# Booking.com — cẩm nang tối ưu listing để lên top

Platform: Booking.com · HTML: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/booking-ranking-playbook/ · Source: vault/18-ota-listings/platforms/booking-ranking-playbook.md

# Booking.com — cẩm nang tối ưu listing để lên top

> **Nguồn:** ba tầng, đã tách bạch mức tin cậy — **hợp đồng GDT** (General Delivery Terms, bản Việt Nam) · **Partner Hub chính thức** (đọc ngày 11/09/2026 qua Chrome đăng nhập) · **bên thứ ba + forum**. Mỗi khẳng định đều gắn nhãn nguồn.
> **Quan hệ với file khác:** [`booking.md`](booking.md) ghi *tình hình thực tế 7 property của mình*; file này ghi *luật chơi của Booking*. Song song với [`agoda-listing-playbook.md`](agoda-listing-playbook.md).
> **📕 Luật truy cập:** [`vault/10-rules/ota-readonly-rule.md`](../../10-rules/ota-readonly-rule.md) — extranet **CHỈ ĐỌC**. File này là kiến thức + checklist; mọi thao tác sửa chỉ làm khi user ra lệnh cho đúng việc đó.

---

## 0. Đọc file này thế nào

| Bạn muốn | Đọc mục |
| :--- | :--- |
| **Hiểu đúng thuật toán** (hầu hết blog viết sai chỗ này) | **§1 · §2** |
| Biết vì sao giá Airbnb ảnh hưởng thứ hạng Booking | **§3** |
| Property Page Score — đòn bẩy rẻ nhất | **§4** |
| Quality Rating — ô vàng cạnh tên, điều kiện để có | **§5** |
| Luật ảnh (bản chính thức, khác với điều mình đang làm) | **§6** |
| Review | **§7** |
| Tình trạng phòng, restriction | **§8** |
| Giá và khuyến mãi | **§9** |
| Các chương trình **trả thêm hoa hồng** | **§10** |
| **Điều bên thứ ba nói SAI** — đừng làm theo | **§11** |
| **Quy trình hoàn chỉnh, xếp theo thứ tự làm** | **§12** |
| Áp vào 7 căn của mình | **§13** |
| Nguồn đầy đủ + cách đọc lại | **§14** |

⚠️ **Quy ước đánh dấu:**
- 📜 **HỢP ĐỒNG** = nguyên văn GDT. Cao nhất. Booking tự ràng buộc mình bằng câu này.
- 🟩 **CHÍNH THỨC** = Partner Hub / extranet.
- 🟨 **SỐ CỦA BOOKING** = con số Booking tự công bố trong tài liệu bán hàng. **Không dùng làm proof trong content marketing của mình.**
- 🟠 **BÊN THỨ BA** = blog/forum, chưa có nguồn chính thức xác nhận.
- ❌ **SAI / CHƯA KIỂM CHỨNG** = xem §11.
- ⬜ **KHÔNG CÔNG BỐ**.

---

## 1. 📜 Thuật toán theo HỢP ĐỒNG — nguồn có thẩm quyền cao nhất

Đây là chỗ gần như không ai đọc, nhưng lại là mô tả chính xác nhất. **Annex 4 của General Delivery Terms** (chính hợp đồng mình ký với Booking) bắt buộc phải công bố tham số xếp hạng theo luật EU P2B. Nguyên văn:

> **1.** Booking.com aims to display search results relevant to each Guest, by providing a **personalised default ranking**… Booking.com uses **multiple algorithms** to produce default ranking results, which is a **constantly evolving process**.
>
> **2.** Booking.com has identified the following parameters to be **most closely correlated** with a Guest finding a suitable Accommodation, so **prioritises such parameters in the algorithms**:
>   **a.** the Guest's **personal search history**
>   **b.** the rate of **click through** from the search page to the property page
>   **c.** the number of bookings related to the number of visits to the Accommodation page (**"Conversion"**)
>   **d.** **gross (including cancellations) and net (excluding cancellations) bookings**
>
> **3.** Conversion and click through rate **may be affected by** various (stand-alone) factors including **review scores** (both aggregated scores and components), **availability**, **policies**, **competitive pricing on the Booking.com Platform**, **quality of content** and certain **features** of the Accommodation. **The Commission percentage paid by the Accommodation** or other benefits to Booking.com **may also impact the default ranking**.
>
> **4.** The Accommodation may influence its ranking by participating in programs… Genius, deals, Preferred and Preferred Plus, Visibility Booster (**the latter three involve paying a higher Commission**).

### 1.1 🟩 Bản Partner Hub nói thêm hai điều quan trọng

Trang [Search results, ranking and visibility](https://partner.booking.com/en-us/help/growing-your-business/analytics-reports/search-results-ranking-and-visibility) bổ sung:

> *"The importance of each factor is **determined dynamically for each search** and is **not based on fixed weightings**."*

⇒ 🟩 **Không tồn tại "trọng số" cố định.** Mọi bài blog vẽ ra bảng "review 30%, ảnh 20%, giá 25%" đều là bịa. Không có con số nào như vậy được công bố, và Booking nói thẳng là nó thay đổi theo từng lượt tìm kiếm.

Bốn nhóm yếu tố bản mới liệt kê:

| Nhóm | Gồm | Mình điều khiển được? |
| :--- | :--- | :--- |
| **Property characteristics** | vị trí · giá trên Booking · điểm review · chất lượng trang · đặc điểm khác | ✅ phần lớn |
| **Performance on Booking.com** | **conversion rate** · **click-through rate** | ✅ gián tiếp |
| **The traveller's search** | điểm đến · ngày · **độ dài kỳ nghỉ** · số và loại khách | ❌ |
| **The traveller's preferences** | lịch sử tìm kiếm · quốc gia · ngôn ngữ | ❌ |

---

## 2. 🟩 Mô hình HAI TẦNG — điểm mấu chốt hầu hết blog viết sai

Đọc kỹ Annex 4 sẽ thấy một cấu trúc mà danh sách phẳng kiểu "10 yếu tố xếp hạng" làm hỏng hoàn toàn:

```
TẦNG 1 — thuật toán thật sự tối ưu cái này
┌──────────────────────────────────────────────┐
│  b. Click-through rate  (search → trang)     │
│  c. Conversion          (đặt / lượt xem)     │
│  d. Gross & net bookings                     │
│  a. Lịch sử tìm kiếm của khách  (ngoài tầm)  │
└──────────────────────────────────────────────┘
            ▲                    ▲
            │ ảnh hưởng qua      │
TẦNG 2 — đòn bẩy mình cầm trong tay
┌──────────────────────────────────────────────┐
│  điểm review (tổng + từng hạng mục)          │
│  tình trạng phòng (availability)             │
│  chính sách (policies)                       │
│  giá cạnh tranh TRÊN Booking                 │
│  chất lượng nội dung (content)               │
│  đặc điểm/tiện ích property                  │
├──────────────────────────────────────────────┤
│  % HOA HỒNG trả cho Booking  ← đi thẳng      │
│  (Preferred · Preferred Plus · VB)   TẦNG 1  │
└──────────────────────────────────────────────┘
```

**Ba hệ quả thực tiễn:**

1. **Ảnh đẹp không "làm tăng thứ hạng" trực tiếp.** Ảnh đẹp làm tăng **CTR**; CTR mới là tham số xếp hạng. Nên phép thử đúng cho mọi thay đổi nội dung là: *"cái này có khiến người ta bấm vào thẻ của mình nhiều hơn không?"* — chứ không phải *"cái này có làm trang đầy đủ hơn không?"*.
2. **Huỷ phòng bị tính hai lần.** Tham số `d` đo **cả gross lẫn net**. Một booking bị huỷ vẫn vào gross nhưng rơi khỏi net — tức là khoảng cách giữa hai số chính là hình phạt. Tỷ lệ huỷ cao ăn mòn thứ hạng ngay cả khi lượng đặt thô trông đẹp.
3. **Tiền mua được thứ hạng, và Booking viết thẳng điều đó trong hợp đồng.** Không phải thuyết âm mưu — §10.

---

## 3. 📜 Wide Parity — Việt Nam, và vì sao giá Airbnb ảnh hưởng Booking

### 3.1 Việt Nam thuộc nhóm nào — đã tra tận GDT

Đọc thẳng bản GDT (`admin.booking.com/hotelreg/terms-and-conditions.html?cc1=vn&lang=en`, 11/09/2026):

| Nhóm | Danh sách nguyên văn trong GDT |
| :--- | :--- |
| **Narrow Parity** | Armenia, Australia, Brazil, China, Georgia, Hong Kong, Israel, Japan, South Korea, Turkey, **United Kingdom**, New Zealand |
| **No Parity** | toàn bộ **EEA**, Russia, South Africa, Switzerland |
| **Wide Parity** | *"all countries and regions, **with the exception of** Narrow Parity Countries and No Parity Countries"* |

⇒ 📜 **Việt Nam = WIDE PARITY.** Đây là chế độ chặt nhất trong ba chế độ.

### 3.2 📜 Wide parity ràng buộc những gì (Annex 5)

> **(i) "Rate Parity"** — cùng giá hoặc tốt hơn cho *cùng chỗ nghỉ, cùng loại phòng, cùng ngày, cùng loại giường, cùng số khách, cùng hoặc tốt hơn về tiện ích và add-on (ăn sáng, wifi, nhận/trả phòng sớm-muộn), cùng hoặc tốt hơn về restriction và chính sách (đổi lịch, huỷ)* so với những gì mình bán trên **website/app/call-centre của mình, trực tiếp tại chỗ nghỉ, với BẤT KỲ đối thủ nào của Booking** (mọi đại lý online/offline) **và bất kỳ bên thứ ba nào liên quan tới mình**.
>
> **(ii) "Availability Parity"** — phải cấp cho Booking **số phòng mở bán ít nhất ngang bằng** với bất kỳ đối thủ nào của Booking.

**Ngoại lệ duy nhất: closed user group.** Giá cho nhóm kín chỉ được miễn parity khi đủ **cả bốn** điều kiện: (a) khách chủ động đăng ký thành viên, (b) giao diện hiển thị giá có mật khẩu bảo vệ, (c) thành viên đã điền hồ sơ, (d) **khách đó đã từng đặt ít nhất một lần với tư cách thành viên**. Hễ giá đó lọt ra công khai — kể cả do bên thứ ba hay metasearch — Booking lấy lại quyền parity.

### 3.3 Hệ quả cho mình — đây là mục quan trọng nhất của cả file

🟩 Trang ranking chính thức viết: Booking **không** tính tới giá/tình trạng phòng ngoài nền tảng khi xếp hạng — nhưng **chỉ dành cho No Parity và Narrow Parity**. Việt Nam không nằm trong hai nhóm đó.

⇒ Với 7 căn của mình:

| Việc đang làm | Đối chiếu wide parity |
| :--- | :--- |
| Airbnb rẻ hơn Booking ở 5/5 căn đo được (**L-38**, chênh 0,7 %–25,0 %) | ⚠️ Ngược chiều Rate Parity. Sau 15/09 kế hoạch còn định để **Airbnb cao hơn Booking 8 %** — chiều đó mới đúng parity |
| Phí dọn thu trên Airbnb 6/7 căn, Booking chỉ 1/7 (**L-25**) | ⚠️ Phí phụ thu là một phần "giá khách trả". Booking rẻ hơn ở đây thì **thuận** parity, nhưng đang **mất tiền** — xem §13 |
| Channel manager đóng rate Booking khi Airbnb kín | ✅ **Hợp lệ** — phòng bán hết thật thì không phải thiên vị kênh |
| Booking mở nhiều ngày mà bán 0 đêm (**L-17**) | ⚠️ Không phải lỗi parity, nhưng là lỗi conversion — xem §12 |

🔴 **Ranh giới cần nhớ:** đóng Booking vì phòng **đã bán thật** là hợp lệ. Đóng Booking để **giữ phòng ưu tiên cho Airbnb** là vi phạm Availability Parity, và đồng thời tự dìm tham số `availability` ở tầng 2.

🔴 **Parity còn là ĐIỀU KIỆN VÀO CỬA của cả ba chương trình miễn phí lẫn trả phí** — Genius, Preferred và Preferred Plus đều ghi *"if your property is based in a wide-parity… country, you'll need to provide competitive prices on our platform, compared to **all other websites**"*. Airbnb rẻ hơn Booking ⇒ **có thể rớt điều kiện Genius ngay từ đầu**, dù review và số lượng đã đủ.

---

## 4. 🟩 Property Page Score — đòn bẩy rẻ nhất, có con số

**Ở đâu:** Extranet → **Property → Quality rating / Property page score** (`content_score.html`).

🟨 **SỐ CỦA BOOKING:** *"Properties with a 100% property page score get **up to 18% more bookings** than properties with incomplete content."* — lặp lại hai lần trong cùng bài, là con số Booking dùng nhiều nhất để thúc đối tác.

🟩 Điểm này chấm những gì: *"everything from the **photos** you display to the **type of breakfast** you serve, the **languages spoken by your staff**, and the **facilities** guests can access, either at your property **or in the surrounding area**."*

**Ba điều đáng chú ý về cách chấm:**

1. Nó là **checklist**, không phải điểm thẩm mỹ. Máy đếm ô đã khai — không chấm ảnh đẹp hay văn hay.
2. Nó tính cả **tiện ích khu vực xung quanh**, không chỉ trong nhà. Đây là mục hay bị bỏ trống nhất.
3. 🟩 **Property page score là đầu vào của Quality Rating** — xem §5. Nên nó được tính **hai lần**: một lần cho conversion, một lần qua ô vàng cạnh tên.

🟩 **Luật đã học được và phải nhớ** (ghi ở [`booking.md` §6d](booking.md)): trường nào Overview còn ghi *"You haven't added…"* thì Booking coi là **CHƯA TỪNG KHAI**, không phải *đã khai là không có* — và nó rơi về một giá trị mặc định có thể sai (ca nôi em bé 100.000₫ của `alacarte305`). **Vào bấm `Save` với giá trị đúng, kể cả khi giá trị đó là 0.**

---

## 5. 🟩 Quality Rating — ô vàng cạnh tên, và điều kiện để có

> Đây là mục trả lời câu hỏi treo lâu nhất trong [`booking.md` §6](booking.md): *"Quality Rating cho nhà/căn hộ — chưa tìm được trang trong extranet."*
> **Trả lời: không có trang riêng. Nó nằm CHUNG trang với Property page score.** Property → *Quality rating/Property page score*. Nếu chưa được gán rating thì trang chỉ hiện page score — đó là lý do trước đây tìm mãi không ra.

### 5.1 Nó là gì

🟩 Ô **vàng** hiện cạnh tên chỗ nghỉ trong kết quả tìm kiếm và trên trang property. **Không phải sao khách sạn.** Khách **lọc được** theo nó — nên nó ảnh hưởng việc mình có lọt vào tập kết quả hay không, chứ không chỉ thứ tự.

### 5.2 🟩 Năm nhóm dữ liệu tạo ra rating

> *"Quality ratings are created by combining factors like the accuracy of property info on the Extranet, which can be divided into **five major categories**:"*

| # | Nhóm | Ghi chú |
| :-- | :--- | :--- |
| 1 | **Facilities, amenities, và/hoặc services** | ~210 nút cấp property + ~175 nút cấp phòng |
| 2 | **Property configuration** — diện tích unit, số phòng, sức chứa | Chỗ `181THT`/`15MN`/`41LHC` đang khai sai ở PriceLabs (**L-18**) — cần kiểm cả phía Booking |
| 3 | **Số lượng VÀ chất lượng ảnh** | §6 |
| 4 | **Điểm review trung bình** | §7 |
| 5 | **Dữ liệu đặt phòng lịch sử** (ẩn danh, gộp) | ⬜ ngoài tầm kiểm soát |

🟩 Và câu quan trọng nhất: *"**The property page score is an essential part of the quality rating – the higher your property page score, the higher your quality rating.**"* ⇒ **§4 là đường vào §5.**

### 5.3 🟩 Điều kiện để ĐƯỢC gán rating — kiểm ngay ba dòng này

**11 loại hình đủ điều kiện:** Apartments · Vacation homes · **Villas** · Guest houses · B&Bs · **Aparthotels** · Country houses · Farm stays · Chalets · Riads · Gites.
*(Ngoài ba loại đầu — apartment, vacation home, villa — thì chỉ áp dụng cho property có unit riêng và **không có tiện ích dùng chung**.)*

**Property phải có đủ ba điều kiện:**

| # | Điều kiện | Trạng thái của mình |
| :-- | :--- | :--- |
| 1 | **Tất cả phòng/unit được đánh dấu open và bookable** | ⚠️ **Cần kiểm.** Xem cảnh báo 5.4 |
| 2 | **Không có star rating sẵn** trên extranet | ✅ nhà/căn hộ thường không có |
| 3 | Nếu đã có điểm review thì **điểm Cleanliness ≥ 6,0** | ✅ `alacarte305` review tổng 9,0 |

🟩 *"Once you receive a quality rating, you'll be notified by a **banner on the Extranet**."*

### 5.4 ⚠️ Chỗ chưa chắc — phải tự kiểm, đừng suy diễn

Điều kiện 1 viết nguyên văn *"All rooms or units marked as **open and bookable**"*. Booking **không nói rõ** đây là:
- **(A)** trạng thái cấu hình của room type (không bị đóng vĩnh viễn), hay
- **(B)** mọi ngày trên lịch đều mở bán.

Cách đọc **(A)** hợp lý hơn — nếu là (B) thì không property nào từng kín phòng có nổi rating. Nhưng 6/7 căn của mình đang có `Rate closed` dài ngày do channel manager (**L-06**, **L-17**), và `alacarte305` còn có property song trùng `15702691` đang **Closed/Not bookable** (**L-03**). ⬜ **Chưa kiểm chứng được cách nào đúng.**

👉 **Cách xác minh rẻ nhất:** mở `content_score.html` của từng căn, xem có ô *Quality rating* hay chỉ có page score. Căn nào có rating mà vẫn đang `Rate closed` ⇒ cách đọc (A) đúng. Ghi kết quả vào [`booking.md`](booking.md).

### 5.5 🟩 Highlights và Suggestions

- **Highlights** — *"We analyze **over 400 features** including facilities, amenities, services, **interior photos**, and unit configuration, then highlight the categories that **set you apart from properties around you**."* ⇒ so tương đối với hàng xóm, không phải ngưỡng tuyệt đối.
- **Suggestions** — gợi ý tiện ích nên thêm. 🟩 *"currently only available for **apartments, vacation homes, and villas**"* ⇒ **đúng loại hình của cả 7 căn**. Đây là danh sách việc Booking tự đưa, nên làm theo trước khi tự đoán.
- 🟩 Cập nhật **theo chu kỳ, không tức thì**: *"it can take some time before changes are reflected in your rating."*
- 🟩 **Không gỡ được** rating khỏi trang.

---

## 6. 🟩 Ảnh — luật chính thức, và chỗ mình đang làm khác

🟨 *"**63%** of guests use photos as their primary source of information while searching for a stay."*

### 6.1 Số lượng

| Luật | Yêu cầu |
| :--- | :--- |
| Tối thiểu toàn property | **≥ 10 ảnh** |
| Mỗi phòng/unit | **≥ 4 ảnh** |
| Phòng tắm / toilet | **≥ 1 ảnh** |
| Condo hotel (căn hộ trong toà — **đúng ca A La Carte**) | **≥ 24 ảnh**, phủ mọi loại căn và mọi không gian trong căn |

### 6.2 🟩 Kỹ thuật — chỗ khác với thói quen của mình

| Luật chính thức | Ghi chú cho mình |
| :--- | :--- |
| **CHỈ ẢNH NGANG (landscape)** — *"Shoot landscape images (horizontal) only – these look best on our platform"* | 🔴 Bộ `25anthuong11/photos/booking-upload/` đang có ảnh **dọc** (`001-…-vertical-facade-day.jpg`, `015-…-vertical-bed-window.jpg`). Xem §13 |
| Tối thiểu **2048 × 1080**, **ưu tiên 4000 × 3000** | Cao hơn ngưỡng `1280×900` đang ghi trong memory — ngưỡng đó là mức Booking **gắn cờ low-quality**, không phải mức khuyến nghị |
| 360°: tỷ lệ **2:1**, tối thiểu 1280 × 900 | |
| Chụp ở độ cao **0,9–1,6 m** (39–63 inch) | |
| Chụp **từ góc phòng** để có chiều sâu | |
| Chủ thể **ở giữa khung**, đừng lại gần quá | |

### 6.3 🟩 Cấm / không nên

Vỡ hạt · mờ · tilt-shift · xử lý quá tay · **filter, contrast mạnh, bão hoà, HDR quá đà** · **ảnh ghép (collage)** · **watermark hoặc hình minh hoạ** · méo/nghiêng/kéo giãn · **đen trắng** · **góc siêu rộng / fisheye** · ảnh chứa thông tin định danh (CMND, hoá đơn, hợp đồng) · ảnh chủ yếu để khoe thông tin liên hệ · 🟩 *"photos where **people are the main focus**"*.

🔴 **Đối chiếu nội bộ:** luật này đánh thẳng vào thói quen làm ảnh marketing của workspace — overlay chữ, logo, ghép nhiều khung. **Ảnh Booking phải là ảnh chụp trần, không chữ, không logo, không ghép.** Kho `vault/02-villas/images/` dùng được; các bản `fbalbum-*`/`instacarosel-*` thì **không**.

---

## 7. 🟩 Review — và luật recency mới

🟩 **Từ tháng 01/2025, điểm tổng được tính theo độ mới:** *"your overall Guest Review Score is weighed by **recency**, which means the **most recent review has the biggest impact**."*

⇒ Hai hệ quả:
1. Một review xấu gần đây **nặng hơn** nhiều review tốt cũ. Phục hồi nhanh hơn trước, nhưng tụt cũng nhanh hơn.
2. Property ít review mà lâu không có review mới thì điểm **đứng yên và cũ dần** — `alacarte305` có **11 review**, mỗi review mới đổi điểm rất mạnh.

🟩 Review cao mở khoá: **Traveller Review Awards** · **Preferred Partner** · **Genius**. Và 🟩 *"Many travellers use the overall Guest Review Score to **filter** their search results"* — lại là chuyện lọt vào tập kết quả, không chỉ thứ tự.

🟩 **Thứ tự review trên trang phụ thuộc ngôn ngữ trình duyệt của khách.** Review không có bình luận (chỉ có điểm) bị đẩy xuống dưới và **không trả lời được**.

📜 Nhắc lại Annex 4: tính cả **"components"** — tức **điểm từng hạng mục**, không chỉ điểm tổng. `alacarte305` có Comfort **8,7** thấp hơn tổng 9,0 → đó là hạng mục cần nhìn.

### 7.1 🟩 Value for money (VFM)

🟩 *"Although it doesn't directly impact your overall score, there's a relationship between good VFM and high-scoring reviews."* Ba trục: **giá** (so với property tương tự) · **chất lượng dịch vụ** (sạch sẽ, tiện ích, thái độ) · **giá trị theo mắt khách**. 🟩 Booking nói thẳng: *"Lowering rates… is the most likely to improve your VFM in the **short-term**"* — nhưng gợi ý dùng **Basic Deal / Genius / Mobile / Country Rates** thay vì hạ giá gốc.

---

## 8. 🟩 Tình trạng phòng và restriction — trần chặn mọi thứ khác

### 8.1 Mở lịch xa

🟩 *"set reminders to keep your property's calendar open for as far as **24 months ahead**"* — và *"A lot of travellers start looking for places to stay **up to a year in advance**"*. 🟨 Trang khác nói có khách đặt trước **16 tháng**.

⇒ Không có ngày mở thì **không xuất hiện trong kết quả**, và mọi tối ưu nội dung đều vô nghĩa cho khoảng đó.

### 8.2 ⚠️ Restriction là con dao hai lưỡi

🟩 *"If a traveller looks for a stay that you've set a restriction for, **you might not show up in their search results**."*

Restriction gồm: **min/max stay** · **closed to arrival / departure**. 📜 Annex 4 xếp `policies` vào tầng 2 — nên restriction vừa chặn hiển thị, vừa hạ conversion.

🟩 **Dynamic restrictions** — luật tự động nới restriction khi còn phòng ế. Đây là cách giữ kiểm soát mà không tự khoá mình khỏi kết quả tìm kiếm.

🔴 **Nhắc:** [`booking.md` §2](booking.md) đã ghi — ô **`Restrictions`** ở đầu lịch **mặc định bỏ tick**. Không tick thì không thấy min-stay đang chặn. **Tick trước khi kết luận vì sao không có khách.**

### 8.3 Chỉ số đo được: `Availability for search`

Có trên Ranking Dashboard. `alacarte305` đo 05/09: **27,50 %** so với peer group **47 %** — gần ba phần tư lượt tìm là căn này **không đặt được**. 📜 Đây là `availability` ở tầng 2, và nó chặn thẳng tầng 1: không hiện thì không có CTR, không có CTR thì không có conversion.

---

## 9. 🟩 Giá và khuyến mãi

📜 Annex 4 ghi rõ đòn bẩy là **"competitive pricing ON the Booking.com Platform"** — giá so với đối thủ **trên chính Booking**, không phải giá rẻ tuyệt đối. Cộng thêm §3: ở wide-parity country, giá ngoài kênh cũng bị soi cho **điều kiện chương trình**.

Bản cũ của trang ranking còn liệt kê **ADR** (average daily rate) là một trong năm việc cần tập trung — và Ranking Dashboard trong extranet vẫn hiện ADR là một trong bốn yếu tố. Cách đọc hợp lý: ADR quá thấp thì doanh thu/lượt hiển thị thấp, quá cao thì conversion chết. **Không phải "càng rẻ càng lên hạng".**

### 9.1 🟩 Bộ công cụ giá — xếp theo mức xâm lấn tăng dần

| Công cụ | Cơ chế | Khi dùng |
| :--- | :--- | :--- |
| **Mobile Rates** | giảm riêng cho khách dùng thiết bị di động | 🟨 *"**80%** of travellers use a mobile app when researching trips, resulting in **30% more bookings** for partners who offer Mobile Rates"* |
| **Country Rates** | giảm riêng theo quốc gia nguồn khách | Kéo khách nội địa hoặc một thị trường mục tiêu |
| **Basic Deal** | giảm cơ bản, bật/tắt nhanh | 🟨 *"**55%** of global guests are more likely to search for properties that offer promotions"* |
| **Early Booker Deal** | thưởng cho khách đặt sớm | Lấp mùa xa |
| **Last-minute Deal** | lấp phòng sát ngày | Sau huỷ phòng |
| **Long-stay rate plans** (Weekly/Monthly) | giá cho kỳ ở ≥ 7 ngày | Ít check-in, ít dọn — 🟩 Booking nói thẳng là giảm chi phí vận hành |
| **Portfolio Deals** | bắt mùa cao điểm toàn danh mục | Lễ, Black Friday |

🟩 **Stacking** — Booking khuyến khích **chồng** nhiều khuyến mãi để tạo mức giá nổi bật. Đây là cách hạ giá hiển thị mà **không phá giá gốc** (và không phá parity, vì Genius/deal là cơ chế của chính Booking).

⚠️ **Nhưng không phải cái nào cũng chồng được** — đọc từ khối *"Stacks with"* trên trang setup của `16927056`, 12/09/2026:

| Promotion | Chồng với | KHÔNG chồng với |
| :-- | :-- | :-- |
| Mobile rate | Genius · Basic / Last-minute / Early Booker | **Country rate** |
| Country rate | Genius · Basic / Last-minute / Early Booker | **Mobile rate** |
| Basic · Last-minute · Early Booker | Genius · Mobile **hoặc** Country | — |
| Getaway · Late Escape (campaign) | **chỉ Genius** | mọi thứ khác |

*"For promotions that don't stack and are applicable, only the largest discount is displayed."* ⇒ cặp chồng thật cho property chưa có Genius là **Mobile (hoặc Country) + Basic deal**.

### 9.2 🟩 Room/unit differentiation tool

Extranet → **Boost performance → room/unit differentiation tool**. Gợi ý theo 6 nhóm: tiện ích còn thiếu · tiện ích phổ biến nhất nền tảng · tiện ích **có mà chưa khoe** · cải thiện ảnh · diện tích chưa hiển thị · dịch vụ độc quyền chưa khai.

🟩 *"your property **may be more visible in our search results** to travellers who've specified this feature in their preferences"* ⇒ đây là đường vào **bộ lọc**, giống Quality Rating. Với căn nhiều phòng ngủ như của mình, đây là công cụ bị bỏ quên rẻ nhất.

---

## 10. 📜 Các chương trình TRẢ THÊM HOA HỒNG

📜 Hợp đồng nói thẳng: ba chương trình **Preferred, Preferred Plus, Visibility Booster** *"involve the Accommodation **paying a higher Commission**"*, và *"**The Commission percentage paid** by the Accommodation… **may also impact the default ranking**"*.

⇒ **Đây là đòn bẩy duy nhất đi THẲNG vào tầng 1** mà không cần qua CTR/conversion. Cũng là đòn bẩy duy nhất **tốn tiền mỗi đêm bán được, mãi mãi**.

### 10.1 So sánh bốn chương trình

| | **Genius** | **Preferred** | **Preferred Plus** | **Visibility Booster** |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| **Cách trả** | Giảm giá **10 %** cho khách | Hoa hồng cao hơn | Hoa hồng cao hơn nữa | Hoa hồng cao hơn, **theo ngày chọn** |
| **Thời hạn** | Thường trực | Thường trực | Thường trực | **Ngắn hạn, tự chọn ngày** |
| **Điều kiện review** | **≥ 7,5**/10 | **≥ 7,0**/10 | **≥ 8,0**/10 | ⬜ không nêu |
| **Điều kiện khác** | **≥ 3 review** | **Performance score ≥ 70 %** | **Performance score ≥ 80 %** + đang là Preferred | — |
| **Parity (VN áp dụng)** | ✅ bắt buộc | ✅ bắt buộc | ✅ bắt buộc | ⬜ |
| 🟨 **Booking công bố** | +30 % search views · **+45 % bookings** · +40 % revenue *(đã trừ chi phí giảm giá)* | **+65 % search views** · +20 % bookings | **+30 % bookings** so với Preferred | ⬜ không công bố |
| **Chu kỳ xét** | liên tục | **mỗi 90 ngày** | mỗi 90 ngày | — |
| **Phạt khi rớt** | — | **khoá 180 ngày** mới được vào lại | **khoá 180 ngày** | — |

⚠️ **Số của Booking tự mâu thuẫn giữa các trang.** Genius được ghi **+45 % bookings** ở bài help nhưng **+70 % search views** ở trang *Increase bookings*; Preferred ghi **+20 % bookings** ở bài help (cập nhật 1 ngày trước) nhưng **+35 %** ở trang *Improve visibility*. **Dùng bài help — mới hơn.** Và tuyệt đối không bê những con số này vào content marketing của mình (§0).

### 10.2 🟩 Genius — chi tiết cần biết trước khi bật

- Giảm **10 %** áp **tự động** vào **phòng rẻ nhất VÀ phòng bán chạy nhất**. Nếu hai cái là một thì chỉ áp cho phòng đó.
- Có thể **tạm dừng** giảm giá: mức 10 % dừng được tối đa **30 ngày**/năm; Level 2–3 có thêm **30 ngày** cho mức 15 %; Level 3 thêm **60 ngày** cho mức 15 % và 20 %.
- Bật ở: **Boost performance → Genius partner program**.
- 🔴 **Đây là chương trình duy nhất trong bốn cái KHÔNG làm tăng % hoa hồng** — chi phí nằm ở giá bán. Với căn đang ế thì rẻ hơn Visibility Booster; với căn gần kín thì là tự cắt doanh thu.

### 10.3 🟩 Visibility Booster — cơ chế và bẫy

Extranet → **Boost performance → Visibility Booster**. Bốn bước: chọn **ngày nhận phòng** → chọn **quốc gia nguồn khách** → kéo **thanh mức hoa hồng** → *Apply new commission rate*.

🟩 Booking đề xuất bốn tình huống dùng: ngày cao điểm · **ngày ế còn nhiều phòng** · nhắm một quốc gia · **bán lại phòng vừa bị huỷ**.

🟠 **BÊN THỨ BA** (chưa có nguồn chính thức): mức hoa hồng cộng thêm chạy khoảng **5–30 %**, có nguồn nói trần tới **60 %**; chỉ tính trên booking đến **từ lượt hiển thị được boost**.

🔴 **Bẫy kinh tế — đây là chỗ mất tiền lặng lẽ nhất.** Booster chỉ bảo đảm **hiển thị**, không bảo đảm **đặt phòng**. Bật rồi quên trong giai đoạn vốn dĩ sẽ kín phòng thì mình trả thêm hoa hồng cho những booking **đằng nào cũng có**. Phép thử trước khi bật:

```
Số đêm tăng thêm cần có để hoà vốn
  = (đêm vốn dĩ sẽ bán được × % hoa hồng cộng thêm)
    ÷ (biên lợi nhuận trên một đêm bán thêm)
```

Không ước lượng nổi mẫu số thì **chưa nên bật**. Với danh mục hiện tại, việc rẻ hơn và chắc hơn nằm ở §12 bước 1–3.

### 10.4 ⬜ Chưa biết — cần đọc trong extranet

- **Performance score** của từng căn (điều kiện 70 %/80 %): ⬜ Booking chỉ mô tả định tính — *"maximum commission your property can generate and the traveler demand for your property type compared to similar properties already in the program"*. **Con số thật chỉ xem được ở Boost performance → Preferred Partner Program.**
- **Mức hoa hồng cộng thêm cụ thể** của Preferred: ⬜ không công bố trong tài liệu, chỉ hiện trong extranet. 🟠 bên thứ ba đoán ~3 %. Vẫn liên quan **L-37** (chưa biết hoa hồng gốc của tài khoản này).

---

## 11. ❌ Điều bên thứ ba nói SAI hoặc chưa kiểm chứng

> Đã đối chiếu 8 nguồn bên thứ ba với GDT + Partner Hub. Danh sách dưới đây là chỗ chúng **lệch**. Ghi lại để phiên sau khỏi tin nhầm.

| Khẳng định phổ biến | Thực tế |
| :--- | :--- |
| *"Response rate / response time là yếu tố xếp hạng của Booking"* | ❌ **Không có trong GDT Annex 4, không có trong bài ranking chính thức, không có trên Ranking Dashboard.** Đây là đặc điểm của **Airbnb**, bị bê nhầm sang. *Có thể* ảnh hưởng **gián tiếp** qua conversion và review, nhưng **không phải tham số xếp hạng**. Mọi ngưỡng kiểu "dưới 60 %/80 % là tụt hạng" đều **không có nguồn**. |
| *"Trọng số: review 30 %, ảnh 20 %…"* | ❌ 🟩 Booking nói thẳng: *"not based on fixed weightings"*, và thay đổi **theo từng lượt tìm kiếm**. |
| *"Genius cần Performance score 70 % và 7/10 review"* (rentalsunited) | ❌ **Nhầm sang Preferred.** Genius = **≥ 3 review + ≥ 7,5/10** + parity. Preferred = **≥ 70 % performance + ≥ 7,0/10** + parity. |
| *"Genius tăng 29 % booking"* | ⚠️ **Số cũ.** Bài help hiện tại ghi **+45 % bookings**. |
| *"Preferred cho 65 % page views và 40 % bookings"* | ⚠️ Bài help (mới nhất) ghi **65 % search views và 20 % bookings**. Con số 35–40 % là từ trang marketing cũ hơn. |
| *"Listing có 20+ ảnh xếp hạng cao hơn"* | ❌ **Không có nguồn chính thức.** Booking chỉ đặt **sàn**: ≥10 ảnh, ≥4 ảnh/phòng, ≥24 ảnh cho condo hotel. Không có tài liệu nào nói thêm ảnh thì lên hạng. |
| *"Tốc độ thanh toán hoa hồng ảnh hưởng thứ hạng"* | ❌ 📜 GDT chỉ nói **"Commission percentage paid"** — **tỷ lệ**, không phải **tốc độ trả**. |
| *"Review dưới 8,0 bắt đầu ảnh hưởng vị trí"* | ⬜ **Không có ngưỡng công bố.** Ngưỡng duy nhất có thật là ngưỡng **điều kiện chương trình** (7,0 / 7,5 / 8,0). |
| *"Genius 2026 đổi sang thuật toán relevance, bỏ bảo đảm hiển thị"* | ⬜ **Chưa xác nhận được.** Không tìm thấy thông báo chính thức nào. Ghi lại để theo dõi. |
| *"Instant Book / xác nhận tức thì được ưu tiên xếp hạng"* | ⬜ Không có trong tài liệu ranking. Trên Booking, đặt phòng **vốn đã là xác nhận tức thì** — khái niệm này bê từ Airbnb sang. |

### 11.1 Về tầng "forum" — báo cáo trung thực

| Nguồn định dùng | Kết quả |
| :--- | :--- |
| **Booking.com Partner Community** (`partner.booking.com/*/community`) | ❌ **Trả 404 ở cả `en-us` lẫn `en-gb`** (kiểm 11/09/2026) — Booking đã **gỡ diễn đàn đối tác chính thức**. Đây cũng là một phát hiện: không còn kênh cộng đồng chính chủ nào để tra. |
| **Reddit** | ❌ **Bị chặn ở tầng mạng của máy này** (`ERR_CONNECTION_REFUSED`), và crawler cũng không vào được. Không đọc được. |
| **AirHostsForum** | ✅ Đọc được — nhưng là forum **Airbnb**, phần bàn về Booking ít và cũ. |

**Thu hoạch thật từ forum còn đọc được** (🟠, là trải nghiệm cá nhân chứ không phải dữ liệu):
- Than phiền tập trung vào **tỷ lệ huỷ**: một host báo **22 booking hoàn tất so với 80 lượt huỷ** trên hai property, gọi nền tảng là *"Cancel dot com"*.
- Bức xúc vì **không được tự viết mô tả**, phải tick ô có/không — 🟩 khớp với điều đã biết: mô tả do Booking tự sinh từ facilities/amenities ([`booking.md` §6b](booking.md)).
- Hoa hồng ~15 % cộng phí xử lý, thu **theo tháng, trừ từ tài khoản ngân hàng**.

⇒ **Kết luận về tầng forum:** với Booking.com, forum **không** là nguồn đáng tin cho chuyện xếp hạng. Nguồn thật là **GDT Annex 4** + **Ranking Dashboard trong chính extranet của mình** — cả hai đều đã có trong tay.

---

## 12. ⭐ QUY TRÌNH HOÀN CHỈNH — xếp theo thứ tự nhân quả

> Không phải checklist phẳng. Thứ tự này bám đúng mô hình hai tầng ở §2: **mở cửa đã → rồi mới làm đẹp → rồi mới trả tiền.** Làm ngược thứ tự là đốt tiền.

### Bước 0 · Đo trước khi sửa — 15 phút

Mở **Analytics → Your search ranking and booking performance** (`showrank.html`) của từng căn, chép đủ sáu số:

| Số | Ý nghĩa | Ngưỡng so sánh |
| :--- | :--- | :--- |
| `Availability for search` | % lượt tìm mà mình **đặt được** | so với peer group |
| `Search result views` | số lần hiện trong kết quả | so với peer |
| `Click-through rate` | 📜 **tham số tầng 1 (b)** | so với peer |
| `Property page views` | lượt vào trang | — |
| `Conversion` | 📜 **tham số tầng 1 (c)** | so với peer |
| `Bookings` (gross) + tỷ lệ huỷ | 📜 **tham số tầng 1 (d)** | — |

**Cách đọc chẩn đoán — ba ca khác nhau, ba cách chữa khác nhau:**

| Triệu chứng | Nút thắt ở đâu | Chữa ở bước |
| :--- | :--- | :--- |
| `Availability for search` thấp hơn peer | **Không mở cửa** — chưa phải chuyện nội dung | **Bước 1** |
| Hiện nhiều nhưng **CTR thấp** | Thẻ trong kết quả tìm kiếm: **ảnh bìa · giá · điểm review · không có nhãn deal** | **Bước 3** |
| CTR ổn nhưng **conversion thấp** | Trang property: **nội dung, chính sách, phí, thiếu ảnh phòng** | **Bước 2 · 4** |
| Conversion ổn nhưng **tỷ lệ huỷ cao** | Chính sách và kỳ vọng — ăn thẳng vào tham số `d` | **Bước 5** |

🔴 **Không bỏ bước này.** Cả ba ca trên đều bị gọi chung là "không lên top", nhưng cách chữa **ngược nhau**: ca 2 cần hạ giá/đổi ảnh bìa, ca 3 thì đổi ảnh bìa **không giúp gì**.

---

### Bước 1 · Mở cửa — trần chặn mọi thứ khác

Không có bước nào sau đây có ý nghĩa nếu khách không đặt được.

1. **Tick ô `Restrictions`** trên lịch trước khi kết luận bất cứ điều gì (mặc định **bỏ tick** — [`booking.md` §2](booking.md)).
2. Soát **min stay / max stay / closed-to-arrival / closed-to-departure** trên từng rate plan. Mỗi restriction là một lát cắt khỏi tập kết quả tìm kiếm.
3. **Mở lịch xa 12–24 tháng.** Chưa có giá cho năm sau thì copy giá năm nay rồi tinh chỉnh sau.
4. Phân biệt cho đúng bốn trạng thái (bảng ở [`booking.md` §2](booking.md)): **`Rate closed` là công tắc ai đó gạt, `Sold out` mới là hệ quả.**
5. 📜 Đối chiếu **Availability Parity** (§3): lịch Booking có đang mở **ít hơn** Airbnb ở những ngày phòng thật sự còn trống không?
6. Cân nhắc **dynamic restrictions** thay cho restriction cứng.

**Xong bước này thì:** `Availability for search` phải tiến về mức peer group.

---

### Bước 2 · Đưa Property Page Score lên 100 %

🟨 Mốc này có con số gắn kèm: **+18 % booking**. Và nó là đầu vào của Quality Rating (§5).

1. Mở `content_score.html`, làm **đúng danh sách Booking liệt kê** — không tự đoán.
2. 🔴 **Trường nào ghi *"You haven't added…"* thì vào bấm `Save` với giá trị đúng, kể cả giá trị đó là 0** (§4). Bỏ trống ≠ khai là không có.
3. Khai **tiện ích khu vực xung quanh**, không chỉ trong nhà — đây là nhóm hay trống nhất.
4. Khai **ngôn ngữ nhân viên**, **loại bữa sáng**, **cách nhận chìa khoá**.
5. Chạy **room/unit differentiation tool** (§9.2) và làm theo 6 nhóm gợi ý.

---

### Bước 3 · Chữa CTR — cuộc chiến ở THẺ tìm kiếm, không phải ở trang

📜 CTR là tham số tầng 1 (b). Khách chỉ thấy bốn thứ trên thẻ: **ảnh bìa · tên · giá · điểm review** (+ nhãn Genius/deal nếu có).

1. **Ảnh bìa** — ảnh ngang, phân giải cao, cảnh mạnh nhất của căn (bể bơi, view, mặt tiền). 🟩 *"that photo can make all the difference between clicking or moving on."*
2. **Ảnh phải là ảnh chụp trần** — không chữ, không logo, không ghép (§6.3).
3. **Giá hiển thị** — bật **Mobile Rate** (🟨 +30 % booking) và/hoặc **Basic Deal** (🟨 55 % khách tìm chỗ có khuyến mãi). Đây là cách hạ giá **hiển thị** mà không phá giá gốc.
4. **Nhãn** — Genius tạo nhãn riêng trên thẻ, vừa tăng CTR vừa vào bộ lọc Genius.
5. **Tên property** — 🔴 kiểm overclaim. Ca `15nuocman5` đang để *"Koi Pond"* trong tiêu đề ở cả ba kênh trong khi **không có hồ koi** (**L-02**) — vừa sai sự thật, vừa là bom hẹn giờ cho review.

---

### Bước 4 · Chữa conversion — cuộc chiến ở TRANG

📜 Tham số tầng 1 (c). Khách đã bấm vào rồi mà không đặt.

1. **Ảnh đủ theo luật**: ≥4 ảnh/phòng, ≥1 phòng tắm, condo hotel ≥24 ảnh (§6.1). Thiếu ảnh phòng là lý do rời trang phổ biến nhất.
2. **Phí và chính sách hiện rõ, không gây bất ngờ.** Phí ẩn phát hiện ở bước cuối là nguồn bỏ giỏ hàng lớn.
3. **Chính sách huỷ** — 🟩 khách lọc *"Free cancellation"*. Chính sách chặt làm tăng conversion **giả** rồi đẩy tỷ lệ huỷ lên; chính sách lỏng thì ngược lại. Cân theo mùa.
4. **Cấu hình phòng đúng** — số giường, sức chứa, diện tích m². Vừa là đầu vào Quality Rating (§5.2 nhóm 2), vừa là bộ lọc.
5. **Giá so với hàng xóm TRÊN Booking** — mở `competitiveset.html`.

---

### Bước 5 · Giữ tham số `d` — huỷ phòng ăn hai lần

📜 Tham số tầng 1 (d) đo **cả gross lẫn net**. Khoảng cách giữa hai số chính là tiền phạt.

1. **Đo tỷ lệ huỷ 90 ngày** cho từng căn.
2. Huỷ nhiều thường do **lệch kỳ vọng** (ảnh/mô tả hứa quá) hoặc **overbooking do lệch lịch giữa các kênh**.
3. Sau mỗi đợt huỷ, dùng **Last-minute Deal** để bán lại — 🟩 đây đúng là tình huống Booking khuyến nghị bật Visibility Booster.

---

### Bước 6 · Review theo luật recency

1. 📜 Annex 4 tính **cả điểm tổng lẫn điểm từng hạng mục** — mở hạng mục thấp nhất ra xem (ca `alacarte305`: **Comfort 8,7** < tổng 9,0).
2. Từ 01/2025 **review mới nhất nặng nhất** (§7) ⇒ **nhịp review đều đặn quan trọng hơn điểm trung bình lịch sử**.
3. Nhắc khách để lại review sau khi trả phòng — đã có sẵn hệ thống tin nhắn OTA ở [`vault/16-ota-messages/`](../../16-ota-messages/). 🔴 Nhớ luật: **Airbnb cấm xin "5 sao"**; Booking không cấm nhưng vẫn nên dùng chữ *"review"*.

---

### Bước 7 · Chỉ đến đây mới xét trả tiền

Theo đúng thứ tự rủi ro tăng dần:

1. **Genius** — không tăng hoa hồng, chi phí nằm ở giảm 10 %. Bật trước tiên nếu căn đang ế. Kiểm điều kiện: ≥3 review, ≥7,5 điểm, **và parity (§3)**.
2. **Preferred** — cần performance score ≥70 %. Nhớ **khoá 180 ngày** nếu rớt.
3. **Visibility Booster** — chỉ bật **có ngày cụ thể, có lý do cụ thể** (lấp ngày ế, bán lại phòng vừa huỷ). Tính hoà vốn trước (§10.3).
4. **Preferred Plus** — chỉ khi đã ở Preferred và performance ≥80 %.

🔴 **Đừng đảo thứ tự.** Trả thêm hoa hồng để đẩy nhiều khách hơn vào một trang có conversion 1 % là nhân cái lỗ lên, không phải chữa nó.

---

## 13. Áp vào 7 căn Harth Living — trạng thái thật và việc phát sinh

> Dữ liệu từ [`booking.md`](booking.md), [`issues.md`](../issues.md) và [`audits/2026-09-05-booking-305-audit-corpus.md`](../audits/2026-09-05-booking-305-audit-corpus.md).
> 🔵 = phát hiện **mới** từ vòng nghiên cứu 11/09, **chưa cấp mã `L-nn`**.

### 13.1 `alacarte305` — căn duy nhất có đủ số để chẩn đoán

| Chỉ số | Giá trị | Đọc theo playbook |
| :--- | :--- | :--- |
| Property page score | **100 %** | ✅ Bước 2 xong |
| Guest review | **9,0** (11 review) · Comfort **8,7** | ✅ vượt ngưỡng cả 3 chương trình |
| Ảnh | 63, 0 ảnh kém | ✅ vượt sàn condo hotel (24) |
| `Availability for search` | **27,5 %** vs peer **47 %** | 🔴 **Nút thắt số 1 — Bước 1** |
| CTR | **1,23 %** vs peer **2,00 %** | 🔴 **Nút thắt số 2 — Bước 3** |
| Conversion | 2,88 % | — |
| **Tỷ lệ huỷ** | **40 %** | 🔴 **Nút thắt số 3 — Bước 5**, ăn thẳng tham số `d` |
| Promotions đang chạy | **0** | 🔴 Bước 3 — không có nhãn deal nào trên thẻ |
| Genius | đủ điều kiện, **chưa tham gia** | Bước 7.1 |

**Chẩn đoán:** căn này **không phải hỏng nội dung** — page score đã 100 %, review 9,0. Nó hiện nhiều hơn peer 27 % mà bị bấm ít hơn 38 %. ⇒ Ba việc theo đúng thứ tự: **mở lịch (B1) → bật Genius + Mobile Rate để có nhãn và giá cạnh tranh trên thẻ (B3/B7) → truy nguyên tỷ lệ huỷ 40 % (B5)**. Làm nội dung thêm nữa là **đổ công vào chỗ đã đầy**.

### 13.2 🔵 Phát hiện mới — chưa có mã `L-nn`

| 🔵 | Phát hiện | Bằng chứng | Vì sao quan trọng |
| :-- | :--- | :--- | :--- |
| **A** | **Ảnh dọc trong bộ chuẩn bị upload Booking** của `25anthuong11` | `properties/25anthuong11/photos/booking-upload/001-…-vertical-facade-day.jpg`, `015-…-vertical-bed-window.jpg` | 🟩 Booking: *"Shoot landscape images (horizontal) **only**"*. Ảnh dọc bị crop xấu trên thẻ tìm kiếm ⇒ hại đúng **CTR** (tầng 1) |
| **B** | **Rủi ro parity khiến rớt điều kiện Genius/Preferred** | **L-38**: Airbnb rẻ hơn Booking ở **5/5** căn đo được | 📜 VN = wide parity. Cả ba chương trình đòi *"competitive prices… compared to **all other websites**"*. Có thể đang bị loại **âm thầm** khỏi Genius dù review đủ |
| **C** | **Quality Rating có thể đang bị chặn bởi điều kiện "open and bookable"** | 6/7 căn có `Rate closed` dài ngày; `alacarte305` còn property song trùng `15702691` **Closed/Not bookable** (**L-03**) | Mất ô vàng = mất cả **bộ lọc** khách dùng để chọn. ⚠️ Cách đọc điều kiện chưa chắc — xem §5.4, **phải tự kiểm** |
| **D** | **Tỷ lệ huỷ 40 % ở `alacarte305`** chưa có mã việc riêng | `listing-data.py show alacarte305` | 📜 Tham số xếp hạng tầng 1 `(d)`. Đây là con số xấu nhất trong toàn bộ hồ sơ căn này |
| **E** | **Diễn đàn đối tác Booking đã bị gỡ** | 404 ở cả `en-us` và `en-gb` (11/09/2026) | Cập nhật [`official-docs.md` §F](../official-docs.md). Không còn kênh cộng đồng chính chủ để tra |

### 13.3 Việc chung cho cả 7 căn — xếp theo tỷ lệ lợi ích/công sức

| # | Việc | Bước | Ghi chú |
| :-- | :--- | :--- | :--- |
| 1 | Chép 6 số Ranking Dashboard cho **cả 7 căn** (mới có 1/7) | B0 | Không có số thì mọi ưu tiên đều là đoán |
| 2 | Tick `Restrictions`, soát min-stay toàn bộ | B1 | Rẻ nhất, ảnh hưởng lớn nhất |
| 3 | Mở lịch 12–24 tháng | B1 | |
| 4 | Kiểm ô **Quality rating** có hiện không, ở `content_score.html` từng căn | §5.4 | Đồng thời trả lời câu hỏi treo trong `booking.md` |
| 5 | Đưa page score 6 căn còn lại lên 100 % | B2 | 🟨 +18 % booking |
| 6 | Bấm `Save` mọi trường ghi *"You haven't added…"* | B2 | Đã có tiền lệ: ca nôi 100.000₫ |
| 7 | Sửa tiêu đề `15nuocman5` — bỏ *Koi Pond* | B3 | **L-02**, treo từ 17/08 |
| 8 | Khai **phí dọn** cho 6 căn còn thiếu | B4 | **L-25**, **L-26** — đang mất tiền mỗi lượt |
| 9 | Xét **Genius** sau khi đã kiểm parity | B7 | Kiểm **B** ở §13.2 trước |
| 10 | Thay ảnh dọc bằng ảnh ngang cho bộ upload | B3 | 🔵 **A** |

---

## 14. Nguồn và cách đọc lại

### 14.1 📜 Hợp đồng — nguồn cao nhất, đọc lại khi nghi ngờ bất cứ điều gì

```
https://admin.booking.com/hotelreg/terms-and-conditions.html?cc1=vn&lang=en
```
- **Annex 4 — RANKING**: bốn tham số + các yếu tố ảnh hưởng + hoa hồng. §1.
- **Annex 5 — WIDE PARITY COUNTRY WORDING**: Rate Parity + Availability Parity. §3.
- Định nghĩa ba nhóm parity: tìm chuỗi `"Narrow Parity Countries" means`.

⚠️ GDT **đổi theo thời gian** và theo quốc gia. Đọc lại bằng `cc1=vn` mỗi khi có thay đổi chính sách lớn.

### 14.2 🟩 Partner Hub — đã đọc ngày 11/09/2026

| Bài | Dùng cho mục |
| :--- | :--- |
| [Search results, ranking, and visibility](https://partner.booking.com/en-us/help/growing-your-business/analytics-reports/search-results-ranking-and-visibility) | §1.1 · §3.3 |
| [Improve visibility and ranking](https://partner.booking.com/en-us/advice/improve-visibility-and-ranking) | §6 · §8 |
| [Everything about quality ratings: FAQs](https://partner.booking.com/en-us/help/property-page/general-info/everything-about-quality-ratings-faqs) | **§5 toàn bộ** |
| [Using the property page score to attract more guests](https://partner.booking.com/en-us/help/property-guest-experience/policies-services-amenities/using-property-page-score-attract-more) | §4 |
| [Understanding photo requirements for your property](https://partner.booking.com/en-us/help/property-page/general-info/understanding-photo-requirements-your-property) | §6 |
| [Improving your Guest Review Score](https://partner.booking.com/en-us/help/guest-reviews/general/improving-your-guest-review-score) | §7 |
| [Understanding the Genius marketing program](https://partner.booking.com/en-us/help/growing-your-business/increase-revenue/becoming-genius-partner) | §10.2 |
| [Understanding the Preferred Partner Program](https://partner.booking.com/en-us/help/growing-your-business/increase-revenue/all-you-need-know-about-preferred-partner-program) | §10.1 |
| [Understanding Preferred Plus](https://partner.booking.com/en-us/help/growing-your-business/increase-revenue/all-you-need-know-about-preferred-plus) | §10.1 |
| [All you need to know about the Visibility Booster](https://partner.booking.com/en-us/help/growing-your-business/increase-revenue/all-you-need-know-about-visibility-booster) | §10.3 |
| [Understanding the value for money score](https://partner.booking.com/en-us/help/growing-your-business/increase-revenue/understanding-value-money-score) | §7.1 |
| [Using the room/unit differentiation tool](https://partner.booking.com/en-us/help/growing-your-business/increase-revenue/using-roomunit-differentiation-tool-more-high-value) | §9.2 |
| [Increase bookings](https://partner.booking.com/en-us/advice/increase-bookings) | §9.1 |
| [How parity works](https://partner.booking.com/en-us/legal/how-parity-works) | §3 |

🔴 **`partner.booking.com` trả 403 với mọi công cụ fetch thường.** Phải đọc qua Chrome đang đăng nhập:

```bash
node scripts/chrome-cdp-daemon.mjs &        # một lần đầu phiên, khỏi bấm Allow nhiều lần
node scripts/chrome-grab.mjs --out <dir> "<url1>" "<url2>" ...
```

⚠️ **Nhiều bài có FAQ GẬP** — `page.txt` mục `=== TEXT ===` **không chứa** câu trả lời. Nội dung thật nằm ở mục **`=== n PANEL GẬP / CHI TIẾT ẨN ===`**. Riêng bài Quality Rating, **toàn bộ §5 của file này nằm trong panel gập**, phần TEXT chỉ có danh sách câu hỏi. Đọc thiếu panel là kết luận sai.

### 14.3 🟠 Bên thứ ba đã đối chiếu

Hostaway · Smoobu · Rentals United · Smart Order · Hostlyft · MARA Solutions · Little Hotelier · AirHostsForum. **Không có nguồn nào trong số này đưa thông tin mà GDT + Partner Hub chưa có**, và nhiều nguồn sai ở §11. Giá trị duy nhất: trải nghiệm vận hành (than phiền về huỷ phòng, cách thu hoa hồng).

### 14.4 Đọc lại số của chính mình

```bash
node scripts/ota-read-booking.mjs --hotel <hotel_id> --out <dir>   # 26 trang extranet
python3 scripts/listing-data.py show <slug>                        # dữ liệu đã chuẩn hoá
python3 scripts/listing-data.py compare booking                    # so các căn
```

Trang quan trọng nhất cho file này: **`showrank.html`** (Ranking Dashboard) và **`content_score.html`** (page score + quality rating).

---

## 15. Ghi chép cho phiên sau

- ✅ **Đã trả lời** câu hỏi treo trong [`booking.md` §6](booking.md): **Quality Rating nằm chung trang với Property page score** (`content_score.html`), không có trang riêng — đó là lý do các phiên trước thử `quality_rating.html`, `quality.html`, `property_quality.html` đều 404.
- ✅ **Đã trả lời**: điều kiện Preferred (**70 % performance + 7,0 review + parity**), Preferred Plus (**80 % + 8,0 + parity**), Genius (**3 review + 7,5 + parity**), và cơ chế Visibility Booster.
- ⬜ **Vẫn chưa biết:** con số **Performance score** thật của từng căn · **mức hoa hồng cộng thêm** của Preferred và VB (chỉ hiện trong extranet) · hoa hồng gốc của tài khoản (**L-37**) · cách Booking tính `Listing strength`.
- ⚠️ **Chỗ suy luận, chưa xác minh:** cách đọc điều kiện *"all rooms or units marked as open and bookable"* của Quality Rating (§5.4). Đừng trích file này như thể đã chắc.
- 🔵 Năm phát hiện ở §13.2 **chưa được cấp mã `L-nn`** trong [`issues.md`](../issues.md) — cần user duyệt trước khi đánh số, để tránh đụng số với agent khác.