Mục lục
Việc đơn giản làm trước — hướng dẫn từng cái
User yêu cầu 15/09: "chưa sửa gì, chỉ xem lại rồi hướng dẫn tôi từng cái". File này là bản hướng dẫn thao tác; mọi giá trị đề xuất đã đối chiếu số đo cùng ngày. Thứ tự xếp theo ít bước nhất × mất tiền nhiều nhất trước.
0. Ba câu hỏi của user — trả lời trước
Q1 · Phí dọn ở Booking đang thế nào?
Đọc trên trang khách (chỉ dòng "+VND … taxes and fees" là phí dọn; "Includes taxes and fees" = không có phí):
| Căn | Booking đang thu | Airbnb đang thu (14/09) | Lệch | Nguồn |
|---|---|---|---|---|
| 305 | 300.000 | 402.500 | −102.500 | trang khách 24–27/10 |
| 404 | 300.000 (mới — 03/09 còn "chưa khai") | 402.500 | −102.500 | trang khách 24–27/10 |
| 502 | 150.000 | 230.000 | −80.000 | trang khách 20–23/10 |
| 25 AT 11 | 300.000 | 575.000 | −275.000 | trang khách 20–23/10 |
| 181 THT | 0 | 575.000 | −575.000 | trang khách 02–05/11 "Includes taxes and fees" |
| 41 LHC | 0 | 690.000 | −690.000 | trang khách 20–23/10 "Includes taxes and fees" |
| 15 MN | 0 (đọc 03/09; nay không mở bán nên không xem lại được) | 575.000 | −575.000 | extranet 03/09 |
Cơ chế: Booking cộng phí này vào tổng, tính hoa hồng 15 % trên nó (đo 15/15 đơn), khách thấy dòng riêng. Để 0 không "tiết kiệm hoa hồng" — chỉ mất trọn 575–690 k mỗi đơn.
Q2 · Vì sao có căn khai sai phòng ngủ ở Booking?
Hai nguyên nhân khác nhau, phải sửa ở hai chỗ khác nhau:
| Căn | PriceLabs đang ghi | Booking đang khai (trang khách + FAQ "How many bedrooms") | Nguyên nhân | Sửa ở |
|---|---|---|---|---|
| 181 THT | 1 BR | "1 bedroom", giường: 1 king bed and 1 sofa bed | Room details trên Booking khai 1 phòng ngủ — villa được tạo như một "Villa" một phòng, chỉ khai giường của phòng 1. PriceLabs đọc đúng cái sai đó | Booking → Room details |
| 15 MN | 1 BR | "1 bedroom", giường: 1 full bed (cho 10 khách) | Cùng lỗi — thậm chí giường khai sai loại | Booking → Room details |
| 41 LHC | 1 BR | 4 bedrooms (Bedroom 1–4: king · Living room: sofa bed · 300 m²) | Booking đã đúng; PriceLabs giữ giá trị cũ / đọc hụt | PriceLabs → BR Count |
| 404 | 1 BR | 2 bedrooms (1 king + 2 twin) | Booking đã đúng (audit 08/09 ghi 1 BR — nay đã là 2); PriceLabs chưa cập nhật | PriceLabs → BR Count |
| 305 · 502 · 25 AT 11 | 2 · 1 · 4 | 2 · 1 · 4 | đúng | — |
PriceLabs KB: "PriceLabs reads basic property information including location, currency and bedroom count from Booking.com"; khi không đọc được thì cột BR Count trong Manage Listings cho chọn tay (How to edit the listing bedroom count). BR quyết định comp set — dòng Booking 181/41/15 MN đang bị so với căn 1 phòng ngủ nên bị ép xuống sàn Min gấp 2–4 lần dòng Airbnb (2026-09-15-pricing-setup-review.md §2a).
Q3 · Còn căn nào chưa nối PriceLabs?
| Căn | Airbnb | Booking | Agoda |
|---|---|---|---|
| 305 | ✅ đẩy giá | ✅ đẩy giá (hạng 1) · ⚠️ dòng 1331150302 "hạng 2" không có trên Booking (Property Layout chỉ có Room 305 · 1331150301) → dòng ma trong PriceLabs, Base "Not set", chưa sync |
❌ |
| 404 | ✅ | 🔴 có dòng nhưng Base/Min "Not set", Last synced NA → Booking đang bán giá tĩnh 2.500.000/đêm = +35 % so với Airbnb cùng đêm (24–27/10: 7.800.000 vs 5.563.857). Vừa không bán được, vừa ngược wide parity |
❌ |
| 502 | ✅ | ✅ | ❌ |
| 181 THT | ✅ | ✅ | ❌ |
| 41 LHC | ✅ | ✅ | ❌ |
| 15 MN | ✅ | ✅ | ❌ |
| 25 AT 11 | ✅ | ✅ (nối 11/09, đẩy giá từ 15/09) | — không có listing |
Agoda: PriceLabs chỉ nối trực tiếp Airbnb · Booking.com · VRBO; Agoda phải đi qua PMS/channel manager — tài khoản này không có PMS ⇒ không nối được bằng cách hiện tại (L-14). Sáu listing Agoda đang giá tĩnh; giữ tay hoặc dùng công cụ giá của chính Agoda.
Cập nhật 17:40 15/09: user đã làm tròn phí dọn Airbnb (script ghi, đọc lại 7/7 khớp): 305/404 400.000 · 502 250.000 · 181/15 MN/25 AT 11 600.000 · 41 700.000. Bước ④ dưới đây dùng bộ số MỚI này cho Booking.
1. Danh sách làm trước — xếp theo ít bước × mất tiền
Mỗi việc độc lập, làm xong việc nào kiểm việc đó. Mọi thao tác dưới đây user tự bấm; agent chỉ đọc lại sau khi user báo xong.
① PriceLabs · 404 dòng Booking: đặt giá + bật sync — ✅ ĐÃ LÀM 15/09 ~18:00 (ota-pricelabs-set-base.mjs; gói đẩy 18:01 giá 1,55–2,28 tr; trang khách 24–27/10 = 4.989.318 khớp)
- Vì sao trước: 404 mở 54 đêm 22/10 → 14/12 trên Airbnb; Booking đang treo giá tĩnh 2.500.000 (+35 %) nên không bán được và vi phạm parity.
- Ở đâu:
app.pricelabs.co/pricing?listings=15702704___1570270401&pms_name=bcom&open_calendar=true - Điền: Minimum 1.552.500 · Base 2.506.360 (đúng số dòng Airbnb 404) → Save & Refresh → gạt Enable Price Sync → chờ "Last synced" đổi.
- Kiểm: mở trang khách Booking 404 với 24–27/10: giá phải ≈ 5.16 tr (3 đêm) thay vì 7.500.000.
- Mã:
L-21.
② Booking · Room details 181 THT và 15 MN: số phòng ngủ + giường — 1 form/căn
- Ở đâu: extranet → Property → Room details (
rooms.html?hotel_id=14740288và…=15668679) → nút Edit cạnh "Villa". - 181 THT điền: Number of bedrooms 3 · bathrooms 3 · living rooms 1 · kitchens 1 · Bedroom 1: 1 king + 1 sofa bed · Bedroom 2: 1 king · Bedroom 3: 1 queen · Max guests 8 (giữ).
- 15 MN điền: Number of bedrooms 4 · bathrooms 5 (4 en-suite + 1 powder) · living rooms 1 · kitchens 1 · Bedroom 1–4: mỗi phòng 1 queen · Max guests 10 (giữ). Bỏ "1 full bed".
- Kiểm: FAQ trên trang khách đổi thành "3 bedrooms" / "4 bedrooms"; bảng phòng hiện Bedroom 1–3 / 1–4.
- Nguồn giường:
vault/02-villas/property_details_181tohienthanh.md·property_details_15nuocman5.md. - Mã:
L-18(gốc Booking).
③ PriceLabs · BR Count cho 41 LHC (4) và 404 (2) — 2 dropdown
- Ở đâu: Dynamic Pricing → Manage Listings → cuộn phải tới cột BR Count → chọn số.
- Sau ② một ngày, kiểm cột này cho 181 (3) và 15 MN (4); nếu vẫn 1 thì chọn tay.
- Mã:
L-18(gốc PriceLabs).
④ Booking · Phí dọn 7 căn = Airbnb — ✅ ĐÃ LÀM 15/09 ~18:15 (script ota-booking-cleaning-fee.mjs, 7/7 đọc lại khớp)
- Ở đâu: extranet → Property → Property policies → Additional fees & charges → Cleaning fee · per stay · not included in the price (giữ dạng đang dùng; hoa hồng như nhau).
- Điền (bộ số mới sau khi làm tròn Airbnb 15/09): 181 THT 600.000 · 41 LHC 700.000 · 15 MN 600.000 (ba căn đang 0) · 25 AT 11 300.000 → 600.000 · 305 300.000 → 400.000 · 404 300.000 → 400.000 · 502 150.000 → 250.000.
- Kiểm: dòng "+VND … taxes and fees" trên trang khách đổi số.
- Mã:
L-25·L-95. (Nếu sau này chốt "Booking rẻ hơn X %" thì vẫn giữ phí dọn bằng nhau, lệch bằng Pricing Offset.)
⑤ PriceLabs · Min cho 502 — 2 ô
- Hai dòng đang trống ⇒ PriceLabs tự lấy Base −30 % (Airbnb 1.359.288 · Booking 1.190.000) mà không ai nhìn thấy.
- Điền: Airbnb
1432771761830735457: Minimum 1.360.000 · Booking14756473___1475647301: Minimum 1.360.000 (cùng số để sẵn parity). Save & Refresh. - Mã:
L-16.
⑥ PriceLabs · ẩn dòng ma 305 "hạng 2" — 1 cú bấm
- Dòng
13311503___1331150302không tương ứng phòng nào trên Booking (Property Layout của13311503chỉ có Room 305 · 1331150301). Base "Not set", chưa sync, không bán gì. - Ở đâu: Manage Listings → dòng đó → Hide/Remove listing (chỉ ẩn trong PriceLabs, không đụng Booking).
⑦ Airbnb · promotion cũ của 305 (15–27/09) — để hết hạn hoặc xoá
- Còn ăn giá khuyến mãi cũ thấp hơn PriceLabs 0–8 % tới 27/09. Airbnb Calendar 305 → nhóm ngày 15–27/09 → xoá promotion, hoặc để tự hết 27/09. Chưa quét 6 căn kia (
L-96).
⑧ Xác nhận 15 MN khoá 19/09 → 20/12 (93 đêm, cả hai kênh)
- Chỉ cần bạn trả lời: cố ý (ghi vào
business.md) hay khoá nhầm (mở lại trên Airbnb Calendar, Booking theo iCal).L-98.
⑨ PriceLabs · Max cho 13 dòng — làm SAU khi nối cha–con
- Đề xuất 2,5 × Base (305 ≈ 6,3 tr · 404 ≈ 6,3 tr · 502 ≈ 4,9 tr · 181 ≈ 11,1 tr · 41 ≈ 13,3 tr · 15 MN ≈ 12,9 tr · 25 AT 11 ≈ 11,5 tr). Nối cha–con xong thì chỉ điền 7 lần thay vì 13.
L-33.
Không thuộc "đơn giản": nối cha–con + chốt chính sách một mốc giá (L-97, cần bạn quyết), Agoda (L-14, cần PMS), hạ Min 25 AT 11 (làm sau khi sửa nội dung listing).
2. Giới hạn của lần đọc này
- 16:40 extranet chuyển sang trang đăng nhập (phiên
seshết hạn) — dừng theoota-readonly-rule.md§9. Chưa mở được form Edit của Room details; số phòng ngủ Booking lấy từ trang khách + FAQ tự sinh (cùng nguồn dữ liệu, đủ tin). Phí dọn 15 MN lấy từ lần đọc 03/09. - Trang
rooms.htmlchứa sẵn một form "thêm phòng" trống (num_bedrooms = 1 mặc định) — đừng đọc form đó thành cấu hình thật; audit 08/09 của 404 có thể đã dính bẫy này.