Harthliving OTA · bản chữ cho AI · dựng từ vault (nguồn sửa lần cuối 29/09/2026 09:28) · mục lục: https://harthliving-ota.pages.dev/ai/index.txt

URL (HTML): https://harthliving-ota.pages.dev/guide/pricelabs/so-tay-pricelabs/

[Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Guide book](https://harthliving-ota.pages.dev/guide/) › [PriceLabs](https://harthliving-ota.pages.dev/guide/pricelabs/)

# Sổ tay PriceLabs — tóm tắt 225 bài help.pricelabs.co

## Tóm tắt 30 giây

**Dùng khi:** Tra nhanh một chức năng PriceLabs khi đồng bộ giá Airbnb + Booking.com.

- Tóm tắt 225 bài hướng dẫn chính thức của PriceLabs, đối chiếu với tài khoản thật (đọc 27/09/2026).
- Mở đầu bằng "8 điều phải nhớ"; có phần soi riêng 7 căn.

## Toàn văn

Nguồn: `07-outputs/pricelabs-guide.html`

[Mở bản trình bày gốc ↗](https://harthliving-ota.pages.dev/embed/pricelabs-guide.html)

Sổ tay PriceLabs

Harth Living · Vận hành OTA · Dynamic pricing

### Sổ tay PriceLabs cho Airbnb + Booking.com

PriceLabs làm được gì, không làm được gì, và những nút bạn cần biết khi đồng bộ giá 7 căn sang hai kênh. Toàn bộ rút từ trung tâm hướng dẫn chính thức, đối chiếu với tình trạng thật của tài khoản.

 Nguồn: **225 bài** ở help.pricelabs.co (bỏ 205 bài hướng dẫn nối từng PMS khác) Bảng **Feature Availability** chính thức cho Airbnb / Booking.com Đọc ngày **27/09/2026** Trạng thái tài khoản: vault, đo **15–25/09/2026**

 Tài liệu tài liệu chính thức (PriceLabs hoặc kênh) nói Đã đo đã đọc trong tài khoản của mình Gợi ý đề xuất, bạn quyết

**Chỉ đọc.** Mọi thay đổi trong PriceLabs là đổi giá thật trên cả Airbnb lẫn Booking.com ở lần sync kế tiếp. Báo cáo này không bấm, không sửa gì trong tài khoản.

#### 01Đọc nhanh: 8 điều phải nhớ

**Chỉ ba thứ được đẩy xuống kênh**Giá theo đêm, min stay và luật check-in/check-out. Phí dọn, phụ thu khách, giảm giá tuần/tháng, thuế, lịch trống đều nằm ở phía Airbnb/Booking.

**Base là giá trung bình cả năm**Không phải giá mùa cao. Mọi giá theo ngày là Base nhân các hệ số mùa, cầu, tuỳ chỉnh, rồi kẹp trong Min–Max.

**Nhiều lớp tự chạy dù công tắc "tắt"**Last-minute, far-out, orphan, theo lấp đầy (OBA), booking recency, và safety min ở tài khoản mới. Muốn tắt phải chọn hẳn phương án "No …".

**Sync 1 lần/ngày, ban ngày giờ VN**Khung mặc định 23:00/00:00–12:00/13:00 GMT, tức khoảng 06:00–20:00 giờ Việt Nam. Sync Now đẩy ngay, tối đa 15 phút.

**Booking chỉ nhận khi giá lệch ≥ 5 USD**Booking.com dùng "delta push": giá mới chênh dưới 5 USD so với lần đẩy trước thì không gửi. Airbnb đẩy toàn bộ.

**Tắt min stay ≠ gỡ khỏi kênh**Giá trị đẩy lần cuối nằm lại trên Airbnb/Booking. Đúng trình tự: đổi giá trị, Sync Now, rồi mới tắt.

**Offset đặt ở cấp account/group**Đặt ở cấp listing con sẽ bị xoá mỗi lần sửa listing cha. Offset áp sau cùng và xuyên được cả Min lẫn Max.

**Block lịch bị tính là "đã đặt"**Airbnb và Booking không báo block cho PriceLabs, nên block tay làm lệch lấp đầy, OBA và Base đề xuất.

#### 02Hai kênh nhận được gì từ PriceLabs

Gộp bài tích hợp Airbnb, bài tích hợp Booking.com và bảng Feature Availability chính thức. Tài liệu

| Hạng mục | Airbnb | Booking.com | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Giá theo đêm | Có540 ngày tới | Có365 ngày mặc định, xin support mở tới 720 | Booking: chỉ giá theo phòng, không theo số khách. Giá PriceLabs gán cho số khách chuẩn khai ở *Pricing per guest*. |
| Min stay | Cólưu thành *Custom Trip Lengths* | Cóđẩy cả min-stay arrival lẫn min-stay through | Trên Airbnb, PriceLabs ghi đè min stay đang có. Đừng xoá Custom Trip Lengths, lần sync sau tạo lại. |
| Luật check-in/check-out | Có | Có | Airbnb: đang có rule set trên lịch mà PriceLabs cũng đẩy luật check-in/out thì sync lỗi. |
| Giảm giá tuần / tháng | Khôngđặt trên Airbnb | Khôngdùng rate plan Weekly/Monthly | PriceLabs có tính năng này nhưng chỉ đẩy qua một số PMS, không qua Airbnb/Booking. |
| Giá theo độ dài lưu trú | Không | Không | Airbnb: giữ các giảm giá theo số đêm ngay trên Airbnb. |
| Phụ thu khách thêm | Không | Không | Đặt ở kênh. Booking: *Pricing per guest*. |
| Phí dọn, phí khác, thuế | Không | Không | PriceLabs không quản phí ở bất kỳ kênh nào. Phí và khuyến mãi của kênh cộng/trừ sau khi giá đã được đẩy. |
| Rate plan | — | Cómọi rate plan loại Standard | Chọn *default rate plan* (giá hiện trên lịch PriceLabs), lệch từng plan theo % hoặc số tiền, *Update type*: Price & Restrictions / Price / None. Đơn thuộc rate plan con hoặc "Not XML" không về PriceLabs; Monthly rate "Not XML" của 502 đang đứng giá tĩnh Đã đo. |
| Lịch trống, block, lead time | Không | Không | PriceLabs không quản lịch. Chặn trùng đơn giữa hai kênh phải dùng iCal hoặc channel manager. |
| Delta push | Không, đẩy toàn bộ | Cóchỉ đẩy khi lệch ≥ 5 USD | Tài liệu ghi ngưỡng bằng USD; với listing VND chưa thấy bài nào nói cách quy đổi. |
| Đơn về Portfolio Analytics | Cócó webhook đơn | Một phầnchỉ nhận thay đổi trong 15 ngày gần nhất | Booking không có webhook; PriceLabs kéo đơn mới mỗi 20 giây. |
| Thông tin block của chủ | Không gửi | Không gửi | Block bị tính là đêm đã đặt trong lấp đầy, OBA, booking recency. |
| Real-Time Sync (trả thêm) | Đủ điều kiện | Không | Sync lại khi có đơn/huỷ, tối đa mỗi 60 phút. |
| Doanh thu PriceLabs ghi nhận | Airbnb: (host payout + phí host + VAT phí host) − phí dọn · Booking: chỉ tiền phòng | Dùng khi so ADR hai kênh trong PriceLabs. |  |

##### Phía Airbnb phải tắt hoặc gỡ

- **Smart Pricing** luôn tắt; *Pricing Tips* bị PriceLabs ghi đè.
- Gỡ giảm giá **Early-bird** và **Last-minute** của Airbnb: PriceLabs đã có last-minute và far-out mặc định.
- Gỡ **rule set** và **promotion** trên lịch: chúng đè lên giá PriceLabs gửi.
- Custom promotion của Airbnb tính theo **trung vị giá 60 ngày**, không theo giá PriceLabs. Giá gạch xuất hiện khi thấp hơn trung vị này ≥ 10%.
- Ngày gắn "special discount" kiểu mới của Airbnb: PriceLabs **không đẩy giá được** (bảng tính năng, mục lỗi thường gặp).
- Đơn từ ~47 đêm: Airbnb có thể dùng ADR ước tính thấp hơn tổng giá từng đêm. Muốn tránh thì đặt max stay (ví dụ 28 đêm) trên Airbnb.
- Co-host phải có quyền Full access. Listing đang snooze hoặc chưa hiện với khách thì không nạp được.

##### Phía Booking.com phải có

- Ít nhất **một rate plan Standard**, nếu không PriceLabs không nạp được căn.
- Khi chọn PriceLabs làm Connectivity provider phải tick **đủ 3 quyền**: Rates & Availability, Reservations, Content (Content chỉ đọc).
- Sau khi nối, **iCal có thể bị rớt**: đặt lại kết nối iCal Airbnb ↔ Booking.
- Lịch dạng tháng trên extranet biến mất, chỉ còn dạng danh sách và năm. Đây là hành vi chuẩn của Booking với mọi đối tác API.
- Đơn thuộc rate plan con hoặc "Not XML" không về PriceLabs: muốn đủ số liệu thì để các rate plan ở dạng XML.
- Chỉ một connectivity provider tại một thời điểm. Nếu sau này dùng channel manager thì nối PriceLabs vào channel manager, không nối thẳng Booking.

#### 03Một giá được tính thế nào

Di chuột lên một ngày trên lịch PriceLabs sẽ thấy đúng các tầng này trong tooltip. Tài liệu

**Base**Giá trung bình cả năm bạn đặt.

**Yếu tố thị trường**Mùa, cầu theo ngày (thứ, lễ, sự kiện), pacing so với năm trước.→ Uncustomized price

**Tuỳ chỉnh**Lớp mặc định và lớp bạn đặt, cộng Date-Specific Override.→ Customized price

**Kẹp Min–Max**Hoặc safety min/max nếu để trống.→ Final price (số trên lịch)

**Offset**Cộng/trừ cuối cùng; có thể vượt Min/Max.

**Đẩy xuống kênh**Kênh cộng phí dọn, phí dịch vụ, thuế, khuyến mãi của kênh.

##### Cấp nào thắng

Listing > Sub-group > Group > Account

Cấp cụ thể nhất thắng, không cộng dồn. Riêng min stay là "tất cả hoặc không": đặt min stay ở listing thì toàn bộ luật min stay ở account/group bị bỏ qua.

Trong cùng một ngày: giá cố định áp trước theo thứ tự DSO cố định → last-minute cố định → orphan cố định; các điều chỉnh % và OBA áp lên những ngày không có giá cố định.

##### Luật chồng giảm giá

Nhiều giảm giá cùng rơi vào một ngày (orphan, last-minute, adjacent): chỉ lấy **mức giảm lớn nhất**. Nhiều mức tăng: **cộng hết**. Vừa giảm vừa tăng: giảm lớn nhất cộng với các mức tăng.

##### Năm thứ được xuyên thủng Min

- Date-Specific Override loại **Fixed**
- Min theo mùa trong **Custom Seasonal Profile**
- Last-minute loại **Fixed** (loại % vẫn tôn trọng Min)
- **Pricing Offset**
- Giảm giá tuần/tháng (không áp cho Airbnb/Booking của bạn)

Thuật toán hiện hành là **Hyper Local Pulse** (mọi tài khoản tạo sau 06/07/2023 đã dùng sẵn): mùa tính theo khu rất hẹp, sự kiện/lễ được đội revenue của PriceLabs gắn hệ số tay theo bán kính rồi giảm dần khi ngày tới gần. Thiên tai báo trước (bão) được bắt sớm; biến cố bất ngờ chỉ phản ánh khi đơn huỷ dồn về.

#### 04Nền móng: Min · Base · Max

##### Base Price

- Là **giá trung bình cả năm**. Đặt gần giá mùa cao thì mùa thấp bị đắt, vì thuật toán đã tự cộng mùa.
- Không gồm thuế. Nhớ tính hoa hồng: host-only trên Airbnb là 15%.
- Mỗi lần chỉnh 5–10%, chờ 2–3 tuần mới chỉnh tiếp; đổi liên tục thì đề xuất chỉ lặp lại số bạn vừa nhập.
- Công cụ *Help me choose a base price* có 4 cách: **Market-driven** (so với comp set), **Imported** (giá cũ lúc nạp), **Recommended** (theo hiệu suất riêng), **Custom**.
- Recommended xuất hiện sau 7 ngày sync liên tục cùng một Base (14–21 ngày với listing mới), nhìn cửa sổ 60 ngày, cập nhật hàng tuần. Block nhiều làm đề xuất tạm dừng.
- Market-driven xét: ADR, lấp đầy, pickup 30 ngày, số/điểm review, tiện ích, loại nhà, số phòng tắm, phí dọn (trừ), mô hình phí Airbnb (host-only +15%), Guest Favorite, Superhost. Comp set cần ≥ 30 căn hoạt động đủ 1 năm qua và 1 năm tới, tự nới ±1 phòng ngủ.

##### Min và Max

- **Min** là sàn. Checklist chính thức: thấp hơn Base **ít nhất khoảng 30%**, sát Base quá thì thuật toán không còn chỗ hạ giá ngày vắng.
- Min có nhiều tầng: min cuối tuần, min far-out, min theo mùa, min theo ngày (DSO), và theo yêu cầu: min last-minute, min orphan.
- **Max** là trần. Để trống cũng được để xem thuật toán lên cao tới đâu ngày cao điểm.
- Để trống cả hai thì dùng safety: Max = 10× Base; Min khoảng −30% so với Base (xem mục mâu thuẫn tài liệu).

##### Nudge (gợi ý tự động, không bao giờ tự áp)

- **Base nudge**: Base lệch đề xuất > 7%. Không có nếu đang dùng Base theo mùa. Chỉ hiện ở listing cha.
- **Min nudge**: ≥ 21 đêm trống trong 30 ngày tới đang nằm ở Min và Min không đổi 10 ngày → đề xuất hạ 5%.
- Nằm ở Min lâu cũng làm giảm hiển thị trên OTA (bài hướng dẫn sau trial).

#### 05Những lớp đang chạy ngầm dù bạn không bật gì

Mặc định cho căn loại Short-Term Rental trên Hyper Local Pulse. Bài hướng dẫn cho khách sạn nói thẳng: công tắc hiện TẮT thì các lớp này vẫn đang chạy. Tài liệu

| Lớp | Mặc định làm gì | Muốn đổi / tắt |
|---|---|---|
| Last-minute | Market-driven (Balanced): giảm theo mức đối thủ đang giảm, tối đa 40%, chỉ trong 60 ngày tới. | Conservative / Aggressive, hoặc Fixed, % phẳng, % dần (tối đa 90 ngày), hoặc "No last minute adjustment". |
| Far-out | Market-driven: tăng giá ngày xa, sớm nhất từ ngày thứ 60, tối đa +20%. | % dần, % phẳng, "No Far-Out Prices"; thêm Min far-out. |
| Orphan day | Giảm 20% cho khe trống ≤ 2 đêm giữa hai đơn. | Tối đa 5 khoảng khe, riêng ngày thường/cuối tuần, cố định hoặc %, hoặc tắt. |
| Theo lấp đầy (OBA) | Market-driven: so lấp đầy của căn với thị trường trong 60 ngày tới; giảm tối đa 20%, tăng tối đa 15%. | Aggressive, Super aggressive, Step last-minute, Far-out premium, Custom. PriceLabs khuyên không tắt hẳn. |
| Booking recency | Không có đơn mới 15→45 ngày và lấp đầy 30 ngày tới thấp → giảm 5→15% cho 30 ngày tới. Căn đã map thì gộp đơn cả cha lẫn con. | "Do not apply Booking Recency Factor". |
| Safety Minimum Price | Sàn = ADR cùng thứ cùng kỳ năm trước (bình quân 3 tuần) × 110%, chỉ cho ngày năm trước có đơn; lễ lấy đúng lễ năm trước. | Đổi % lạm phát, Custom, hoặc "No Safety Minimum Price". Bật sẵn ở tài khoản mới, tài khoản cũ phải xin bật; cần kênh gửi doanh thu từng đêm. |
| Mùa · Cầu · Pacing | Recommended. | Seasonality và Demand Factor Sensitivity: No / Conservative / Moderately conservative / Recommended / Moderately aggressive / Aggressive. |

Checklist chính thức khuyên dựa vào các lớp mặc định, chỉ tự đặt Base, Min và min stay; tuỳ chỉnh chồng chất thường làm hại nhiều hơn lợi.

#### 06Tuỳ chỉnh giá dùng được

Vào *Review Prices → Customizations → Edit* cho một căn, hoặc *Dynamic Pricing → Customizations* cho account/group. Một số mục bị ẩn tới khi bật trong *Settings → Control Panel*; bật ở đó chỉ làm nó hiện ra, chưa áp vào căn nào. Tài liệu

| Tuỳ chỉnh | Làm gì | Lưu ý khi dùng |
|---|---|---|
| Date-Specific Override | Sửa giá, min–max, min stay, check-in/out cho ngày cụ thể. Loại: Fixed, % giá đề xuất (vẫn động), % Base (theo yêu cầu, cấp group/account). | Dùng cho Tết, lễ, sự kiện. Lọc theo thứ, copy sang khoảng khác, đặt hạn tự tắt. Cần có sẵn min stay/check-in mặc định mới override được hai thứ đó. Chọn *Add and Refresh* để thấy ngay. |
| Custom Seasonal Profile | Min/Base/Max theo mùa, gắn min stay profile và check-in/out profile từng mùa. | Dễ nhân đôi hệ số mùa. PriceLabs khuyên chỉ giữ Min/Max theo mùa, bỏ Base theo mùa. Fixed không đặt được ở cấp account. Mùa không lặp lại hằng năm: theo yêu cầu. |
| Theo thứ trong tuần | Cộng/trừ −75%…+500% lên hệ số thứ sẵn có. | Thuật toán đã tự tính thứ; hầu hết không cần. |
| Weekend + Min cuối tuần | Đổi định nghĩa cuối tuần (mặc định đêm thứ Sáu, thứ Bảy) và đặt sàn riêng. | Dùng cho min stay cuối tuần và các luật tính theo cuối tuần. |
| Portfolio OBA | Tăng/giảm theo lấp đầy chung của cả group theo từng cửa sổ ngày. | Không dùng cho một căn đơn lẻ (lấp đầy chỉ 0% hoặc 100%). Hợp với nhóm căn tương tự. |
| Pricing Offset | Cộng/trừ cố định hoặc % sau cùng (−40…+500). | Bù chênh hoa hồng giữa kênh. Xuyên Min/Max. Căn đã map: đặt ở account/group. |
| Adjacent Factor | Giảm hoặc tăng giá 1–30 ngày sát trước/sau một đơn. | Mặc định không áp cuối tuần. Chống quay vòng cùng ngày thì nên dùng thời gian chuẩn bị của kênh. |
| Rounding | Làm tròn 1–5 chữ số cuối, đuôi 0, 5 hoặc 9. | Áp sau tính toán, vẫn tôn trọng Min/Max. Bật trong Control Panel. |
| Smoothing | San bằng giá trong tuần (hoặc riêng ngày thường/cuối tuần). | Chỉ hợp khi min stay ≥ 7 đêm. |
| No price updates for unavailable nights | Giữ nguyên giá đã đẩy cho đêm đã đặt hoặc bị block. | Chống khách huỷ rồi đặt lại giá rẻ; chống Airbnb tính lại cả đơn theo giá last-minute khi khách sửa đơn. Bật trong Control Panel. |
| Pricing Profiles | Gói nhiều tuỳ chỉnh gắn theo mùa (ví dụ mùa cao: bỏ last-minute và orphan). | Theo yêu cầu support; dành cho thị trường mùa vụ rõ. |
| Demand Factor · Hotel weights | Độ nhạy với lễ/sự kiện; tỷ trọng dữ liệu khách sạn (lấy từ Booking.com) mặc định 10%. | Hotel comp set và hotel weights: theo yêu cầu. |

Tính năng chỉ bật khi xin support@pricelabs.co

- Sub-group, % Base override ở cấp group/account, Base override theo ngày ở cấp group/account.
- Mùa không lặp (non-repeating season), bulk update seasonal profile qua CSV, Pricing Profiles.
- Min last-minute price, Min orphan price; Allow min-stay increase; Don't overwrite date overrides; Smart check-in/check-out.
- Mở cửa sổ giá 720 ngày; Combined Listings (chỉ cho báo cáo); Upload đơn bằng CSV; Revenue Formula Builder; Team access.

#### 07Min stay và check-in/check-out

##### Hai cách đặt min stay

**PriceLabs Recommended** (STR / MTR / multi-unit): bạn nhập Lowest (bắt buộc) và Highest (tuỳ chọn), PriceLabs tự làm mới hằng tháng.

- Lấp đầy 90 ngày tới thấp hơn thị trường 10–20% → tự hạ 1 đêm; thấp hơn > 20% → hạ 2 đêm (chỉ thấy trong tooltip).
- Lễ/sự kiện quan trọng có hệ số cầu ≥ +10% → cộng 0–2 đêm; trong 60 ngày tới thì dịu lại.
- Logic là "chi phí cơ hội": ngày xa giữ min stay dài chờ đơn dài, ngày gần hạ xuống để lấy đơn ngắn.

**Custom**: tự dựng từng luật, có công cụ *Help me choose minimum stays* gợi ý theo thị trường.

- Mặc định: cố định theo ngày thường/cuối tuần hoặc theo từng thứ; hoặc **Booking value** (đơn tối thiểu X tiền).
- Khe trống (orphan): bằng độ dài khe, khe trừ 1–2, hoặc một số cố định.
- Last-minute (tối đa 3 luật) · Far-out · Sát đơn trước/sau · Lowest min stay allowed.
- Chặn tạo khe 1 đêm: đặt min stay rất cao (ví dụ 99) cho ngày thứ 2 sau một đơn.

##### Thứ tự ưu tiên min stay

Lowest allowed › Orphan › DSO › Sát sau đơn › Sát trước đơn › Far-out › Last-minute › Mặc định

Orphan chỉ thắng khi nó làm min stay **thấp hơn**. Lowest allowed đứng trên cả DSO và cấp group.

##### Check-in / check-out

- Chọn thứ được phép nhận/trả phòng; có bản riêng cho last-minute; đặt theo ngày bằng DSO (phải điền cả hai ô).
- Profile min stay và profile check-in/out lưu sẵn để gắn cho căn, group, account hoặc theo mùa. Profile không xoá được, chỉ archive.
- Smart check-in/out (theo yêu cầu): chặn nhận/trả phòng tạo khe lẻ, hoặc mở nhận/trả phòng sát đơn để lấp khe.

##### Bẫy khi gỡ

Tắt min stay hoặc check-in/out trong PriceLabs không xoá giá trị đã đẩy. Làm đúng: đổi thành giá trị mong muốn → **Sync Now** → rồi mới tắt. Xoá một DSO min stay cũng vậy; căn không có min stay mặc định thì giá trị DSO cũ nằm lại trên kênh.

#### 08Sync và cách kiểm tra

| Việc | Cách chạy | Chi phí |
|---|---|---|
| Bật đồng bộ | Công tắc *Enable Price Sync* từng căn. Tắt thì giá trên kênh đứng yên. | Chỉ căn có sync mới bị tính tiền. |
| Sync tự động | 1 lần/24 giờ, khung 23:00/00:00–12:00/13:00 GMT ≈ 06:00–20:00 giờ VN. Cách nhau tới 23 giờ là bình thường. | Miễn phí |
| Chọn giờ sync riêng | *Settings → Sync Settings → Specify Your Own Time*. Lần miễn phí phải nằm trong 00:00–18:00 GMT (07:00–01:00 giờ VN). | Miễn phí |
| Thêm lần sync trong ngày | *+Add Hour* sau khi đã chọn giờ riêng. | $1/căn/tháng mỗi lần thêm |
| Real-Time Sync | Sync khi có đơn/huỷ/đổi ngày, tối đa mỗi 60 phút. Airbnb có, Booking không. | $2/căn/tháng |
| Save & Refresh | Tính lại lịch trong PriceLabs sau khi đổi Min/Base/Max hoặc override; kéo lịch trống mới. **Không đẩy ra kênh.** | — |
| Sync Now | Đẩy ra kênh ngay, tối đa 15 phút; chỉ chạy khi công tắc sync đang bật. Làm hàng loạt ở *Customizations → ⋯ của account/group*. | — |

##### Kiểm xem đã đẩy đúng chưa

- Cột **Sync Price**: giờ đẩy lần cuối; biểu tượng tia sét là đang thử lại.
- **Pricing Logs**: giá đã đẩy từng lần sync, tra theo ngày đẩy và ngày ở, lùi tới 1 năm.
- **Account Logs**: ai đổi cài đặt gì, lúc nào. **Base Price History**: lịch sử Min/Base/Max.
- Tooltip: *Last Seen Price* là giá PriceLabs thấy trên kênh ở lần đẩy trước.
- Lệch giữa PriceLabs và kênh: gửi support tên căn, ngày bị lệch, giờ phát sinh đơn.

##### Những điều hay bị hiểu sai

- Nạp căn vào PriceLabs không đổi giá gì cho tới khi bật sync.
- Huỷ gói hoặc tắt sync: giá, min stay đẩy lần cuối vẫn nằm trên kênh.
- Mặc định PriceLabs vẫn cập nhật giá cho đêm đã đặt/block, để nếu đơn huỷ thì đêm đó mở lại với giá mới.
- Action Center chỉ báo cho căn đang sync, làm mới mỗi ngày.

#### 09Mapping Airbnb ↔ Booking và Offset

##### Map cha–con

- Hai dòng phải cùng toạ độ; nên cùng số phòng ngủ vì con dùng dữ liệu hàng xóm của cha.
- Lợi ích: giá hai kênh đi cùng nhau, sửa một chỗ, và dòng con khác kênh chỉ tính $1/tháng.
- Khi map chọn copy: Min/Base/Max · tuỳ chỉnh + DSO · group · notes. Mỗi lần sửa cha, các ô *Copy to child* **tick sẵn**.
- Base "ước tính" không truyền sang con; nudge chỉ hiện ở cha; OBA và booking recency gộp đơn cả hai dòng.
- Cha tắt sync mà con bật: con bị tính tiền như cha.
- Cửa sổ giá do cha quyết: Airbnb làm cha thì có 540 ngày; Booking làm cha chỉ 365.
- PriceLabs không đổi tiền tệ giữa hai dòng.

##### Offset để bù hoa hồng

- Căn đã map: đặt offset ở **account** (một mức cho mọi dòng của kênh đó) hoặc **group** (mức riêng cho nhóm). Đặt ở listing con sẽ bị xoá khi cha đổi.
- Khi sửa cha, ô *Include Offsets* **bỏ tick sẵn**, nên offset của con không bị ghi đè trừ khi bạn chọn.
- Offset áp sau Min/Max: offset tăng có thể vượt Max, offset giảm có thể xuống dưới Min.
- Cột Base **không bao giờ** đổi theo offset. Sau lần sync kế tiếp, lịch của dòng con và gói đẩy mới mang offset (giá Booking = giá Airbnb × 1,04). Đã đo 27/09
- Ví dụ trong tài liệu: kênh A hoa hồng 15%, kênh B 10% → offset +5% cho kênh A để thu về như nhau.

#### 10Số liệu và các công cụ đi kèm

| Công cụ | Dùng để | Cần biết |
|---|---|---|
| Performance Metrics | Cột số liệu trên Dashboard và Multi Calendar: lấp đầy (màu so với thị trường), MPI, % đêm chạm Min, Rec/Base ratio, ADR, RevPAR, pickup, ngày có đơn cuối, % hoàn thành mục tiêu. | Thị trường = khoảng 350 căn cùng cỡ trong bán kính 15 km, dữ liệu Airbnb. Đỏ < 0,8× thị trường; xanh dương > 1,2×. Cập nhật 1 lần/ngày. |
| Neighborhood Data | Bách phân vị giá tương lai (25/50/75/90), giá thị trường đã chốt, lịch sử giá PriceLabs đề xuất (1/2/7/30 ngày trước), mô phỏng markup, lịch đối thủ tối đa 10 căn (xem cả giá khách trả theo số đêm), lịch sử lấp đầy, LOS, booking window, ADR thị trường. | Giá đối thủ làm mới 5 ngày/lần, lấp đầy 2 ngày/lần. Tài liệu dặn không dùng làm nghiên cứu thị trường. |
| Booking Insights | KPI từ đầu năm, xu hướng tháng so cùng kỳ, 10 đơn gần nhất của một căn. | Doanh thu là tiền phòng theo đêm. |
| Action Center | Cảnh báo: thiếu phòng ngủ/vị trí, OBA bị vô hiệu, last-minute nhẹ hơn thị trường, min stay cao hơn thị trường, nhiều ngày block hoặc không đặt được, đề xuất Base/Min. | Một số cảnh báo chỉ dành cho tài khoản ≤ 50 căn và khi lấp đầy 30 ngày tới yếu. |
| Portfolio Analytics | KPI, xu hướng theo ngày ở và ngày đặt, LOS và booking window, kênh đặt, pacing, booking curve, bảng toàn bộ đơn. | Miễn phí. Chọn ghi nhận doanh thu theo đêm ở / ngày nhận / ngày trả. Làm mới 24 giờ, bấm tay được nếu quá 12 giờ. |
| Report Builder | 12 mẫu: Revenue on the books, Pacing, Opportunities, Next 30 day outlook, Forecast, Booking source… Cột công thức kiểu Excel, hỏi đáp AI. | 1 báo cáo tự tạo cho mỗi 5 căn đang sync. Gửi email định kỳ chỉ tới email cùng tên miền công ty. |
| Market Dashboard | Thị trường theo khu: KPI, comp set tự dựng, cầu theo ngày, LOS/booking window, tiện ích, phí và chính sách huỷ. | Dữ liệu cào từ Airbnb + VRBO, giá theo đêm chưa phí. $9,99/tháng cho 1.000 căn; tài khoản mới có 1 credit. |
| Listing Optimizer | Chấm listing Airbnb A–D (ảnh hệ số 1,5), gợi ý sửa tiêu đề/mô tả/ảnh, theo dõi hạng tìm kiếm Airbnb 60 ngày tới trong khu. | Sản phẩm trả phí riêng, chỉ Airbnb. Hạng làm mới ~48 giờ; ngoài top 270 hiện N/A. |
| Revenue Estimator Pro | Ước doanh thu một địa chỉ/căn mới. | Cho quyết định đầu tư, không cần cho vận hành. |
| PriceLabs MCP | Nối PriceLabs vào Claude để hỏi số liệu căn và thị trường bằng lời. | Ngắt được bất cứ lúc nào trong phần connector của Claude. |
| Tiện ích khác | App điện thoại, app desktop, Notes có nhắc hẹn, Tags để lọc/sắp xếp, CSV cho override và Manage Listings, Customer API. | MFA bằng mã email do admin bật. Team access chỉ cho email tên miền công ty. |

#### 11Chi phí

##### Dynamic Pricing (Việt Nam thuộc bảng "Rest of the world")

| Căn thứ 1 | $9,99 |
|---|---|
| Căn 2–5 | $9,49 / căn |
| Căn 6–15 | $8,99 / căn |
| Căn 16–25 | $7,99 / căn |
| Căn 26–50 | $6,99 / căn |
| Dòng con map khác kênh | $1 / dòng |

##### Cách tính

- Tính theo số căn có sync trong kỳ, không chia theo ngày. Tắt sync giữa kỳ vẫn tính kỳ đó, kỳ sau không tính.
- Thu cuối kỳ, trừ thẻ sau 2 ngày. Tháng tới tháng, huỷ bất kỳ lúc nào.
- Tuỳ chọn trả 1% doanh thu thay cho giá cố định: phải cam kết 1 năm.
- Add-on: thêm lần sync $1, Real-Time $2, Customer API $1 (mỗi căn/tháng); Market Dashboard $9,99–39,99/tháng.
- Gói Performance / Expansion: gộp API, sync thêm, credit Market Dashboard theo số căn cha.

#### 12Soi vào 7 căn của bạn

7 căn: 25anthuong11 · 181tohienthanh · 15nuocman5 · 41lehycat · alacarte305 · alacarte404 · alacarte502. Hiện trạng lấy từ vault/18-ota-listings/platforms/pricelabs.md. Mọi gợi ý đổi giá đều cần bạn ra lệnh.

| Điểm | Hiện trạng | Gợi ý |
|---|---|---|
| Min stay | 13/14 dòng đang sync để tắt, PriceLabs không đẩy min stay; min stay đang theo cài đặt riêng của kênh. Riêng 25anthuong11 Booking chạy profile “Huy SJ” cố định 2 đêm (25/09 còn là *PriceLabs Recommended* sàn 1 đêm). Đã đo 27/09 | Chốt có dùng min stay động không (L-122, L-123). Nếu dùng: đặt Lowest phù hợp từng căn; nếu tắt: đổi giá trị → Sync → rồi mới tắt. Gợi ý |
| Mapping | 7/7 cặp đã map, dòng Airbnb làm cha. Đã đo 15/09 | Giữ Airbnb làm cha: cửa sổ 540 ngày, và mô hình thị trường cho Base chỉ có ở dòng Airbnb (đo ở 305: dòng Booking trả rỗng). Khi sửa cha, để trống *Include Offsets*. Gợi ý |
| Offset Booking | +4% ở cấp account, đang bật, áp cho cả 9 dòng Booking (kể cả căn ngoài phạm vi). Đã đo 20/09 | Muốn mỗi căn một mức thì tạo group riêng từng căn và đặt offset ở group. Nhớ offset xuyên Max. Gợi ý |
| Giảm giá dài ngày | PriceLabs không đẩy được sang hai kênh; đang nằm ở giảm giá theo số đêm của Airbnb và rate plan Weekly/Monthly của Booking. Monthly rate của 502 là "Not XML", giá tĩnh. Đã đo | Mở *Rate Plan Customization* (biểu tượng mắt bên phải lịch) từng căn Booking để xem rate plan nào đang nhận giá và theo Update type nào. Gợi ý |
| Phụ thu, phí dọn | Nằm ở kênh. Giá PriceLabs trên Booking gán cho số khách chuẩn ở *Pricing per guest*. Tài liệu | Soát base occupancy và phụ thu từng căn Booking cho khớp số khách villa thật. Gợi ý |
| Airbnb chồng giảm giá | Airbnb chỉ áp một giảm giá mỗi đêm (tài liệu Airbnb, ghi trong vault); custom promotion tính theo trung vị 60 ngày, không theo giá PriceLabs. Tài liệu | Soát lịch Airbnb còn Early-bird, Last-minute, rule set hay promotion nào chồng lên giá PriceLabs không. Gợi ý |
| Block lịch tay | Airbnb và Booking không báo block, nên block bị tính là đã đặt. Tài liệu | Hạn chế block dài ngày; block nhiều làm lấp đầy ảo, tắt bớt giảm giá OBA/booking recency và làm Base đề xuất tạm dừng. Gợi ý |
| Chặn trùng đơn | PriceLabs không đồng bộ lịch trống; nối Booking vào PriceLabs có thể làm rớt iCal. iCal trễ vài giờ. Tài liệu | Kiểm iCal Airbnb ↔ Booking của cả 7 căn, nhất là căn nối Booking gần đây (25anthuong11 nối 11/09). Gợi ý |
| Agoda | Không có dòng Agoda nào trong PriceLabs; giá Agoda đang đặt tay (L-14). Đã đo | PriceLabs không có kết nối Agoda trực tiếp, chỉ đi qua PMS/channel manager, và khi đó PriceLabs phải nối vào channel manager thay cho nối thẳng Airbnb/Booking. Tài liệu |
| Lịch sử đơn Booking | Booking chỉ gửi thay đổi trong 15 ngày gần nhất vào Portfolio Analytics. Tài liệu | Dùng kho metrics/fact_reservations.csv (cào từ trang group) làm lịch sử, không dựa vào PA cho dòng Booking. Gợi ý |
| Giờ sync | Mặc định rơi vào khoảng 06:00–20:00 giờ VN, mỗi ngày một giờ khác. Tài liệu | Có thể cố định giờ sync miễn phí, ví dụ 00:00 giờ VN (17:00 GMT, nằm trong khung miễn phí). Gợi ý |
| Giá lẻ VND | Base và giá theo ngày là số lẻ, ví dụ Base Airbnb 305 = 2.182.970₫. Đã đo 03/09 | Tuỳ chọn: bật Rounding trong Control Panel, làm tròn vài chữ số cuối. Gợi ý |
| Action Center | 99+ mục chưa đọc (03/09). Đã đo | Lọc theo loại; ưu tiên "min stay cao hơn thị trường", "nhiều ngày không đặt được", đề xuất Base/Min. Gợi ý |

#### 13Chỗ tài liệu tự mâu thuẫn, và nguồn

##### Tài liệu nói hai kiểu (dùng bản mới hơn, và tự đặt thay vì dựa vào mặc định)

- **Safety min khi để trống Min**: một bài ghi "30% thấp hơn Base", bài tooltip ghi "30% của Base". Tự đặt Min để khỏi phụ thuộc.
- **Ngưỡng Base nudge**: bài mới (07/2026) ghi 7%; hai bài cũ ghi 5%.
- **Cửa sổ giá**: bài Airbnb ghi 540 ngày, bảng tính năng ghi "tới 720 ngày theo yêu cầu"; bài Booking ghi 1 năm mặc định, bài hướng dẫn Airbnb + Booking ghi 720 ngày.
- **Last-minute mặc định**: bài tổng quan tuỳ chỉnh còn ghi "giảm dần 30% trong 15 ngày" (thuật toán cũ); bài chuyên đề ghi Market-driven tối đa 40% trong 60 ngày (thuật toán hiện hành).

 Bài gốc chính (help.pricelabs.co): [Tích hợp Airbnb](https://help.pricelabs.co/portal/en/kb/articles/how-to-integrate-pricelabs-with-airbnb-official-airbnb-integration) [Tích hợp Booking.com](https://help.pricelabs.co/portal/en/kb/articles/how-to-integrate-pricelabs-with-booking) [Dùng cả Airbnb và Booking.com](https://help.pricelabs.co/portal/en/kb/articles/guide-for-using-both-airbnb-and-booking-with-pricelabs) [Airbnb: câu hỏi và lỗi thường gặp](https://help.pricelabs.co/portal/en/kb/articles/pricelabs-airbnb-integration) [Cách tính giá đề xuất](https://help.pricelabs.co/portal/en/kb/articles/how-is-pricing-calculated) [Thứ bậc tuỳ chỉnh và override](https://help.pricelabs.co/portal/en/kb/articles/customization-hierarchy) [Giảm giá và phụ phí mặc định](https://help.pricelabs.co/portal/en/kb/articles/default-discounts-and-premiums) [Đặt Base Price](https://help.pricelabs.co/portal/en/kb/articles/setting-base-price) [Min stay động](https://help.pricelabs.co/portal/en/kb/articles/understanding-min-nights) [Gỡ min stay / check-in đúng cách](https://help.pricelabs.co/portal/en/kb/articles/how-to-rectify-min-stay-setting-errors) [Sync và Sync Now](https://help.pricelabs.co/portal/en/kb/articles/how-often-are-my-rates-sycned-to-my-pms-and-how-does-sync-now-work) [Mapping giữa các kênh](https://help.pricelabs.co/portal/en/kb/articles/mapping-listings) [Pricing Offset](https://help.pricelabs.co/portal/en/kb/articles/pricing-offsets-for-mapped-listings) [Bảng giá](https://help.pricelabs.co/portal/en/kb/articles/how-much-does-pricelabs-costs)

 Tổng hợp ngày 27/09/2026 từ 225 bài ở help.pricelabs.co (các danh mục Getting Started, Dynamic Pricing, Portfolio Analytics, Market Research, Listing Optimizer, Pricing and Billing, Account; bỏ 205 bài hướng dẫn nối từng PMS khác) và bảng Feature Availability chính thức. Hiện trạng tài khoản lấy từ vault Harth Living, đo 03–25/09/2026.