Mục lục
- Cùng căn, cùng đêm — khách trả bao nhiêu trên Airbnb và trên Booking
- 0. Ba câu chốt
- 1. Cơ chế từng kênh — đã kiểm bằng số thật hôm nay
- 2. Kết quả so 90 đêm (16/09 → 14/12/2026), 3 đêm, 2 khách, gồm phí dọn
- 3. Vì sao lệch — ba tầng, tầng nào cũng nằm trong tay mình
- 4. Đối chiếu Wide Parity của Booking
- 5. Sửa lại ghi chép cũ
- 6. Việc phát sinh — chờ user quyết, agent không tự sửa
- 7. Phương pháp · giới hạn · bằng chứng
Cùng căn, cùng đêm — khách trả bao nhiêu trên Airbnb và trên Booking
Câu hỏi: đặt cùng một phòng, cùng ngày, khách trả trên Airbnb và trên Booking có lệch không, và cơ chế trừ phí / phí dọn của từng kênh vận hành thế nào? Trả lời ngắn: có, lệch rõ, và lệch không theo thiết kế nào. Trên hầu hết đêm, khách đặt qua Booking trả ít hơn Airbnb 2–17 % (trung vị theo căn), riêng 41 LHC có đêm lệch tới 35 %. Ngược lại, 15 MN là căn duy nhất Airbnb rẻ hơn — nhưng căn này đang đóng gần trọn 3 tháng ở cả hai kênh.
0. Ba câu chốt
- Cơ chế phí hai kênh bây giờ gần như giống nhau, nên giá lệch là do MÌNH đặt, không phải do nền tảng. Từ 14/09 (host-only fee) Airbnb không thu gì thêm của khách; Booking cũng không. Khách trả đúng giá đêm PriceLabs đẩy + phí dọn khai trên kênh đó. Đã đối chiếu 9/9 trang công khai khớp đến từng đồng với giá PriceLabs (5 Airbnb, 4 Booking + 1 Booking đọc qua kết quả tìm kiếm).
- Lệch đến từ ba tầng, tầng nào cũng do mình cầm: (a)
Base/Minhai dòng PriceLabs khác nhau và không nối cha–con (L-23); (b) phí dọn khai lệch — Airbnb 230.000–690.000 ₫, Booking 0–300.000 ₫ (L-25·L-95); (c) thuật toán chạy riêng từng dòng, dòng Booking của ba villa khai saiBR = 1nên bị kẹp sàn (L-18·L-39). - Tiền mình nhận về gần bằng nhau ở hai kênh — Airbnb giữ 15,5 %, Booking giữ 15,00 % (đọc 15/15 đơn có tiền của 305 + 41 LHC, kể cả trên phí dọn). Nên không có lý do cấu trúc nào để một kênh đắt hơn kênh kia; muốn khách trả bằng nhau thì đặt cùng Base, cùng Min, cùng phí dọn cho hai dòng.
1. Cơ chế từng kênh — đã kiểm bằng số thật hôm nay
1a. Airbnb (từ 14/09/2026 19:05, Single fee (CURRENT SETTING))
Khách trả = Σ giá đêm (PriceLabs đẩy) + cleaning fee (khai trên Airbnb) ← không phí dịch vụ, không thuế
Host nhận = Khách trả × (1 − 15,5 %) ← phí tính trên cả cleaning
Ở 7+ đêm : giá đêm × 0,95 (weekly) · 28+ đêm × 0,90 (monthly); cleaning giữ nguyên
- Trang công khai 305, 24–27/10: ₫5.817.923 = 1.891.784 + 1.816.951 + 1.706.688 (đúng ba giá ngày của PriceLabs) + 402.500 dọn. Airbnb hiển thị dạng "3 nights × ₫1.939.308" — tức chia đều cả phí dọn vào giá đêm khi hiện cho khách, không tách dòng riêng.
- Kiểm thêm 502 (20–23/10 = 3.566.445) · 41 LHC (15.904.373) · 25 AT 11 (10.925.000) · 181 THT (02–05/11 = 10.816.360): 5/5 khớp đến từng đồng. Không có dòng thuế, không có phí khách.
- Cleaning fee hiện tại (đã nâng ×1,15 ngày 14/09): 305 · 404 402.500 · 502 230.000 · 181 THT · 25 AT 11 · 15 MN 575.000 · 41 LHC 690.000.
1b. Booking.com
Khách trả = Σ Standard Rate (PriceLabs đẩy, ĐÃ GỒM VAT 8 % bên trong con số)
+ cleaning fee "not included in the price" → hiện thành dòng "+VND X taxes and fees"
Host nhận = Khách trả × (1 − 15,00 %) ← hoa hồng tính trên TOÀN BỘ số khách trả, gồm cả cleaning fee và phần VAT
Ở 7+ đêm : rate plan Weekly −5 % · Monthly −10 % (cùng mức với Airbnb)
Thanh toán : "pay at the property", cash → không có phí thanh toán (hasPaymentCharge = 0)
- Trang công khai 305, 24–27/10: VND 4.966.298 = 1.721.629 + 1.675.514 + 1.569.155 (đúng ba giá ngày dòng
bcom) + VND 300.000 taxes and fees (= cleaning fee). Tổng 5.266.298. - Kiểm thêm 502 (20–23/10 = 2.847.807 + 150.000) · 41 LHC (12.374.877, "Includes taxes and fees", không phí dọn) · 25 AT 11 (10.350.000 + 300.000) · 181 THT (02–05/11 = 9.036.537, không phí dọn): 5/5 khớp. Tài khoản đang xem là Genius Level 1 mà giá vẫn bằng đúng giá đẩy ⇒ không căn nào đang chạy Genius / mobile rate / country rate.
- Hoa hồng = 15,00 % đúng tới đồng, trên tổng khách trả. Đơn 19–22/09 của 305: khách trả 4.800.000 (= 3 × 1.500.000 + 300.000 dọn) → commission 720.000 = 15 % × 4.800.000. 12/12 đơn
okcủa 305 (Jun–Dec 2026, tổng 180.180.471 ₫ → 27.027.071 ₫) và 3/3 đơn của 41 LHC đều 15,00 %. ⇒ Booking CÓ tính hoa hồng trên cleaning fee dạng not included (trả lờiL-31), và tỷ lệ hoa hồng của tài khoản là 15 % (trả lờiL-37). - Khoản "× 1,08" trong PriceLabs KHÔNG phải khách bị cộng thêm 8 %. VAT 8 % được khai included trên
vat_tax_charges.html, nằm bên trong giá khách thấy. Booking báo về PriceLabs giá phòng đã bóc VAT (Rental Revenue= tổng ÷ 1,08 − dọn), nênTotal Revenue=(Rental + dọn) × 1,08chỉ là phép cộng ngược lại. Hệ quả duy nhất:ADRdòng Booking trong PriceLabs thấp hơn giá khách thật trả ~7–8 %, cònADRdòng Airbnb là số gộp — soADRhai kênh trong PriceLabs phải nhớ điều này (trả lờiL-36; nghĩa vụ kê khai VAT của công ty là việc của kế toán, không đổi con số khách trả).
1c. Hai kênh đặt cạnh nhau
| Airbnb (host-only) | Booking.com | |
|---|---|---|
| Khách trả thêm ngoài giá đêm + dọn | 0 | 0 |
| Nền tảng giữ lại | 15,5 % của (đêm + dọn) | 15,00 % của (đêm + dọn, gồm VAT) |
| Host nhận trên 1.000.000 ₫ khách trả | 845.000 | 850.000 |
| Phí dọn hiển thị | trộn vào "× đêm" | dòng riêng "+ taxes and fees" |
| Ai đặt giá đêm | dòng airbnb trong PriceLabs |
dòng bcom trong PriceLabs — hai dòng độc lập |
| Ai đặt phí dọn | Airbnb listing editor | Booking → VAT/Tax/Charges — PriceLabs không chạm được |
| Weekly / Monthly | −5 % / −10 % (weeklyPriceFactor) |
−5 % / −10 % (rate plan) |
⇒ Với cùng số tiền khách trả, chênh tiền về túi chỉ 0,5 điểm nghiêng về Booking. Không có cơ sở cấu trúc để cố ý đặt kênh này đắt hơn kênh kia.
2. Kết quả so 90 đêm (16/09 → 14/12/2026), 3 đêm, 2 khách, gồm phí dọn
Giá = graph_data.price từng dòng PriceLabs (đã chứng minh = giá khách thấy). Mở/đóng = Availability trong gói đẩy gần nhất của từng dòng. Chỉ tính đêm mở ở cả hai kênh.
| Căn | Base A / B | Min A / B | Dọn A / B | Đêm mở cả hai | Giá đêm Airbnb ÷ Booking (min · trung vị · max) | Đêm Airbnb rẻ hơn | Cửa sổ 3 đêm | Khách Airbnb trả so Booking (min · trung vị · max) | 7 đêm, trung vị |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 305 | 2.510.420 / 2.400.000 | 1.552.500 / 1.500.000 | 402.500 / 300.000 | 50/90 | 0,842 · 1,076 · 1,296 | 3/50 | 39 | −13,2 % · +9,2 % · +11,2 % | +8,4 % |
| 502 | 1.941.840 / 1.700.000 | chưa đặt / chưa đặt | 230.000 / 150.000 | 64/90 | 0,886 · 1,147 · 1,423 | 1/64 | 62 | +6,7 % · +16,6 % · +25,3 % | +15,8 % |
| 181 THT | 4.442.260 / 4.200.000 | 2.875.000 / 3.000.000 | 575.000 / 0 | 57/90 | 0,846 · 1,047 · 1,178 | 20/57 | 43 | −6,9 % · +10,1 % · +21,2 % | +8,4 % |
| 41 LHC | 5.315.880 / 5.500.000 | 3.967.500 / 4.000.000 | 690.000 / 0 | 60/90 | 0,986 · 1,104 · 1,326 | 4/60 | 46 | +5,3 % · +17,1 % · +35,2 % | +17,0 % |
| 15 MN | 5.175.000 / 6.000.000 | 3.967.500 / 3.900.000 | 575.000 / 0 | 3/90 | 0,911 · 0,923 · 0,927 | 3/3 | 1 | −3,6 % | — |
| 25 AT 11 | 4.600.000 / 4.600.000 | 3.450.000 / 3.450.000 | 575.000 / 300.000 | 90/90 | 1,000 · 1,000 · 1,109 | 0/90 | 88 | +2,2 % · +2,6 % · +6,1 % | +1,2 % |
Năm cửa sổ đã nhìn tận mắt trên trang khách
| Căn · ngày | Khách trả trên Airbnb | Khách trả trên Booking | Booking rẻ hơn | Host nhận Airbnb (×0,845) | Host nhận Booking (×0,85) |
|---|---|---|---|---|---|
| 305 · 24–27/10 | 5.817.923 | 5.266.298 | 551.625 (−9,5 %) | 4.916.145 | 4.476.353 |
| 502 · 20–23/10 | 3.566.445 | 2.997.807 | 568.638 (−15,9 %) | 3.013.646 | 2.548.136 |
| 41 LHC · 20–23/10 | 15.904.373 | 12.374.877 | 3.529.496 (−22,2 %) | 13.439.195 | 10.518.645 |
| 25 AT 11 · 20–23/10 | 10.925.000 | 10.650.000 | 275.000 (−2,5 %) | 9.231.625 | 9.052.500 |
| 181 THT · 02–05/11 | 10.816.360 | 9.036.537 | 1.779.823 (−16,5 %) | 9.139.824 | 7.681.056 |
Đọc bảng: cùng một căn, cùng ba đêm, khách đi Booking rẻ hơn Airbnb từ 275.000 tới 3,5 triệu. Và vì hai kênh giữ lại gần như bằng nhau, mỗi đơn Booking mình cũng nhận ít hơn đúng chừng đó — không phải "Booking ăn nhiều hơn", mà là mình bán rẻ hơn ở Booking.
3. Vì sao lệch — ba tầng, tầng nào cũng nằm trong tay mình
| Tầng | Cơ chế | Bằng chứng | Mã việc |
|---|---|---|---|
| A. Base / Min hai dòng khác nhau | Mỗi kết nối kênh là một dòng PriceLabs với Base/Min riêng; 14/09 dòng Airbnb được nâng ×1,15 cho host-only fee, dòng Booking đứng yên (đúng, vì Booking không đổi phí) — nhưng trước đó hai dòng đã lệch sẵn. | 305: 2.510.420 vs 2.400.000 (+4,6 %) · 502: 1.941.840 vs 1.700.000 (+14,2 %) · 15 MN: 5.175.000 vs 6.000.000 (−13,8 %) · 25 AT 11: bằng nhau | L-23 (chưa nối cha–con) · L-38 |
| B. Phí dọn khai lệch | PriceLabs không đẩy phí; mỗi kênh là số ai đó gõ vào. Airbnb đã nâng ×1,15 ngày 14/09, Booking chưa; 3 villa Booking để 0. | 305: 402.500 vs 300.000 · 502: 230.000 vs 150.000 · 25 AT 11: 575.000 vs 300.000 · 181/41/15 MN: 575.000–690.000 vs 0 | L-25 · L-26 · L-95 |
| C. Thuật toán chạy riêng từng dòng | Cùng Base mà giá ngày vẫn lệch tới 11 % (25 AT 11). Dòng Booking của 181 THT · 41 LHC · 15 MN khai BR = 1 ⇒ comp set sai ⇒ bị ép xuống sàn Min, trong khi dòng Airbnb (BR đúng) bay trên sàn. 41 LHC: Base Booking cao hơn Airbnb mà giá ngày Booking vẫn thấp hơn 10 % trung vị. |
41 LHC 20–22/10: Booking 4.173.998 · 4.174.093 · 4.026.786 (sát Min 4.000.000) vs Airbnb 5.301.096 · 5.088.825 · 4.824.452 | L-18 · L-39 |
Không có tầng nào là "phí nền tảng". Sau 14/09 Airbnb và Booking đều là giá-khách-thấy-là-giá-mình-đặt.
4. Đối chiếu Wide Parity của Booking
Việt Nam là wide parity: giá trên Booking phải bằng hoặc tốt hơn mọi kênh khác (platforms/booking-ranking-playbook.md §3). Hiện Booking rẻ hơn Airbnb ở 5/6 căn ⇒ đang tuân thủ, nhưng bằng cách bán rẻ. Cách đưa hai kênh về cùng giá mà vẫn tuân thủ: hạ Airbnb xuống bằng Booking, hoặc nâng Booking lên tới nhưng không vượt Airbnb. Riêng 15 MN (giá đêm Airbnb rẻ hơn Booking 7,7 % trên 3 đêm mở, gồm dọn còn −3,6 %) là căn duy nhất đang ngược parity — cần chỉnh dù căn này gần như không mở bán tới 20/12.
5. Sửa lại ghi chép cũ
platforms/pricelabs.md§2g vàL-36từng viết "khách Booking bị cộng thêm 8 %" và dựng bảng "khách thực trả = Base Booking × 1,08". Sai. Khách trả đúng giá đẩy; 8 % là VAT nằm trong giá, PriceLabs bóc ra khi báo cáo. Bảng "Airbnb rẻ hơn 26 % ở 15 MN" trong §2g vì thế cũng sai chiều ở 4/5 dòng.L-38từng kết luận "sau 15/09 Airbnb phải cao hơn Booking 8 % thì khách mới trả bằng nhau". Sai cùng gốc. Sau 15/09 hai Base đều là giá khách thấy ⇒ khách trả bằng nhau khi Base bằng nhau và phí dọn bằng nhau.README.md§3c "Ba khoảng trống": cả ba (8 % là gì · hoa hồng Booking · VAT trong hệ số) nay đã đóng.
6. Việc phát sinh — chờ user quyết, agent không tự sửa
| Việc | Lựa chọn | Ghi chú |
|---|---|---|
Chốt chính sách một mốc giá cho hai kênh (L-97) |
(1) Cùng giá khách thấy — Base/Min/dọn hai dòng bằng nhau, tiền về gần bằng nhau (chênh 0,5 điểm) · (2) Booking rẻ hơn có chủ ý — giữ như nay nhưng đặt mức lệch rõ (ví dụ −5 %) thay vì 2–17 % ngẫu nhiên · (3) Booking đắt hơn — không được, vi phạm wide parity | Khuyến nghị (1): nối cha–con trong PriceLabs (L-23) để Base tự đồng bộ; sửa BR dòng Booking (L-18) trước khi tin giá ngày |
Đồng bộ phí dọn (L-25 · L-95) |
Khai trên Booking đúng mức Airbnb hiện tại: 305/404 402.500 · 502 230.000 · 181/25 AT 11/15 MN 575.000 · 41 LHC 690.000 | Booking tính hoa hồng 15 % trên phí này (đã chứng minh) — vẫn hơn để 0 |
15 MN đóng 19/09 → 20/12 ở CẢ HAI kênh (L-98) |
Xác nhận là cố ý (sửa nhà / khách dài hạn ngoài kênh) hay khoá nhầm | 93 đêm, chỉ có 1 đơn 28/11–03/12 bên trong; num_bookings = 0 ở các ngày còn lại ⇒ là khoá tay, không phải kín phòng |
7. Phương pháp · giới hạn · bằng chứng
- Giá khách thấy lấy từ trang công khai: Airbnb
StaysPdpSections.structuredDisplayPrice(đăng nhập host vẫn trả giá khách); Booking trang hotel vớicheckin/checkout/selected_currency=VND. 9 trang, mọi số khớp PriceLabs đến từng đồng. - Giá 90 đêm lấy từ
api/process → graph_data.pricing_array[].pricecủa 12 dòng PriceLabs. ⚠️api/fetch_last_request_textKHÔNG dùng được để đọc giá — gói đẩy Airbnb còn ghi giá cũ trước khi nâng 15 % (25 AT 11: 3.000.000 trong khi Airbnb đang bán 3.450.000); chỉ dùng mảngAvailabilitycủa nó để biết mở/đóng.num_bookingstronggraph_datakhông phản ánh ngày khoá tay. - Hoa hồng đọc từ
reservations_retrieve_list_v2(Reservations,date_type=arrival, 01/06–31/12/2026) của13311503và15668481. Chưa đọc được 502 và 25 AT 11 (trang extranet treo quá 240 s hai lần) — tỷ lệ 15 % coi là của cả tài khoản, chưa xác minh riêng hai căn đó. - Chưa quét promotion Airbnb ở 6 căn còn lại (
L-96) — đêm có promotion sẽ rẻ hơngraph_data.price, tức khoảng cách Airbnb–Booking ở những đêm đó nhỏ hơn bảng trên. - 404: dòng Booking không có Base (
L-21), Booking báo no availability 20–23/10 ⇒ không so được. 15 MN: chỉ 3 đêm mở cả hai kênh trong 90 đêm. - File:
audits/2026-09-15-price-parity/pricelabs-daily-both-channels.json(giá + mở/đóng 90 đêm × 6 căn × 2 kênh) ·compare-3night-windows.json·public-pages-price-lines.txt(dòng giá 9 trang công khai) ·booking-reservations-commission.json(26 đơn, đã bỏ tên khách) ·booking-305-room-table-24-27oct.png.