# Kiến thức nền tảng — Booking.com

Platform: Booking.com · HTML: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/booking/ · Source: vault/18-ota-listings/platforms/booking.md

# Booking.com — cơ chế đã hiểu

> Lớp kiến thức tích luỹ. Học được gì mới thì **thêm vào đây**, ghi ngày. Truy cập theo `vault/10-rules/ota-readonly-rule.md`.
> **⭐ Muốn hiểu THUẬT TOÁN XẾP HẠNG và quy trình tối ưu listing để lên top:** đọc [`booking-ranking-playbook.md`](booking-ranking-playbook.md) — bốn tham số theo hợp đồng GDT, mô hình hai tầng, wide parity của Việt Nam, Quality Rating, và quy trình 7 bước. File này lo *tình hình 7 căn*; file đó lo *luật chơi*.

## 1. Tài khoản là dạng NHÓM (group account)

Đăng nhập ra **Group homepage** liệt kê mọi property, không phải một extranet đơn lẻ. Mỗi căn = **một `hotel_id` riêng**, không phải một hotel nhiều room type. Cột trên Group homepage (đo 03/09/2026):

`ID` · `Property` · `Status on Booking.com` · `Arrivals in next 48 hours` · `Departures in next 48 hours` · `Guest messages` · `Booking.com messages`

Tab thứ hai còn: `Listing strength` · `Property page views (30 days)` · `Search result views (30 days)` · `Bookings received since listed` · `First open/bookable on`.

→ **Hệ quả:** muốn biết tình hình toàn danh mục thì đọc Group homepage, đừng đi từng extranet.

## 2. Bốn trạng thái phòng trên lịch — đừng nhầm

Hàng `Room status` trong Calendar. Phân biệt bằng **còn phòng hay không** và **có tiền hay không**:

| Trạng thái | Rooms to Sell | Còn phòng trống? | Khách đặt được? | Có tiền? |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| **Bookable** | > 0 | ✅ | ✅ | tiềm năng |
| **Sold out** | > 0, đã bán hết | ❌ | ❌ | ✅ **có** — hàng `Net Booked` hiện số |
| **Rate closed** | > 0 | ✅ **còn** | ❌ | ❌ **mất** |
| **No inventory** | = 0 | ❌ không khai | ❌ | ❌ |

- **Sold out là hệ quả** (bán hết). **Rate closed là công tắc** ai đó gạt.
- `Room status` chỉ hiện **Rate closed** khi **TẤT CẢ** rate plan của phòng đó đóng cho ngày ấy. Chỉ một plan đóng thì vẫn là Bookable.
- **Rate closed mà vẫn thấy giá** ⇒ không phải lỗi thiếu giá, mà là đóng chủ động hoặc bị restriction chặn.
- Ô **`Restrictions`** ở đầu lịch mặc định **bỏ tick** — không tick thì không thấy min-stay / closed-to-arrival đang chặn. Tick trước khi kết luận nguyên nhân.

## 2b. Phí phụ thu — đọc trực tiếp 03/09/2026

Trang `extranet_ng/manage/property_policies.html?hotel_id=<id>`, mục **Additional fees & charges**:

| Property | `hotel_id` | Phí khai trên Booking |
| :--- | :--- | :--- |
| A La Carte 305 | `13311503` | **Cleaning fee 300.000 VND/lượt — không gồm trong giá** |
| A La Carte 404 | `15702704` | *You haven't specified any additional fees or charges* |
| A La Carte 502 | `14756473` | ~~*chưa khai phí nào*~~ → **Cleaning fee 150.000 VND/stay — không gồm trong giá** (đọc lại 10/09/2026; **bằng nửa mức 300.000₫ của 305 và 350.000₫ trên Airbnb** — cần chốt một mức) |
| 181 Tô Hiến Thành | `14740288` | *chưa khai phí nào* |
| 15 Nước Mặn 5 | `15668679` | *chưa khai phí nào* |
| 41 Lê Hy Cát | `15668481` | *chưa khai phí nào* |
| 25 An Thượng 11 | `16927056` | *chưa khai phí nào* |

**Cả 7 property đều không có damage policy** với Booking.com.

⇒ **Booking chỉ thu phí dọn ở 1/7 căn**, trong khi Airbnb thu ở 6/7. Và ngay căn duy nhất đó, hai kênh cũng lệch: Booking 300.000 vs Airbnb 350.000. → **L-25**

## 2c. Soát cấu hình giá cả 7 property — 03/09/2026

| Property | `hotel_id` | XML | Rate plan | Giá quan sát | Vấn đề |
| :--- | :--- | :--: | :--- | :--- | :--- |
| A La Carte 305 | `13311503` | ✓ | Standard · Weekly · Monthly | **biến thiên thật**, 22 mức khác nhau | Khoẻ nhất. Hạng phòng 2 không có Base trong PriceLabs |
| A La Carte 404 | `15702704` | ✓ | Standard · **Non-refundable** · Weekly | **phẳng 2.500.000** | **Base = `Not set`** trong PriceLabs ⇒ giá tĩnh |
| A La Carte 502 | `14756473` | ✓ | Standard · Weekly · **Monthly `Not XML`** | — | `Min` và `Max` đều `Not set` |
| 181 Tô Hiến Thành | `14740288` | ✓ | Standard · Weekly · **Monthly `Set-up`** | **phẳng 3.000.000 = đúng `Min Price`** | Kẹp sàn |
| 15 Nước Mặn 5 | `15668679` | ✓ | Standard · Weekly *(thiếu Monthly)* | biến thiên | — |
| 41 Lê Hy Cát | `15668481` | ✓ | Standard · Weekly · **Monthly `Not XML` + `Set-up`** | **phẳng 4.000.000 = đúng `Min Price`** | Kẹp sàn |
| 25 An Thượng 11 | `16927056` | **✗ KHÔNG** | Standard · **Non-refundable** · Weekly | **phẳng 5.000.000, tĩnh** | Ngoài hệ thống hoàn toàn |

## 2d. ⚠️ `Rate closed` KHÔNG phải lỗi — là chặn chéo kênh

**Đã xác minh bằng đối chiếu lịch.** `15nuocman5` trên Booking đóng đúng **09–13/09** và **30/09 trở đi**; lịch Airbnb cùng căn cho thấy **10–13/09 và 30/09 đã kín**. Khớp. `alacarte404` bị đóng **toàn dải** — và Airbnb căn đó đang **100 % occupancy**.

**Cơ chế:** channel manager chặn Booking bằng cách **đóng rate**, KHÔNG phải hạ `Rooms to Sell` về 0 — nên `Rooms to Sell` vẫn hiện `1` trong khi trạng thái là `Rate closed`. Đó là lý do trước đây tôi đọc nhầm thành lỗi.

⇒ **Rút lại một phần `L-06` và `L-17`.** Phần "phòng bị khoá" là bình thường. Phần còn lại — Booking bán 0 đêm/30 ngày trong khi vẫn có nhiều ngày mở — mới là vấn đề thật, và nguyên nhân nghiêng về **giá**, không phải availability.

## 2e. Ba phát hiện cấu hình

1. **Hai property bị kẹp SÀN GIÁ:** `181tohienthanh` phẳng **3.000.000** và `41lehycat` phẳng **4.000.000** — đúng bằng `Min Price` của chúng. Thuật toán muốn xuống thấp hơn nhưng bị chặn, và PriceLabs đang **gợi ý hạ `Min`** cho cả hai (2.850.000 và 3.800.000). ⚠️ Nhưng cả hai đang khai sai `BR = 1` nên gợi ý đó sai gốc — **sửa `BR` trước, rồi mới xét hạ sàn**.
2. **Rate plan không đồng nhất giữa 7 property:** `15nuocman5` thiếu `Monthly rate` · `404` và `25AT11` có `Non-refundable Rate` còn 5 căn kia không · ba property có `Monthly rate` gắn `Not XML` hoặc `Set-up` ⇒ nằm ngoài dynamic pricing.
3. **`Non-refundable Rate` đang `Open` ở `404` và `25AT11`** trong khi banner tài khoản nói *"We've temporarily disabled the non-refundable and prepayment policies"*. Mâu thuẫn — chưa rõ rate plan đó có thực sự bán được không.

## 2f. Khách trả gì, Booking giữ gì — đo trên trang khách + Reservations (15/09/2026)

```
Khách trả  = Σ Standard Rate (PriceLabs đẩy; VAT 8 % khai included nằm TRONG số này)
             + cleaning fee "not included" → hiện thành "+VND X taxes and fees" ngay dưới giá
Booking giữ = 15,00 % × TOÀN BỘ số khách trả (gồm VAT lẫn cleaning fee)
Host nhận   = 85,0 % × khách trả          (pay at property, không phí thanh toán)
```

- **Trang công khai = đúng Σ giá đẩy PriceLabs, 5/5 căn** (305 · 502 · 41 LHC · 25 AT 11 · 181 THT), xem lúc đang đăng nhập Genius L1 mà không giảm ⇒ không căn nào chạy Genius / mobile / country rate. Khách **không** bị cộng 8 % — ghi chép cũ ở `pricelabs.md` §2g đã sửa.
- **Hoa hồng 15,00 % đúng tới đồng** trên 12/12 đơn `ok` của 305 (Jun–Dec 2026) và 3/3 đơn của 41 LHC, đọc từ `reservations_retrieve_list_v2` (Reservations, `date_from`/`date_to`/`date_type=arrival` trên URL). Ví dụ 19–22/09: 4.800.000 (3 × 1.500.000 + 300.000 dọn) → 720.000. ⇒ **hoa hồng tính cả trên cleaning fee dạng *not included*** (`L-31` · `L-37`).
- Phí dọn đang khai (trang khách 15/09): 305 **300.000** · 502 **150.000** · 25 AT 11 **300.000** · 181 THT · 41 LHC · 15 MN **0** ("Includes taxes and fees") · 404 chưa xem được (không mở bán). So Airbnb cùng ngày: 402.500 · 230.000 · 575.000 · 575.000 · 690.000 · 575.000.
- Weekly Rate −5 % · Monthly −10 % — **cùng mức** với Airbnb (`weeklyPriceFactor 0,95` / `monthly 0,9`), nên chênh hai kênh giữ nguyên ở lưu trú dài.
- Kết quả so cùng căn cùng đêm với Airbnb: [`audits/2026-09-15-price-parity-airbnb-vs-booking.md`](../audits/2026-09-15-price-parity-airbnb-vs-booking.md) — **khách Booking đang trả ÍT hơn Airbnb** trung vị +2,6 % tới +17,1 % tuỳ căn (`L-97`).
- ⚠️ Trang `search_reservations.html` với dải ngày rộng hay treo >240 s khi đọc bằng `chrome-grab` — chạy từng property, `--settle 4000 --scroll 0`, và chấp nhận thử lại.

## 3. Nhãn XML — quyết định SỬA Ở ĐÂU

Header lịch có thể gắn **`XML (edits overwritten)`**: property đó nhận availability và giá từ **channel manager qua XML**. Sửa tay trong extranet sẽ **bị ghi đè** ở lần sync kế tiếp.

- Sửa ở **channel manager / PriceLabs**, không sửa trong extranet.
- Hàng rate nào gắn **`Not XML`** (ví dụ *Monthly rate* của `14756473`) thì mới sửa tay được.
- **Cách kiểm nhanh nhất một property đã nối PriceLabs chưa (11/09/2026):** mở `rate_plans.html`, cột *Price* của `Standard Rate` ghi **`Mapped from PriceLabs`** là đã nối (`41lehycat`), ghi **`Managed by your Calendar`** là chưa (`25anthuong11`). Đối chiếu thêm `GET /api/pd_dropdown_options` bên PriceLabs: `hotel_id` phải xuất hiện dưới dạng `hotelid___roomid` với `pms_name = bcom`.

## 4. Rate plan quan sát được

Một property có nhiều plan, mỗi plan một hàng giá riêng. Ví dụ `14756473`:
`Standard Rate` (×2 Edit) · `Weekly Rate-One-Bedroom Ap…` (×2 Edit) · `Monthly rate` (gắn `Not XML`, có `Set-up`).

## 5. Cảnh báo tài khoản đang có (03/09/2026)

- **"We've temporarily disabled the non-refundable and prepayment policies."** Booking tạm khoá chính sách không hoàn tiền và trả trước cho tài khoản này. Chưa rõ lý do/thời hạn → `issues.md` **L-10**.
- Property `15702691` (A La Carte 305) gắn nhãn **Closed/Not bookable + "Learn why"** — Booking chủ động gắn cờ, không phải mình tự đóng.

## 6b. Bản đồ trang extranet + cách đọc tự động (04/09/2026)

Mọi trang cấu hình đều theo mẫu `admin.booking.com/hotel/hoteladmin/extranet_ng/manage/<trang>?hotel_id=<id>&lang=xu&ses=<ses>`. `ses` là token phiên, lấy từ URL tab đang mở; hết hạn thì mở lại extranet.

| Menu | Trang | Có gì |
| :--- | :--- | :--- |
| Property → Property Page Score | `content_score.html` | % điểm trang + danh sách việc Done/chưa |
| Property → General info | `general_info.html` | tên · địa chỉ · toạ độ · Open/Closed · Partner Liability Insurance |
| Property → VAT/Tax/Charges | `vat_tax_charges.html` | VAT theo mốc thời gian · city tax · cleaning fee |
| Property → Photos | `photos.html` | tổng ảnh · ảnh kém · thiếu tag · import từ Airbnb |
| Property → Property policies | `property_policies.html` | trẻ em · thanh toán · **internet** · giờ · phí · key pickup · nội quy · 30+ đêm · instant |
| Property → Reservation policies | `policies.html` | chính sách huỷ/trả trước + hiệu suất |
| Property → Facilities & services | `facilities.html` | ~210 nút Yes/No cấp property |
| Property → Room details | `rooms.html` | room type · ID · sức chứa · số unit |
| Property → Room Amenities | `amenities.html` | ~175 nút Yes/No cấp phòng + m² |
| Property → Your Profile | `property_profile.html?fr=sidenav` | host profile · 4 textarea (About the Property…) · năm mở/xây/sửa |
| Property → View Your Descriptions | `request_change.html?nav_src=sidenav` | mô tả **Booking tự sinh** · mô tả phòng · **Fine print** |
| Property → Messaging Preferences | `messaging/settings.html` | template · auto reply |
| Property → Sustainability | `sustainability.html` | |
| Rates & availability → Rate plans | `rate_plans.html` | rate plan · ID · chính sách · nguồn giá · tỷ lệ huỷ · net revenue |
| Property policies → Children | `child_policies.html` | child rates · occupancy từng room |
| Promotions | `promotions/list.html` | promotion đang chạy + insights (mobile/VN/quốc gia) |
| Boost performance → Genius | `genius.html` | eligible/joined · review score |
| Analytics → Competitive set | `statistics/competitiveset.html` | peer group 25 căn |
| **Analytics → Ranking Dashboard** | **`showrank.html`** | **4 yếu tố xếp hạng Booking tự nêu (ADR · page score · review score · conversion) + phễu search→visit→booking + `Availability for search` + xếp hạng trong competitive set và trong thành phố** |
| **Opportunity Center** | **`opportunities.html`** | **khuyến nghị của Booking theo mùa: rate không hoàn tiền, mobile rate, country rate, limited-time deal đẩy hạng 48 giờ, Early Booker, Getaway Deals** |
| **Guest reviews** | **`reviews.html`** | **điểm + số review + điểm từng hạng mục + toàn văn từng review kèm 6 điểm con** |
| **Rates & availability → Calendar** | **`availability_calendar.html`** (`calendar.html` cùng trang) | chế độ lịch (`XML (edits overwritten)`), rate plan trên lịch |
| **Analytics → Pace / Sales** | **`statistics/pace_report.html` · `statistics/sales_insights.html`** | room nights + doanh thu + ADR, so cùng kỳ năm trước và peer group |
| **Promotions → insight** | **`mobile_rate.html`** | tỷ lệ đặt qua mobile vs peer, tỷ lệ khách nội địa, ADR theo quốc tịch |
| **Trang chủ extranet** | **`home.html`** | việc Booking đang nhắc (`Set up the basics`), tin nhắn chưa trả lời, điểm so với trung bình khu vực |
| Khác | `documents.html` | hoá đơn |
| Thử mà **404** | `opportunity_centre.html` · `guest_reviews.html` · `visibility_booster.html` · `preferred.html` · `payments/settings.html` · `statistics/index.html` · `quality_rating.html` | ghi lại để khỏi thử lại |

**Đọc tự động (chỉ đọc):** `node scripts/ota-read-booking.mjs --hotel <id> --out <thư mục>` — bám Chrome đang đăng nhập qua CDP, đi hết **26 trang** trên, xuất JSON + `_summary.json` có tiện ích bật/tắt kèm nhãn. Rồi chép vào `properties/<slug>/booking.md` theo `properties/_template/booking.md`. Đã chạy cho `13311503` → [`properties/alacarte305/booking.md`](../properties/alacarte305/booking.md).

🟩 **Mô tả property trên Booking KHÔNG tự viết được** — Booking sinh từ facilities + amenities, chỉ nhận sửa lỗi chính tả (~6 ngày). Muốn đổi mô tả thì đổi tiện ích. Chỗ duy nhất tự viết là *Your Profile → About the Property* (2.000 ký tự) và *Fine print* (qua Request a fix).

### 6c. Ba bẫy khi đọc nhóm trang mới (05/09/2026)

1. **Tám trang mới render phía trình duyệt** — `fetch` GET chỉ trả vỏ trang có chữ `Loading...`. Bắt buộc đi qua `Page.navigate` + chờ settle như script đang làm.
2. **`ses` là token cấp TÀI KHOẢN, không gắn với property.** Trước đây script đòi tab đúng `hotel_id` nên báo "không thấy tab" dù extranet đang mở ở Group homepage. Đã sửa: lấy tab admin.booking.com bất kỳ.
3. **Điểm hạng mục review bị giấu sau nút `Show more`** — đọc DOM một lượt chỉ thấy 3/7 hạng mục.


### 6d. Bẫy: ô để TRỐNG khác với khai là KHÔNG CÓ (07/09/2026)

Trang property của `alacarte305` hiện **`Crib upon request — VND 100,000 per child, per night`** cho nhóm 0–3 tuổi, ngay cạnh câu ngược lại *"Cribs and extra beds aren't available at this property"*.

Truy ngược: `Property policies → Extra bed & crib options` (`crib_and_extra_beds.html`) có `numCribs = 0` và `numExtraBeds = 0` **sẵn từ đầu**, nhưng phần Overview vẫn ghi *"You haven't added any cribs"* ⇒ Booking coi mục này là **chưa từng khai**, không phải **đã khai là không**. Ở trạng thái trống đó, một chính sách mặc định (nhiều khả năng thừa hưởng từ chính khách sạn A La Carte — property nằm trong toà của họ) lọt xuống trang khách.

**Cách sửa mất 1 giây: bấm `Save` trên trang đó dù không đổi giá trị nào.** Nó ghi một bản khai dứt khoát `0 nôi / 0 giường phụ`, và dòng 100.000₫ biến mất khỏi trang khách ngay. ✅ Đã kiểm chứng trên `13311503`.

⚠️ **Ghi chú 12/09/2026:** mục này **không có snapshot thô trang khách trước lúc sửa** (dump `_raw/2026-09-04` và `2026-09-05` không chứa dòng 100.000₫; dump `2026-09-08` là sau sửa). Trang khách 305 kiểm lại 12/09 chỉ còn *"Cribs and extra beds aren't available"*. Ở `25anthuong11` ô crib cũng để trống y hệt nhưng trang khách **không** rò gì ⇒ cơ chế "để trống ⇒ rò mặc định" chưa tái hiện được, coi là **giả thuyết từ một lần quan sát**, không phải luật đã chứng minh. Lần sau thấy dòng lạ trên trang khách: **cào `page.txt` lưu vào `_raw/` TRƯỚC khi sửa.**

⚠️ **Thêm 12/09/2026:** dump `alacarte305/_raw/2026-09-08` (một ngày SAU khi Save 0/0) vẫn ghi *"You haven't added any cribs / any extra beds"* ở `property_policies.html`. ⇒ Dòng chữ đó là cách Booking hiển thị **0 nôi**, không phải dấu hiệu "chưa từng khai". Câu *"Overview vẫn ghi You haven't added ⇒ Booking coi là chưa khai"* ở trên là suy diễn sai. Không dùng dòng này để phân biệt đã Save hay chưa.

⚠️ **Đừng** khai `Cribs = 1` rồi đặt giá 0₫ để "ghi đè" — đó là khai có nôi trong khi không có, rơi vào *amenity not present*.

⇒ **Áp dụng rộng:** trường nào trên extranet mà Overview ghi *"You haven't added…"* thì nên vào bấm Save với giá trị đúng, kể cả khi giá trị đó là 0 — để Booking không rơi về mặc định.

## 5c. Tiền chảy đường nào — Finance, và vì sao chưa thu trước được (10/09/2026)

**Trên Booking có hai đường thu tiền của khách trước ngày ở. Tài khoản này đang đóng CẢ HAI, cùng một lý do.**

| Đường | Cơ chế | Cần gì | Trạng thái tài khoản |
| :--- | :--- | :--- | :--- |
| **Payments by Booking.com (PBB)** | Booking thu tiền khách, giữ, rồi **trả về tài khoản ngân hàng của mình** (bank transfer) hoặc phát **VCC** để mình tự quẹt | Khai **bank details** trong Finance | ❌ **inactive, `canOptIn = false`** ở cả 7 property |
| **Prepayment policy tự thu** | Mình dùng chính sách `Non-refundable`/prepayment, Booking chuyển thông tin thẻ khách, mình tự charge | Chính sách prepayment được bật | ❌ **tạm khoá chờ verification** |

### Bằng chứng đo được — endpoint XHR của `finance_settings.html`

Trang này render client-side, `page.txt` chỉ ra *Invoice details* + *VAT Details*. **Sự thật nằm trong `network/`**, đọc bằng `node scripts/chrome-grab.mjs --out <dir> "…/finance_settings.html?hotel_id=<id>&lang=xu"`:

| Endpoint | Trường then chốt | Giá trị (cả 7 property, 10/09/2026) |
| :--- | :--- | :--- |
| `finance_settings_pbb_status` | `pbbStatus.type` · `additionalInfo.canOptIn` | `inactive` · **`false`** |
| `finance_settings_bank_details` | `showBankDetails` · `hasBankDetails` | `false` · `false` |
| `bank_details_status` | `bankDetailsStatus` | `no_bank_transfer` |
| `finance_settings_payout_method` | `payoutOptionList` · `payoutMethod` | `[]` · `null` |
| `finance_settings_payout_timing` | `availablePayoutFrequencies` | `0` |
| `bhfs_get_activation_status` | `bhfsState.status` | `BHFS_NONE` |
| `finance_settings_direct_debit` | `directDebitEligible` | `0` |

⇒ **`canOptIn = false` là câu trả lời gọn nhất:** giao diện không những chưa có ô khai tài khoản ngân hàng, mà còn **chưa có cả nút xin bật**. Không phải mình chưa tìm ra chỗ.

### 🔴 Bẫy đọc: "Payment Information" trên `finance_overview.html` là chiều NGƯỢC LẠI

Trang Financial Overview hiện:

> Your current payment method: **Adyen** · Booking.com banking details — Standard Chartered Bank (Vietnam) Limited · SWIFT `SCBLVNVX` · Account number `33005<hotel_id>` · **ACCOUNT HOLDER: Booking.com B.V.**

Đây là **tài khoản mình trả hoa hồng CHO Booking**, không phải tài khoản Booking trả tiền cho mình. Số tài khoản còn được sinh từ chính `hotel_id` (`33005` + `14756473`). Đọc lướt rất dễ tưởng "đã có ngân hàng rồi".

### Cửa chặn thật: property verification

`policies.html` của `14756473`, ngay dưới chính sách `Flexible - 1 day`:

> *"Prepayment options are temporarily paused **while we finish verifying your property**. Until your verification is complete, please collect payment directly from the guest at check-in."*

⇒ **L-10** không phải hình phạt mà là hồ sơ chưa duyệt xong. Cùng lúc đó `home.html` báo *Non-refundable rates are still unavailable* và *Set up the basics (0 of 5 completed)*.

⚠️ Chính sách **`Non-refundable` vẫn TỒN TẠI** trong danh sách của `14756473` với dòng *"The guest will be charged a prepayment of the total price at any time"* — nhưng banner nói prepayment đang tắt. Chính sách còn đó ≠ thu được tiền. Đây là gốc của **L-41**.


### Cách xác minh — đọc từ tài liệu chính thức (10/09/2026)

Link thật (lấy từ chữ *"Learn more about property verification"* trên `policies.html`): **`https://partner.booking.com/node/2103`** → *Verifying your property's location*.

**Booking xác minh VỊ TRÍ chỗ nghỉ, không phải danh tính hay tài khoản ngân hàng.**

- **Không tự chọn được cách xác minh.** Booking gán một trong ba: **video upload · thư xác minh gửi bưu điện · video call** — tuỳ loại hình và vị trí chỗ nghỉ.
- **Chỉ phải làm khi thấy banner xác nhận vị trí trên trang Home của Extranet.** Không có banner = không có việc gì phải làm.
- Chuẩn bị trước: địa chỉ + ghim bản đồ đúng · **tối thiểu 5 ảnh** đã tải lên · nếu không có mặt tại chỗ thì uỷ quyền người tin cậy nhận thư/quay video.
- Video (nếu được gán): **quay trong vòng 3 tuần**, bản gốc — **không filter, không ghép, không time-lapse, không tua** — và phải **một mạch liên tục** thấy biển tên đường rồi vào tới chỗ nghỉ.

**Hạn chế "No Prepayment" — đây là LUẬT CHUNG CHO MỌI ĐỐI TÁC MỚI, không phải hình phạt riêng.** Nguyên văn: *"This procedure applies to all new partners."* Trong thời gian bị hạn chế:

- Không xem được thông tin thẻ của khách với đơn thường
- Phải thu tiền trực tiếp khi khách nhận phòng (tiền mặt hoặc máy quẹt thẻ của mình)
- Không đặt được chính sách prepayment
- **Số điện thoại khách bị ẩn** cho tới gần ngày nhận phòng
- *Ngoại lệ vẫn xem/charge thẻ được:* khách **no-show** có phí, và **đơn non-refundable đã huỷ** có phí

**Xong xác minh thì:** có thông báo trong Extranet · mở lại nhận đơn · nếu dùng PBB thì các khoản payout bị giữ được giải phóng · hạn chế No Prepayment **tự động gỡ**.

### 🔎 Đo thực tế 7/7 căn (10/09/2026)

| | Banner xác minh vị trí | "Non-refundable còn khoá" | Set up the basics |
| :-- | :-- | :-- | :-- |
| cả 7 căn | **KHÔNG có** | **CÓ** | `25AT11` **2/5** · `AL502` **0/5** · còn lại không hiện |

⇒ **Không căn nào có việc xác minh vị trí đang chờ.** Hạn chế hiện tại là hạn chế đối tác mới nói chung, Booking tự gỡ sau khi duyệt — **không có nút nào để bấm cho nhanh**. Đường duy nhất tự làm được là **hoàn tất *Set up the basics*** và nếu chờ lâu thì hỏi Partner Support.

📌 `25anthuong11` đã từ **0/5 lên 2/5** nhờ đúng việc làm hôm nay: *Add amenities* + *Add facilities and services* — hai trong năm mục của checklist.

## 6. Chưa biết — cần học thêm

> 🟢 **Cập nhật 11/09/2026 — ba mục đầu đã GIẢI.** Chi tiết ở [`booking-ranking-playbook.md`](booking-ranking-playbook.md).

- ✅ **Quality Rating cho nhà/căn hộ** — **KHÔNG có trang riêng.** Nằm **chung trang với Property page score**: Property → *Quality rating/Property page score* (`content_score.html`). Chưa được gán rating thì trang chỉ hiện page score — đó là lý do thử `quality_rating.html` / `quality.html` / `property_quality.html` đều 404. Điều kiện được gán: **mọi phòng/unit `open and bookable`** + **không có star rating sẵn** + (nếu đã có review) **Cleanliness ≥ 6,0**. Năm nhóm dữ liệu tạo rating và mục *Suggestions* (chỉ có cho apartment/vacation home/**villa**) → [playbook §5](booking-ranking-playbook.md).
- ✅ **Điều kiện Preferred / Preferred Plus / Genius / Visibility Booster** — Genius: **≥3 review + ≥7,5/10** · Preferred: **performance score ≥70 % + ≥7,0/10** · Preferred Plus: **≥80 % + ≥8,0/10**, xét **mỗi 90 ngày**, rớt thì **khoá 180 ngày**. **Cả ba đều đòi giá cạnh tranh so với mọi website khác** vì Việt Nam là **wide-parity country** → [playbook §3 · §10](booking-ranking-playbook.md).
- ⬜ **Mức hoa hồng cộng thêm** của Preferred và Visibility Booster: vẫn **không công bố trong tài liệu**, chỉ hiện trong extranet (Boost performance). Cùng gốc với **L-37**.
- ⬜ Con số **Performance score** thật của từng căn — chỉ xem được ở Boost performance → Preferred Partner Program.
- ⬜ Cách Booking tính `Listing strength` và ảnh hưởng tới thứ hạng.
- ⬜ Quy trình gộp hai property trùng (ca 305) mà không mất review.
- ⬜ Channel manager nào đang đẩy XML xuống — PriceLabs hay bên thứ ba khác.

## 7. Tài liệu chính thức

Chỉ mục đầy đủ **172 bài Booking + Airbnb + PriceLabs + Agoda** đã tách sang [`../official-docs.md`](../official-docs.md).

## Thẻ trên trang kết quả tìm kiếm — dòng nào do ai quyết (đọc 27/09/2026)

Đọc payload `FullSearch` (site khách) của 4 villa: mỗi thẻ ghép từ các trường **Booking tự sinh**, chủ nhà không chọn được dòng nào hiện:

| Dòng trên thẻ | Trường | Ai quyết |
| :-- | :-- | :-- |
| "300 m from beach" · "3 km from downtown" | `location.beachDistance` · `location.mainDistance` | Booking tính từ toạ độ căn + bãi biển/tâm thành phố gần nhất |
| Dòng tiện ích có biểu tượng (Swimming pool · Free parking · Airport shuttle (free)…) | `propertyUspBadges` — **thường chỉ 1 huy hiệu/thẻ** | Booking chọn **theo từng lượt tìm** trong số tiện ích đã khai. Bằng chứng: cùng `181tohienthanh`, lượt ẩn danh 10 NL (26/09) ra `HFC_FREE_PARKING`, ảnh user chụp 27/09 ra "Airport shuttle (free)" |
| "Recommended for your group", nhãn deal, "Getaway Deal"… | `badges` · `cardLabels` · `persuasion` | Booking, theo bộ lọc/khuyến mãi đang chạy |
| Điểm review / "external reviews" | `basicPropertyData.reviewScore` · `externalReviewScore` | Review thật; review ngoài nhập khi chưa đủ review Booking |

Partner Hub (đọc 27/09): *"Any facilities you indicate will appear in our filters"* · *"We analyze over 400 features … then highlight the categories that set you apart from properties around you."* ⇒ Không có công tắc "hiện tiện ích này trên thẻ". Việc mình làm được: khai **đúng và đủ** (vd Airport shuttle phải là **free** ở cấp property thì mới có nhãn "(free)"), để khách lọc theo tiện ích đó thì căn hiện ra; còn huy hiệu trên thẻ thì do Booking chọn cái nổi bật nhất so với hàng xóm.