Harthliving OTA · bản chữ cho AI · dựng từ vault (nguồn sửa lần cuối 29/09/2026 09:28) · mục lục: https://harthliving-ota.pages.dev/ai/index.txt

URL (HTML): https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-05-airbnb-listing-audit-corpus/

[Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/)

# 2026-09-05-airbnb-listing-audit-corpus

## Bộ dữ liệu kiểm listing Airbnb — 7 căn, đối chiếu tiêu chuẩn chính thức

Nguồn: `audits/2026-09-05-airbnb-listing-audit-corpus.md` · Đọc ngày: **05/09/2026**

### Bộ dữ liệu kiểm listing Airbnb — 05/09/2026

Mục đích: **để user tự phân tích listing đã tối ưu cho thứ hạng chưa.** File này không kết luận thay user; nó trả lời đúng ba câu: *Airbnb nói cái gì quyết định thứ hạng* · *dữ liệu tương ứng đã tải về nằm ở đâu* · *chỗ nào chưa lấy được và vì sao*.

Hồ sơ từng căn: [`../properties/<slug>/airbnb.md`] · bản máy đọc gộp: [`2026-09-05-airbnb-corpus.json`](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-05-airbnb-corpus/) Truy cập: [`vault/10-rules/ota-readonly-rule.md`](https://harthliving-ota.pages.dev/library/tech/ota-readonly-rule/) — **chỉ đọc, không sửa gì trên Airbnb.**

#### 1. Airbnb nói gì về thứ hạng (nguồn chính thức, tra 05/09/2026)

Bốn trục, nguyên văn từ [Help Center 39 — How search results work](https://www.airbnb.com/help/article/39):

| Trục | Airbnb tính bằng gì | Host điều khiển được không |
|---|---|---|
| **Quality** | ảnh & video của listing · điểm và đánh giá của khách · trao đổi host–khách trên nền tảng · **đặc điểm listing** · thông tin huỷ và chăm sóc khách · **tiện ích** | Có — trực tiếp |
| **Popularity** | khách lưu vào wishlist · tần suất được đặt · tần suất khách nhắn tin | Gián tiếp |
| **Price** | tổng giá và tương quan với listing tương đương cùng khu, cùng ngày | Có |
| **Location** | vị trí thật, gần điểm khách thích ở | Không |

Airbnb liệt kê riêng phần **host làm được**: mở thêm ngày trống · giảm ràng buộc số đêm tối thiểu/tối đa · ảnh chất lượng cao + mô tả đầy đủ · thêm tiện ích khách tìm (cũi, bồn sục, cho thú cưng, tính năng tiếp cận) · trả lời trong 24 giờ · ít từ chối yêu cầu đặt · **bật Instant Book** (Airbnb nói listing bật Đặt ngay *có thể* xếp trên listing phải duyệt) · giữ Superhost.

[Recommendation systems (4083)](https://www.airbnb.com/help/article/4083) bổ sung: hệ thống còn đọc **ngôn ngữ, độ dài và độ mới của review**.

**Guest Favorite** ([3495](https://www.airbnb.com/help/article/3495)): tối thiểu **5 review trong 4 năm, ít nhất 1 review trong 2 năm**, xét theo điểm tổng, **6 điểm hạng mục** (check-in, sạch sẽ, chính xác, giao tiếp, vị trí, giá trị), tỷ lệ host huỷ, tỷ lệ review bị gỡ. Nhãn top 1% / 5% / 10% dùng cùng ngưỡng review.

#### 2. Đã tải về những gì — đối chiếu từng trục

✅ = có dữ liệu đầy đủ · ⚠️ = có một phần · ❌ = chưa lấy được

| Yếu tố Airbnb nêu | Trạng thái | Dữ liệu nằm ở đâu |
|---|---|---|
| Ảnh — số lượng, ngày thêm, phân bổ theo phòng, chú thích | ✅ | `airbnb.md` §9 · `photos.by_space`, `photos.captioned` |
| Ảnh — nội dung/chất lượng từng tấm | ⚠️ | có URL gốc trong bản thô `_raw-airbnb/<slug>/details__photo-tour.json`; **chưa tải file ảnh về** |
| Video listing | ✅ | không căn nào có (media chỉ toàn `ImageEntity`) |
| Điểm và số review (khách nhìn thấy) | ✅ | `airbnb.md` §1 — lấy từ `ld+json` của trang `/rooms` công khai |
| 6 điểm hạng mục theo TỪNG căn | ❌ | performance hub trả **theo tài khoản**, không tách theo listing khi đọc SSR |
| % 5 sao theo hạng mục, cấp tài khoản (30 ngày) | ✅ | `_raw-airbnb/_performance/quality__*.json` — xem §4 dưới |
| Nội dung review (ngôn ngữ, độ dài, độ mới) | ❌ | trang `/hosting/reviews` trả 404; review nằm sau truy vấn client-side |
| Trao đổi host–khách, tỷ lệ phản hồi, tỷ lệ chấp nhận | ❌ | `/performance/superhost` chỉ trả tiêu đề; số liệu tải client-side |
| Đặc điểm listing — loại hình, tầng, năm xây, diện tích | ✅ | `airbnb.md` §3 |
| Tiện ích — bật / khai không / **chưa khai** (đủ 149 mục × 13 nhóm) | ✅ | `airbnb.md` §8 |
| Tính năng tiếp cận (accessibility) | ✅ | `airbnb.md` §8 |
| Thiết bị an toàn + hạng mục cần xác nhận | ✅ | `airbnb.md` §8 |
| Nội quy nhà (6 trường có cấu trúc) | ✅ | `airbnb.md` §7 |
| Chính sách huỷ đang dùng + mọi lựa chọn Airbnb cho | ✅ | `airbnb.md` §6 |
| Giá đêm, giá cuối tuần, dải giá Airbnb gợi ý | ✅ | `airbnb.md` §4 |
| Phí dọn, phí khách thêm, cọc, 4 loại phí phụ | ✅ | `airbnb.md` §4 |
| Giảm tuần/tháng + gợi ý của Airbnb, early bird, last-minute | ✅ | `airbnb.md` §4 |
| Khuyến mãi đang chạy vs. lời mời chưa bật | ✅ | `airbnb.md` §4 |
| Instant Book + đối tượng được đặt ngay | ✅ | `airbnb.md` §5 |
| Số đêm tối thiểu/tối đa, báo trước, dọn phòng, cửa sổ mở lịch | ✅ | `airbnb.md` §5 |
| **Số đêm còn trống thật (90/365 ngày tới)** | ❌ | `getCalendarBootstrapData` chỉ trả thuộc tính listing, **không trả mảng ngày**; Airbnb tải lịch bằng truy vấn riêng |
| Lịch nhập/liên kết (iCal Booking, Agoda, VRBO) | ✅ | `airbnb.md` §5 |
| Tiêu đề + độ dài + toàn văn mọi trường mô tả | ✅ | `airbnb.md` §11 |
| Ngôn ngữ listing đã dịch | ✅ | `airbnb.md` §2 |
| Vị trí, toạ độ, hiện vị trí chính xác, xác minh vị trí | ✅ | `airbnb.md` §10 |
| Superhost, xác minh danh tính, đồng chủ nhà | ✅ | `airbnb.md` §2 |
| **Cách nhận phòng (self check-in, lockbox), hướng dẫn tới nơi, wifi, sổ tay nhà** | ❌ | không nằm trong 21 mục của trình soạn listing; mọi URL đoán đều 404 — xem §5 |
| Khuyến nghị tối ưu của chính Airbnb (24 đòn bẩy) | ✅ | `_raw-airbnb/_performance/opportunities.json` — xem §4 |
| Lượt xem trang, tỷ lệ chuyển đổi, wishlist theo căn | ❌ | 4/5 trang `conversion/*` và 4/4 trang `occupancy/*` **lỗi 500 từ phía Airbnb** khi tải SSR |

#### 3. Bảy căn cạnh nhau — các trục đo được

|  | 25AT11 | 181THT | 15MN | 41LHC | 305 | 404 | 502 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Điểm khách thấy | **★New** | 4,97 | 5,0 | 5,0 | 4,94 | 4,89 | 4,85 |
| Số review | **2** | 35 | **7** | 16 | 18 | 35 | 27 |
| Đủ ngưỡng Guest Favorite (≥5) | **KHÔNG** | có | có | có | có | có | có |
| Ảnh | 39 | 52 | 87 | 74 | **27** | 32 | 37 |
| Ảnh có chú thích | 0 | 7 | 0 | 2 | 1 | 0 | 0 |
| Tiện ích bật / tổng 149 | **26** | 48 | 58 | 65 | 48 | 58 | 58 |
| Tiện ích để trống | **123** | 100 | 83 | 81 | 98 | 84 | 91 |
| Độ dài tiêu đề (trần 50) | 42 | 49 | 50 | 47 | 50 | 48 | 50 |
| Mô tả SPACE (ký tự) | 3.307 | 1.475 | 1.982 | 1.846 | 1.813 | 1.816 | 1.291 |
| Ngôn ngữ đã dịch | 1 | 1 | 4 | 4 | 4 | 4 | 1 |
| Instant Book | Mọi khách | Mọi khách | **TẮT** | Khách có review tốt | Khách có review tốt | Khách có review tốt | Khách có review tốt |
| Đêm tối thiểu | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 |
| Cửa sổ mở lịch | 12 tháng | 9 tháng | 12 tháng | 12 tháng | 6 tháng | 6 tháng | **3 tháng** |
| Báo trước | Cùng ngày | **1 ngày** | Cùng ngày | Cùng ngày | Cùng ngày | Cùng ngày | Cùng ngày |
| Chính sách huỷ | Firm | Firm | Firm | Firm | Firm | Firm | Firm |
| Cũi cho em bé | không | không | không | không | không | **có** | **có** |
| Cho thú cưng | chưa đặt | tắt | tắt | tắt | tắt | tắt | tắt |
| Xác minh vị trí | chưa | chưa | chưa | chưa | chưa | chưa | chưa |
| Hiện vị trí chính xác | có | **không** | có | có | có | có | có |
| Không gian chưa khai giường | 13/13 | 11/14 | 11/15 | 12/16 | 5/7 | 9/9 | 6/6 |

Ba thứ giống hệt nhau ở cả 7 căn: nhận phòng **14:00 không có giờ kết thúc** · **2 đêm tối thiểu** · huỷ **Firm** · Smart Pricing **tắt** · giảm tuần −5% / giảm tháng −10%.

#### 4. Airbnb tự chấm gì cho tài khoản này

##### 4.1 Chất lượng — % lượt được 5 sao, 30 ngày gần nhất (cập nhật 31/08/2026, **cấp tài khoản, không tách theo căn**)

| Hạng mục | % 5 sao |
|---|---|
| Tổng thể | 85,7% |
| Sạch sẽ | 85,7% |
| Chính xác (mô tả đúng thực tế) | 85,7% |
| Giá trị | 85,7% |
| Vị trí | 85,7% |
| Giao tiếp | 100% |
| Nhận phòng | 100% |

##### 4.2 Hai mươi bốn đòn bẩy Airbnb khuyến nghị (14 listing của tài khoản, gồm cả căn ngoài phạm vi)

Airbnb ghi: *"32% cơ hội chưa hoàn thành"* · listing của tài khoản đạt **68%**, listing tương đương **53%**, toàn sàn **49%**.

| Đòn bẩy | Đã bật | Tỷ lệ |
|---|---|---|
| Wifi · điều hoà · máy sấy tóc · đồ nấu ăn cơ bản · mở ngày cao điểm · nhận khách ở dài | 14/14 | 100% |
| Chỗ đỗ xe miễn phí · giảm tuần · giảm tháng · bàn làm việc | 13/14 | 93% |
| Cho phép báo trước ngắn | 12/14 | 86% |
| Mở lịch 6 tháng | 9/10 | 90% |
| Mở ngày kẹp giữa hai booking | 10/12 | 83% |
| Bàn là | 11/14 | 79% |
| Nhận yêu cầu ở dài hơn giới hạn | 6/9 | 67% |
| **Bật Đặt ngay** | 9/14 | **64%** |
| Giảm phút chót | 9/14 | 64% |
| Tự nhận phòng | 7/14 | **50%** |
| Sưởi | 6/14 | 43% |
| **Cho thú cưng** | 3/14 | **21%** |
| **Giảm đặt sớm** | 3/14 | **21%** |
| Đổi sang chính sách huỷ Flexible | 3/14 | 21% |
| **Cũi em bé** | 2/14 | **14%** |
| **Giảm số đêm tối thiểu** | 2/14 | **14%** |

Bốn đòn bẩy Airbnb nêu thẳng trong bài xếp hạng mà tài khoản đang ở mức thấp: **Đặt ngay · tự nhận phòng · cho thú cưng · cũi** — cộng thêm **giảm số đêm tối thiểu** (Airbnb khuyến nghị nới ràng buộc).

#### 5. Chưa lấy được — và cách lấy nếu cần

| Thiếu gì | Vì sao | Cách lấy |
|---|---|---|
| **Hướng dẫn nhận phòng** (self check-in, lockbox, chỉ đường, wifi, sổ tay nhà) | Trang thật là **`/hosting/listings/<id>/arrival-guide`** (trả 200), nhưng **render hoàn toàn phía trình duyệt — payload SSR rỗng**, không có `data-injector-instances`. 9 URL khác đều 404. | Mở tay `airbnb.com/hosting/listings/<id>/arrival-guide` và chép lại. Đây cũng là chỗ duy nhất biết được căn nào đã bật **tự nhận phòng** — đòn bẩy Airbnb ghi mới đạt 7/14 |
| **Số đêm còn trống 90/365 ngày tới** | `getCalendarBootstrapData` không trả mảng ngày | Lấy occupancy từ PriceLabs (đã có trong vault), hoặc mở multicalendar bằng tay |
| **6 điểm hạng mục theo từng căn** | Performance hub SSR trả theo tài khoản | Mở `/performance/quality/overall`, chọn từng listing trong bộ lọc |
| **Nội dung từng review** | `/hosting/reviews` 404, review tải client-side | Đọc ở trang `/rooms/<id>` phần review, hoặc mục Reviews trong hosting |
| **Lượt xem trang, chuyển đổi, wishlist theo căn** | 8/18 trang performance **lỗi 500 từ máy chủ Airbnb** | Thử lại lúc khác — lỗi phía Airbnb, không phải phía mình |
| **Tỷ lệ phản hồi / chấp nhận / huỷ** | `/performance/superhost` chỉ trả tiêu đề | Mở tay trang Superhost |
| **File ảnh gốc** | Chỉ lưu URL, chưa tải ảnh | `curl` từng URL trong `details__photo-tour.json` nếu cần chấm chất lượng ảnh |

#### 6. Chạy lại

`node scripts/ota-read-airbnb.mjs --out vault/18-ota-listings/properties/_raw-airbnb # ~5 phút python3 scripts/ota-distill-airbnb.py --date YYYY-MM-DD `

Điều kiện: Chrome mở, đã đăng nhập Airbnb, còn một tab trên airbnb.com. Script chỉ `fetch` GET, không điều hướng tab của user, không bấm, không ghi. Bản thô ~90MB nằm ở `_raw-airbnb/` (đã gitignore) — xoá được, chạy lại là có.