base là góc nhìn của host , không phải cái khách thấy. Khách thấy Booking rẻ hơn ở 305, 502 và 181 THT. Từ 15/09 hai cột mới so được với nhau , vì Airbnb chuyển sang host-only thì Base Airbnb cũng thành giá khách trả. Phụ thu khách Airbnb lấy ~14,2%, là mức phổ biến — chưa đọc từ tài khoản. Hoa hồng Booking của tài khoản này cũng chưa xác minh nên chưa tính được tiền thực nhận hai kênh. 2e. ADR và Revenue nghĩa là gì — ĐÃ CHỨNG MINH 03/09/2026 Nguồn: tab Booking Insights của listing, bảng Recent Bookings — cột Booked Date · Check In · Check Out · Length of Stay · Rental Revenue · Total Revenue · ADR · Guest Count . Ba định nghĩa, kiểm trên 4 booking thật của căn 305 ADR = Rental Revenue ÷ số đêm Rental Revenue = tiền phòng thuần — KHÔNG gồm phí dọn Total Revenue = (Rental Revenue + phí dọn) × (1 − 3%) = tiền host THỰC NHẬN Booking Đêm Rental (Rental + 350.000) × 0,97 Total ghi trên PriceLabs 01–03/09 2 2.850.596 3.104.578 3.104.578 ✓ 06–13/10 7 9.185.532 9.249.466 9.249.466 ✓ 27–29/08 2 2.775.155 3.031.400 3.031.400 ✓ 12–15/09 3 4.429.030 4.635.659 4.635.659 ✓ 4/4 khớp đến từng đồng. Suy ngược ra phí host = 3,000 % ở cả bốn. Trả lời ba câu còn treo ADR KHÔNG gồm phí dọn. Nó là tiền phòng thuần chia số đêm. ⇒ Tỷ lệ ADR/Base so đúng chuẩn: cả tử lẫn mẫu đều là giá phòng một đêm. Lo ngại trước đó không thành vấn đề. ADR là số GỘP , chưa trừ hoa hồng kênh. Số đã trừ nằm ở cột khác — Total Revenue . Đối chiếu với Airbnb: khớp. Hai giá trị Total Revenue của PriceLabs xuất hiện nguyên vẹn trong danh sách chi trả của chính Airbnb ( /earnings/paid ): 3.104.578 ở đợt Sep 2 và 3.031.400 ở đợt Aug 28 . PriceLabs nhập dữ liệu Airbnb trung thực, không lệch. Hệ quả: phí host Airbnb hiện tại = ĐÚNG 3 % Trước đây đây là giả định khi tính lại giá cho mốc 15/09. Nay đã chứng minh trên 4 booking thật ⇒ phép tính giá mới = giá cũ × 0,97 ÷ 0,845 = ×1,1479 là đúng , không phải ước lượng. ⚠️ Chưa kiểm: Rental Revenue và ADR của các dòng Booking.com có cùng quy ước không. Nếu Booking gộp phí khác đi thì việc so Thực/Gốc giữa hai kênh vẫn lệch chuẩn. 2f. Chiết khấu dài ngày — PriceLabs CÓ tính năng, nhưng KHÔNG đẩy được xuống Airbnb/Booking Xác minh 03/09/2026 bằng help doc + kiểm trong app. Hai tính năng PriceLabs có Tính năng Làm gì Kênh hỗ trợ Weekly and Monthly discount Giảm giá cho lưu trú theo tuần/tháng. "Discounts apply on top of daily rates" — cảnh báo "Average daily rates can be lower than your set minimum price" VRBO · Bookerville · BookingSync · Guesty · Hostify · MyVR · Tokeet… — KHÔNG có Airbnb, KHÔNG có Booking.com Length of Stay (LOS) Pricing "adjusts the nightly rate based on how long a guest is planning to stay" , áp sau mọi customization khác 20+ PMS (Avantio · Lodgify · Rentals United · Ownerrez…) — KHÔNG có Airbnb, KHÔNG có Booking.com ⇒ Với danh mục này (Airbnb direct + Booking direct), cả hai tính năng đều vô hiệu. Vậy chiết khấu dài ngày đang nằm ở đâu Kênh Cơ chế thật Ai sở hữu Airbnb weeklyPriceFactor 0,95 · monthlyPriceFactor 0,9 trong listing editor Airbnb — PriceLabs không chạm tới Booking.com Rate plan riêng : Standard Rate · Weekly Rate · Monthly rate — không phải phần trăm Booking. Riêng Monthly rate của 502 gắn nhãn Not XML ⇒ PriceLabs không đẩy vào đó, giá tĩnh VRBO PriceLabs đẩy được PriceLabs — nhưng 3 listing VRBO đều ở San Jose, ngoài phạm vi Sửa lại lo ngại nêu trước đó: không có nguy cơ PriceLabs và Airbnb cùng ghi weekly/monthly discount — PriceLabs không thể ghi. Airbnb sở hữu hoàn toàn hai giá trị đó. Customization của tài khoản này: RỖNG (hết đúng từ 20/09/2026 — xem mục 2i) Mục Applied Customizations của listing 305 không có mục nào . Thuật toán đang chạy hoàn toàn theo mặc định — không seasonal profile, không orphan # Nối Booking vào PriceLabs URL: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/pricelabs/pricelabs-connect-booking-playbook/ 1 Tóm tắt 30 giây Dùng khi: Nối một căn trên Booking.com vào PriceLabs. Người bấm là chủ tài khoản — mọi bước đều đổi cấu hình và giá thật. 10 bước — chốt Min/Base/Max → khai PriceLabs là Connectivity provider trên extranet → nạp listing vào PriceLabs → map cha–con với dòng Airbnb → kiểm số phòng ngủ → bật sync → xác minh. PriceLabs không lo tình trạng phòng — phải nối lịch iCal Airbnb ↔ Booking sau cùng. 2 Toàn văn Nguồn: platforms/pricelabs-connect-booking-playbook.md · Đọc ngày: 11/09/2026 Bản máy đọc: Markdown Mục lục Nối listing Booking.com vào PriceLabs 1. Vì sao phải làm — tình trạng đo được 11/09/2026 2. Điều kiện tiên quyết — kiểm trước khi bấm gì 3. Phần A — Bên Booking extranet: khai PriceLabs là Connectivity provider 4. Phần B — Bên PriceLabs: nạp listing vào dashboard 5. Phần C — Cấu hình trước khi cho phép đẩy giá 6. Phần D — Bật sync, rồi xác minh 6b. Kết quả thật của lần chạy đầu — 25anthuong11, 11/09/2026 7. Phần E — Việc BẮT BUỘC làm sau: nối lịch bằng iCal 8. Những thứ sẽ mất hoặc đổi — biết trước để khỏi hoảng 9. Thứ tự rút gọn 10. Liên quan Nối listing Booking.com vào PriceLabs ⚠️ Người bấm là user, KHÔNG phải agent. Mọi bước dưới đây đều là GHI (đổi cấu hình thật, đổi giá thật trên kênh bán). Luật vault/10-rules/ota-readonly-rule.md cấm agent tự làm; riêng nhãn Add/Re-import Listings nằm trong danh sách cấm chạm ở tầng C. Agent chỉ được làm hai việc: đo trạng thái trước khi nối và xác minh sau khi nối (mục 6). Viết cho 25anthuong11 — property Booking 16927056 , room 1692705601 . Các căn khác dùng lại y hệt, chỉ đổi hai số đó. 1. Vì sao phải làm — tình trạng đo được 11/09/2026 Bốn bằng chứng độc lập đều chỉ cùng một kết luận: property này chưa nối channel manager nào. Đo ở đâu 25anthuong11 (chưa nối) 41lehycat (đã nối, dùng làm mẫu) Payload home.html channelManagerConnected: 0 channelManagerConnected: 1 Header lịch Monthly view (còn xem được theo tháng) XML (edits overwritten) rate_plans.html , cột Price của Standard Rate Managed by your Calendar Mapped from PriceLabs Danh sách listing PriceLabs không có dòng bcom nào mang 16927056 có 15668481___1566848101 Hệ quả đang gánh: giá Booking của căn này phẳng 5.000.000₫/đêm ở toàn bộ 81 ô lịch đọc được, không theo mùa, không theo cuối tuần, không theo nhu cầu. → issues.md L-15 + L-42 . 2. Điều kiện tiên quyết — kiểm trước khi bấm gì Điều kiện PriceLabs đòi Trạng thái căn này Listing đang live và bookable trên Booking ✅ Open/Bookable Có ít nhất một rate plan loại Standard ✅ Standard Rate ID 67628679 Không còn PMS/channel manager cũ đang nối ✅ chưa có cái nào ( channelManagerConnected: 0 ) Tài khoản PriceLabs còn chỗ cho listing mới ⚠️ xem mục 7 — phí child listing Quyết định phải chốt TRƯỚC khi bật sync: ba con số Min · Base · Max cho dòng Booking mới. Nối xong mà chưa đặt là PriceLabs đẩy giá của nó xuống, ghi đè mức 5.000.000₫ hiện tại. Mốc tham chiếu từ căn 4 phòng ngủ cùng cỡ 41lehycat trên Booking: 41 Lê Hy Cát · Booking: Min 4.000.000 Base 5.500.000 Max chưa đặt 25 AT 11 · Booking: giá tĩnh đang chạy 5.000.000 25 AT 11 · Airbnb: Min 3.000.000 Base 4.000.000 Gợi ý điểm xuất phát an toàn: Base = 5.000.000 (đúng giá đang bán, không tạo cú sốc giá), Min = 3.500.000, Max đặt một trần thật thay vì bỏ trống. Đây là đề xuất, không phải số đã chốt — user quyết. 3. Phần A — Bên Booking extranet: khai PriceLabs là Connectivity provider Nguồn: Booking Partner Help — Setting up and working with a Connectivity provider . Cách A1 — làm cho riêng một property (đơn giản nhất) Đăng nhập extranet, chọn đúng property 16927056 (4BR Villa in An Thuong 500m to MyKhe Beach). Bấm Account trên thanh trên cùng, chọn Connectivity provider trong menu xổ xuống. Bấm Search , tìm PriceLabs trong danh sách nhà cung cấp. Chọn PriceLabs, rồi tick đủ các quyền . PriceLabs nói rõ: "If any one of these is not selected, then the sync will not work." - Rates and Availability - Reservations - Content (Booking gọi là Content and photos ) Tick ô đồng ý điều khoản, bấm Connect . Cách A2 — làm từ group extranet (hợp với tài khoản này hơn) Tài khoản này là group account 9 property , và PriceLabs đã là provider của 7 property khác — nên đường bulk là đường tự nhiên để thêm căn thứ 8. Đăng nhập group extranet , bấm Bulk editing . Mục Connectivity provider , bấm Take action cạnh Manage connectivity provider . Tìm PriceLabs , bấm Connect , chọn các quyền cần tích hợp, bấm Next . Chọn đúng property 16927056 (chỉ căn này, đừng động vào 7 căn đang chạy), bấm Check and confirm changes . Soát lại rồi bấm Apply change . Sau khi bấm Connect Booking gửi yêu cầu kết nối sang PriceLabs qua email. PriceLabs làm phần mapping và cấu hình, rồi kết nối tự động hoàn tất khi họ xác nhận xong . Thông báo về hộp thư extranet . Trạng thái kết nối xem lại ở đúng chỗ cũ: Account → Connectivity provider . ⏱️ Không phải lập tức. Đừng kết luận hỏng nếu chưa thấy đổi ngay trong vài phút. 4. Phần B — Bên PriceLabs: nạp listing vào dashboard Nguồn: PriceLabs — How to Integrate PriceLabs with Booking.com . Đăng nhập PriceLabs. Bấm Add/Reconnect Listings (tài khoản mới thì nhãn là Add your listings ). Chọn nhóm Airbnb/Booking.com/Houfy/Vrbo , rồi chọn Booking.com trong dropdown. Câu hỏi "If you have added PriceLabs as your connectivity provider in Booking.com" → chọn Yes . Nhập Property ID / Hotel ID : 16927056 Bấm Connect . Kết quả mong đợi: mỗi room type thành một listing riêng trong PriceLabs. Căn này có đúng một room nên sẽ xuất hiện đúng một dòng, khoá dự kiến: 16927056___1692705601 5. Phần C — Cấu hình trước khi cho phép đẩy giá Làm đủ ba việc này trước khi bật sync. 5.1 Đặt Min / Base / Max Mở listing Booking mới, khối Configure Prices , nhập ba ô rồi bấm Save & Refresh . Số đã bàn ở mục 2. 5.2 Map cha–con với listing Airbnb của cùng căn Đây là việc chống lệch giá giữa hai kênh và chống tính tiền hai lần . Vào Dynamic Pricing → Manage Listings → nút Map Listings : Parent: listing Airbnb 1729647978348243002 Child: listing Booking 16927056___1692705601 Bấm Map Listings . Bằng chứng cách này chạy đúng đã có sẵn trong chính tài khoản: cặp cha–con của 36 Dương Tử Giang có Min và Base giống hệt nhau ở cả hai kênh . Bảy căn trong phạm vi chưa nối cha–con nên Base đang trôi mỗi kênh một kiểu → issues.md L-23 . ⚠️ Nối cha–con không sửa số phòng ngủ khai trong PriceLabs. Kiểm riêng ô BR của dòng mới, đừng để nó thành 1 BR như ba dòng Booking đang sai ( L-18 ). 5.3 Chênh lệch hoa hồng giữa hai kênh Nếu muốn giá hai kênh khác nhau cho đúng phần hoa hồng, PriceLabs bảo dùng pricing offset và áp ở cấp tài khoản , không vá từng ngày. 6. Phần D — Bật sync, rồi xác minh Trong PriceLabs, bật Sync Prices cho listing mới, hoặc bấm Sync Now để đẩy ngay một lần. Đợi, rồi kiểm bốn dấu hiệu dưới đây. Nối đúng thì cả bốn phải đổi: Kiểm ở đâu Trước Sau khi nối đúng Lịch Booking Monthly view XML (edits overwritten) , mất hẳn chế độ xem theo tháng rate_plans.html , cột Price của Standard Rate Managed by your Calendar Mapped from PriceLabs Payload home.html channelManagerConnected: 0 1 Danh sách listing PriceLabs 8 dòng bcom 9 dòng, có 16927056___1692705601 Agent chạy hộ bước xác minh này được, vì nó chỉ đọc: node scripts/chrome-cdp-daemon.mjs & node scripts/chrome-grab.mjs --out /tmp/verify-25at11 --settle 8000 \ "https://admin.booking.com/hotel/hoteladmin/extranet_ng/manage/rate_plans.html?hotel_id=16927056&lang=xu" \ "https://admin.booking.com/hotel/hoteladmin/extranet_ng/manage/home.html?hotel_id=16927056&lang=xu" \ "https://app.pricelabs.co/pricing" Ba rate plan của căn này ăn theo nhau nên chỉ cần Standard Rate được đẩy là cả ba đổi : Standard Rate 67628679 ← PriceLabs đẩy vào đây Weekly 67628681 = rẻ hơn Standard 5% Monthly 69060005 = rẻ hơn Standard 10% 6b. Kết quả thật của lần chạy đầu — 25anthuong11 , 11/09/2026 Bốn dấu hiệu đều đã lật ⇒ phần kết nối coi như xong. Nhưng đo tiếp trong PriceLabs thì thấy giá chưa hề được đẩy : Đo được Giá trị Enable Price Sync chưa bật Last synced NA (chưa đồng bộ lần nào) Min · Base · Max 3.450.000 · 4.600.000 · chưa đặt Property Type · BR Short-Term · 4 BR ✅ Map cha–con với Airbnb chưa — parent_key hai dòng khác nhau (4100624 vs 4277456) 📌 Bài học đắt nhất của bước này: nối xong KHÔNG có nghĩa là giá chạy. Booking vẫn phục vụ mức tĩnh cũ cho tới khi bật Enable Price Sync . Ai chỉ nhìn nhãn XML (edits overwritten) rồi báo "xong" là báo sai. 🔎 Cách kiểm map cha–con bằng máy: trong GET /api/pd_dropdown_options , hai listing đã map dùng chung parent_key . Cặp mẫu đã map trong tài khoản: 36 Dương Tử Giang, Airbnb 1614694700651096321 và Booking 15995581___1599558101 cùng parent_key = 3583058 . ⚠️ Xem giá PriceLabs định đẩy TRƯỚC khi bật sync. Lịch của căn này hiện phần lớn các đêm nằm đúng ở sàn 3.450.000, tức thuật toán còn muốn xuống thấp hơn nữa nhưng bị Min chặn. Bật sync là giá Booking rơi từ 5.000.000 xuống quanh 3.450.000. Đó có thể là điều mình muốn (lấp đầy 13%), nhưng phải là quyết định có chủ ý, không phải tác dụng phụ. 7. Phần E — Việc BẮT BUỘC làm sau: nối lịch bằng iCal 🔴 PriceLabs KHÔNG đồng bộ tình trạng phòng. Nguyên văn: "PriceLabs does not manage availability. You need another tool to ensure that the calendar for your Airbnb and Booking.com is synced." Nghĩa là nối xong giá chạy đúng nhưng hai kênh vẫn có thể bán trùng một đêm . Villa nguyên căn thì đặt trùng là hỏng thật, không phải phiền toái nhỏ. Thêm một bẫy PriceLabs cảnh báo thẳng: "Even if your Airbnb and Booking.com are already synced prior connecting them to PriceLabs, please follow this step again as Booking.com may have removed the sync." ⇒ sau khi nối, phải mở lại phần iCal của Booking và kiểm, kể cả khi trước đó đã nối rồi . iCal do Booking quản, PriceLabs không can thiệp được; hỏng thì hỏi Booking support. 8. Những thứ sẽ mất hoặc đổi — biết trước để khỏi hoảng Thay đổi Chi tiết Mất chế độ xem lịch theo tháng Booking tắt Monthly view với mọi property nối API. Chỉ còn List view và Yearly view . Đây là hành vi bình thường, không phải lỗi Sửa giá tay trong extranet sẽ bị ghi đè Nhãn XML (edits overwritten) nói đúng nghĩa đen. Từ đó về sau sửa giá ở PriceLabs , không sửa trong extranet Giá không đổi từng ngày một cách mượt PriceLabs dùng Delta Push : chỉ đẩy khi giá mới lệch từ ~5 USD trở lên so với lần đẩy trước Lịch sử đặt phòng chỉ kéo về 15 ngày Giới hạn của API Booking, không phải lỗi PriceLabs Phí Listing con map từ kênh khác tính khoảng 1 USD/tháng . Không map thì bị tính như một listing đầy đủ ⇒ map cha–con vừa đúng giá vừa rẻ hơn 9. Thứ tự rút gọn 1. Chốt Min / Base / Max cho dòng Booking (user quyết) 2. Booking extranet → Account → Connectivity provider → PriceLabs → tick đủ quyền → Connect (hoặc group extranet → Bulk editing → Manage connectivity provider) 3. Đợi PriceLabs xác nhận — thông báo về hộp thư extranet 4. PriceLabs → Add/Reconnect Listings → Booking.com → Yes → 16927056 → Connect 5. Nhập Min/Base/Max → Save & Refresh 6. Map Listings: parent = Airbnb 1729647978348243002, child = 16927056___1692705601 7. Kiểm ô BR của dòng mới (phải là 4 BR) 8. Bật Sync Prices 9. Xác minh 4 dấu hiệu ở mục 6 10. Nối lại iCal Airbnb ↔ Booking và kiểm — PriceLabs không lo tình trạng phòng 10. Liên quan issues.md L-15 · L-42 — hai việc mở mà cẩm nang này đóng issues.md L-23 (chưa map cha–con) · L-18 (dòng Booking khai sai BR) — sửa luôn trong lúc làm platforms/pricelabs.md §2 — bản đồ 36 listing và cách đọc Base platforms/booking.md §3 — ý nghĩa nhãn XML, sửa ở đâu vault/10-rules/ota-readonly-rule.md — vì sao agent không tự bấm # Guide book — Booking.com URL: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/ 4 hướng dẫn Hướng dẫn Dùng khi Loại Cập nhật Kiến thức nền tảng — Booking.com Cần hiểu tài khoản Booking của mình vận hành thế nào và tiền đi đường nào. bài viết 15/09/2026 Booking.com — cẩm nang tối ưu listing để lên top Muốn đưa một căn lên cao trong kết quả tìm kiếm Booking.com. bài viết 11/09/2026 Khuyến mãi Booking.com — báo cáo 15/09/2026 Định bật khuyến mãi trên Booking.com và muốn biết cái nào chồng được với cái nào. bài viết — Booking — quy trình xét duyệt để listing đủ điều kiện prepay Thắc mắc vì sao Booking chưa cho thu tiền trước / giá không hoàn tiền. bài viết 10/09/2026 # Kiến thức nền tảng — Booking.com URL: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/booking/ 1 Tóm tắt 30 giây Dùng khi: Cần hiểu tài khoản Booking của mình vận hành thế nào và tiền đi đường nào. Tài khoản dạng nhóm — mỗi căn một hotel_id riêng; xem toàn danh mục ở Group homepage. Lịch có 4 trạng thái — Bookable, Sold out (đã bán hết), Rate closed (có người gạt đóng, thường do chặn chéo kênh), No inventory (không khai phòng). Khách trả = tổng giá PriceLabs đẩy (đã gồm VAT 8 %) + phí dọn; Booking giữ 15 % trên toàn bộ số khách trả. Sửa giá ở PriceLabs, không sửa trong extranet — nhãn XML trên lịch nghĩa là extranet sẽ bị ghi đè. 2 Toàn văn Nguồn: platforms/booking.md · Đọc ngày: 15/09/2026 Bản máy đọc: Markdown Mục lục Booking.com — cơ chế đã hiểu 1. Tài khoản là dạng NHÓM (group account) 2. Bốn trạng thái phòng trên lịch — đừng nhầm 2b. Phí phụ thu — đọc trực tiếp 03/09/2026 2c. Soát cấu hình giá cả 7 property — 03/09/2026 2d. ⚠️ Rate closed KHÔNG phải lỗi — là chặn chéo kênh 2e. Ba phát hiện cấu hình 2f. Khách trả gì, Booking giữ gì — đo trên trang khách + Reservations (15/09/2026) 3. Nhãn XML — quyết định SỬA Ở ĐÂU 4. Rate plan quan sát được 5. Cảnh báo tài khoản đang có (03/09/2026) 6b. Bản đồ trang extranet + cách đọc tự động (04/09/2026) 5c. Tiền chảy đường nào — Finance, và vì sao chưa thu trước được (10/09/2026) 6. Chưa biết — cần học thêm 7. Tài liệu chính thức Thẻ trên trang kết quả tìm kiếm — dòng nào do ai quyết (đọc 27/09/2026) Booking.com — cơ chế đã hiểu Lớp kiến thức tích luỹ. Học được gì mới thì thêm vào đây , ghi ngày. Truy cập theo vault/10-rules/ota-readonly-rule.md . ⭐ Muốn hiểu THUẬT TOÁN XẾP HẠNG và quy trình tối ưu listing để lên top: đọc booking-ranking-playbook.md — bốn tham số theo hợp đồng GDT, mô hình hai tầng, wide parity của Việt Nam, Quality Rating, và quy trình 7 bước. File này lo tình hình 7 căn ; file đó lo luật chơi . 1. Tài khoản là dạng NHÓM (group account) Đăng nhập ra Group homepage liệt kê mọi property, không phải một extranet đơn lẻ. Mỗi căn = một hotel_id riêng , không phải một hotel nhiều room type. Cột trên Group homepage (đo 03/09/2026): ID · Property · Status on Booking.com · Arrivals in next 48 hours · Departures in next 48 hours · Guest messages · Booking.com messages Tab thứ hai còn: Listing strength · Property page views (30 days) · Search result views (30 days) · Bookings received since listed · First open/bookable on . → Hệ quả: muốn biết tình hình toàn danh mục thì đọc Group homepage, đừng đi từng extranet. 2. Bốn trạng thái phòng trên lịch — đừng nhầm Hàng Room status trong Calendar. Phân biệt bằng còn phòng hay không và có tiền hay không : Trạng thái Rooms to Sell Còn phòng trống? Khách đặt được? Có tiền? Bookable > 0 ✅ ✅ tiềm năng Sold out > 0, đã bán hết ❌ ❌ ✅ có — hàng Net Booked hiện số Rate closed > 0 ✅ còn ❌ ❌ mất No inventory = 0 ❌ không khai ❌ ❌ Sold out là hệ quả (bán hết). Rate closed là công tắc ai đó gạt. Room status chỉ hiện Rate closed khi TẤT CẢ rate plan của phòng đó đóng cho ngày ấy. Chỉ một plan đóng thì vẫn là Bookable. Rate closed mà vẫn thấy giá ⇒ không phải lỗi thiếu giá, mà là đóng chủ động hoặc bị restriction chặn. Ô Restrictions ở đầu lịch mặc định bỏ tick — không tick thì không thấy min-stay / closed-to-arrival đang chặn. Tick trước khi kết luận nguyên nhân. 2b. Phí phụ thu — đọc trực tiếp 03/09/2026 Trang extranet_ng/manage/property_policies.html?hotel_id= , mục Additional fees & charges : Property hotel_id Phí khai trên Booking A La Carte 305 13311503 Cleaning fee 300.000 VND/lượt — không gồm trong giá A La Carte 404 15702704 You haven't specified any additional fees or charges A La Carte 502 14756473 ~~ chưa khai phí nào ~~ → Cleaning fee 150.000 VND/stay — không gồm trong giá (đọc lại 10/09/2026; bằng nửa mức 300.000₫ của 305 và 350.000₫ trên Airbnb — cần chốt một mức) 181 Tô Hiến Thành 14740288 chưa khai phí nào 15 Nước Mặn 5 15668679 chưa khai phí nào 41 Lê Hy Cát 15668481 chưa khai phí nào 25 An Thượng 11 16927056 chưa khai phí nào Cả 7 property đều không có damage policy với Booking.com. ⇒ Booking chỉ thu phí dọn ở 1/7 căn , trong khi Airbnb thu ở 6/7. Và ngay căn duy nhất đó, hai kênh cũng lệch: Booking 300.000 vs Airbnb 350.000. → L-25 2c. Soát cấu hình giá cả 7 property — 03/09/2026 Property hotel_id XML Rate plan Giá quan sát Vấn đề A La Carte 305 13311503 ✓ Standard · Weekly · Monthly biến thiên thật , 22 mức khác nhau Khoẻ nhất. Hạng phòng 2 không có Base trong PriceLabs A La Carte 404 15702704 ✓ Standard · Non-refundable · Weekly phẳng 2.500.000 Base = Not set trong PriceLabs ⇒ giá tĩnh A La Carte 502 14756473 ✓ Standard · Weekly · Monthly Not XML — Min và Max đều Not set 181 Tô Hiến Thành 14740288 ✓ Standard · Weekly · Monthly Set-up phẳng 3.000.000 = đúng Min Price Kẹp sàn 15 Nước Mặn 5 15668679 ✓ Standard · Weekly (thiếu Monthly) biến thiên — 41 Lê Hy Cát 15668481 ✓ Standard · Weekly · Monthly Not XML + Set-up phẳng 4.000.000 = đúng Min Price Kẹp sàn 25 An Thượng 11 16927056 ✗ KHÔNG Standard · Non-refundable · Weekly phẳng 5.000.000, tĩnh Ngoài hệ thống hoàn toàn 2d. ⚠️ Rate closed KHÔNG phải lỗi — là chặn chéo kênh Đã xác minh bằng đối chiếu lịch. 15nuocman5 trên Booking đóng đúng 09–13/09 và 30/09 trở đi ; lịch Airbnb cùng căn cho thấy 10–13/09 và 30/09 đã kín . Khớp. alacarte404 bị đóng toàn dải — và Airbnb căn đó đang 100 % occupancy . Cơ chế: channel manager chặn Booking bằng cách đóng rate , KHÔNG phải hạ Rooms to Sell về 0 — nên Rooms to Sell vẫn hiện 1 trong khi trạng thái là Rate closed . Đó là lý do trước đây tôi đọc nhầm thành lỗi. ⇒ Rút lại một phần L-06 và L-17 . Phần "phòng bị khoá" là bình thường. Phần còn lại — Booking bán 0 đêm/30 ngày trong khi vẫn có nhiều ngày mở — mới là vấn đề thật, và nguyên nhân nghiêng về giá , không phải availability. 2e. Ba phát hiện cấu hình Hai property bị kẹp SÀN GIÁ: 181tohienthanh phẳng 3.000.000 và 41lehycat phẳng 4.000.000 — đúng bằng Min Price của chúng. Thuật toán muốn xuống thấp hơn nhưng bị chặn, và PriceLabs đang gợi ý hạ Min cho cả hai (2.850.000 và 3.800.000). ⚠️ Nhưng cả hai đang khai sai BR = 1 nên gợi ý đó sai gốc — sửa BR trước, rồi mới xét hạ sàn . Rate plan không đồng nhất giữa 7 property: 15nuocman5 thiếu Monthly rate · 404 và 25AT11 có Non-refundable Rate còn 5 căn kia không · ba property có Monthly rate gắn Not XML hoặc Set-up ⇒ nằm ngoài dynamic pricing. Non-refundable Rate đang Open ở 404 và 25AT11 trong khi banner tài khoản nói "We've temporarily disabled the non-refundable and prepayment policies" . Mâu thuẫn — chưa rõ rate plan đó có thực sự bán được không. 2f. Khách trả gì, Booking giữ gì — đo trên trang khách + Reservations (15/09/2026) Khách trả = Σ Standard Rate (PriceLabs đẩy; VAT 8 % khai included nằm TRONG số này) + cleaning fee "not included" → hiện thành "+VND X taxes and fees" ngay dưới giá Booking giữ = 15,00 % × TOÀN BỘ số khách trả (gồm VAT lẫn cleaning fee) Host nhận = 85,0 % × khách trả (pay at property, không phí thanh toán) Trang công khai = đúng Σ giá đẩy PriceLabs, 5/5 căn (305 · 502 · 41 LHC · 25 AT 11 · 181 THT), xem lúc đang đăng nhập Genius L1 mà không giảm ⇒ không căn nào chạy Genius / mobile / country rate. Khách không bị cộng 8 % — ghi chép cũ ở pricelabs.md §2g đã sửa. Hoa hồng 15,00 % đúng tới đồng trên 12/12 đơn ok của 305 (Jun–Dec 2026) và 3/3 đơn của 41 LHC, đọc từ reservations_retrieve_list_v2 (Reservations, date_from / date_to / date_type=arrival trên URL). Ví dụ 19–22/09: 4.800.000 (3 × 1.500.000 + 300.000 dọn) → 720.000. ⇒ hoa hồng tính cả trên cleaning fee dạng not included ( L-31 · L-37 ). Phí dọn đang khai (trang khách 15/09): 305 300.000 · 502 150.000 · 25 AT 11 300.000 · 181 THT · 41 LHC · 15 MN 0 ("Includes taxes and fees") · 404 chưa xem được (không mở bán). So Airbnb cùng ngày: 402.500 · 230.000 · 575.000 · 575.000 · 690.000 · 575.000. Weekly Rate −5 % · Monthly −10 % — cùng mức với Airbnb ( weeklyPriceFactor 0,95 / monthly 0,9 ), nên chênh hai kênh giữ nguyên ở lưu trú dài. Kết quả so cùng căn cùng đêm với Airbnb: audits/2026-09-15-price-parity-airbnb-vs-booking.md — khách Booking đang trả ÍT hơn Airbnb trung vị +2,6 % tới +17,1 % tuỳ căn ( L-97 ). ⚠️ Trang search_reservations.html với dải ngày rộng hay treo >240 s khi đọc bằng chrome-grab — chạy từng property, --settle 4000 --scroll 0 , và chấp nhận thử lại. 3. Nhãn XML — quyết định SỬA Ở ĐÂU Header lịch có thể gắn XML (edits overwritten) : property đó nhận availability và giá từ channel manager qua XML . Sửa tay trong extranet sẽ bị ghi đè ở lần sync kế tiếp. Sửa ở channel manager / PriceLabs , không sửa trong extranet. Hàng rate nào gắn Not XML (ví dụ Monthly rate của 14756473 ) thì mới sửa tay được. Cách kiểm nhanh nhất một property đã nối PriceLabs chưa (11/09/2026): mở rate_plans.html , cột Price của Standard Rate ghi Mapped from PriceLabs là đã nối ( 41lehycat ), ghi Managed by your Calendar là chưa ( 25anthuong11 ). Đối chiếu thêm GET /api/pd_dropdown_options bên PriceLabs: hotel_id phải xuất hiện dưới dạng hotelid___roomid với pms_name = bcom . 4. Rate plan quan sát được Một property có nhiều plan, mỗi plan một hàng giá riêng. Ví dụ 14756473 : Standard Rate (×2 Edit) · Weekly Rate-One-Bedroom Ap… (×2 Edit) · Monthly rate (gắn Not XML , có Set-up ). 5. Cảnh báo tài khoản đang có (03/09/2026) "We've temporarily disabled the non-refundable and prepayment policies." Booking tạm khoá chính sách không hoàn tiền và trả trước cho tài khoản này. Chưa rõ lý do/thời hạn → issues.md L-10 . Property 15702691 (A La Carte 305) gắn nhãn Closed/Not bookable + "Learn why" — Booking chủ động gắn cờ, không phải mình tự đóng. 6b. Bản đồ trang extranet + cách đọc tự động (04/09/2026) Mọi trang cấu hình đều theo mẫu admin.booking.com/hotel/hoteladmin/extranet_ng/manage/?hotel_id=&lang=xu&ses= . ses là token phiên, lấy từ URL tab đang mở; hết hạn thì mở lại extranet. Menu Trang Có gì Property → Property Page Score content_score.html % điểm trang + danh sách việc Done/chưa Property → General info general_info.html tên · địa chỉ · toạ độ · Open/Closed · Partner Liability Insurance Property → VAT/Tax/Charges vat_tax_charges.html VAT theo mốc thời gian · city tax · cleaning fee Property → Photos photos.html tổng ảnh · ảnh kém · thiếu tag · import từ Airbnb Property → Property policies property_policies.html trẻ em · thanh toán · internet · giờ · phí · key pickup · nội quy · 30+ đêm · instant Property → Reservation policies policies.html chính sách huỷ/trả trước + hiệu suất Property → Facilities & services facilities.html ~210 nút Yes/No cấp property Property → Room details rooms.html room type · ID · sức chứa · số unit Property → Room Amenities amenities.html ~175 nút Yes/No cấp phòng + m² Property → Your Profile property_profile.html?fr=sidenav host profile · 4 textarea (About the Property…) · năm mở/xây/sửa Property → View Your Descriptions request_change.html?nav_src=sidenav mô tả Booking tự sinh · mô tả phòng · Fine print Property → Messaging Preferences messaging/settings.html template · auto reply Property → Sustainability sustainability.html Rates & availability → Rate plans rate_plans.html rate plan · ID · chính sách · nguồn giá · tỷ lệ huỷ · net revenue Property policies → Children child_policies.html child rates · occupancy từng room Promotions promotions/list.html promotion đang chạy + insights (mobile/VN/quốc gia) Boost performance → Genius genius.html eligible/joined · review score Analytics → Competitive set statistics/competitiveset.html peer group 25 căn Analytics → Ranking Dashboard showrank.html 4 yếu tố xếp hạng Booking tự nêu (ADR · page score · review score · conversion) + phễu search→visit→booking + Availability for search + xếp hạng trong competitive set và trong thành phố Opportunity Center opportunities.html khuyến nghị của Booking theo mùa: rate không hoàn tiền, mobile rate, country rate, limited-time deal đẩy hạng 48 giờ, Early Booker, Getaway Deals Guest reviews reviews.html điểm + số review + điểm từng hạng mục + toàn văn từng review kèm 6 điểm con Rates & availability → Calendar availability_calendar.html ( calendar.html cùng trang) chế độ lịch ( XML (edits overwritten) ), rate plan trên lịch Analytics → Pace / Sales statistics/pace_report.html · statistics/sales_insights.html room nights + doanh thu + ADR, so cùng kỳ năm trước và peer group Promotions → insight mobile_rate.html tỷ lệ đặt qua mobile vs peer, tỷ lệ khách nội địa, ADR theo quốc tịch Trang chủ extranet home.html việc Booking đang nhắc ( Set up the basics ), tin nhắn chưa trả lời, điểm so với trung bình khu vực Khác documents.html hoá đơn Thử mà 404 opportunity_centre.html · guest_reviews.html · visibility_booster.html · preferred.html · payments/settings.html · statistics/index.html · quality_rating.html ghi lại để khỏi thử lại Đọc tự động (chỉ đọc): node scripts/ota-read-booking.mjs --hotel --out — bám Chrome đang đăng nhập qua CDP, đi hết 26 trang trên, xuất JSON + _summary.json có tiện ích bật/tắt kèm nhãn. Rồi chép vào properties//booking.md theo properties/_template/booking.md . Đã chạy cho 13311503 → properties/alacarte305/booking.md . 🟩 Mô tả property trên Booking KHÔNG tự viết được — Booking sinh từ facilities + amenities, chỉ nhận sửa lỗi chính tả (~6 ngày). Muốn đổi mô tả thì đổi tiện ích. Chỗ duy nhất tự viết là Your Profile → About the Property (2.000 ký tự) và Fine print (qua Request a fix). 6c. Ba bẫy khi đọc nhóm trang mới (05/09/2026) Tám trang mới render phía trình duyệt — fetch GET chỉ trả vỏ trang có chữ Loading... . Bắt buộc đi qua Page.navigate + chờ settle như script đang làm. ses là token cấp TÀI KHOẢN, không gắn với property. Trước đây script đòi tab đúng hotel_id nên báo "không thấy tab" dù extranet đang mở ở Group homepage. Đã sửa: lấy tab admin.booking.com bất kỳ. Điểm hạng mục review bị giấu sau nút Show more — đọc DOM một lượt chỉ thấy 3/7 hạng mục. 6d. Bẫy: ô để TRỐNG khác với khai là KHÔNG CÓ (07/09/2026) Trang property của alacarte305 hiện Crib upon request — VND 100,000 per child, per night cho nhóm 0–3 tuổi, ngay cạnh câu ngược lại "Cribs and extra beds aren't available at this property" . Truy ngược: Property policies → Extra bed & crib options ( crib_and_extra_beds.html ) có numCribs = 0 và numExtraBeds = 0 sẵn từ đầu , nhưng phần Overview vẫn ghi "You haven't added any cribs" ⇒ Booking coi mục này là chưa từng khai , không phải đã khai là không . Ở trạng thái trống đó, một chính sách mặc định (nhiều khả năng thừa hưởng từ chính khách sạn A La Carte — property nằm trong toà của họ) lọt xuống trang khách. Cách sửa mất 1 giây: bấm Save trên trang đó dù không đổi giá trị nào. Nó ghi một bản khai dứt khoát 0 nôi / 0 giường phụ , và dòng 100.000₫ biến mất khỏi trang khách ngay. ✅ Đã kiểm chứng trên 13311503 . ⚠️ Ghi chú 12/09/2026: mục này không có snapshot thô trang khách trước lúc sửa (dump _raw/2026-09-04 và 2026-09-05 không chứa dòng 100.000₫; dump 2026-09-08 là sau sửa). Trang khách 305 kiểm lại 12/09 chỉ còn "Cribs and extra beds aren't available" . Ở 25anthuong11 ô crib cũng để trống y hệt nhưng trang khách không rò gì ⇒ cơ chế "để trống ⇒ rò mặc định" chưa tái hiện được, coi là giả thuyết từ một lần quan sát , không phải luật đã chứng minh. Lần sau thấy dòng lạ trên trang khách: cào page.txt lưu vào _raw/ TRƯỚC khi sửa. ⚠️ Thêm 12/09/2026: dump alacarte305/_raw/2026-09-08 (một ngày SAU khi Save 0/0) vẫn ghi "You haven't added any cribs / any extra beds" ở property_policies.html . ⇒ Dòng chữ đó là cách Booking hiển thị 0 nôi , không phải dấu hiệu "chưa từng khai". Câu "Overview vẫn ghi You haven't added ⇒ Booking coi là chưa khai" ở trên là suy diễn sai. Không dùng dòng này để phân biệt đã Save hay chưa. ⚠️ Đừng khai Cribs = 1 rồi đặt giá 0₫ để "ghi đè" — đó là khai có nôi trong khi không có, rơi vào amenity not present . ⇒ Áp dụng rộng: trường nào trên extranet mà Overview ghi "You haven't added…" thì nên vào bấm Save với giá trị đúng, kể cả khi giá trị đó là 0 — để Booking không rơi về mặc định. 5c. Tiền chảy đường nào — Finance, và vì sao chưa thu trước được (10/09/2026) Trên Booking có hai đường thu tiền của khách trước ngày ở. Tài khoản này đang đóng CẢ HAI, cùng một lý do. Đường Cơ chế Cần gì Trạng thái tài khoản Payments by Booking.com (PBB) Booking thu tiền khách, giữ, rồi trả về tài khoản ngân hàng của mình (bank transfer) hoặc phát VCC để mình tự quẹt Khai bank details trong Finance ❌ inactive, canOptIn = false ở cả 7 property Prepayment policy tự thu Mình dùng chính sách Non-refundable /prepayment, Booking chuyển thông tin thẻ khách, mình tự charge Chính sách prepayment được bật ❌ tạm khoá chờ verification Bằng chứng đo được — endpoint XHR của finance_settings.html Trang này render client-side, page.txt chỉ ra Invoice details + VAT Details . Sự thật nằm trong network/ , đọc bằng node scripts/chrome-grab.mjs --out "…/finance_settings.html?hotel_id=&lang=xu" : Endpoint Trường then chốt Giá trị (cả 7 property, 10/09/2026) finance_settings_pbb_status pbbStatus.type · additionalInfo.canOptIn inactive · false finance_settings_bank_details showBankDetails · hasBankDetails false · false bank_details_status bankDetailsStatus no_bank_transfer finance_settings_payout_method payoutOptionList · payoutMethod [] · null finance_settings_payout_timing availablePayoutFrequencies 0 bhfs_get_activation_status bhfsState.status BHFS_NONE finance_settings_direct_debit directDebitEligible 0 ⇒ canOptIn = false là câu trả lời gọn nhất: giao diện không những chưa có ô khai tài khoản ngân hàng, mà còn chưa có cả nút xin bật . Không phải mình chưa tìm ra chỗ. 🔴 Bẫy đọc: "Payment Information" trên finance_overview.html là chiều NGƯỢC LẠI Trang Financial Overview hiện: Your current payment method: Adyen · Booking.com banking details — Standard Chartered Bank (Vietnam) Limited · SWIFT SCBLVNVX · Account number 33005 · ACCOUNT HOLDER: Booking.com B.V. Đây là tài khoản mình trả hoa hồng CHO Booking , không phải tài khoản Booking trả tiền cho mình. Số tài khoản còn được sinh từ chính hotel_id ( 33005 + 14756473 ). Đọc lướt rất dễ tưởng "đã có ngân hàng rồi". Cửa chặn thật: property verification policies.html của 14756473 , ngay dưới chính sách Flexible - 1 day : "Prepayment options are temporarily paused while we finish verifying your property . Until your verification is complete, please collect payment directly from the guest at check-in." ⇒ L-10 không phải hình phạt mà là hồ sơ chưa duyệt xong. Cùng lúc đó home.html báo Non-refundable rates are still unavailable và Set up the basics (0 of 5 completed) . ⚠️ Chính sách Non-refundable vẫn TỒN TẠI trong danh sách của 14756473 với dòng "The guest will be charged a prepayment of the total price at any time" — nhưng banner nói prepayment đang tắt. Chính sách còn đó ≠ thu được tiền. Đây là gốc của L-41 . Cách xác minh — đọc từ tài liệu chính thức (10/09/2026) Link thật (lấy từ chữ "Learn more about property verification" trên policies.html ): https://partner.booking.com/node/2103 → Verifying your property's location . Booking xác minh VỊ TRÍ chỗ nghỉ, không phải danh tính hay tài khoản ngân hàng. Không tự chọn được cách xác minh. Booking gán một trong ba: video upload · thư xác minh gửi bưu điện · video call — tuỳ loại hình và # Booking.com — cẩm nang tối ưu listing để lên top URL: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/booking-ranking-playbook/ 1 Tóm tắt 30 giây Dùng khi: Muốn đưa một căn lên cao trong kết quả tìm kiếm Booking.com. Theo hợp đồng của Booking, thứ hạng tính từ 4 thứ — lịch sử tìm kiếm của khách, tỷ lệ bấm vào (CTR), tỷ lệ đặt (conversion) và số đơn. Ảnh, nội dung, review chỉ tác động gián tiếp qua CTR và conversion. Việt Nam áp "wide parity" — giá Airbnb rẻ hơn Booking có thể làm mất điều kiện Genius/Preferred. Làm đúng thứ tự — đo 6 số ở trang Ranking → mở lịch, bỏ restriction → Property Page Score → CTR (ảnh bìa, giá, nhãn deal) → conversion → giảm huỷ → review → cuối cùng mới trả tiền (Genius, Preferred, Booster). Nhiều blog nói sai, ví dụ tốc độ trả lời tin nhắn KHÔNG phải yếu tố xếp hạng của Booking. 2 Toàn văn Nguồn: platforms/booking-ranking-playbook.md · Đọc ngày: 11/09/2026 Bản máy đọc: Markdown Mục lục Booking.com — cẩm nang tối ưu listing để lên top 0. Đọc file này thế nào 1. 📜 Thuật toán theo HỢP ĐỒNG — nguồn có thẩm quyền cao nhất 2. 🟩 Mô hình HAI TẦNG — điểm mấu chốt hầu hết blog viết sai 3. 📜 Wide Parity — Việt Nam, và vì sao giá Airbnb ảnh hưởng Booking 4. 🟩 Property Page Score — đòn bẩy rẻ nhất, có con số 5. 🟩 Quality Rating — ô vàng cạnh tên, và điều kiện để có 6. 🟩 Ảnh — luật chính thức, và chỗ mình đang làm khác 7. 🟩 Review — và luật recency mới 8. 🟩 Tình trạng phòng và restriction — trần chặn mọi thứ khác 9. 🟩 Giá và khuyến mãi 10. 📜 Các chương trình TRẢ THÊM HOA HỒNG 11. ❌ Điều bên thứ ba nói SAI hoặc chưa kiểm chứng 12. ⭐ QUY TRÌNH HOÀN CHỈNH — xếp theo thứ tự nhân quả 13. Áp vào 7 căn Harth Living — trạng thái thật và việc phát sinh 14. Nguồn và cách đọc lại 15. Ghi chép cho phiên sau Booking.com — cẩm nang tối ưu listing để lên top Nguồn: ba tầng, đã tách bạch mức tin cậy — hợp đồng GDT (General Delivery Terms, bản Việt Nam) · Partner Hub chính thức (đọc ngày 11/09/2026 qua Chrome đăng nhập) · bên thứ ba + forum . Mỗi khẳng định đều gắn nhãn nguồn. Quan hệ với file khác: booking.md ghi tình hình thực tế 7 property của mình ; file này ghi luật chơi của Booking . Song song với agoda-listing-playbook.md . 📕 Luật truy cập: vault/10-rules/ota-readonly-rule.md — extranet CHỈ ĐỌC . File này là kiến thức + checklist; mọi thao tác sửa chỉ làm khi user ra lệnh cho đúng việc đó. 0. Đọc file này thế nào Bạn muốn Đọc mục Hiểu đúng thuật toán (hầu hết blog viết sai chỗ này) §1 · §2 Biết vì sao giá Airbnb ảnh hưởng thứ hạng Booking §3 Property Page Score — đòn bẩy rẻ nhất §4 Quality Rating — ô vàng cạnh tên, điều kiện để có §5 Luật ảnh (bản chính thức, khác với điều mình đang làm) §6 Review §7 Tình trạng phòng, restriction §8 Giá và khuyến mãi §9 Các chương trình trả thêm hoa hồng §10 Điều bên thứ ba nói SAI — đừng làm theo §11 Quy trình hoàn chỉnh, xếp theo thứ tự làm §12 Áp vào 7 căn của mình §13 Nguồn đầy đủ + cách đọc lại §14 ⚠️ Quy ước đánh dấu: - 📜 HỢP ĐỒNG = nguyên văn GDT. Cao nhất. Booking tự ràng buộc mình bằng câu này. - 🟩 CHÍNH THỨC = Partner Hub / extranet. - 🟨 SỐ CỦA BOOKING = con số Booking tự công bố trong tài liệu bán hàng. Không dùng làm proof trong content marketing của mình. - 🟠 BÊN THỨ BA = blog/forum, chưa có nguồn chính thức xác nhận. - ❌ SAI / CHƯA KIỂM CHỨNG = xem §11. - ⬜ KHÔNG CÔNG BỐ . 1. 📜 Thuật toán theo HỢP ĐỒNG — nguồn có thẩm quyền cao nhất Đây là chỗ gần như không ai đọc, nhưng lại là mô tả chính xác nhất. Annex 4 của General Delivery Terms (chính hợp đồng mình ký với Booking) bắt buộc phải công bố tham số xếp hạng theo luật EU P2B. Nguyên văn: 1. Booking.com aims to display search results relevant to each Guest, by providing a personalised default ranking … Booking.com uses multiple algorithms to produce default ranking results, which is a constantly evolving process . 2. Booking.com has identified the following parameters to be most closely correlated with a Guest finding a suitable Accommodation, so prioritises such parameters in the algorithms :    a. the Guest's personal search history    b. the rate of click through from the search page to the property page    c. the number of bookings related to the number of visits to the Accommodation page ( "Conversion" )    d. gross (including cancellations) and net (excluding cancellations) bookings 3. Conversion and click through rate may be affected by various (stand-alone) factors including review scores (both aggregated scores and components), availability , policies , competitive pricing on the Booking.com Platform , quality of content and certain features of the Accommodation. The Commission percentage paid by the Accommodation or other benefits to Booking.com may also impact the default ranking . 4. The Accommodation may influence its ranking by participating in programs… Genius, deals, Preferred and Preferred Plus, Visibility Booster ( the latter three involve paying a higher Commission ). 1.1 🟩 Bản Partner Hub nói thêm hai điều quan trọng Trang Search results, ranking and visibility bổ sung: "The importance of each factor is determined dynamically for each search and is not based on fixed weightings ." ⇒ 🟩 Không tồn tại "trọng số" cố định. Mọi bài blog vẽ ra bảng "review 30%, ảnh 20%, giá 25%" đều là bịa. Không có con số nào như vậy được công bố, và Booking nói thẳng là nó thay đổi theo từng lượt tìm kiếm. Bốn nhóm yếu tố bản mới liệt kê: Nhóm Gồm Mình điều khiển được? Property characteristics vị trí · giá trên Booking · điểm review · chất lượng trang · đặc điểm khác ✅ phần lớn Performance on Booking.com conversion rate · click-through rate ✅ gián tiếp The traveller's search điểm đến · ngày · độ dài kỳ nghỉ · số và loại khách ❌ The traveller's preferences lịch sử tìm kiếm · quốc gia · ngôn ngữ ❌ 2. 🟩 Mô hình HAI TẦNG — điểm mấu chốt hầu hết blog viết sai Đọc kỹ Annex 4 sẽ thấy một cấu trúc mà danh sách phẳng kiểu "10 yếu tố xếp hạng" làm hỏng hoàn toàn: TẦNG 1 — thuật toán thật sự tối ưu cái này ┌──────────────────────────────────────────────┐ │ b. Click-through rate (search → trang) │ │ c. Conversion (đặt / lượt xem) │ │ d. Gross & net bookings │ │ a. Lịch sử tìm kiếm của khách (ngoài tầm) │ └──────────────────────────────────────────────┘ ▲ ▲ │ ảnh hưởng qua │ TẦNG 2 — đòn bẩy mình cầm trong tay ┌──────────────────────────────────────────────┐ │ điểm review (tổng + từng hạng mục) │ │ tình trạng phòng (availability) │ │ chính sách (policies) │ │ giá cạnh tranh TRÊN Booking │ │ chất lượng nội dung (content) │ │ đặc điểm/tiện ích property │ ├──────────────────────────────────────────────┤ │ % HOA HỒNG trả cho Booking ← đi thẳng │ │ (Preferred · Preferred Plus · VB) TẦNG 1 │ └──────────────────────────────────────────────┘ Ba hệ quả thực tiễn: Ảnh đẹp không "làm tăng thứ hạng" trực tiếp. Ảnh đẹp làm tăng CTR ; CTR mới là tham số xếp hạng. Nên phép thử đúng cho mọi thay đổi nội dung là: "cái này có khiến người ta bấm vào thẻ của mình nhiều hơn không?" — chứ không phải "cái này có làm trang đầy đủ hơn không?" . Huỷ phòng bị tính hai lần. Tham số d đo cả gross lẫn net . Một booking bị huỷ vẫn vào gross nhưng rơi khỏi net — tức là khoảng cách giữa hai số chính là hình phạt. Tỷ lệ huỷ cao ăn mòn thứ hạng ngay cả khi lượng đặt thô trông đẹp. Tiền mua được thứ hạng, và Booking viết thẳng điều đó trong hợp đồng. Không phải thuyết âm mưu — §10. 3. 📜 Wide Parity — Việt Nam, và vì sao giá Airbnb ảnh hưởng Booking 3.1 Việt Nam thuộc nhóm nào — đã tra tận GDT Đọc thẳng bản GDT ( admin.booking.com/hotelreg/terms-and-conditions.html?cc1=vn&lang=en , 11/09/2026): Nhóm Danh sách nguyên văn trong GDT Narrow Parity Armenia, Australia, Brazil, China, Georgia, Hong Kong, Israel, Japan, South Korea, Turkey, United Kingdom , New Zealand No Parity toàn bộ EEA , Russia, South Africa, Switzerland Wide Parity "all countries and regions, with the exception of Narrow Parity Countries and No Parity Countries" ⇒ 📜 Việt Nam = WIDE PARITY. Đây là chế độ chặt nhất trong ba chế độ. 3.2 📜 Wide parity ràng buộc những gì (Annex 5) (i) "Rate Parity" — cùng giá hoặc tốt hơn cho cùng chỗ nghỉ, cùng loại phòng, cùng ngày, cùng loại giường, cùng số khách, cùng hoặc tốt hơn về tiện ích và add-on (ăn sáng, wifi, nhận/trả phòng sớm-muộn), cùng hoặc tốt hơn về restriction và chính sách (đổi lịch, huỷ) so với những gì mình bán trên website/app/call-centre của mình, trực tiếp tại chỗ nghỉ, với BẤT KỲ đối thủ nào của Booking (mọi đại lý online/offline) và bất kỳ bên thứ ba nào liên quan tới mình . (ii) "Availability Parity" — phải cấp cho Booking số phòng mở bán ít nhất ngang bằng với bất kỳ đối thủ nào của Booking. Ngoại lệ duy nhất: closed user group. Giá cho nhóm kín chỉ được miễn parity khi đủ cả bốn điều kiện: (a) khách chủ động đăng ký thành viên, (b) giao diện hiển thị giá có mật khẩu bảo vệ, (c) thành viên đã điền hồ sơ, (d) khách đó đã từng đặt ít nhất một lần với tư cách thành viên . Hễ giá đó lọt ra công khai — kể cả do bên thứ ba hay metasearch — Booking lấy lại quyền parity. 3.3 Hệ quả cho mình — đây là mục quan trọng nhất của cả file 🟩 Trang ranking chính thức viết: Booking không tính tới giá/tình trạng phòng ngoài nền tảng khi xếp hạng — nhưng chỉ dành cho No Parity và Narrow Parity . Việt Nam không nằm trong hai nhóm đó. ⇒ Với 7 căn của mình: Việc đang làm Đối chiếu wide parity Airbnb rẻ hơn Booking ở 5/5 căn đo được ( L-38 , chênh 0,7 %–25,0 %) ⚠️ Ngược chiều Rate Parity. Sau 15/09 kế hoạch còn định để Airbnb cao hơn Booking 8 % — chiều đó mới đúng parity Phí dọn thu trên Airbnb 6/7 căn, Booking chỉ 1/7 ( L-25 ) ⚠️ Phí phụ thu là một phần "giá khách trả". Booking rẻ hơn ở đây thì thuận parity, nhưng đang mất tiền — xem §13 Channel manager đóng rate Booking khi Airbnb kín ✅ Hợp lệ — phòng bán hết thật thì không phải thiên vị kênh Booking mở nhiều ngày mà bán 0 đêm ( L-17 ) ⚠️ Không phải lỗi parity, nhưng là lỗi conversion — xem §12 🔴 Ranh giới cần nhớ: đóng Booking vì phòng đã bán thật là hợp lệ. Đóng Booking để giữ phòng ưu tiên cho Airbnb là vi phạm Availability Parity, và đồng thời tự dìm tham số availability ở tầng 2. 🔴 Parity còn là ĐIỀU KIỆN VÀO CỬA của cả ba chương trình miễn phí lẫn trả phí — Genius, Preferred và Preferred Plus đều ghi "if your property is based in a wide-parity… country, you'll need to provide competitive prices on our platform, compared to all other websites " . Airbnb rẻ hơn Booking ⇒ có thể rớt điều kiện Genius ngay từ đầu , dù review và số lượng đã đủ. 4. 🟩 Property Page Score — đòn bẩy rẻ nhất, có con số Ở đâu: Extranet → Property → Quality rating / Property page score ( content_score.html ). 🟨 SỐ CỦA BOOKING: "Properties with a 100% property page score get up to 18% more bookings than properties with incomplete content." — lặp lại hai lần trong cùng bài, là con số Booking dùng nhiều nhất để thúc đối tác. 🟩 Điểm này chấm những gì: "everything from the photos you display to the type of breakfast you serve, the languages spoken by your staff , and the facilities guests can access, either at your property or in the surrounding area ." Ba điều đáng chú ý về cách chấm: Nó là checklist , không phải điểm thẩm mỹ. Máy đếm ô đã khai — không chấm ảnh đẹp hay văn hay. Nó tính cả tiện ích khu vực xung quanh , không chỉ trong nhà. Đây là mục hay bị bỏ trống nhất. 🟩 Property page score là đầu vào của Quality Rating — xem §5. Nên nó được tính hai lần : một lần cho conversion, một lần qua ô vàng cạnh tên. 🟩 Luật đã học được và phải nhớ (ghi ở booking.md §6d ): trường nào Overview còn ghi "You haven't added…" thì Booking coi là CHƯA TỪNG KHAI , không phải đã khai là không có — và nó rơi về một giá trị mặc định có thể sai (ca nôi em bé 100.000₫ của alacarte305 ). Vào bấm Save với giá trị đúng, kể cả khi giá trị đó là 0. 5. 🟩 Quality Rating — ô vàng cạnh tên, và điều kiện để có Đây là mục trả lời câu hỏi treo lâu nhất trong booking.md §6 : "Quality Rating cho nhà/căn hộ — chưa tìm được trang trong extranet." Trả lời: không có trang riêng. Nó nằm CHUNG trang với Property page score. Property → Quality rating/Property page score . Nếu chưa được gán rating thì trang chỉ hiện page score — đó là lý do trước đây tìm mãi không ra. 5.1 Nó là gì 🟩 Ô vàng hiện cạnh tên chỗ nghỉ trong kết quả tìm kiếm và trên trang property. Không phải sao khách sạn. Khách lọc được theo nó — nên nó ảnh hưởng việc mình có lọt vào tập kết quả hay không, chứ không chỉ thứ tự. 5.2 🟩 Năm nhóm dữ liệu tạo ra rating "Quality ratings are created by combining factors like the accuracy of property info on the Extranet, which can be divided into five major categories :" # Nhóm Ghi chú 1 Facilities, amenities, và/hoặc services ~210 nút cấp property + ~175 nút cấp phòng 2 Property configuration — diện tích unit, số phòng, sức chứa Chỗ 181THT / 15MN / 41LHC đang khai sai ở PriceLabs ( L-18 ) — cần kiểm cả phía Booking 3 Số lượng VÀ chất lượng ảnh §6 4 Điểm review trung bình §7 5 Dữ liệu đặt phòng lịch sử (ẩn danh, gộp) ⬜ ngoài tầm kiểm soát 🟩 Và câu quan trọng nhất: " The property page score is an essential part of the quality rating – the higher your property page score, the higher your quality rating. " ⇒ §4 là đường vào §5. 5.3 🟩 Điều kiện để ĐƯỢC gán rating — kiểm ngay ba dòng này 11 loại hình đủ điều kiện: Apartments · Vacation homes · Villas · Guest houses · B&Bs · Aparthotels · Country houses · Farm stays · Chalets · Riads · Gites. (Ngoài ba loại đầu — apartment, vacation home, villa — thì chỉ áp dụng cho property có unit riêng và không có tiện ích dùng chung .) Property phải có đủ ba điều kiện: # Điều kiện Trạng thái của mình 1 Tất cả phòng/unit được đánh dấu open và bookable ⚠️ Cần kiểm. Xem cảnh báo 5.4 2 Không có star rating sẵn trên extranet ✅ nhà/căn hộ thường không có 3 Nếu đã có điểm review thì điểm Cleanliness ≥ 6,0 ✅ alacarte305 review tổng 9,0 🟩 "Once you receive a quality rating, you'll be notified by a banner on the Extranet ." 5.4 ⚠️ Chỗ chưa chắc — phải tự kiểm, đừng suy diễn Điều kiện 1 viết nguyên văn "All rooms or units marked as open and bookable " . Booking không nói rõ đây là: - (A) trạng thái cấu hình của room type (không bị đóng vĩnh viễn), hay - (B) mọi ngày trên lịch đều mở bán. Cách đọc (A) hợp lý hơn — nếu là (B) thì không property nào từng kín phòng có nổi rating. Nhưng 6/7 căn của mình đang có Rate closed dài ngày do channel manager ( L-06 , L-17 ), và alacarte305 còn có property song trùng 15702691 đang Closed/Not bookable ( L-03 ). ⬜ Chưa kiểm chứng được cách nào đúng. 👉 Cách xác minh rẻ nhất: mở content_score.html của từng căn, xem có ô Quality rating hay chỉ có page score. Căn nào có rating mà vẫn đang Rate closed ⇒ cách đọc (A) đúng. Ghi kết quả vào booking.md . 5.5 🟩 Highlights và Suggestions Highlights — "We analyze over 400 features including facilities, amenities, services, interior photos , and unit configuration, then highlight the categories that set you apart from properties around you ." ⇒ so tương đối với hàng xóm, không phải ngưỡng tuyệt đối. Suggestions — gợi ý tiện ích nên thêm. 🟩 "currently only available for apartments, vacation homes, and villas " ⇒ đúng loại hình của cả 7 căn . Đây là danh sách việc Booking tự đưa, nên làm theo trước khi tự đoán. 🟩 Cập nhật theo chu kỳ, không tức thì : "it can take some time before changes are reflected in your rating." 🟩 Không gỡ được rating khỏi trang. 6. 🟩 Ảnh — luật chính thức, và chỗ mình đang làm khác 🟨 " 63% of guests use photos as their primary source of information while searching for a stay." 6.1 Số lượng Luật Yêu cầu Tối thiểu toàn property ≥ 10 ảnh Mỗi phòng/unit ≥ 4 ảnh Phòng tắm / toilet ≥ 1 ảnh Condo hotel (căn hộ trong toà — đúng ca A La Carte ) ≥ 24 ảnh , phủ mọi loại căn và mọi không gian trong căn 6.2 🟩 Kỹ thuật — chỗ khác với thói quen của mình Luật chính thức Ghi chú cho mình CHỈ ẢNH NGANG (landscape) — "Shoot landscape images (horizontal) only – these look best on our platform" 🔴 Bộ 25anthuong11/photos/booking-upload/ đang có ảnh dọc ( 001-…-vertical-facade-day.jpg , 015-…-vertical-bed-window.jpg ). Xem §13 Tối thiểu 2048 × 1080 , ưu tiên 4000 × 3000 Cao hơn ngưỡng 1280×900 đang ghi trong memory — ngưỡng đó là mức Booking gắn cờ low-quality , không phải mức khuyến nghị 360°: tỷ lệ 2:1 , tối thiểu 1280 × 900 Chụp ở độ cao 0,9–1,6 m (39–63 inch) Chụp từ góc phòng để có chiều sâu Chủ thể ở giữa khung , đừng lại gần quá 6.3 🟩 Cấm / không nên Vỡ hạt · mờ · tilt-shift · xử lý quá tay · filter, contrast mạnh, bão hoà, HDR quá đà · ảnh ghép (collage) · watermark hoặc hình minh hoạ · méo/nghiêng/kéo giãn · đen trắng · góc siêu rộng / fisheye · ảnh chứa thông tin định danh (CMND, hoá đơn, hợp đồng) · ảnh chủ yếu để khoe thông tin liên hệ · 🟩 "photos where people are the main focus " . 🔴 Đối chiếu nội bộ: luật này đánh thẳng vào thói quen làm ảnh marketing của workspace — overlay chữ, logo, ghép nhiều khung. Ảnh Booking phải là ảnh chụp trần, không chữ, không logo, không ghép. Kho vault/02-villas/images/ dùng được; các bản fbalbum-* / instacarosel-* thì không . 7. 🟩 Review — và luật recency mới 🟩 Từ tháng 01/2025, điểm tổng được tính theo độ mới: "your overall Guest Review Score is weighed by recency , which means the most recent review has the biggest impact ." ⇒ Hai hệ quả: 1. Một review xấu gần đây nặng hơn nhiều review tốt cũ. Phục hồi nhanh hơn trước, nhưng tụt cũng nhanh hơn. 2. Property ít review mà lâu không có review mới thì điểm đứng yên và cũ dần — alacarte305 có 11 review , mỗi review mới đổi điểm rất mạnh. 🟩 Review cao mở khoá: Traveller Review Awards · Preferred Partner · Genius . Và 🟩 "Many travellers use the overall Guest Review Score to filter their search results" — lại là chuyện lọt vào tập kết quả, không chỉ thứ tự. 🟩 Thứ tự review trên trang phụ thuộc ngôn ngữ trình duyệt của khách. Review không có bình luận (chỉ có điểm) bị đẩy xuống dưới và không trả lời được . 📜 Nhắc lại Annex 4: tính cả "components" — tức điểm từng hạng mục , không chỉ điểm tổng. alacarte305 có Comfort 8,7 thấp hơn tổng 9,0 → đó là hạng mục cần nhìn. 7.1 🟩 Value for money (VFM) 🟩 "Although it doesn't directly impact your overall score, there's a relationship between good VFM and high-scoring reviews." Ba trục: giá (so với property tương tự) · chất lượng dịch vụ (sạch sẽ, tiện ích, thái độ) · giá trị theo mắt khách . 🟩 Booking nói thẳng: "Lowering rates… is the most likely to improve your VFM in the short-term " — nhưng gợi ý dùng Basic Deal / Genius / Mobile / Country Rates thay vì hạ giá gốc. 8. 🟩 Tình trạng phòng và restriction — trần chặn mọi thứ khác 8.1 Mở lịch xa 🟩 "set reminders to keep your property's calendar open for as far as 24 months ahead " — và "A lot of travellers start looking for places to stay up to a year in advance " . 🟨 Trang khác nói có khách đặt trước 16 tháng . ⇒ Không có ngày mở thì không xuất hiện trong kết quả , và mọi tối ưu nội dung đều vô nghĩa cho khoảng đó. 8.2 ⚠️ Restriction là con dao hai lưỡi 🟩 "If a traveller looks for a stay that you've set a restriction for, you might not show up in their search results ." Restriction gồm: min/max stay · closed to arrival / departure . 📜 Annex 4 xếp policies vào tầng 2 — nên restriction vừa chặn hiển thị, vừa hạ conversion. 🟩 Dynamic restrictions — luật tự động nới restriction khi còn phòng ế. Đây là cách giữ kiểm soát mà không tự khoá mình khỏi kết quả tìm kiếm. 🔴 Nhắc: booking.md §2 đã ghi — ô Restrictions ở đầu lịch mặc định bỏ tick . Không tick thì không thấy min-stay đang chặn. Tick trước khi kết luận vì sao không có khách. 8.3 Chỉ số đo được: Availability for search Có trên Ranking # Khuyến mãi Booking.com — báo cáo 15/09/2026 URL: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/booking-promotions-playbook/ 1 Tóm tắt 30 giây Dùng khi: Định bật khuyến mãi trên Booking.com và muốn biết cái nào chồng được với cái nào. Lúc đọc (15/09/2026) 0/7 căn chạy khuyến mãi; 305 và 502 đủ điều kiện Genius. Có 12 chương trình chia 5 nhóm. Targeting × Portfolio × Genius chồng được với nhau; campaign chỉ chồng Genius; Limited-time và Black Friday không chồng gì; hai deal không chồng thì khách chỉ thấy mức lớn hơn. Khuyến mãi làm Booking rẻ hơn Airbnb là được phép — wide parity chỉ cấm Booking đắt hơn. Đề xuất trong bài — Mobile rate 10 % cả 7 căn + Basic deal 10 % cho hai villa ế ⇒ khách mobile thấy −19 %. 2 Toàn văn Nguồn: platforms/booking-promotions-playbook.md Bản máy đọc: Markdown Mục lục Khuyến mãi Booking.com — báo cáo 15/09/2026 0. Kết luận trong 6 dòng 1. Hiện trạng 7 căn — đọc 15/09/2026 22:40 2. Danh mục 12 chương trình — 5 nhóm (đúng như chợ khuyến mãi hiện ra cho tài khoản này) 3. Luật chồng — bảng tra một cái nhìn 4. Tác động lên giá vừa cài (cha–con PriceLabs, Booking = Airbnb) 5. Đề xuất — ba lớp, thứ tự bật 6. Cách bật / tắt (extranet) 7. Chưa xác minh 8. Nguồn 9. Nhật ký bật — 25 An Thượng 11 · Mobile rate (15/09/2026 23:20–23:26, user ra lệnh) 10. Nhật ký đọc 20/09/2026 — "loại nào hiện nhãn?" (chỉ đọc, 25 AT 11) Khuyến mãi Booking.com — báo cáo 15/09/2026 Nguồn, theo tầng: (1) đọc trực tiếp extranet 15/09 22:40–23:05: promotions/list.html + genius.html của 7 căn, promotions/marketplace.html của 305 và 25 AT 11 · (2) 13 bài Partner Help chính thức đọc qua Chrome cùng giờ (WebFetch bị 403) · (3) ma trận chồng đã đọc 12/09 từ trang setup. Con số "+30 % / +45 %" là claim marketing của Booking , không phải số của mình. Chưa bật, chưa tắt gì. 0. Kết luận trong 6 dòng 0/7 căn đang chạy khuyến mãi trên Booking. 502 từng có New Property Deal (−20 % cho 3 đơn đầu) — đã tự hết. Booking đang nhắc đích danh ba việc ở 305: mobile chỉ 10 % đơn (peer 77 %), khách Việt 7 % (khu vực 19 %), khách đặt xa 39,6 ngày (peer 24). 502 và 181: 0 % khách Việt. 181: peer đặt sớm hơn 12,7 ngày. Genius: 305 (9,0 · 11 review) và 502 (9,7 · 3 review) đủ điều kiện ; 5 căn kia chưa (41 LHC có 10 điểm nhưng mới 1 review; 404 · 181 · 15 MN · 25 AT 11 chưa có review). Có 12 chương trình chia 5 nhóm; luật chồng quyết định tất cả: Targeting × Portfolio × Genius chồng được, campaign chỉ chồng Genius , Limited-time và Black Friday không chồng gì , hai promotion không chồng thì khách chỉ thấy mức lớn hơn . Từ 15/09 giá Booking = giá Airbnb (cha–con PriceLabs). Khuyến mãi Booking làm Booking rẻ hơn Airbnb — hướng này wide parity cho phép ; chỉ cấm Booking đắt hơn. Đề xuất: Lớp 1 Mobile rate 10 % cả 7 căn + Genius cho 502 (305 cân nhắc vì đang gần kín) + Basic deal 10 % cho 25 AT 11 và 41 LHC → khách mobile thấy −19 %. Lớp 2 (từ 24/09–15/10) Late Escape / Black Friday / Early 2027 cho hai villa ế, có blackout Tết. Không làm Visibility Booster, Early booker, Limited-time lúc này. 1. Hiện trạng 7 căn — đọc 15/09/2026 22:40 Căn Promotion đang chạy Genius Booking đang nhắc gì (Insights) Lấp đầy Booking 30 ngày qua 305 0 ✅ đủ điều kiện — 9,0 · 11 review · sẽ áp cho Two-Bedroom Apartment 1331150301 Mobile 10 % vs peer 77 % → Add mobile rate · Khách VN 7 % vs khu vực 19 % → Add Vietnam country rate · Đặt trước 39,6 ngày vs peer 24 → Add last-minute deal 53 % 404 0 ❌ 0 review (không có insight) 0 % (kín qua Airbnb) 502 0 — New Property Deal đã hết (tự tắt sau 3 đơn/90 ngày) ✅ đủ điều kiện — 9,7 · 3 review · áp cho One-Bedroom Apartment 1475647301 Khách VN 0 % vs 19 % · khách VN ở Đà Nẵng ADR 847.992 · ở 1,7 đêm → ba lần Add Vietnam country rate 40 % 181 THT 0 ❌ 0 review Peer đặt sớm hơn 12,7 ngày (44,3 vs 57,1) → Add early booker deal · Khách VN 0 % vs 19 % · Khách Nga ở 5,5 đêm vs 4 → Add Russia country rate 0 % 41 LHC 0 ❌ 10 điểm nhưng 1 review (cần ≥ 3) (không có insight) 10 % 15 MN 0 ❌ 0 review (không có insight) 7 % · khoá tới 20/12 25 AT 11 0 ❌ 0 review (đã đọc trọn Opportunity Center 12/09: Mobile 0,43 · Country 0,28 · Basic 0,27 là ba điểm cao nhất) 0 % Câu Booking in ở chân chợ khuyến mãi: "Make sure you're giving a genuine discount. For legal reasons, promotions offered on our site must represent genuine discounts for your customers." — giá gốc là giá PriceLabs đẩy, không được nâng giá lên rồi giảm. 2. Danh mục 12 chương trình — 5 nhóm (đúng như chợ khuyến mãi hiện ra cho tài khoản này) A. Targeting — giảm cho một nhóm khách, chạy quanh năm Mobile rate Country rate Ai thấy khách dùng app hoặc web trên điện thoại (chọn App and mobile web hoặc App only ) khách đang ở quốc gia/khu vực mình chọn (EEA phải chọn cả khối) Mức tối thiểu ≥ 10 % (Booking khuyên 15 %) ≥ 5 % (khuyên 10 %) Khách nhìn thấy badge Mobile-only + gạch giá cũ trong kết quả tìm, trang căn, lúc đặt giá giảm, không badge riêng Chồng với Genius · Basic / Last-minute / Early booker Genius · Basic / Last-minute / Early booker Không chồng với Country rate · mọi campaign · Limited-time · Black Friday Mobile rate · mọi campaign · Limited-time · Black Friday Tuỳ chỉnh giới hạn rate plan · độ dài kỳ ở · cửa sổ đặt · block ngày không giới hạn như Mobile Booking claim "increase your bookings from mobile devices by up to 30 %" ; bật cả app + mobile web = "reach 30 % more potential guests than app alone" — Với mình Nên bật cả 7 căn. Lượt tìm Đà Nẵng: mobile 61 %; 305 mới 10 % đơn mobile vs peer 77 % 502 · 181 · 305 bị nhắc khách VN thấp. Bật song song Mobile được (không chồng, khách thấy mức lớn hơn) — mở rộng sang khách VN dùng máy tính B. Portfolio deals — mình tự thiết kế, gạch giá cũ Basic deal Early booker deal Last-minute deal Là gì giảm tự chọn %, tự chọn ngày ở · thứ trong tuần · kỳ ở tối thiểu · đối tượng như Basic + điều kiện đặt trước N ngày (Booking khuyên ≥ 30 ngày) như Basic + điều kiện đặt sát ngày (khuyên ≤ 7 ngày) Mức khuyên ≥ 10 % (kỹ thuật 1–99 %) khuyên ≥ 10 % khuyên ≥ 10 % Đối tượng Everyone hoặc "members and newsletter subscribers only" = Secret deal (chỉ khách có tài khoản/đăng ký email thấy) — — Chồng với Genius · Mobile hoặc Country Genius · Mobile hoặc Country Genius · Mobile hoặc Country Không chồng các portfolio deal khác · campaign · Limited-time · Black Friday như Basic như Basic Với mình Lớp chồng thật : Mobile 10 % × Basic 10 % = khách thấy −19 % . Dùng cho 25 AT 11 (70 % đêm mở ở sàn) và 41 LHC (Booking vừa tăng 25 % để bằng Airbnb) ⏸ Đà Nẵng: 64 % lượt tìm không chọn ngày, cửa sổ 91+ ngày chỉ 12 % — chưa phải lúc; 181 là căn duy nhất Booking nhắc Thay Basic ở 305 nếu muốn lấp lỗ 7 ngày cuối (Booking nhắc); nhưng 305 đang gần kín C. Campaign deals — Booking chạy marketing (landing page, email, push, banner), có badge Getaway Deal Late Escape Deal (mới) Black Friday Deal Early 2027 Deal Mức ≥ 15 % (chợ ghi khuyên 20 %) ≥ 15 % (khuyên 20 %) "deep discount", không ghi sàn ≥ 15 % Bật từ 12/02/2026 06/08/2026 24/09/2026 15/10/2026 Khách đặt 12/03–30/09/2026 03/09/2026–07/01/2027 19/11–02/12/2026 (14 ngày) 03/12/2026–01/04/2027 Khách ở 26/03– 30/09/2026 01/10/2026–07/01/2027 19/11/2026– 31/12/2027 03/12/2026–01/04/2027 Chồng chỉ Genius chỉ Genius không chồng gì chỉ Genius Claim — "on average 11 % more bookings until 7 Jan 2027" — "travelers are 55 % more likely to search for properties with promotions" Với mình ❌ còn 15 ngày, bỏ 🤔 Lớp 2 cho 25 AT 11 + 41 LHC (Q4 trống); phải block Tết/Giáng sinh 🤔 Lớp 2 — kỳ ở tới hết 2027 nên bắt buộc blackout mùa cao điểm 🤔 Lớp 2, quyết sau khi đo lớp 1 Campaign deal là loại duy nhất sửa được sau khi bật (Edit); các deal khác chỉ Deactivate → tạo lại. D. Deep deal — Limited-time deal (tên cũ Deal of the Day) ≥ 30 % , mỗi property 2 tuần một lần , đẩy lên đầu kết quả tìm trong 48 giờ , có badge. Điều kiện: điểm review ≥ 7 → hiện chỉ 305 · 502 · 41 LHC (10/1 review) thấy được nút. Không chồng với bất kỳ gì , kể cả Genius. Với mình: giữ làm nút bấm khẩn khi có huỷ phòng sát ngày; không dùng thường xuyên vì 30 % dưới sàn PriceLabs của mọi căn (sàn = 62–77 % Base). E. Chương trình thành viên & hiển thị — không phải "deal" nhưng cùng bảng chồng Genius Preferred Partner Visibility Booster New Property Deal Cơ chế 10 % tự động cho khách Genius (3 cấp) trên phòng rẻ nhất và phòng bán chạy nhất ; badge, lọc, chiến dịch hoa hồng cao hơn đổi lấy hiển thị + badge hoa hồng cao hơn theo ngày mình chọn −20 % cho 3 đơn đầu hoặc 90 ngày Điều kiện ≥ 3 review · ≥ 7,5/10 · giá cạnh tranh (wide parity) performance score ≥ 70 % · ≥ 7,0 · parity; xét 90 ngày , rớt → khoá 180 ngày (không nêu) property mới Chồng với mọi thứ trừ Limited-time & Black Friday — — — Tạm dừng / rời dừng 10 % tối đa 30 ngày/năm (Level 2–3 thêm 30/60 ngày cho mức 15–20 %); rời thì 6 tháng mới vào lại rời sau khi bị báo không đủ điều kiện → 180 ngày tắt bất kỳ lúc nào tắt bất kỳ lúc nào Claim +30 % search views · +45 % bookings · +40 % revenue (đã trừ giảm giá) +65 % search views · +20 % bookings — — Với mình ✅ 502 bật · 305 cân nhắc (Booking gánh 53 %/30 ngày, hợp nhất ~100 %: giảm 10 % cho khách đằng nào cũng đặt) · 5 căn kia chưa đủ review ⬜ performance score chưa đọc được (trang preferred.html 404) ❌ chưa có mẫu số để tính hoà vốn 502 đã dùng xong 3. Luật chồng — bảng tra một cái nhìn Genius Mobile Country Basic/LM/EB Campaign Limited-time BlackFriday Genius — ✔ ✔ ✔ ✔ ✖ ✖ Mobile ✔ — ✖ ✔ ✖ ✖ ✖ Country ✔ ✖ — ✔ ✖ ✖ ✖ Basic / LM / EB ✔ ✔ ✔ ✖ (nhau) ✖ ✖ ✖ Campaign (4 loại) ✔ ✖ ✖ ✖ ✖ (nhau) ✖ ✖ Chồng = nhân : 10 % × 10 % = 19 %, không phải 20 %. Không chồng = "only the largest discount is displayed to travelers" → bật Mobile 10 % + Country 10 % khách vẫn thấy 10 %; bật Late Escape 20 % khi đang có Mobile+Basic 19 % → khách thấy 20 %, lớp 1 bị thay chứ không cộng. Genius luôn áp lên phòng rẻ nhất/bán chạy nhất — với căn 1 room type của mình là chính căn đó. 4. Tác động lên giá vừa cài (cha–con PriceLabs, Booking = Airbnb) Ví dụ 41 LHC · 20–23/10 (3 đêm 15.513.886) Khách thấy So Airbnb (15.513.874) Mình nhận (−15 % hoa hồng, chưa tính dọn) Không khuyến mãi 15.513.886 0 % 13.186.803 Mobile 10 % 13.962.497 −10 % 11.868.122 Mobile 10 % + Basic 10 % 12.566.248 −19 % 10.681.311 Late Escape 20 % (thay lớp 1) 12.411.109 −20 % 10.549.443 Limited-time 30 % 10.859.720 −30 % 9.230.762 Parity: Booking rẻ hơn Airbnb là được (wide parity chỉ cấm đắt hơn). Genius/Preferred đòi "giá cạnh tranh so với mọi website" — khuyến mãi làm Booking rẻ hơn nên giúp , không hại. Sàn PriceLabs không bảo vệ khỏi khuyến mãi : sàn chặn giá gốc PriceLabs đẩy; Booking giảm tiếp trên giá đó. 25 AT 11 sàn 3.450.000 → khách mobile+basic thấy 2.794.500/đêm . Chốt trước "giá thấp nhất chấp nhận" cho từng căn rồi mới chọn %. PriceLabs không biết khuyến mãi — ADR Booking trong PriceLabs sẽ thấp hơn giá đẩy; đọc Total Revenue từ extranet, đừng so ADR hai kênh khi có deal. Weekly −5 % / Monthly −10 % là rate plan , không phải promotion — Mobile/Country áp lên cả rate plan đó nếu không giới hạn chỉ Standard Rate → 12/09 đã ghi: giới hạn promotion vào Standard Rate . 5. Đề xuất — ba lớp, thứ tự bật Lớp 1 — bật tuần này, đo 30 ngày (CTR · conversion trên Ranking Dashboard) Việc Căn Tham số Vì sao Mobile rate 10 % cả 7 App and mobile web · chỉ Standard Rate · không ngày kết thúc · block: Tết 2027 (14–22/02) Đà Nẵng 61 % lượt tìm mobile; Booking nhắc 305 (10 % vs 77 %); badge + gạch giá rẻ nhất trong bộ công cụ Genius 502 ngay · 305 cân nhắc mặc định 10 % · dùng Suspend 30 ngày cho lễ 502 lấp 40 %, có 3 review 9,7 — Genius là cách rẻ nhất lên hiển thị. 305 Booking gánh 53 %/30 ngày → 10 % cho khách đằng nào cũng đặt; nếu bật thì suspend đúng các tuần kín Basic deal 10 % 25 AT 11 · 41 LHC Everyone · ngày ở tới 31/12/2026 · 7 ngày/tuần · min stay 2 · chỉ Standard Rate Hai căn ế nhất (25 AT 11 lấp 0 %, 41 LHC 10 %); chồng với Mobile → −19 % cho khách mobile. 41 LHC vừa tăng giá Booking +25 % để bằng Airbnb — deal 10 % đưa Booking về ~10 % dưới Airbnb, đúng chiều parity Country rate 10 % — Việt Nam 502 · 181 · 305 rate plan chỉ Standard Booking nhắc đích danh khách VN 0–7 % vs khu vực 19 %; khách VN dùng máy tính không thấy Mobile rate. 181 thêm Nga nếu muốn kỳ dài Giá thấp nhất khách sẽ thấy sau lớp 1 (đêm ở sàn): 25 AT 11 2.794.500 · 41 LHC 3.213.675 · 502 (Genius+Mobile) 1.101.600 · 305 (Mobile) 1.397.250 . Bạn chốt được các số này thì bật. Lớp 2 — theo lịch campaign của Booking Mốc Việc Căn Ghi chú ngay Late Escape 20 % (ở 01/10–07/01) 25 AT 11 · 41 LHC · 15 MN sau 20/12 Không chồng Mobile/Basic → khách thấy 20 % thay vì 19 %; đổi lại được email/push/landing của Booking. Blackout 24/12–02/01 24/09 Black Friday 25 AT 11 · 41 LHC Book 19/11–02/12, ở tới 31/12/2027 → blackout Tết 2027 + hè; mức 20–25 %, không chồng gì 15/10 Early 2027 ≥ 15 % villa ế Q1 chỉ chồng Genius Lớp 3 — công cụ khẩn, dùng có điều kiện Limited-time deal 30 % : khi có huỷ phòng < 7 ngày ở 305/502; mỗi 2 tuần 1 lần; nhớ nó tắt mọi deal khác trong 48 h. Last-minute deal thay Basic ở 305 nếu muốn giữ giá và chỉ lấp 7 ngày cuối. Preferred : đọc performance score trong Boost performance → Preferred Partner Program trước; chưa có số thì chưa bàn. Không làm Visibility Booster — trả thêm hoa hồng cho đêm đằng nào cũng bán; chưa có mẫu số hoà vốn. Early booker lúc này — cửa sổ đặt 91+ ngày chỉ 12 % lượt tìm. Chồng quá 20 % ở căn đang lấp > 50 %. 6. Cách bật / tắt (extranet) Bật: Promotions → Choose new promotion → Add promotion cạnh loại muốn → điền % · ngày ở · rate plan · đối tượng → Review your promotion → Activate . Genius: Boost performance → Genius partner program → Try Genius now → Activate Genius . Sửa: chỉ campaign deal có nút Edit; Mobile/Country có Edit; Basic/LM/EB thì Deactivate rồi tạo lại. Tắt: Promotions → chọn deal → Deactivate (xác nhận lần 2). Bật lại: tab Ended → Reactivate . Genius: Suspend your discount chọn ngày (không cần liên tiếp); Quit Genius thì 6 tháng mới vào lại. Mọi thao tác trên là ghi — agent chỉ làm khi bạn ra lệnh đúng căn + đúng tham số ( vault/10-rules/ota-readonly-rule.md ). 7. Chưa xác minh Performance score cho Preferred (trang 404, chỉ xem được trong menu Boost performance). Mức hoa hồng cộng thêm của Preferred / Visibility Booster (Booking không công bố). Genius có áp lên Weekly/Monthly rate plan không (Genius áp "room type", tài liệu không nói theo rate plan) — kiểm sau khi bật ở 502. Số "+30 % mobile", "+11 % Late Escape", "+45 % Genius" là claim toàn nền tảng. 8. Nguồn Extranet (đọc 15/09/2026): promotions/list.html ×7 · genius.html ×7 · promotions/marketplace.html (13311503, 16927056). Partner Help (đọc qua Chrome 15/09/2026): Setting up deals or promotions · Setting up a Basic Deal · Setting up Early Booker and Last-Minute Deals · Setting up mobile rates · Setting up country rates · Activating the Limited-time Deal · Late Escape Deal · Understanding the Getaway Deal · How to set up the New Property Deal · Setting up Black Friday Deals · Setting up Early 2027 Deals · Becoming a Genius partner · All you need to know about the Preferred Partner Program . Dump: scratchpad phiên 15/09 ( bkpromo/ , bkgenius/ , bkhelp/ ). 9. Nhật ký bật — 25 An Thượng 11 · Mobile rate (15/09/2026 23:20–23:26, user ra lệnh) Đường đi: promotions/marketplace.html → Add promotion cạnh Mobile rate → promotions/setup.html?product=MOBILE_RATE → Review → Activate . Bấm bằng DOM .click() (extranet zoom 67 %), radio qua label[for] . Tham số đã bật: 10 % · App and mobile web · All rate plans · Block dates: không · Length of stay: match rate plans · Book window: anytime. Promotion score 100/100 . ⚠️ Khác đề xuất §5 ("chỉ Standard Rate"): khi chỉ tick Standard Rate, Promotion score tụt từ 100 xuống 1/100 và Booking hiện nhắc "Recommended to increase your score: Select all rate plans" (score 1 = "up to 5 % additional room nights", score 100 = "up to 30 %"). Với căn đang lấp 0 %, chọn độ phủ; hệ quả: khách mobile đặt Weekly/Monthly được giảm chồng ≈ 14,5 % / 19 % (5 %/10 % của rate plan × 10 % mobile). Muốn quay lại Standard-only thì Edit trên trang Promotions. Đọc lại promotions/list.html : Promotion added · dòng Mobile rate · 10 % · Sep 15, 2026 – Now · Always active · 1-1 of 1. Ảnh từng bước: audits/2026-09-15-booking-promotions/25at11-mobile-rate/ . Việc kế (theo lớp 1): Basic deal 10 % cho 25 AT 11 (chồng → 19 %); Mobile rate cho 6 căn còn lại khi user chốt. 10. Nhật ký đọc 20/09/2026 — "loại nào hiện nhãn?" (chỉ đọc, 25 AT 11) Câu hỏi user: Basic deal đang chạy không hiện nhãn khi khách đặt; loại nào có nhãn, 25AT11 bật thêm được gì. Nguồn: promotions/marketplace.html + promotions/list.html + 4 trang setup.html (COUNTRY_RATE · LAST_MINUTE_DEAL · EARLY_BOOKER_DEAL · LATE_ESCAPE_CAMPAIGN) của 16927056 , đọc bằng chrome-grab --shot , dump ở properties/25anthuong11/_raw/2026-09-20-booking-promotions/ . Không điền, không Activate. Kết quả (Vuex promotionDisplayIllustration.badge ): Mobile rate "Mobile-only price" · Getaway "Getaway Deal" · Late Escape "Late Escape Deal" → có nhãn . Basic · Last-minute · Early booker badge: null (chỉ Strikethrough ) · Country rate illustration: null → không nhãn . Chip "Badge" trên chợ khớp y như vậy (ảnh marketplace.png ). Bảng đầy đủ: promotions-airbnb-vs-booking.md §2b. Chợ 25AT11 hôm nay có 7 loại: Getaway · Late Escape · Mobile · Country · Basic · Last-minute · Early booker. Không có Limited-time (cần điểm review ≥7), Black Friday (mở 24/09), Early 2027 (mở 15/10). Genius vẫn khoá (0 review). Đang chạy: Mobile rate 10 % (15/09) và Basic deal tên "10% Q4-2026" nhưng discount = 38 , ở 20–30/09/2026, chỉ Standard Rate ( createdAt 2026-09-18 , có actions.edit ). Khác bản tạo 18/09 (10 %, ở hôm nay→+3 tháng) → đã bị sửa tay sau đó; đêm ở sàn PriceLabs 3.450.000 × 0,62 × 0,90 ≈ 1.925.000 ₫ cho khách mobile 20–30/09. Đã hỏi user xác nhận có phải cố ý. Bài học: đọc promotionDisplayIllustration trong Vuex của chợ/list là cách nhanh nhất biết loại nào có badge — không cần bấm Add promotion, không cần mở Help. Sửa §2C: list.html 20/09 trả actions.edit cho cả Basic deal ( setup.html?product=BASIC_DEAL&id=… ) lẫn Mobile rate — Basic deal sửa được sau khi bật, không chỉ campaign deal như ghi 15/09 (Help lúc đó nói vậy; extranet hiện tại khác). # Booking — quy trình xét duyệt để listing đủ điều kiện prepay URL: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/booking-prepay-eligibility/ 1 Tóm tắt 30 giây Dùng khi: Thắc mắc vì sao Booking chưa cho thu tiền trước / giá không hoàn tiền. Có 2 lớp xác minh — vị trí (7/7 căn đã xong) và doanh nghiệp (7/7 chưa). Lớp doanh nghiệp không có nút bấm. Booking gỡ hạn chế "No Prepayment" khi đủ số lượt ở đã hoàn tất, đủ review và trả hoá đơn đều — ngưỡng không công bố. Việc làm được — bán thêm đêm, xin review sau mỗi lượt, trả hoá đơn đúng hạn, hỏi thẳng Booking qua kênh hỗ trợ. 2 Toàn văn Nguồn: platforms/booking-prepay-eligibility.md · Đọc ngày: 10/09/2026 Bản máy đọc: Markdown Mục lục Vì sao chưa thu trước được, và làm gì để Booking duyệt sớm 1. Có HAI lớp xác minh, đừng nhầm 2. Điều gì gỡ hạn chế "No Prepayment" 3. Payments by Booking.com — phép thử eligibility chính thức 4. Kênh hỏi thẳng Booking — đường duy nhất có người trả lời 5. Hạn chế đang chịu (nguyên văn) 5b. Đo lại 23/09/2026 trên 25anthuong11 (16927056) 6. Kế hoạch 7. Chưa biết Vì sao chưa thu trước được, và làm gì để Booking duyệt sớm Nghiên cứu 10/09/2026. Nguồn: tài liệu chính thức Partner Hub + đo trực tiếp extranet 7/7 căn + tài liệu channel manager bên thứ ba. 1. Có HAI lớp xác minh, đừng nhầm Lớp Booking kiểm gì Cách biết đã xong Trạng thái bên mình Location verification Địa chỉ + ghim bản đồ có thật không Banner "Confirm property location" trên trang Home . Hết banner = đã xong ✅ XONG — 7/7 căn không có banner Business / property verification Đối tác có đáng tin để cầm tiền khách không Hết dòng "Non-refundable rates are still unavailable" ❌ CHƯA — 7/7 căn vẫn còn FAQ chính thức: "Check the Home page of your Extranet. If you see a Confirm property location banner, you still need to complete verification. If the banner is gone, your location is verified – you won't need to take any further action. " ⇒ Không có video nào phải quay, không có thư nào phải chờ. Lớp 1 xong rồi. Cổng còn lại là lớp 2, và lớp 2 không có nút bấm . 2. Điều gì gỡ hạn chế "No Prepayment" Booking cố ý không công bố ngưỡng ("for security reasons"). Tổng hợp từ tài liệu: Hạn chế được gỡ sau khi property được xác minh , HOẶC sau khi đạt một số lượt ở đã hoàn tất + số review nhất định , VÀ có lịch sử thanh toán hoá đơn đều đặn . Ba biến đo được: # Biến Tự tác động được? A Số lượt ở ĐÃ HOÀN TẤT trên Booking ✅ có — bán được nhiều đêm hơn B Số review khách để lại trên Booking ✅ có — xin review sau mỗi lượt C Lịch sử trả hoa hồng đúng hạn ✅ có — trả invoice không trễ. Đo 10/09: 1 unpaid invoice · 0 overdue ⇒ đang SẠCH, chưa từng trễ ⚠️ OwnerRez (channel manager, cập nhật 2 tuần trước): "BDC's Artificial Intelligence (AI) system may determine that bookings should be set to Pay on Arrival" — kể cả đối tác đã từng được duyệt vẫn có thể bị đẩy về Pay on Arrival. ⇒ Đây là hệ thống chấm rủi ro tự động , không phải checklist duyệt tay. Không có ai để "xin nhanh". 3. Payments by Booking.com — phép thử eligibility chính thức "Sign in to the extranet → Finance dropdown. Nếu thấy Getting paid hoặc Virtual cards management ⇒ đã active. Nếu không thấy cả ba mục Getting paid / Virtual cards management / Payments by Booking.com ⇒ property không đủ điều kiện ." Đo 10/09/2026: không có mục nào trong ba ⇒ chưa đủ điều kiện PBB . Khớp với API: pbbStatus.type = inactive · canOptIn = false · payoutOptionList = [] . 4. Kênh hỏi thẳng Booking — đường duy nhất có người trả lời Tài liệu chính thức chỉ đúng luồng này: Extranet → Inbox → Booking.com Messages → Compose a new message → chủ đề "Receiving my payouts" → chủ đề con "How do I join or leave Payments by Booking.com?" Đây là chỗ nên hỏi: hồ sơ còn thiếu gì để được gỡ hạn chế prepay . 5. Hạn chế đang chịu (nguyên văn) Không xem được thẻ khách với đơn thường Phải thu tiền trực tiếp khi khách đến Không đặt được chính sách prepayment Số điện thoại khách bị ẩn tới gần ngày nhận phòng Ngoại lệ vẫn charge thẻ được: no-show có phí · đơn non-refundable đã huỷ có phí 5b. Đo lại 23/09/2026 trên 25anthuong11 ( 16927056 ) Kiểm Kết quả Banner Confirm property location không có → lớp 1 vẫn xong Banner Non-refundable rates are still unavailable vẫn còn → lớp 2 chưa qua Menu Finance có Getting paid / Virtual cards management / Payments by Booking.com không có mục nào → vẫn CHƯA đủ điều kiện PBB Set up the basics 5/5 (10/09 còn 2/5) → việc ưu tiên 4 đã xong cho căn này Hoá đơn vẫn còn 1 unpaid invoice trên trang Home ⇒ Sau 13 ngày không có gì đổi ở lớp 2 . Củng cố kết luận: đây là chấm điểm tự động theo thời gian và lịch sử giao dịch, không phải hồ sơ thiếu giấy tờ. 6. Kế hoạch Ưu tiên Việc Vì sao 1 Gửi tin hỏi Booking theo luồng mục 4 Rẻ nhất, có thể ra câu trả lời cụ thể. Chưa từng làm 2 Giữ nếp trả hoa hồng đúng hạn Biến C — tài liệu nêu đích danh. Hiện 0 hoá đơn quá hạn , chỉ cần đừng để trễ lần nào 3 Xin review sau MỌI lượt ở Booking Biến B. Tin sau trả phòng của vault/16-ota-messages/ đang tối ưu cho Airbnb, chưa có bản riêng thúc review Booking 4 Hoàn tất Set up the basics 5/5 cả 7 căn Không nằm trong ba biến, nhưng là tín hiệu hồ sơ đầy đủ. 25AT11 2/5 · AL502 0/5 5 Đẩy lượt đặt trên Booking (giá, hiển thị) Biến A — chậm nhất, tốn nhất ❌ Không làm: đừng đi tìm nút "verify" — không có. Đừng tạo lại listing để "reset". Đừng gọi tổng đài hỏi ngưỡng — họ không được phép nói. 7. Chưa biết Số review / lượt ở cụ thể của từng căn trên Booking (khác Airbnb) — trang guest_reviews.html tải rất chậm, chưa đo xong 10/09. ~~Nợ hoá đơn~~ → đã đo 10/09: 1 chưa trả, 0 quá hạn . Biến C không phải chỗ đang hỏng — chỉ cần giữ nguyên nếp này. Booking có tính ngưỡng theo từng property hay theo cả tài khoản . Nếu theo tài khoản thì alacarte305 (căn lâu đời nhất) kéo cả nhóm lên. # Guide book — Agoda URL: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/agoda/ 5 hướng dẫn Hướng dẫn Dùng khi Loại Cập nhật Agoda Promotions — nhóm, nhãn hiển thị, điều kiện (bảng tra) Cần biết nhanh promotion Agoda thuộc nhóm nào (Mega Sale · Seasonal · Essential · Targeted), loại nào hiện nhãn cho khách khi đang chạy, ai thấy, điều kiện — một trang, có bản JSON/Markdown cho AI bảng tra (có JSON/Markdown) 28/09/2026 Kiến thức nền tảng — Agoda Cần biết tình hình thực tế các listing Agoda của mình (luật chơi nằm ở cẩm nang set up). bài viết 04/09/2026 Agoda — cẩm nang set up listing chuẩn để lên thứ hạng Set up hoặc sửa một listing Agoda cho chuẩn để lên hạng. bài viết 04/09/2026 🏷 Nhãn promotion Agoda Chọn loại promotion Agoda mà khách thật sự nhìn thấy nhãn. bài viết 28/09/2026 agoda homes content score guideline 2025 Cần bản gốc cách Agoda chấm Content Score cho căn dạng Homes. PDF chính thức — # Kiến thức nền tảng — Agoda URL: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/agoda/agoda/ 1 Tóm tắt 30 giây Dùng khi: Cần biết tình hình thực tế các listing Agoda của mình (luật chơi nằm ở cẩm nang set up). Content Score là đòn bẩy rẻ nhất; ảnh quyết định 70 % điểm. Agoda tự gộp các căn cùng địa chỉ thành một trang khách ("Group listing unit"). Doanh thu Agoda còn rất thấp; tin nhắn Agoda bị ràng buộc kỹ thuật (số điện thoại bị che). 2 Toàn văn Nguồn: platforms/agoda.md · Đọc ngày: 04/09/2026 Bản máy đọc: Markdown Mục lục Agoda — cơ chế đã hiểu 1. Vào đâu 2. Danh mục — 6 listing, tất cả Active (đo 03/09/2026) 3. "Group listing unit" 4. Content score — đòn bẩy rẻ nhất đang thấy 5. Doanh thu MTD — gần như trống 6. Ràng buộc nội dung tin nhắn (đã khảo sát 31/08/2026) 7. Chưa biết — cần học thêm Agoda — cơ chế đã hiểu Truy cập theo vault/10-rules/ota-readonly-rule.md . Chỉ đọc. 📘 Luật chơi của Agoda (tài liệu chính thức) nằm ở agoda-listing-playbook.md — trọng số Content Score, luật ảnh/tên listing/mô tả, rate plan, promotion, các chương trình trả phí, và checklist cho đúng 6 listing dưới đây. File này chỉ ghi tình hình thực tế đã đo được của mình. Học được cơ chế mới khi thao tác thật thì ghi vào đây; luật chính thức của Agoda thì ghi vào playbook. 🛠️ Muốn ĐIỀU KHIỂN YCS (tạo mẫu tin, bật gửi tự động, tự động hoá qua CDP): đọc agoda-ycs-automation.md — bản đồ URL, DOM của form, 6 bẫy đã trả giá, và hai script ghi. File này chỉ nói về cơ chế kinh doanh . 1. Vào đâu Agoda Partner Portal — portal.agoda.com/mldc/en-us/app/iam/propertysearch Đây là giao diện mới, không phải YCS cũ. Menu: All properties · Listings · Reservations · Analytics · Payout accounts . 2. Danh mục — 6 listing, tất cả Active (đo 03/09/2026) Cột bảng: Name · Status · ID · thành phố · (nhãn nhóm) · Revenue (MTD) · Avg daily rate (MTD) · Content score . Agoda ID Tên trên Agoda Ứng với Nhãn Content score 63382515 A La Carte Da Nang 2br/2ba [Free Airport Pickup] alacarte305 ❓ Group listing unit 70/100 84463560 Newly built villa 4br/5ba Pool, Sauna, Elevator 41lehycat — 50/100 84463562 The Living Tree Villa - Koi Pond, Karaoke, 4BR/5BA 15nuocman5 — 48/100 84463574 Modern 3BR Beach Villa, Karaoke, Rooftop bar, BBQ 181tohienthanh — 43/100 84463577 1BR Studio A La Carte Hotel [Free Airport Pickup From 3 Nights] (đổi 17/09/2026; cũ …*Free Airport Pick up* ) alacarte502 Group listing unit N/A 84510952 Remodel 2br/2ba A La Carte [Free Airport Pickup From 3 Nights] (đổi 17/09/2026) alacarte404 Group listing unit N/A ❓ 63382515 → alacarte305 là suy ra bằng loại trừ , chưa xác minh: 404 đã khớp chính xác với 84510952 , còn lại chỉ có 305. Corroborate yếu: ID 63xxxxxx cũ hơn hẳn lô 844xxxxx , khớp với việc 305 là căn A La Carte lên sàn sớm nhất (Booking cũng có property cũ 13311503 cho 305). 25anthuong11 KHÔNG có trên Agoda — là căn duy nhất trong 7 căn vắng mặt. → issues.md L-11 . 3. "Group listing unit" Ba căn A La Carte ( 63382515 · 84463577 · 84510952 ) gắn nhãn Group listing unit — là unit nằm trong một group listing (toà A La Carte), không phải property độc lập. Bốn villa nguyên căn không có nhãn này. Đã hiểu thêm 17/09/2026 (đo trên 305 + 502): nhãn chỉ là Agoda gom theo địa chỉ (200 Võ Nguyên Giáp). Mỗi unit vẫn là single-unit home đầy đủ: ID, lịch, giá, Content score, mẫu tin, trang khách riêng — 305 và 502 sửa độc lập, điểm hiện riêng (502 từ N/A → 44 sau khi có dữ liệu, tức N/A chỉ là chưa đủ dữ liệu chứ không phải chấm cấp group). Agoda dùng nhóm để nhập ảnh khách sạn từ Booking.com vào card, chuẩn hoá địa chỉ (tự nối khu vực + thành phố) và sinh "About us"/FAQ theo tiện ích toà. Đo lại 17/09 ~22:00 — sửa nhận định trên: nhãn dẫn tới trang mldc/…/setting/residentiallisting/ (API ResidentialListing//ViewModel · /ListingProperties ). Nhóm hiện tại: 502 (master) + 404 , tên nhóm tự sinh "An Hai Bac Houses" (→ user đổi thành A La Carte Da Nang Apartments [Free Airport Pickup From 3 Nights] lúc 22:20 17/09 bằng --set-group-name ) — là tên khách thấy trên trang chung của nhóm ( agoda.com/…/hotel/index/84463577 ); 305 đứng riêng (nhóm một mình, trang nhóm lỗi). Trang chỉ có Edit listing name + View on Agoda ; các nút Ungroup / Remove / Add property / Set as master tồn tại trong CMS nhưng không hiện cho tài khoản này → tách nhóm phải qua support. Chi tiết ../properties/alacarte502/agoda-fullread.md §A9. → Nghi vấn: hai unit gắn nhãn nhóm có Content score = N/A , còn 63382515 lại có 70/100. Chưa rõ Agoda chấm điểm ở cấp unit hay cấp group. 4. Content score — đòn bẩy rẻ nhất đang thấy Agoda chấm chất lượng hồ sơ listing. Điểm hiện tại thấp : 43 · 48 · 50 · 70, hai căn N/A. Đây là việc thuần nội dung (ảnh, mô tả, tiện ích, chính sách) — đúng sở trường của workspace này , và không cần đụng vào giá hay lịch. → issues.md L-12 . Đã tra được tiêu chí chấm (04/09/2026): Property Photos 45% · Room Photos 25% · Property Facilities 15% · Room Facilities 10% · Age Policy 3% · Property Info/Star 2% → ảnh chiếm 70% điểm . Luật quan trọng nhất: mỗi tiện ích tick "có" mà không có ảnh gắn tag tương ứng đều bị trừ điểm — nhiều khả năng là nguyên nhân của mức 43–50. Chi tiết + checklist: agoda-listing-playbook.md §4 . 5. Doanh thu MTD — gần như trống Chỉ 84463574 (181 Tô Hiến Thành) có số: Revenue MTD VND 13.891.786 · ADR MTD VND 3.975.385 . Năm listing còn lại đều N/A . Chưa rõ N/A nghĩa là không có booking trong tháng hay không có dữ liệu ở cấp unit . Đừng kết luận vội. 6. Ràng buộc nội dung tin nhắn (đã khảo sát 31/08/2026) Nguồn: vault/10-rules/ota-messaging-rules.md . Không có engine hẹn lịch tin nhắn — chỉ có mẫu trả lời nhanh, phải bấm gửi tay. Không có placeholder/shortcode — phải gõ hoặc dán đủ chữ. Tự động che SĐT và email thành XXX → viết số vào là khách nhận chuỗi vô nghĩa. 7. Chưa biết — cần học thêm ✅ Đã trả lời 04/09/2026 (từ tài liệu chính thức, xem agoda-listing-playbook.md ): ~~Agoda tính Content score theo tiêu chí nào~~ → có bảng trọng số đầy đủ, playbook §4. ~~Tab Analytics có gì dùng được~~ → Analytics Center có 5 tab : Property Performance (net room nights · net revenue · ADR) · Traveler Insights (lead time · độ dài lưu trú · nguồn khách) · Revenue Distribution (theo room type + rate plan) · Content Score · Market Demand. Playbook §17-G. ~~Cơ chế lịch/giá: có bị ghi đè như Booking không~~ → có . Nối channel manager rồi thì phải sửa trong channel manager; cập nhật ở đó ghi đè calendar Agoda. Ngoài ra Agoda có Auto Top-up tự mở lại phòng (mặc định ngưỡng 1 phòng) — rủi ro overbooking. Playbook §11.1 · §11.3. Nối lịch chéo: Agoda có iCal ( Calendar > Calendar connections ) với Airbnb/Booking/Expedia/Vrbo, nhưng chỉ cho room type có đúng 1 phòng . Playbook §11.6. ❓ Vẫn chưa biết — phải đo trên Partner Portal thật: Agoda chấm Content score ở cấp unit hay cấp group với property gắn nhãn Group listing unit → giải thích được vì sao 2 unit A La Carte là N/A . Agoda không công bố. → issues.md L-12 . Agoda có nối được vào PriceLabs không (playbook không trả lời; phải tra phía PriceLabs). Tab Reservations có gì dùng được. 25anthuong11 vắng mặt là cố ý hay chưa lên sàn. → issues.md L-11 . 6 listing hiện tại đang bật hay tắt Auto Top-up , đang ở chế độ Book instantly hay Request to book , đã nối iCal chưa. # Agoda — cẩm nang set up listing chuẩn để lên thứ hạng URL: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/agoda/agoda-listing-playbook/ 1 Tóm tắt 30 giây Dùng khi: Set up hoặc sửa một listing Agoda cho chuẩn để lên hạng. Agoda nêu 3 đòn bẩy miễn phí theo thứ tự — giá + tình trạng phòng, nội dung, khuyến mãi; và 3 sản phẩm trả tiền — AGP, AGX, Sponsored Listings. Content Score — ảnh chiếm 70 % (ảnh property 45 %, ảnh phòng 25 %), tiện ích 25 %, chính sách tuổi 3 %, hạng sao 2 %. Luật nội dung — tên listing cấm ngoặc và chữ khuyến mãi; mô tả căn đơn lẻ ≥ 120 từ, tả riêng từng phòng; ≥ 24 ảnh property và 4 ảnh mỗi phòng. Căn chưa có đơn và review trên Agoda thì chìm sâu dù giá rẻ và nội dung đủ điểm (41 Lê Hy Cát đứng 2 Toàn văn Nguồn: platforms/agoda-listing-playbook.md · Đọc ngày: 04/09/2026 Bản máy đọc: Markdown Mục lục Agoda — cẩm nang set up listing chuẩn để lên thứ hạng 0. Đọc file này thế nào 1. Agoda nói gì quyết định thứ hạng 2. Bước 0 — Xác định loại property (quyết định TẤT CẢ menu sau) 3. Đăng ký & lên sàn (cho căn chưa có listing — 25anthuong11) 4. Content Score — mổ xẻ đầy đủ 5. 🟩 Tên listing — luật đặt tên 6. 🟩 Mô tả property — hai bộ luật khác nhau 7. 🟩 Địa chỉ, ghim bản đồ và nội dung theo địa lý 8. 🟩 Arrival guide — giờ nhận/trả phòng, chỉ đường, hướng dẫn nhận phòng, nội quy 9. 🟩 Phòng — tên phòng và thiết lập 10. 🟩 Rate plan, chính sách huỷ, occupancy, trẻ em 11. 🟩 Giá và tình trạng phòng 12. 🟩 Khuyến mãi và campaign 13. 🟩 Các chương trình TRẢ TIỀN để lên hạng 13b. 🟩 Mô hình thanh toán — ai thu tiền của khách (đọc Partner Hub 23/09/2026) 14. 🟩 Review 15. Việc cần làm cho 6 listing hiện tại 16. ⬜ Những gì Agoda KHÔNG công bố — đừng bịa 17. Chỉ mục nguồn đầy đủ 18. Ghi chép cho phiên sau Agoda — cẩm nang set up listing chuẩn để lên thứ hạng Nguồn: 100% từ tài liệu chính thức của Agoda ( partnerhub.agoda.com — Partner Hub, và các trang hotel-solutions/ ). Không có suy đoán của bên thứ ba. Thu thập ngày 04/09/2026 . Quan hệ với file khác: agoda.md ghi tình hình thực tế 6 listing của mình ; file này ghi luật chơi của Agoda . official-docs.md là chỉ mục link. 📕 Luật truy cập: vault/10-rules/ota-readonly-rule.md — Partner Portal CHỈ ĐỌC . File này là kiến thức + checklist; mọi thao tác sửa chỉ làm khi user ra lệnh cho đúng việc đó. 0. Đọc file này thế nào Bạn muốn Đọc mục Hiểu Agoda nói gì quyết định thứ hạng §1 Biết loại property của mình quyết định menu nào §2 Chấm điểm và sửa Content Score (đòn bẩy rẻ nhất) §4 Luật đặt tên, viết mô tả, ghim bản đồ §5 · §6 · §7 Set phòng, rate plan, chính sách huỷ, trẻ em §9 · §10 Giá, tình trạng phòng, min/max stay, iCal §11 Khuyến mãi và campaign §12 Các chương trình trả tiền để lên hạng (AGP/AGX/SL/Boost) §13 Review §14 Việc cần làm ngay cho 6 listing của mình §15 Cái gì Agoda không công bố — đừng bịa §16 Toàn bộ link nguồn §17 ⚠️ Quy ước đánh dấu trong file: - 🟩 LUẬT = quy tắc vận hành cứng, Agoda ghi rõ. - 🟨 SỐ CỦA AGODA = con số Agoda tự công bố trong tài liệu bán hàng. Ghi lại đúng nguồn, không dùng làm proof trong content marketing của mình (đó là marketing của Agoda, chưa kiểm chứng độc lập). - ⬜ KHÔNG CÔNG BỐ = Agoda không nói. Xem §16. 1. Agoda nói gì quyết định thứ hạng Bài chính thức duy nhất trả lời thẳng câu hỏi này là "How can I boost my property's sales and visibility?" . Nó chia thành 3 việc miễn phí + 3 sản phẩm trả tiền . 1.1 Ba đòn bẩy MIỄN PHÍ (Agoda xếp theo thứ tự này) # Đòn bẩy Agoda viết gì Làm ở đâu 1 Giá + tình trạng phòng "Make sure your property offers the best rates and availability on Agoda… competitive pricing increases booking opportunities, and keeping this information up to date enhances online visibility" §11 2 Nội dung "showcase high-quality photos, compelling facility descriptions, and positive guest reviews… highlighting key features like the exterior, lobby, and swimming pool" §4–§9 3 Khuyến mãi "Customers are more inclined to click on your property when they see discounts and promotions applied to the price" §12 📏 Đo thật 26/09/2026 ( scripts/ota-agoda-search-rank.mjs , Đà Nẵng · 11–14/10 · 8 người lớn · 1 phòng, 1.087 kết quả): 41LHC — giá rẻ hơn trung vị trang 1, content 100, lịch mở 278/365 đêm, 0 đơn + 0 review nguồn Agoda — nằm #560–#926 ; 181 — 10 đơn + 5 review Agoda , lịch chỉ mở 74/365 đêm — #32 . Ba đòn bẩy miễn phí ở trên đều đã đủ mà vẫn chìm ⇒ với listing chưa từng bán, lịch sử đơn/review trên chính Agoda nặng hơn cả ba (suy luận, Agoda không công bố). Thứ hạng dao động mạnh giữa các lượt đo (Agoda xếp lại mỗi trang, pageToken null) — đo ≥2 lượt. Chi tiết issues.md L-128. 1.2 Ba sản phẩm TRẢ TIỀN Sản phẩm Cơ chế lên hạng Chi tiết Agoda Growth Program (AGP) Trả thêm hoa hồng theo booking → badge Preferred Partner + đẩy hạng + quảng cáo ngoài Agoda §13.1 Agoda Growth Express (AGX) Chiến dịch ngắn hạn → badge Trending + đẩy hạng theo mùa/segment §13.2 Sponsored Listings Mua thẳng vị trí Top 3 hoặc Top 15 trên trang kết quả §13.3 1.3 Ba chỉ số Agoda bắt mình tự theo dõi Bài "Tips for Success" nói rõ Partner Portal có 3 thước đo sức khoẻ: Pricing Health — giá có cạnh tranh không Availability Health — còn phòng bán không Content Score — hồ sơ đầy chưa (0–100) 🟨 Agoda tuyên bố: "Over 50% of our customers choose Agoda because we have competitive rates" và nội dung tốt "helps to increase conversion rate by at least 50%" . Kết luận vận hành: với 6 listing hiện tại, Content Score là việc duy nhất mình kiểm soát 100% mà không tốn tiền và không đụng tới giá. Điểm đang là 43 · 48 · 50 · 70 + 2 cái N/A → xem §15. 2. Bước 0 — Xác định loại property (quyết định TẤT CẢ menu sau) 🟩 LUẬT. Agoda có 3 loại , và loại nào thì menu Partner Portal khác nhau. Đọc sai loại là đi sai đường dẫn cả buổi. Loại Định nghĩa của Agoda Đặc điểm booking Ứng với mình Hotel-type property Cơ sở thương mại có phòng, bữa ăn, dịch vụ dùng chung, một chủ vận hành. Mọi phòng nằm dưới một listing . Khách đặt nhiều phòng trong một booking — Multi-unit home Nhiều unit cùng địa chỉ / cùng toà , gom thành nhiều room type trong một listing . Không sở hữu cả toà. Khách đặt nhiều unit trong một booking ❌ Không phải 3 căn A La Carte — đo 16–17/09/2026: cả 305 lẫn 502 đi menu single-unit (Amenities · Booking settings · Rooms), mỗi unit một listing/lịch/điểm riêng. Nhãn Group listing unit chỉ là Agoda gom theo địa chỉ, không đổi loại listing Single-unit home Mỗi unit là một listing riêng , một trang property riêng, lịch riêng. Khách chỉ đặt một unit / booking Cả 7 listing của mình : 4 villa nguyên căn + 3 unit A La Carte (305 · 404 · 502, mang thêm nhãn Group listing unit vì cùng địa chỉ) Vì sao phải chốt trước: cùng một việc nhưng đường dẫn khác nhau — Việc Hotel-type & Multi-unit Single-unit home Sửa tiện ích Property > Room setup Property > Amenities Sửa mô tả Property > Property settings (≤160 từ) Property > Description (≥120 từ) Chính sách huỷ Property > Cancellation policies Rates and availability > Booking settings Min/max stay Rates & Availability > Calendar > Advanced Rates and availability > Booking settings Giảm giá dài ngày Promotions Pricing (weekly/monthly rate) Availability Center ✅ có ❌ không 3. Đăng ký & lên sàn (cho căn chưa có listing — 25anthuong11 ) 🟩 LUẬT — các bước Agoda ghi: Partner Portal → menu tài khoản góc trên phải → List a property Chọn Create listing manually , HOẶC Import listings from other travel sites nếu căn đó đã có trên Airbnb hoặc Booking.com ← đường tắt đáng dùng, mình có cả hai Điền theo hướng dẫn trên màn hình. Mọi trường đều sửa được sau khi listing đã live. Rates & Allotments — bắt buộc để kích hoạt: - Chọn room name (từ danh sách chuẩn, không tự gõ), nhập room size , max occupancy , số phòng tắm / phòng ngủ - Nhập giá tối thiểu / đêm - Khai có kèm bữa sáng hay không - Chọn 1 trong 2 kiểu tình trạng phòng: "My units are available for booking in the next 30 days" → hệ thống tự gia hạn allotment 30 ngày cùng mức giá "I will add availability later" → không có allotment, tự cập nhật sau khi kích hoạt 🟩 Chỉ cần tạo 1 phòng ở bước này. Phòng khác thêm sau khi listing live. Xác minh chống gian lận: tối đa 72 giờ. Trong thời gian này listing không hiển thị. Giá đặt ở giai đoạn này không sinh booking cho tới khi property được kích hoạt. 4. Content Score — mổ xẻ đầy đủ 4.1 Content Score là gì và xem ở đâu Agoda: "an easy and direct way to measure your listing's content completeness… represents how much information a guest can see about your property and the rooms you offer." Thang 0–100 . Đường dẫn: Performance > Analytics > Content Score (Partner Portal). Trong app di động: Dashboard > Production Report . Bảng Listings cũng hiện cột Content score cho từng property. 4.2 🟩 BẢNG TRỌNG SỐ CHÍNH THỨC Hạng mục Trọng số Ghi chú Property Photos 45% Đòn bẩy lớn nhất, gần một nửa điểm Room Photos 25% Property Facilities 15% Room Facilities 10% Age Policy 3% Chính sách trẻ em/nhũ nhi + giá giường phụ Property Information (Star Rating) 2% Tổng 100% 📌 Ảnh = 70% điểm. Mọi buổi làm việc tối ưu Content Score phải bắt đầu từ ảnh, không phải từ chữ. Agoda mô tả 5 nhóm được đo: 1. Property-level content — tiện ích, thể thao/giải trí, thông tin hữu ích, ngôn ngữ nhân viên nói được 2. Room-level content — tiện ích phòng, cấu hình giường, diện tích 3. Property photos — tối thiểu 25 ảnh, độ phân giải > 1024×768, có gắn tag 4. Room photos — tối thiểu 4 ảnh/room type, > 1024×768 5. Age policy — nhũ nhi/trẻ em, giường phụ 4.3 Ảnh cấp PROPERTY (45%) — "Property Image Coverage" 🟩 Số lượng tối thiểu. Hai bài của Agoda ghi hai con số hơi khác nhau — lấy con số lớn hơn cho an toàn : - "Which photos do I need for my property?" → tối thiểu 24 ảnh , càng nhiều càng tốt - "Making Your Property Stand Out with Content" → tối thiểu 24 ảnh - "What categories do we use to measure your Content Score?" → tối thiểu 25 ảnh 🟩 Cơ cấu bắt buộc: - 2 ảnh ngoại thất - 2 ảnh sảnh / lối vào - 2 ảnh cho MỖI tiện ích chính Nhóm tiện ích chính Agoda liệt kê: | Nhóm | Ví dụ Agoda nêu | | :--- | :--- | | Ăn uống | bar, nhà hàng, quán cà phê | | Khu giải trí | lounge, sân vườn, cửa hàng | | Bể bơi | bar bể bơi, bể trẻ em, bể trong nhà / ngoài trời | | Wellness | spa, sauna, phòng gym | | Thể thao & ngoài trời | bãi biển, sân tennis, golf | 🟩 LUẬT QUAN TRỌNG NHẤT VỀ TAG — đây là chỗ mất điểm âm thầm: "Each of your property services that is ticked with a '√' will require at least one photo and a tag in order to rate in your Content Score." Nghĩa là: mỗi tiện ích bạn tick "có" mà KHÔNG có ảnh gắn tag tương ứng thì bị trừ điểm. Tick càng nhiều tiện ích mà không có ảnh thì điểm càng tệ. Yêu cầu ảnh được cá nhân hoá theo đúng những gì bạn đã tick trong Property Settings. Agoda yêu cầu thêm: "tag at least one photo for cleanliness and one photo from each facility group" — nhóm gồm restaurants, bars, cafes, food & beverage, service/convenience, swimming pool, spa, fitness, kids' facilities, things to do. 🟩 Ảnh chính (main photo) của property: ảnh ngoại thất, hoặc một ảnh nội thất thật xuất sắc. 🟨 Agoda: "up to 8x increase in bookings can be gained just from adding more photos." 4.4 Ảnh cấp PHÒNG (25%) 🟩 Tối thiểu 4 ảnh cho MỖI room type , khuyến nghị 4–6: - ≥ 3 ảnh cho thấy toàn bộ không gian phòng - 1 ảnh phòng tắm Ảnh tuỳ chọn thêm — giường, view, minibar, ban công, khu ngồi, đồ pha cà phê, chi tiết trang trí; phòng tắm: bồn tắm, áo choàng, máy sấy, đồ dùng. 🟩 Ảnh chính của mỗi room type: ảnh phòng ngủ ở góc đẹp nhất, thấy được cả không gian lẫn khu vực giường. 🟩 Khi upload phải gán 2 thứ: (a) tên phòng qua dropdown, (b) loại ảnh ( bedroom , bathroom …). Không gán = không tính. 4.5 🟩 Quy cách kỹ thuật ảnh (nhiều nguồn, hợp nhất) Thông số Yêu cầu Nguồn Độ phân giải tối thiểu 800 × 600 px How do I take better photos · Making Your Property Stand Out Độ phân giải để tính Content Score > 1024 × 768 px What categories do we use to measure your Content Score Định dạng JPG / JPEG (một bài nêu thêm PNG) như trên Khung hình Ngang (landscape) How do I take better photos Màu Màu, tông tự nhiên như trên Dung lượng ảnh property < 10 MB / ảnh How do I take better photos Dung lượng ảnh phòng ≤ 4 MB / ảnh How do I add and manage rooms ⚠️ Chốt thực hành: xuất ảnh JPG, ngang, cạnh dài ≥ 2000px (chắc chắn vượt 1024×768), < 4 MB. Một bộ thoả cả hai ngưỡng, khỏi phải nhớ hai bảng. 4.6 🟩 Luật chụp ảnh của Agoda (đầy đủ) Chuẩn bị trước khi chụp — "the camera will pick up even the slightest detail" : Phòng ngủ: là ga gối bằng hơi nước, đánh phồng gối · mở rèm lấy sáng tự nhiên (hoặc rèm voan để tán sáng) · giấu khe gió, thùng rác, dây điện · cửa kính, gương, sàn phải sạch bóng. Phòng tắm: hạ nắp bồn cầu · cuộn giấy đầy · bồn rửa và vòi sen phải khô · mở rèm tắm nếu được · khăn cùng cỡ · bày đồ dùng miễn phí ra chỗ dễ thấy. Khu ăn uống: món ăn nhiều màu, trình bày sáng tạo · bày bàn chỉnh chu hoặc thân mật tuỳ phong cách. Khu tiện ích: chụp giờ vắng · báo khách trước nếu phải đóng khu · dọn hết đồ thừa và đồ cá nhân của khách. Kỹ thuật: dùng chân máy · kết hợp sáng tự nhiên và đèn bổ trợ · chụp từ góc phòng để phòng trông rộng hơn · dùng góc rộng · trộn ảnh toàn cảnh/panorama với cận cảnh chi tiết đặc biệt. 🟩 CẤM chụp: biển báo giao thông · xe đang đỗ · người · động vật · logo của bên khác · trang trí theo mùa · cảnh thiếu sáng · nhiều ảnh giống hệt nhau chỉ khác góc · view landmark gây hiểu nhầm. 4.7 Tiện ích cấp PROPERTY (15%) 🟨 Agoda: "Adding more hotel facilities information can increase your bookings by up to 10%." Cần khai đủ: nhà hàng · Wi-Fi · chính sách thú cưng · chính sách hút thuốc · bãi đỗ xe · ngôn ngữ nhân viên nói được · thể thao & giải trí · đưa đón sân bay · bữa sáng · giờ nhận/trả phòng. 🟩 Tiện ích được khách tìm nhiều nhất (theo Agoda, từ dữ liệu hàng triệu khách/ngày): Wi-Fi nhanh và miễn phí — "by far the most important thing to the greatest number of modern travelers" . Phải nhanh, phủ mọi khu vực , chịu được lúc dùng tối đa, và có ở cả khu vực chung chứ không riêng phòng ngủ. Bữa sáng miễn phí — "saves them time and effort on their precious travel days" ; giá trị cảm nhận thường bù được mức tăng giá phòng nhẹ. Wellness — bể bơi, gym, massage, spa, salon, sauna, phòng yoga/thiền, đồ ăn lành mạnh (thuần chay, không gluten, plant-based), hoạt động sinh thái & phiêu lưu. Thiết bị giải trí thông minh — Smart TV có Netflix, loa Bluetooth phát nhạc từ máy khách. Đồ ăn/uống trong phòng — máy pha cà phê/trà tử tế , không phải gói hoà tan. Vệ sinh sạch sẽ — thành yếu tố quyết định đặt phòng từ sau 2020. 🟩 Nhóm Health & Safety (tick được 9 mục, có badge riêng): Daily disinfecting in all rooms · Daily disinfecting in common areas · Sterilizing equipment · Contactless check-in/out · Free face mask for guests · Hand sanitizers · Temperature checks · Physical distancing · Food delivery → Đạt tiêu chí của Agoda thì được Hygiene Plus badge trên trang property. 🟩 Tiện ích hiển thị ở 3 tầng — hiểu sai là khai thiếu: Tiện ích Tầng property Tầng phòng Tầng rate plan Free Wi-Fi Property services room-level amenities Popular benefits Breakfast Facilities > Property services qua rate plan Popular benefits Airport Transfer Property location (bật/tắt + nhập giá) — — 🟩 Tiện ích bị gạch ngang (crossed out) trên trang khách = mình khai không có . Muốn hết gạch thì tick lại ở đúng tầng. 🟩 Single-unit home sửa ở Property > Amenities ; hotel-type & multi-unit sửa ở Property > Room setup . 4.8 Tiện ích cấp PHÒNG (10%) Khai đủ: tiện ích phòng tắm · tiện ích trong phòng · loại view (biển, thành phố, bể bơi…) · diện tích phòng (m²) · loại giường có sẵn · số phòng tắm · cấu hình giường (số lượng + loại). 4.9 Age Policy (3%) + Star Rating (2%) 🟩 Age policy — Property > Property settings > Property age policy : - Tuổi khách tối thiểu được ở - Nhũ nhi (infant): khoảng 0–5 tuổi (điều chỉnh theo tuổi tối thiểu của property) - Trẻ em (child): khoảng 1–21 tuổi ; quá ngưỡng trên thì tính là người lớn - Số trẻ em mặc định được ở miễn phí mỗi phòng - Bật/tắt Occupancy control để quyết định cách tính sức chứa tối đa Áp xuống từng phòng ở Property > Room setup > Room occupancy : bật "Allow children in this room" = Yes, rồi tự nhập số trẻ miễn phí hoặc dùng giá trị chung từ Property settings. 🟩 Vì sao quan trọng hơn con số 3%: Agoda ghi rõ chính sách này quyết định "the correct room type appears based on the traveler's search" — khai sai là listing biến mất khỏi kết quả tìm kiếm của gia đình có trẻ nhỏ. Với villa 4–5 phòng ngủ bán cho khách gia đình, đây là lỗi đắt hơn 3% điểm rất nhiều. 5. 🟩 Tên listing — luật đặt tên Cách đổi: phải liên hệ Agoda , không tự sửa được. Agoda duyệt để tên khớp giấy phép kinh doanh / giấy chứng nhận . Hiện lên site tối đa 24 giờ . ĐƯỢC: - Tên chính thức bằng tiếng Anh, tối đa 100 ký tự - Tên chi nhánh - Điểm tham quan gần đó - Chứng nhận đặc biệt - Chính sách áp dụng (ví dụ "Adults Only" ) - Đặc điểm hấp dẫn - Tên cũ giữ được tối đa 6 tháng sau khi đổi tên - Viết hoa chữ cái đầu mỗi từ ; không VIẾT HOA TOÀN BỘ trừ khi tên chính thức là vậy KHÔNG ĐƯỢC: - Khuyến mãi / giảm giá - Thông tin liên hệ, số điện thoại - Dấu ngoặc [ ] ( ) - Địa chỉ quá chi tiết - Chi tiết vận hành kiểu giờ nhận phòng - Ký tự không phải tiếng Anh - Ký hiệu, trừ khi là một phần tên chính thức ⚠️ Đối chiếu 6 listing hiện tại — 4/6 cái đang phạm luật: | Tên đang dùng | Vi phạm | | :--- | :--- | | A La Carte Da Nang 2br/2ba [Free Airport Pickup] | dấu ngoặc vuông + khuyến mãi | | 1BR Studio A La Carte Hotel *Free Airport Pick up* | ký hiệu * + khuyến mãi | | Remodel 2br/2ba A La Carte [Free Airport Pickup] | dấu ngoặc vuông + khuyến mãi | | Newly built villa 4br/5ba Pool, Sauna, Elevator | không có tên riêng nào cả — không nhận diện được thương hiệu | → ghi thành việc trong issues.md . Chưa sửa — đổi tên phải liên hệ Agoda và cần user chốt. 6. 🟩 Mô tả property — hai bộ luật khác nhau 6.1 Hotel-type & Multi-unit home Property > Property settings → chọn nhóm → sửa → lưu. Thay đổi hiện sau ~14 ngày. Luật Nội dung Hình thức Viết thành đoạn văn Độ dài Tối đa 160 từ Bản quyền Nội dung gốc , không copy từ web khác Ngôi Ngôi thứ ba. Cấm "we", "our" Phải có vị trí · tiện ích · điểm độc đáo · điểm bán chính Không được có chỉ đường · chính sách · ghi chú công khai · tiện ích vụn vặt không cần thiết Văn phong Rõ, gọn. Không lạm dụng tính từ, không hoa mỹ Cấm Nhắc đối thủ hoặc khách sạn khác 6.2 Single-unit home (4 villa nguyên căn của mình) Property > Description → sửa ở "Describe your place" → Save. Luật Nội dung Độ dài Tối thiểu 120 từ Bố cục Chia khối , mỗi khối có câu chủ đề hoặc sub-header để khách dễ theo Mở đầu Đoạn giới thiệu ngắn, dùng từ gợi hình, vẽ ra trải nghiệm Thân bài Mô tả riêng TỪNG phòng ngủ và TỪNG phòng tắm — khách cần thông tin này để sắp xếp chỗ ngủ Điểm nhấn Nêu tiện ích mà listing khác không có; đừng quên tiện ích ngoài trời: bể bơi, sân sau, ban công, lò BBQ Kết Đoạn tóm bối cảnh giúp khách hình dung 📌 Khớp với workspace: yêu cầu "mô tả riêng từng phòng ngủ + từng phòng tắm" chính là dữ liệu đã có sẵn trong vault/02-villas/property_details_*.md . Đây là việc viết lại, không phải việc đi khảo sát. ⚠️ Nhớ [ villa-41lehycat-photo-index-unreliable ] — nhãn phòng của 41lehycat chưa đáng tin, phải xác minh trước khi viết mô tả từng phòng cho căn đó # 🏷 Nhãn promotion Agoda URL: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/agoda/agoda-promotion-badges/ 1 Tóm tắt 30 giây Dùng khi: Chọn loại promotion Agoda mà khách thật sự nhìn thấy nhãn. Chỉ Seasonal (và Mega Sale) có nhãn tên chiến dịch trên thẻ tìm kiếm. Nhóm Targeted — chỉ Eco Deals và Domestic có nhãn; Private Sale, Mobile, Package không có. Nhóm Essential (Customized, Occupancy, Early Bird, Last-Minute, Long Stay) không có nhãn trên thẻ — chỉ một dòng chữ ở trang chi tiết. Hình minh hoạ "Exclusive badge" trong YCS không khớp trang khách thật (đo 28/09/2026 trên 723 thẻ). 2 Toàn văn Nguồn: platforms/agoda-promotion-badges.md · Đọc ngày: 28/09/2026 Bản máy đọc: Markdown Mục lục Promotion Agoda — loại nào hiện nhãn cho khách Kết luận Bảng tra — từng loại trong trang "Choose new promotion" Những nhãn KHÔNG phải promotion của mình — đừng nhầm Áp vào 25AT11 (96450982) Ảnh mẫu (chụp 28/09/2026, context sạch, desktop) Cách đo (để lặp lại) Promotion Agoda — loại nào hiện nhãn cho khách Mức nguồn: 🟢 đo trên trang khách hôm nay (có số thẻ) · 🟡 thấy trong payload/tài liệu YCS nhưng chưa thấy tận mắt trên trang khách · ⚪ không đo được từ máy này (cần IP nước ngoài, tài khoản VIP, app). Kết luận Chỉ Seasonal (và Mega Sale) có nhãn tên chiến dịch trên thẻ tìm kiếm. 413/413 thẻ có Seasonal đều hiện nhãn tên (PAYDAY, Deals Abroad…) kèm dải "Special Price – Limited time only!" . Targeted: chỉ Eco Deals và Domestic có nhãn trên thẻ. Eco Deals là nhãn xanh lá riêng; Domestic là dòng chữ "Domestic Deal" , chỉ khách IP Việt Nam thấy. Private Sale, Mobile (xem trên máy tính), Package: không nhãn trên thẻ — chỉ làm giá thấp đi. Private Sale có chip "Insider Deals!" nhưng chỉ ở trang chi tiết. Essential (Customized · Occupancy · Early Bird · Last-Minute · Long Stay) KHÔNG có nhãn trên thẻ tìm kiếm. Thẻ chỉ hiện -X% và giá gạch. Tên chỉ hiện ở trang chi tiết , là dòng chữ nhỏ dưới phòng ( "Limited Time Offer. Price includes 20% discount!" ). Ngoại lệ hiếm: Early Bird thỉnh thoảng có dòng xám "Early Booking Saver." trên thẻ (1/17 thẻ). Hộp View marketing benefits trong YCS ghi cả 4 nhóm đều có "Exclusive badge" , vẽ minh hoạ nhãn "Essential promotion" / "Targeted promotion" trên thẻ tìm kiếm. Trên trang khách thật không có nhãn chung chung đó ở thẻ nào (0/64 thẻ Essential, 0/74 thẻ Private Sale · Mobile · Package). Phần "Room selection" trong hình thì đúng: Essential và Private Sale có dòng chữ trong khung chọn phòng. Agoda tự ghi dưới hộp: "All images shown above are for illustrative purposes only… subject to eligibility criteria… and Agoda's discretion." Mọi trang chi tiết có giảm giá đều có dải đỏ "X% off today! Lowest price available!" và giá gạch — cái này không phân biệt loại promotion. Bảng tra — từng loại trong trang "Choose new promotion" Nhóm Loại (tên YCS) Thẻ tìm kiếm Trang chi tiết (dưới phòng) Ai thấy Đo Mega Sale Mega Sale (đặt 16–30/11) · VIP Priority Access (12–15/11, chỉ VIP) · 24-Hour Flash Sale (27/11) 🟡 nhãn chiến dịch (có BadgeCmsId , hộp YCS hứa Exclusive badge + banner trang chủ + landing page + mạng xã hội) 🟡 mọi khách (VIP Priority: chỉ VIP) chưa tới ngày đặt, chưa thấy Seasonal Deals Abroad 🟢 nhãn "Deals Abroad" + dải Special Price 🟢 dải Special Price – Limited time only! · dòng " : ₫ X off!" · "Limited Time Offer. Price includes X% discount!" mọi khách trừ tệp host chọn loại — form mặc định loại khách nội địa, nhưng đo từ IP Việt Nam vẫn thấy 204 thẻ ⇒ nhiều căn không loại 204/204 Agoda Save & Go 🟢 "Agoda Save & Go" như trên trừ 20 tệp khách bị loại 88/88 From Asia To The World 🟢 "HELLO ASIA" (chữ trên nhãn khác tên YCS) như trên trừ 24 tệp bị loại 68/68 Payday Sale 🟢 "PAYDAY" 🟢 "PAYDAY: ₫ 690,000 off!" (25AT11) mọi khách 29/29 Book Early, Pay Less 🟢 "BOOK EARLY" như trên mọi khách 15/15 [Flash Sale] Noon Dash Deals 🟢 "NOON FLASH" (chỉ 14h–18h) như trên mọi khách 6/6 Stay Longer for Less 🟢 "STAY LONGER" như trên mọi khách 2/2 Night Owl · Super Wednesday · Double Day · Mid Month · Golden Autumn · Halloween · Black Friday · End Of Year · Christmas · Jingle Deals · Midnight Madness 🟡 có nhãn (cả 31 bản Seasonal/Mega Sale trong payload đều có BadgeCmsId ); chữ trên nhãn chưa thấy vì hôm nay chưa tới ngày đặt hoặc không gặp căn nào đang chạy 🟡 mọi khách — Essential Customized promotion ❌ không nhãn — chỉ -X% + giá gạch 🟢 "Limited Time Offer. Price includes X% discount!" mọi khách 0/38 Occupancy promotion ❌ không nhãn (dùng chung chữ với Customized, CMS 46310 ) 🟢 "Limited Time Offer…" mọi khách gộp trong 38 thẻ trên Early Bird ⚠️ thường không; thỉnh thoảng dòng xám "Early Booking Saver." 🟢 "Early Booking Saver. Price includes X% discount!" mọi khách 1/17 Last-Minute ❌ không nhãn 🟢 "Last Minute Special. Price includes X% discount!" mọi khách 0/7 Long Stay ❌ không nhãn 🟢 "Long Stay Deal. Price includes X% discount!" khách đặt đủ số đêm 0/2 Targeted Eco Deals (đang bật cho 25AT11) 🟢 nhãn xanh "Eco Deals" , rê chuột: "Agoda supports wildlife protection… donating USD 1 to WWF for each Eco Deals booking" 🟢 chip Eco Deals trên ô giá mọi khách 4/5 thẻ có Eco rẻ nhất; nhãn còn hiện ở 18 thẻ khác Domestic 🟢 dòng chữ "Domestic Deal" (không có khung màu) 🟢 "Domestic Deal" chỉ khách IP Việt Nam 19/29 Private Sale ❌ không nhãn trên thẻ — giảm vẫn áp cho cả khách chưa đăng nhập, nằm chìm trong giá gốc 🟢 chip "Insider Deals!" trong mục Rewards & discounts của từng phòng (khách chưa đăng nhập vẫn thấy) theo YCS: thành viên đăng nhập; đo được: cả khách ẩn danh 0/47 thẻ · 16/16 phòng ở trang chi tiết Mobile ❌ không nhãn khi xem trên máy tính · ⚪ trên điện thoại chưa đo được (mobile web giả lập iPhone đứng ở "Finding the best deals…" , không ra kết quả) ❌ không nhãn (desktop) chỉ khách dùng điện thoại 0/9 (desktop) Package ❌ không nhãn — khách mua kèm vé máy bay 0/18 International Rate · China · Asia (IP only) · US (IP only) ⚪ không đo được (máy đang ở IP Việt Nam) ⚪ khách đúng vùng/ngôn ngữ — VIP Silver · Gold · Platinum ⚪ chưa đo — Chrome trên máy này chưa đăng nhập tài khoản khách agoda.com (trang hiện Sign in now ), nên mọi thứ chỉ dành cho thành viên đều chưa thấy được ⚪ khách hạng VIP — GoLocal Tonight ⚪ không gặp căn nào đang bật (đã tìm nhận phòng hôm nay) ⚪ khách nội địa, nhận phòng trong ngày — Ghi chú từ payload YCS: ngoài 15 Seasonal hiện trên trang, còn 10 bản ẩn khỏi danh sách của căn này ( IsHideFromCarousel ): New Listings ×2 · Now on Agoda · The Great Escape · Hottest Getaways (có căn khác đang chạy, nhãn "HOTTEST GETAWAYS" ) · Prestige Saving · Night Owl ×2 · Agoda Save & Go ×2. Tức là Agoda có chiến dịch cho căn mới, nhưng không mở cho 25AT11 lúc đọc — không tự bật được. Những nhãn KHÔNG phải promotion của mình — đừng nhầm Trên cùng một thẻ Agoda còn gắn nhiều chữ khác. Chúng không đến từ trang Choose new promotion : Chữ khách thấy Từ đâu Mình bật được không "₫ 76,990 applied" (ô tím cạnh giá) · AGODASPONSORED ở trang chi tiết Coupon Agoda tự tài trợ ( Instant discount ) Không — Agoda tự áp "Domestic Deals" (số nhiều, chip có dấu ⓘ: "This property is offering a special discount just for domestic travelers" ) — trang chi tiết cũng có chip này ( mob-go-local-badge ) Đi cùng mã giảm GoLocal trong payload (89/182 thẻ có mã này hiện chip), kể cả khi ngày nhận phòng còn xa ⇒ không phải GoLocal Tonight . Khác dòng "Domestic Deal" (số ít) của Targeted Domestic 🟡 chưa rõ nguồn và ai trả tiền giảm "Boost Campaign discount applied: ₫ X" — dòng chữ dưới tên căn, trên thẻ tìm kiếm Agoda Boost Campaign — mục Growth programs , không nằm ở trang promotion Có: host tự tạo Custom Campaign (mã giảm có ngân sách, không sửa được sau khi tạo — playbook §12.4). 25AT11 hiện chưa có ( coupons.json = [] ) Agoda Preferred Chương trình AGP (trả thêm hoa hồng) Có, trả phí Promoted Sponsored Listing (trả tiền quảng cáo) Có, trả phí Boosted · Booked X times today · Last booked · Value Pick · Sea View · Newly renovated · 2025 Award Agoda tự gắn theo dữ liệu Không -26% + giá gạch Tổng mọi giảm so với giá gốc Tự sinh khi có bất kỳ giảm nào Áp vào 25AT11 ( 96450982 ) Đang bật (đọc 14:20 hôm nay): Payday (đặt 28–30/09) · Golden Autumn (1–31/10) · Halloween (24/10–6/11) · Black Friday (17–30/11) · Eco Deals (không hạn). Thẻ 11–13/10 hiện đúng nhãn PAYDAY + Eco Deals, −26 % (ảnh bên dưới). Nhãn tên chiến dịch theo ngày khách đặt : Ngày đặt Nhãn Seasonal Nhãn Targeted 28–30/09 PAYDAY Eco Deals 01–31/10 Golden Autumn (24–31/10 trùng Halloween — chỉ lấy MỘT mức lớn hơn) Eco Deals 01–06/11 Halloween Eco Deals 07–16/11 — không có Eco Deals 17–30/11 Black Friday Eco Deals từ 01/12 — không có Eco Deals Hai khoảng trống có thể lấp bằng Seasonal cùng mở trong YCS (chỉ là lựa chọn, chưa bật gì ): - 07–16/11: Double Day Sale (đặt 4–17/11, tối thiểu 15 %) phủ trọn; Mid Month Sale (12–25/11, 15 %) phủ một nửa. - Từ 01/12: Jingle Deals (đặt 1/12–5/1, tối thiểu 10 %) phủ trọn một mình; hoặc End Of Year (1–14/12) + Christmas (18–31/12), 15 %. - Mega Sale (16–30/11) trùng Black Friday — Seasonal không cộng nhau nên bật thêm chỉ đổi nhãn, không cộng giảm. Customized/Early Bird/Long Stay không mang lại nhãn trên thẻ — chỉ nên dùng khi mục tiêu là giá, không phải là nhãn. Ảnh mẫu (chụp 28/09/2026, context sạch, desktop) Ảnh nằm ở ../audits/2026-09-28-agoda-promo-badges/img/ . Seasonal + Eco Deals — chính căn 25AT11, 11–13/10, 8 người lớn: thẻ có nhãn hồng PAYDAY và nhãn xanh Eco Deals ; trang chi tiết có chip Eco Deals trên ô giá, mục Rewards & discounts ghi "PAYDAY: ₫ 690,000 off!" + "Limited Time Offer. Price includes 20% discount!" . Customized (Prince Hotel): thẻ không có nhãn nào của promotion, chỉ -28% ; trang chi tiết mới có "Limited Time Offer. Price includes 10% discount!" . Early Bird (Hilton Garden Inn) — trường hợp hiếm có dòng xám trên thẻ: "Early Booking Saver." ở góc dưới thẻ; trang chi tiết cùng chữ. Last-Minute (Pariat, nhận 29/09) và Long Stay (Furama): chỉ thấy ở trang chi tiết. Targeted Domestic (Naman Retreat): dòng chữ hồng "Domestic Deal" dưới tên căn. Targeted Private Sale (Moonlight Hotel): thẻ không nhãn; trang chi tiết có chip "Insider Deals!" . Không phải promotion — để phân biệt: Boost Campaign (Phú An Hotel, dòng "Boost Campaign discount applied" ) và chip "Domestic Deals" đi cùng mã GoLocal (King House). Agoda hứa gì trong YCS (ảnh minh hoạ, không phải trang thật): Essential vẽ nhãn hồng "Essential promotion" , Targeted vẽ nhãn cam "Targeted promotion" trên thẻ tìm kiếm + khung chọn phòng + trang căn. Trên trang khách thật không có nhãn chung chung nào như vậy. Cách đo (để lặp lại) Trang YCS: mở trong tab nền, đọc payload HotelPromotionApi/GetPromotionSettingPageViewModel (18 loại Essential ẩn/hiện, 31 loại Seasonal kèm BadgeCmsId và từng đợt ngày đặt) + hotelpromotionapi/GetChannelDiscountInfo (23 kênh Targeted). Chỉ bấm Show all promotions và View marketing benefits để xem. Trang khách: context sạch, agoda.com/search?city=16440 , 2 trang kết quả mỗi bộ ngày (11–13/10 · 29/09 1 đêm · 10–12/12 · 20–27/10 · 28/09 1 đêm), cuộn từng thẻ cho render rồi đọc data-element-name của thẻ; ghép với pricing trong response graphql/search . Tên phần tử là nhãn: pulse-campaign-ssr-badge (Seasonal) · eco-deals-badge · property-info-icon-message ( Domestic Deal ) · property-info-bottom-badge ( Early Booking Saver. / Boost Campaign ) · consolidated-applied-discount-badge (coupon Agoda). Trang chi tiết: room-grid-limited-time-offer-badge (Essential + Seasonal) · pulse-campaign-room-badge · asq-package-badge ( Domestic Deal ) · mob-room-offer-downlift-badge ( AGODASPONSORED ). Loại promotion trong payload: pulseCampaignMetadata.campaignBadgeText = Seasonal · room.promotions.typeId 1 Customized/Occupancy · 2 Early Bird · 3 Last-Minute · 22 Long Stay · room.discount.channelDiscount InsiderDeal (Private Sale) · MobileDeal · room.channel.id 6 Domestic · 7 Mobile · 14 Package · 2236 Eco Deals. Script tạm (scratchpad, không giữ lại): probe nhiều trang + chụp mẫu; dữ liệu gốc nén ở audits/2026-09-28-agoda-promo-badges/ . Liên quan: agoda-listing-playbook §12 · promotions-airbnb-vs-booking (Booking: chỉ Mobile · campaign deal · Limited-time · Genius có nhãn) · 25AT11 Agoda mục 28/09 # agoda homes content score guideline 2025 URL: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/agoda/agoda-homes-content-score-guideline-2025/ 1 Tóm tắt 30 giây Dùng khi: Cần bản gốc cách Agoda chấm Content Score cho căn dạng Homes. Tài liệu chính thức của Agoda (2025), bản PDF. Lưu ý — 25 An Thượng 11 đang ở chế độ khách sạn nên được chấm theo rubric khác, không theo tài liệu này. 2 Tài liệu PDF Nguồn: platforms/agoda-homes-content-score-guideline-2025.pdf Tải PDF · Mở toàn trang ↗ # Guide book — Airbnb URL: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/airbnb/ 2 hướng dẫn Hướng dẫn Dùng khi Loại Cập nhật Kiến thức nền tảng — Airbnb Cần hiểu cơ chế Airbnb áp cho tài khoản của mình. bài viết 05/09/2026 Airbnb đổi sang phí host-only 15,5 % (15/09/2026) — cơ chế hai tool và cách làm Cần hiểu vụ đổi phí Airbnb 15/09/2026 và đã xử lý ra sao. bài viết 14/09/2026 # Kiến thức nền tảng — Airbnb URL: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/airbnb/airbnb/ 1 Tóm tắt 30 giây Dùng khi: Cần hiểu cơ chế Airbnb áp cho tài khoản của mình. Từ 15/09/2026 Airbnb chuyển sang phí chỉ thu của host 15,5 % (có bài riêng). Tốc độ trả lời tin nhắn ảnh hưởng thứ hạng và huy hiệu Superhost. Có bảng so cài đặt 7 căn cạnh nhau (đọc 05/09/2026) và listing ID từng căn. 2 Toàn văn Nguồn: platforms/airbnb.md · Đọc ngày: 05/09/2026 Bản máy đọc: Markdown Mục lục Airbnb — cơ chế đã hiểu 1. ⏰ ĐỔI PHÍ: host-only 15,5% từ 15/09/2026 1b. Cấu trúc phí và chiết khấu — đọc trực tiếp 03/09/2026 2. Cấu trúc danh sách listing 3. Tốc độ phản hồi là yếu tố xếp hạng 4. Ràng buộc nội dung — đã có file riêng 5. Đọc lại toàn bộ cài đặt bằng một lệnh 6. Listing ID — đã lấy đủ 05/09/2026 7. Ảnh chụp cấu hình 05/09/2026 — bảy căn cạnh nhau 8. Chưa biết — cần học thêm Airbnb — cơ chế đã hiểu Truy cập theo vault/10-rules/ota-readonly-rule.md . Chỉ đọc. 1. ⏰ ĐỔI PHÍ: host-only 15,5% từ 15/09/2026 Nguyên văn banner PriceLabs (03/09/2026): ACTION REQUIRED: Airbnb fee change on Sep 15th 2026 — Airbnb is moving split-fee hosts to a single 15.5% host-only fee. To maintain your current payouts, you may need to adjust your prices in PriceLabs and cleaning & other fee on Airbnb. Banner trên Airbnb chỉ ghi: "We're simplifying service fees — Action required by September 15" (chi tiết nằm sau nút bấm, chưa mở vì luật chỉ-đọc). 1.1 Hai mô hình phí Split fee (đang dùng) Host-only (từ 15/09) Host bị trừ ~ 3% 15,5% Khách bị cộng ~ 14,2% 0% Giá khách thấy giá host đặt giá host đặt Giá khách TRẢ giá + phí khách đúng bằng giá host đặt Bản chất: phí không tăng, chỉ chuyển từ vai khách sang vai host. Airbnb bỏ khoản phụ thu phía khách và gộp hết vào một khoản trừ phía host. 1.2 Tiền chạy đi đâu — ví dụ 4.000.000 ₫/đêm Host nhận Khách trả Cũ (split 3% / 14,2%) 3.880.000 ₫ 4.568.000 ₫ Mới, giữ nguyên giá 3.380.000 ₫ 4.000.000 ₫ Chênh −500.000 ₫ (−12,9%) −568.000 ₫ ⇒ Không làm gì thì host mất ~12,9% payout , khách được rẻ đi. Đó là lý do banner ghi ACTION REQUIRED. 1.3 Phải tăng bao nhiêu để giữ nguyên payout giá mới = giá cũ × (1 − phí_host_cũ) / (1 − 0,155) = giá cũ × 0,97 / 0,845 = giá cũ × 1,1479 → +14,8% Kiểm chứng với ví dụ trên: 4.000.000 × 1,1479 = 4.591.716 ₫ → host nhận 4.591.716 × 0,845 = 3.880.000 ₫ (đúng bằng cũ) → khách trả 4.591.716 ₫ so với 4.568.000 ₫ cũ = +0,5% , gần như không đổi. Đây là điểm dễ hiểu nhầm nhất: tăng giá hiển thị ~14,8% KHÔNG làm khách đắt thêm, vì khoản phí khách từng trả riêng đã bị bỏ. 1.4 Phải sửa HAI chỗ, không phải một Sửa gì Ở đâu Vì sao Giá đêm — Min, Base, Max PriceLabs Nâng mỗi Base là hụt: thuật toán vẫn tụt được xuống Min cũ Cleaning fee & other fees Airbnb (từng listing) Phí 15,5% trừ trên toàn bộ payout kể cả cleaning; PriceLabs không đẩy cleaning fee 1.5 Hệ quả phụ Giá hiển thị trên Airbnb sẽ cao hơn Booking/Agoda ~15% dù tổng khách trả tương đương. Khách so giá/đêm thô giữa các kênh sẽ thấy Airbnb "đắt". Cần cân nhắc lại parity ba kênh. Mặt tích cực: sau 15/09 cả ba kênh đều là mô hình host trả hoa hồng (Booking ~15%, Agoda ~15–18%, Airbnb 15,5%) ⇒ định giá đồng bộ ba kênh dễ hơn hẳn so với hiện nay. 1.6 Chưa xác minh — đừng coi là chắc 15,5% là con số PriceLabs ghi cho tài khoản này. Host-only fee của Airbnb thường dao động ~14–16%. Phí host hiện tại có đúng 3% không — chưa mở cài đặt phí của tài khoản để xem. Mốc 15/09 tính theo ngày ĐẶT hay ngày Ở — chưa biết. Ảnh hưởng các booking đã xác nhận trước đó. Có áp cho cả 7 căn hay chỉ một số — chưa kiểm. Cleaning fee hiện tại của từng căn — chưa đọc. 1b. Cấu trúc phí và chiết khấu — đọc trực tiếp 03/09/2026 Nguồn: khối HostCalendarFeeSettings nhúng trong HTML của /hosting/listings/editor//details/pricing , lấy cho cả 7 căn bằng GET. Căn Phí dọn Giá cuối tuần Giảm tuần Giảm tháng Airbnb gợi ý giảm tháng Price tip 305 350.000 — −5 % −10 % −29 % 2.119.655 404 350.000 — −5 % −10 % −34 % 2.213.862 502 200.000 1.430.000 −5 % −10 % −33 % 1.625.069 181 THT 500.000 3.200.000 −5 % −10 % −29 % 4.097.999 41 LHC 600.000 6.026.614 −5 % −10 % −29 % 5.228.482 15 MN KHÔNG CÓ 5.336.910 −5 % −10 % −29 % 4.616.137 25 AT 11 500.000 — −5 % −10 % −43 % 3.815.379 Không căn nào có: phí thú cưng · tiền đặt cọc hư hỏng · phí khách thêm. Bốn điều đọc ra 15nuocman5 không thu phí dọn — villa 4BR/5BA duy nhất bỏ trống ô này. Hai villa cùng cỡ thu 500.000 và 600.000. → L-26 Phí dọn không theo quy mô nhất quán: 1BR 200k · 2BR 350k · 3BR 500k · 4BR 500k / 600k / 0. Ba villa 4BR ba mức khác nhau. Giảm tháng đặt −10 % trong khi Airbnb gợi ý −29 % đến −43 %. Riêng 25 AT 11 gợi ý −43 % — đúng căn ế nhất. Cả 7 căn đều có một khuyến mãi endDate = 9999-12-31 , mức −20 % , bắt đầu từ ngày mỗi căn lên sàn. Nếu đang chạy thật thì đây là giảm 20 % vĩnh viễn trên mọi đêm — và là lời giải cho việc giá thực luôn thấp hơn giá gốc. → L-27 , cần xác minh trước tiên . Ba con số "giá gốc" khác nhau cho cùng một căn 305 Nguồn Giá Base price khai trong listing Airbnb 2.050.000 Price tip Airbnb tự đề xuất 2.119.655 Base trong PriceLabs 2.182.970 Smart Pricing của Airbnb = TẮT (đã kiểm trên 305) — đúng, vì PriceLabs đang đẩy giá. Nhưng smartPricingMinPrice/MaxPrice vẫn còn giá trị cũ ở 305 (1.300.000–3.766.697) và 502 (1.000.000–2.129.427). ⚠️ Giá cuối tuần đặt ở 4 căn (502 · 181THT · 41LHC · 15MN) nhưng PriceLabs đẩy giá theo từng ngày, nên nhiều khả năng bị ghi đè — chưa xác minh cái nào thắng. 2. Cấu trúc danh sách listing airbnb.com/hosting/listings — cột: Listing · Type · Location · Status . Mỗi listing có nickname hiển thị cạnh tên ( 502 , 25 AT 11 , 41 LHC , 15 MN , tom/tony , Fam Suite ). Nickname là cách nội bộ nhận diện, không phải tên khách thấy. Status chỉ có Listed / Unlisted . Unlisted = ẩn hoàn toàn, khách không tìm thấy. Trang này render bằng React, link không mang listing id — không moi được ID bằng href . Muốn có ID phải mở từng listing. 3. Tốc độ phản hồi là yếu tố xếp hạng Hộp thư đang có 90 tin chưa đọc (03/09/2026). Response rate và response time ảnh hưởng thứ hạng tìm kiếm và huy hiệu Superhost → issues.md L-07 . 4. Ràng buộc nội dung — đã có file riêng Luật cấm khi nhắn tin cho khách nằm ở vault/10-rules/ota-messaging-rules.md . Ba điều hay quên: cấm thu tiền phòng ngoài nền tảng · cấm chủ động đưa SĐT/WhatsApp · cấm xin "5 sao" (dùng "review"). 5. Đọc lại toàn bộ cài đặt bằng một lệnh node scripts/ota-read-airbnb.mjs --out vault/18-ota-listings/properties/_raw-airbnb # đọc, ~4 phút python3 scripts/ota-distill-airbnb.py --date YYYY-MM-DD # rút gọn thành hồ sơ Điều kiện: Chrome đang mở, đã đăng nhập, còn một tab bất kỳ trên airbnb.com . Script bám Chrome qua CDP ( ~/.config/google-chrome/DevToolsActivePort ) vì MCP chrome-devtools đang tắt trong settings.local.json . Chỉ fetch GET + đọc JSON nhúng — không điều hướng tab của user, không bấm, không ghi. Đúng bậc 1–3 của thang ưu tiên trong luật. 5.1 Dữ liệu nằm ở đâu trong trang Mỗi trang editor render sẵn