Sổ tay PriceLabs cho Airbnb + Booking.com

Phía Airbnb phải tắt hoặc gỡ

• Smart Pricing luôn tắt; Pricing Tips bị PriceLabs ghi đè.
• Gỡ giảm giá Early-bird và Last-minute của Airbnb: PriceLabs đã có last-minute và far-out mặc định.
• Gỡ rule set và promotion trên lịch: chúng đè lên giá PriceLabs gửi.
• Custom promotion của Airbnb tính theo trung vị giá 60 ngày, không theo giá PriceLabs. Giá gạch xuất hiện khi thấp hơn trung vị này ≥ 10%.
• Ngày gắn "special discount" kiểu mới của Airbnb: PriceLabs không đẩy giá được (bảng tính năng, mục lỗi thường gặp).
• Đơn từ ~47 đêm: Airbnb có thể dùng ADR ước tính thấp hơn tổng giá từng đêm. Muốn tránh thì đặt max stay (ví dụ 28 đêm) trên Airbnb.
• Co-host phải có quyền Full access. Listing đang snooze hoặc chưa hiện với khách thì không nạp được.

Phía Booking.com phải có

• Ít nhất một rate plan Standard, nếu không PriceLabs không nạp được căn.
• Khi chọn PriceLabs làm Connectivity provider phải tick đủ 3 quyền: Rates & Availability, Reservations, Content (Content chỉ đọc).
• Sau khi nối, iCal có thể bị rớt: đặt lại kết nối iCal Airbnb ↔ Booking.
• Lịch dạng tháng trên extranet biến mất, chỉ còn dạng danh sách và năm. Đây là hành vi chuẩn của Booking với mọi đối tác API.
• Đơn thuộc rate plan con hoặc "Not XML" không về PriceLabs: muốn đủ số liệu thì để các rate plan ở dạng XML.
• Chỉ một connectivity provider tại một thời điểm. Nếu sau này dùng channel manager thì nối PriceLabs vào channel manager, không nối thẳng Booking.

Cấp nào thắng

Cấp cụ thể nhất thắng, không cộng dồn. Riêng min stay là "tất cả hoặc không": đặt min stay ở listing thì toàn bộ luật min stay ở account/group bị bỏ qua.

Trong cùng một ngày: giá cố định áp trước theo thứ tự DSO cố định → last-minute cố định → orphan cố định; các điều chỉnh % và OBA áp lên những ngày không có giá cố định.

Luật chồng giảm giá

Nhiều giảm giá cùng rơi vào một ngày (orphan, last-minute, adjacent): chỉ lấy mức giảm lớn nhất. Nhiều mức tăng: cộng hết. Vừa giảm vừa tăng: giảm lớn nhất cộng với các mức tăng.

Năm thứ được xuyên thủng Min

• Date-Specific Override loại Fixed
• Min theo mùa trong Custom Seasonal Profile
• Last-minute loại Fixed (loại % vẫn tôn trọng Min)
• Pricing Offset
• Giảm giá tuần/tháng (không áp cho Airbnb/Booking của bạn)

Base Price

• Là giá trung bình cả năm. Đặt gần giá mùa cao thì mùa thấp bị đắt, vì thuật toán đã tự cộng mùa.
• Không gồm thuế. Nhớ tính hoa hồng: host-only trên Airbnb là 15%.
• Mỗi lần chỉnh 5–10%, chờ 2–3 tuần mới chỉnh tiếp; đổi liên tục thì đề xuất chỉ lặp lại số bạn vừa nhập.
• Công cụ Help me choose a base price có 4 cách: Market-driven (so với comp set), Imported (giá cũ lúc nạp), Recommended (theo hiệu suất riêng), Custom.
• Recommended xuất hiện sau 7 ngày sync liên tục cùng một Base (14–21 ngày với listing mới), nhìn cửa sổ 60 ngày, cập nhật hàng tuần. Block nhiều làm đề xuất tạm dừng.
• Market-driven xét: ADR, lấp đầy, pickup 30 ngày, số/điểm review, tiện ích, loại nhà, số phòng tắm, phí dọn (trừ), mô hình phí Airbnb (host-only +15%), Guest Favorite, Superhost. Comp set cần ≥ 30 căn hoạt động đủ 1 năm qua và 1 năm tới, tự nới ±1 phòng ngủ.

Min và Max

• Min là sàn. Checklist chính thức: thấp hơn Base ít nhất khoảng 30%, sát Base quá thì thuật toán không còn chỗ hạ giá ngày vắng.
• Min có nhiều tầng: min cuối tuần, min far-out, min theo mùa, min theo ngày (DSO), và theo yêu cầu: min last-minute, min orphan.
• Max là trần. Để trống cũng được để xem thuật toán lên cao tới đâu ngày cao điểm.
• Để trống cả hai thì dùng safety: Max = 10× Base; Min khoảng −30% so với Base (xem mục mâu thuẫn tài liệu).

Nudge (gợi ý tự động, không bao giờ tự áp)

• Base nudge: Base lệch đề xuất > 7%. Không có nếu đang dùng Base theo mùa. Chỉ hiện ở listing cha.
• Min nudge: ≥ 21 đêm trống trong 30 ngày tới đang nằm ở Min và Min không đổi 10 ngày → đề xuất hạ 5%.
• Nằm ở Min lâu cũng làm giảm hiển thị trên OTA (bài hướng dẫn sau trial).

Hai cách đặt min stay

PriceLabs Recommended (STR / MTR / multi-unit): bạn nhập Lowest (bắt buộc) và Highest (tuỳ chọn), PriceLabs tự làm mới hằng tháng.

• Lấp đầy 90 ngày tới thấp hơn thị trường 10–20% → tự hạ 1 đêm; thấp hơn > 20% → hạ 2 đêm (chỉ thấy trong tooltip).
• Lễ/sự kiện quan trọng có hệ số cầu ≥ +10% → cộng 0–2 đêm; trong 60 ngày tới thì dịu lại.
• Logic là "chi phí cơ hội": ngày xa giữ min stay dài chờ đơn dài, ngày gần hạ xuống để lấy đơn ngắn.

Custom: tự dựng từng luật, có công cụ Help me choose minimum stays gợi ý theo thị trường.

• Mặc định: cố định theo ngày thường/cuối tuần hoặc theo từng thứ; hoặc Booking value (đơn tối thiểu X tiền).
• Khe trống (orphan): bằng độ dài khe, khe trừ 1–2, hoặc một số cố định.
• Last-minute (tối đa 3 luật) · Far-out · Sát đơn trước/sau · Lowest min stay allowed.
• Chặn tạo khe 1 đêm: đặt min stay rất cao (ví dụ 99) cho ngày thứ 2 sau một đơn.

Thứ tự ưu tiên min stay

Orphan chỉ thắng khi nó làm min stay thấp hơn. Lowest allowed đứng trên cả DSO và cấp group.

Check-in / check-out

• Chọn thứ được phép nhận/trả phòng; có bản riêng cho last-minute; đặt theo ngày bằng DSO (phải điền cả hai ô).
• Profile min stay và profile check-in/out lưu sẵn để gắn cho căn, group, account hoặc theo mùa. Profile không xoá được, chỉ archive.
• Smart check-in/out (theo yêu cầu): chặn nhận/trả phòng tạo khe lẻ, hoặc mở nhận/trả phòng sát đơn để lấp khe.

Bẫy khi gỡ

Tắt min stay hoặc check-in/out trong PriceLabs không xoá giá trị đã đẩy. Làm đúng: đổi thành giá trị mong muốn → Sync Now → rồi mới tắt. Xoá một DSO min stay cũng vậy; căn không có min stay mặc định thì giá trị DSO cũ nằm lại trên kênh.

Kiểm xem đã đẩy đúng chưa

• Cột Sync Price: giờ đẩy lần cuối; biểu tượng tia sét là đang thử lại.
• Pricing Logs: giá đã đẩy từng lần sync, tra theo ngày đẩy và ngày ở, lùi tới 1 năm.
• Account Logs: ai đổi cài đặt gì, lúc nào. Base Price History: lịch sử Min/Base/Max.
• Tooltip: Last Seen Price là giá PriceLabs thấy trên kênh ở lần đẩy trước.
• Lệch giữa PriceLabs và kênh: gửi support tên căn, ngày bị lệch, giờ phát sinh đơn.

Những điều hay bị hiểu sai

• Nạp căn vào PriceLabs không đổi giá gì cho tới khi bật sync.
• Huỷ gói hoặc tắt sync: giá, min stay đẩy lần cuối vẫn nằm trên kênh.
• Mặc định PriceLabs vẫn cập nhật giá cho đêm đã đặt/block, để nếu đơn huỷ thì đêm đó mở lại với giá mới.
• Action Center chỉ báo cho căn đang sync, làm mới mỗi ngày.

Map cha–con

• Hai dòng phải cùng toạ độ; nên cùng số phòng ngủ vì con dùng dữ liệu hàng xóm của cha.
• Lợi ích: giá hai kênh đi cùng nhau, sửa một chỗ, và dòng con khác kênh chỉ tính $1/tháng.
• Khi map chọn copy: Min/Base/Max · tuỳ chỉnh + DSO · group · notes. Mỗi lần sửa cha, các ô Copy to child tick sẵn.
• Base "ước tính" không truyền sang con; nudge chỉ hiện ở cha; OBA và booking recency gộp đơn cả hai dòng.
• Cha tắt sync mà con bật: con bị tính tiền như cha.
• Cửa sổ giá do cha quyết: Airbnb làm cha thì có 540 ngày; Booking làm cha chỉ 365.
• PriceLabs không đổi tiền tệ giữa hai dòng.

Offset để bù hoa hồng

• Căn đã map: đặt offset ở account (một mức cho mọi dòng của kênh đó) hoặc group (mức riêng cho nhóm). Đặt ở listing con sẽ bị xoá khi cha đổi.
• Khi sửa cha, ô Include Offsets bỏ tick sẵn, nên offset của con không bị ghi đè trừ khi bạn chọn.
• Offset áp sau Min/Max: offset tăng có thể vượt Max, offset giảm có thể xuống dưới Min.
• Cột Base không bao giờ đổi theo offset. Sau lần sync kế tiếp, lịch của dòng con và gói đẩy mới mang offset (giá Booking = giá Airbnb × 1,04). Đã đo 27/09
• Ví dụ trong tài liệu: kênh A hoa hồng 15%, kênh B 10% → offset +5% cho kênh A để thu về như nhau.

Dynamic Pricing (Việt Nam thuộc bảng "Rest of the world")

Cách tính

• Tính theo số căn có sync trong kỳ, không chia theo ngày. Tắt sync giữa kỳ vẫn tính kỳ đó, kỳ sau không tính.
• Thu cuối kỳ, trừ thẻ sau 2 ngày. Tháng tới tháng, huỷ bất kỳ lúc nào.
• Tuỳ chọn trả 1% doanh thu thay cho giá cố định: phải cam kết 1 năm.
• Add-on: thêm lần sync $1, Real-Time $2, Customer API $1 (mỗi căn/tháng); Market Dashboard $9,99–39,99/tháng.
• Gói Performance / Expansion: gộp API, sync thêm, credit Market Dashboard theo số căn cha.