Harthliving OTA · bản chữ cho AI · dựng từ vault (nguồn sửa lần cuối 29/09/2026 09:28) · mục lục: https://harthliving-ota.pages.dev/ai/index.txt # Harthliving OTA — toàn bộ nội dung, Phần 32/35 · tiếp: https://harthliving-ota.pages.dev/ai/full/part-33.txt Trong phần này: 2026-09-15-price-parity-airbnb-vs-booking · 2026-09-15-price-parity-airbnb-vs-booking · 2026-09-15-price-parity · 2026-09-15-price-parity · 2026-09-15-pricing-setup-review · 2026-09-15-pricing-setup-review · 2026-09-16-agoda-305-audit · 2026-09-16-agoda-305-audit · 2026-09-23-booking-7-listing-report · 2026-09-23-booking-7-listing-report · 2026-09-25-pricelabs-minstay · 2026-09-25-pricelabs-minstay · 2026-09-26-agoda-search-rank · 2026-09-26-agoda-search-rank · 2026-09-26-booking-search-rank · 2026-09-26-booking-search-rank · 2026-09-27-25at11-compset · 2026-09-27-25at11-compset · 2026-09-27-pricelabs-current-setup · 2026-09-27-pricelabs-current-setup · 2026-09-28-agoda-promo-badges · 2026-09-28-agoda-promo-badges · Tài liệu kỹ thuật · Tài liệu kỹ thuật · 16-ota-messages — Tin nhắn gửi khách qua OTA … --- # 2026-09-15-price-parity-airbnb-vs-booking URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-15-price-parity-airbnb-vs-booking/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-15-price-parity-airbnb-vs-booking ## Cùng căn, cùng đêm — khách trả bao nhiêu trên Airbnb và trên Booking (15/09/2026) Nguồn: `audits/2026-09-15-price-parity-airbnb-vs-booking.md` · Đọc ngày: **15/09/2026** ### Cùng căn, cùng đêm — khách trả bao nhiêu trên Airbnb và trên Booking Câu hỏi: *đặt cùng một phòng, cùng ngày, khách trả trên Airbnb và trên Booking có lệch không, và cơ chế trừ phí / phí dọn của từng kênh vận hành thế nào?* Trả lời ngắn: **có, lệch rõ, và lệch không theo thiết kế nào.** Trên hầu hết đêm, **khách đặt qua Booking trả ít hơn Airbnb 2–17 % (trung vị theo căn)**, riêng 41 LHC có đêm lệch tới 35 %. Ngược lại, 15 MN là căn duy nhất Airbnb rẻ hơn — nhưng căn này đang đóng gần trọn 3 tháng ở cả hai kênh. #### 0. Ba câu chốt 1. **Cơ chế phí hai kênh bây giờ gần như giống nhau, nên giá lệch là do MÌNH đặt, không phải do nền tảng.** Từ 14/09 (host-only fee) Airbnb không thu gì thêm của khách; Booking cũng không. Khách trả đúng **giá đêm PriceLabs đẩy + phí dọn khai trên kênh đó**. Đã đối chiếu **9/9 trang công khai khớp đến từng đồng** với giá PriceLabs (5 Airbnb, 4 Booking + 1 Booking đọc qua kết quả tìm kiếm). 2. **Lệch đến từ ba tầng, tầng nào cũng do mình cầm:** (a) `Base`/`Min` hai dòng PriceLabs khác nhau và không nối cha–con (`L-23`); (b) phí dọn khai lệch — Airbnb 230.000–690.000 ₫, Booking 0–300.000 ₫ (`L-25` · `L-95`); (c) thuật toán chạy riêng từng dòng, dòng Booking của ba villa khai sai `BR = 1` nên bị kẹp sàn (`L-18` · `L-39`). 3. **Tiền mình nhận về gần bằng nhau ở hai kênh** — Airbnb giữ 15,5 %, Booking giữ **15,00 %** (đọc 15/15 đơn có tiền của 305 + 41 LHC, kể cả trên phí dọn). Nên **không có lý do cấu trúc nào để một kênh đắt hơn kênh kia**; muốn khách trả bằng nhau thì đặt **cùng Base, cùng Min, cùng phí dọn** cho hai dòng. #### 1. Cơ chế từng kênh — đã kiểm bằng số thật hôm nay ##### 1a. Airbnb (từ 14/09/2026 19:05, `Single fee (CURRENT SETTING)`) `Khách trả = Σ giá đêm (PriceLabs đẩy) + cleaning fee (khai trên Airbnb) ← không phí dịch vụ, không thuế Host nhận = Khách trả × (1 − 15,5 %) ← phí tính trên cả cleaning Ở 7+ đêm : giá đêm × 0,95 (weekly) · 28+ đêm × 0,90 (monthly); cleaning giữ nguyên ` - Trang công khai 305, 24–27/10: **₫5.817.923** = 1.891.784 + 1.816.951 + 1.706.688 (đúng ba giá ngày của PriceLabs) + 402.500 dọn. Airbnb hiển thị dạng "3 nights × ₫1.939.308" — tức **chia đều cả phí dọn vào giá đêm khi hiện cho khách**, không tách dòng riêng. - Kiểm thêm 502 (20–23/10 = 3.566.445) · 41 LHC (15.904.373) · 25 AT 11 (10.925.000) · 181 THT (02–05/11 = 10.816.360): **5/5 khớp đến từng đồng**. Không có dòng thuế, không có phí khách. - Cleaning fee hiện tại (đã nâng ×1,15 ngày 14/09): 305 · 404 **402.500** · 502 **230.000** · 181 THT · 25 AT 11 · 15 MN **575.000** · 41 LHC **690.000**. ##### 1b. Booking.com `Khách trả = Σ Standard Rate (PriceLabs đẩy, ĐÃ GỒM VAT 8 % bên trong con số) + cleaning fee "not included in the price" → hiện thành dòng "+VND X taxes and fees" Host nhận = Khách trả × (1 − 15,00 %) ← hoa hồng tính trên TOÀN BỘ số khách trả, gồm cả cleaning fee và phần VAT Ở 7+ đêm : rate plan Weekly −5 % · Monthly −10 % (cùng mức với Airbnb) Thanh toán : "pay at the property", cash → không có phí thanh toán (hasPaymentCharge = 0) ` - Trang công khai 305, 24–27/10: **VND 4.966.298** = 1.721.629 + 1.675.514 + 1.569.155 (đúng ba giá ngày dòng `bcom`) **+ VND 300.000 taxes and fees** (= cleaning fee). Tổng **5.266.298**. - Kiểm thêm 502 (20–23/10 = 2.847.807 + 150.000) · 41 LHC (12.374.877, "Includes taxes and fees", không phí dọn) · 25 AT 11 (10.350.000 + 300.000) · 181 THT (02–05/11 = 9.036.537, không phí dọn): **5/5 khớp**. Tài khoản đang xem là Genius Level 1 mà giá vẫn bằng đúng giá đẩy ⇒ **không căn nào đang chạy Genius / mobile rate / country rate**. - **Hoa hồng = 15,00 % đúng tới đồng, trên tổng khách trả.** Đơn 19–22/09 của 305: khách trả 4.800.000 (= 3 × 1.500.000 + 300.000 dọn) → commission **720.000** = 15 % × 4.800.000. 12/12 đơn `ok` của 305 (Jun–Dec 2026, tổng 180.180.471 ₫ → 27.027.071 ₫) và 3/3 đơn của 41 LHC đều 15,00 %. ⇒ **Booking CÓ tính hoa hồng trên cleaning fee dạng *not included*** (trả lời `L-31`), và **tỷ lệ hoa hồng của tài khoản là 15 %** (trả lời `L-37`). - **Khoản "× 1,08" trong PriceLabs KHÔNG phải khách bị cộng thêm 8 %.** VAT 8 % được khai *included* trên `vat_tax_charges.html`, nằm **bên trong** giá khách thấy. Booking báo về PriceLabs giá phòng **đã bóc VAT** (`Rental Revenue` = tổng ÷ 1,08 − dọn), nên `Total Revenue` = `(Rental + dọn) × 1,08` chỉ là phép cộng ngược lại. Hệ quả duy nhất: **`ADR` dòng Booking trong PriceLabs thấp hơn giá khách thật trả ~7–8 %**, còn `ADR` dòng Airbnb là số gộp — so `ADR` hai kênh trong PriceLabs phải nhớ điều này (trả lời `L-36`; nghĩa vụ kê khai VAT của công ty là việc của kế toán, không đổi con số khách trả). ##### 1c. Hai kênh đặt cạnh nhau | | Airbnb (host-only) | Booking.com | |---|---|---| | Khách trả thêm ngoài giá đêm + dọn | **0** | **0** | | Nền tảng giữ lại | 15,5 % của (đêm + dọn) | 15,00 % của (đêm + dọn, gồm VAT) | | Host nhận trên 1.000.000 ₫ khách trả | 845.000 | 850.000 | | Phí dọn hiển thị | trộn vào "× đêm" | dòng riêng "+ taxes and fees" | | Ai đặt giá đêm | dòng `airbnb` trong PriceLabs | dòng `bcom` trong PriceLabs — **hai dòng độc lập** | | Ai đặt phí dọn | Airbnb listing editor | Booking → VAT/Tax/Charges — **PriceLabs không chạm được** | | Weekly / Monthly | −5 % / −10 % (`weeklyPriceFactor`) | −5 % / −10 % (rate plan) | ⇒ Với cùng số tiền khách trả, chênh tiền về túi chỉ **0,5 điểm** nghiêng về Booking. **Không có cơ sở cấu trúc để cố ý đặt kênh này đắt hơn kênh kia.** #### 2. Kết quả so 90 đêm (16/09 → 14/12/2026), 3 đêm, 2 khách, gồm phí dọn Giá = `graph_data.price` từng dòng PriceLabs (đã chứng minh = giá khách thấy). Mở/đóng = `Availability` trong gói đẩy gần nhất của từng dòng. Chỉ tính đêm **mở ở cả hai kênh**. | Căn | Base A / B | Min A / B | Dọn A / B | Đêm mở cả hai | Giá đêm Airbnb ÷ Booking (min · **trung vị** · max) | Đêm Airbnb rẻ hơn | Cửa sổ 3 đêm | Khách Airbnb trả so Booking (min · **trung vị** · max) | 7 đêm, trung vị | |---|---|---|---|---|---|---|---|---|---| | 305 | 2.510.420 / 2.400.000 | 1.552.500 / 1.500.000 | 402.500 / 300.000 | 50/90 | 0,842 · **1,076** · 1,296 | 3/50 | 39 | −13,2 % · **+9,2 %** · +11,2 % | +8,4 % | | 502 | 1.941.840 / 1.700.000 | *chưa đặt* / *chưa đặt* | 230.000 / 150.000 | 64/90 | 0,886 · **1,147** · 1,423 | 1/64 | 62 | +6,7 % · **+16,6 %** · +25,3 % | +15,8 % | | 181 THT | 4.442.260 / 4.200.000 | 2.875.000 / 3.000.000 | 575.000 / 0 | 57/90 | 0,846 · **1,047** · 1,178 | 20/57 | 43 | −6,9 % · **+10,1 %** · +21,2 % | +8,4 % | | 41 LHC | 5.315.880 / 5.500.000 | 3.967.500 / 4.000.000 | 690.000 / 0 | 60/90 | 0,986 · **1,104** · 1,326 | 4/60 | 46 | +5,3 % · **+17,1 %** · +35,2 % | +17,0 % | | 15 MN | 5.175.000 / 6.000.000 | 3.967.500 / 3.900.000 | 575.000 / 0 | **3/90** | 0,911 · **0,923** · 0,927 | 3/3 | 1 | **−3,6 %** | — | | 25 AT 11 | 4.600.000 / 4.600.000 | 3.450.000 / 3.450.000 | 575.000 / 300.000 | 90/90 | 1,000 · **1,000** · 1,109 | 0/90 | 88 | +2,2 % · **+2,6 %** · +6,1 % | +1,2 % | ##### Năm cửa sổ đã nhìn tận mắt trên trang khách | Căn · ngày | Khách trả trên Airbnb | Khách trả trên Booking | Booking rẻ hơn | Host nhận Airbnb (×0,845) | Host nhận Booking (×0,85) | |---|---|---|---|---|---| | 305 · 24–27/10 | 5.817.923 | 5.266.298 | **551.625 (−9,5 %)** | 4.916.145 | 4.476.353 | | 502 · 20–23/10 | 3.566.445 | 2.997.807 | **568.638 (−15,9 %)** | 3.013.646 | 2.548.136 | | 41 LHC · 20–23/10 | 15.904.373 | 12.374.877 | **3.529.496 (−22,2 %)** | 13.439.195 | 10.518.645 | | 25 AT 11 · 20–23/10 | 10.925.000 | 10.650.000 | 275.000 (−2,5 %) | 9.231.625 | 9.052.500 | | 181 THT · 02–05/11 | 10.816.360 | 9.036.537 | **1.779.823 (−16,5 %)** | 9.139.824 | 7.681.056 | Đọc bảng: cùng một căn, cùng ba đêm, khách đi Booking rẻ hơn Airbnb từ 275.000 tới 3,5 triệu. Và vì hai kênh giữ lại gần như bằng nhau, **mỗi đơn Booking mình cũng nhận ít hơn đúng chừng đó** — không phải "Booking ăn nhiều hơn", mà là **mình bán rẻ hơn ở Booking**. #### 3. Vì sao lệch — ba tầng, tầng nào cũng nằm trong tay mình | Tầng | Cơ chế | Bằng chứng | Mã việc | |---|---|---|---| | **A. Base / Min hai dòng khác nhau** | Mỗi kết nối kênh là một dòng PriceLabs với Base/Min riêng; 14/09 dòng Airbnb được nâng ×1,15 cho host-only fee, dòng Booking đứng yên (đúng, vì Booking không đổi phí) — nhưng trước đó hai dòng đã lệch sẵn. | 305: 2.510.420 vs 2.400.000 (+4,6 %) · 502: 1.941.840 vs 1.700.000 (+14,2 %) · 15 MN: 5.175.000 vs **6.000.000** (−13,8 %) · 25 AT 11: bằng nhau | `L-23` (chưa nối cha–con) · `L-38` | | **B. Phí dọn khai lệch** | PriceLabs không đẩy phí; mỗi kênh là số ai đó gõ vào. Airbnb đã nâng ×1,15 ngày 14/09, Booking chưa; 3 villa Booking để 0. | 305: 402.500 vs 300.000 · 502: 230.000 vs 150.000 · 25 AT 11: 575.000 vs 300.000 · 181/41/15 MN: 575.000–690.000 vs **0** | `L-25` · `L-26` · `L-95` | | **C. Thuật toán chạy riêng từng dòng** | Cùng Base mà giá ngày vẫn lệch tới 11 % (25 AT 11). Dòng Booking của 181 THT · 41 LHC · 15 MN khai `BR = 1` ⇒ comp set sai ⇒ bị ép xuống sàn Min, trong khi dòng Airbnb (BR đúng) bay trên sàn. 41 LHC: Base Booking **cao hơn** Airbnb mà giá ngày Booking vẫn **thấp hơn** 10 % trung vị. | 41 LHC 20–22/10: Booking 4.173.998 · 4.174.093 · 4.026.786 (sát Min 4.000.000) vs Airbnb 5.301.096 · 5.088.825 · 4.824.452 | `L-18` · `L-39` | **Không có tầng nào là "phí nền tảng".** Sau 14/09 Airbnb và Booking đều là giá-khách-thấy-là-giá-mình-đặt. #### 4. Đối chiếu Wide Parity của Booking Việt Nam là *wide parity*: giá trên Booking phải **bằng hoặc tốt hơn** mọi kênh khác (`platforms/booking-ranking-playbook.md` §3). Hiện Booking rẻ hơn Airbnb ở 5/6 căn ⇒ **đang tuân thủ**, nhưng bằng cách bán rẻ. Cách đưa hai kênh về cùng giá **mà vẫn tuân thủ**: **hạ Airbnb xuống bằng Booking**, hoặc nâng Booking lên **tới nhưng không vượt** Airbnb. Riêng 15 MN (giá đêm Airbnb rẻ hơn Booking 7,7 % trên 3 đêm mở, gồm dọn còn −3,6 %) là căn duy nhất **đang ngược parity** — cần chỉnh dù căn này gần như không mở bán tới 20/12. #### 5. Sửa lại ghi chép cũ - `platforms/pricelabs.md` §2g và `L-36` từng viết *"khách Booking bị cộng thêm 8 %"* và dựng bảng "khách thực trả = Base Booking × 1,08". **Sai.** Khách trả đúng giá đẩy; 8 % là VAT nằm trong giá, PriceLabs bóc ra khi báo cáo. Bảng "Airbnb rẻ hơn 26 % ở 15 MN" trong §2g vì thế cũng sai chiều ở 4/5 dòng. - `L-38` từng kết luận *"sau 15/09 Airbnb phải cao hơn Booking 8 % thì khách mới trả bằng nhau"*. **Sai cùng gốc.** Sau 15/09 hai Base đều là giá khách thấy ⇒ **khách trả bằng nhau khi Base bằng nhau và phí dọn bằng nhau**. - `README.md` §3c "Ba khoảng trống": cả ba (8 % là gì · hoa hồng Booking · VAT trong hệ số) nay đã đóng. #### 6. Việc phát sinh — chờ user quyết, agent không tự sửa | Việc | Lựa chọn | Ghi chú | |---|---|---| | **Chốt chính sách một mốc giá cho hai kênh** (`L-97`) | (1) **Cùng giá khách thấy** — Base/Min/dọn hai dòng bằng nhau, tiền về gần bằng nhau (chênh 0,5 điểm) · (2) Booking rẻ hơn có chủ ý — giữ như nay nhưng đặt mức lệch rõ (ví dụ −5 %) thay vì 2–17 % ngẫu nhiên · (3) Booking đắt hơn — **không được**, vi phạm wide parity | Khuyến nghị (1): nối cha–con trong PriceLabs (`L-23`) để Base tự đồng bộ; sửa `BR` dòng Booking (`L-18`) trước khi tin giá ngày | | **Đồng bộ phí dọn** (`L-25` · `L-95`) | Khai trên Booking đúng mức Airbnb hiện tại: 305/404 402.500 · 502 230.000 · 181/25 AT 11/15 MN 575.000 · 41 LHC 690.000 | Booking tính hoa hồng 15 % trên phí này (đã chứng minh) — vẫn hơn để 0 | | **15 MN đóng 19/09 → 20/12 ở CẢ HAI kênh** (`L-98`) | Xác nhận là cố ý (sửa nhà / khách dài hạn ngoài kênh) hay khoá nhầm | 93 đêm, chỉ có 1 đơn 28/11–03/12 bên trong; `num_bookings = 0` ở các ngày còn lại ⇒ là khoá tay, không phải kín phòng | #### 7. Phương pháp · giới hạn · bằng chứng - **Giá khách thấy** lấy từ trang công khai: Airbnb `StaysPdpSections.structuredDisplayPrice` (đăng nhập host vẫn trả giá khách); Booking trang hotel với `checkin/checkout/selected_currency=VND`. 9 trang, mọi số khớp PriceLabs đến từng đồng. - **Giá 90 đêm** lấy từ `api/process → graph_data.pricing_array[].price` của 12 dòng PriceLabs. ⚠️ **`api/fetch_last_request_text` KHÔNG dùng được để đọc giá** — gói đẩy Airbnb còn ghi giá cũ trước khi nâng 15 % (25 AT 11: 3.000.000 trong khi Airbnb đang bán 3.450.000); chỉ dùng mảng `Availability` của nó để biết mở/đóng. `num_bookings` trong `graph_data` không phản ánh ngày khoá tay. - **Hoa hồng** đọc từ `reservations_retrieve_list_v2` (Reservations, `date_type=arrival`, 01/06–31/12/2026) của `13311503` và `15668481`. Chưa đọc được 502 và 25 AT 11 (trang extranet treo quá 240 s hai lần) — tỷ lệ 15 % coi là của cả tài khoản, chưa xác minh riêng hai căn đó. - **Chưa quét promotion Airbnb** ở 6 căn còn lại (`L-96`) — đêm có promotion sẽ rẻ hơn `graph_data.price`, tức khoảng cách Airbnb–Booking ở những đêm đó **nhỏ hơn** bảng trên. - **404**: dòng Booking không có Base (`L-21`), Booking báo *no availability* 20–23/10 ⇒ không so được. **15 MN**: chỉ 3 đêm mở cả hai kênh trong 90 đêm. - File: `audits/2026-09-15-price-parity/pricelabs-daily-both-channels.json` (giá + mở/đóng 90 đêm × 6 căn × 2 kênh) · `compare-3night-windows.json` · `public-pages-price-lines.txt` (dòng giá 9 trang công khai) · `booking-reservations-commission.json` (26 đơn, đã bỏ tên khách) · `booking-305-room-table-24-27oct.png`. --- # 2026-09-15-price-parity URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-15-price-parity/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-15-price-parity ## 6 file trong thư mục Nguồn: `audits/2026-09-15-price-parity` - `booking-305-room-table-24-27oct.png` - `booking-market-fee-sample.json` - `booking-reservations-commission.json` - `compare-3night-windows.json` - `pricelabs-daily-both-channels.json` - `public-pages-price-lines.txt` --- # 2026-09-15-pricing-setup-review URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-15-pricing-setup-review/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-15-pricing-setup-review ## Soát cách đặt giá đa kênh theo chuẩn người làm revenue OTA — sai gì, sửa gì (15/09/2026) Nguồn: `audits/2026-09-15-pricing-setup-review.md` · Đọc ngày: **15/09/2026** ### Cách đặt giá hiện tại — soát theo chuẩn người đặt giá đa kênh Câu hỏi: *set giá như hiện nay có sai gì không, nên sửa gì?* Trả lời ngắn: **cấu trúc thì đúng (PriceLabs đẩy hai kênh, weekly/monthly cùng mức, Airbnb đã nâng ×1,15 đúng ngày), nhưng cách vận hành thiếu đúng thứ người làm revenue đa kênh làm đầu tiên: MỘT chính sách giá cho mọi kênh.** Hai dòng PriceLabs của cùng một căn chưa nối, phí dọn không đồng bộ, ba dòng Booking khai sai số phòng ngủ, không có trần giá, hai dòng Booking chưa có giá. Hậu quả đo được: khách Booking trả ít hơn Airbnb 2–17 % mà không ai chủ ý. #### 1. Chuẩn nghề — sáu điều người làm revenue OTA đa nền tảng luôn giữ | # | Chuẩn | Nguồn | Tầng | |---|---|---|---| | 1 | **Một giá khách thấy cho mọi kênh**, rồi bù phí kênh bằng hệ số nhỏ nếu muốn tiền về bằng nhau. Sau khi Airbnb về host-only, giá Airbnb và Booking "đặt bao nhiêu khách trả bấy nhiêu" như nhau: *"If you set your price at $115.50, you earn about $97 and your guests also pay $115.50"* — *"aligns with other booking channels, making it easier to keep your property rates consistent across platforms."* | [Hostfully](https://www.hostfully.com/blog/simplified-pricing-airbnb-vrbo-booking-com-single-fee-structures-for-vacation-rental-managers/) | PMS | | 2 | **Trong PriceLabs, một căn = một listing cha, các kênh là con.** Map xong thì *"Minimum, Base, and Maximum Prices"* + customization + override được chép cha → con. Muốn kênh nào lệch bao nhiêu thì dùng **Pricing Offset ở cấp tài khoản** (*"fixed or percentage-based price changes on the Final Price"*, ví dụ Airbnb cao hơn VRBO 8 % để bù phí). | [PriceLabs KB — Mapping](https://help.pricelabs.co/portal/en/kb/articles/mapping-listings) · [Pricing Offset](https://hello.pricelabs.co/pricing-offset-a-complete-guide/) | Chính thức | | 3 | **Booking không được đắt hơn kênh khác** (Việt Nam = wide parity, GDT Annex 5: cùng phòng, cùng ngày, cùng điều kiện → giá Booking bằng hoặc tốt hơn). Cho phép Booking rẻ hơn, cấm Booking đắt hơn. | `platforms/booking-ranking-playbook.md` §3 | Hợp đồng | | 4 | **Base = giá trung bình cả năm, không phải giá đỉnh** (*"the average nightly rate you'd charge across the whole year — not your peak price, not your floor"*). **Min = sàn bảo hiểm, phải đặt** (*"Don't skip setting a minimum price"*); để trống thì PriceLabs tự lấy **Base − 30 %**. **Max để trống = 10 × Base.** Nudge chính thức: **≥ 21/30 đêm tới nằm ở Min → hạ Min 5 %**. Đổi giá theo bước **5–10 %, chờ 1–2 tuần**. | [PriceLabs — Base](https://help.pricelabs.co/portal/en/kb/articles/setting-base-price) · [Min/Base/Max](https://help.pricelabs.co/portal/en/kb/articles/what-are-minimum-base-and-maximum-prices-how-to-set-them-up) · [Nudges](https://help.pricelabs.co/portal/en/kb/articles/recommendation-nudges) | Chính thức | | 5 | **Phí dọn = một số cho mọi kênh, khách thấy ngay từ kết quả tìm kiếm.** Airbnb hiện tổng giá gồm phí dọn mặc định toàn cầu từ 21/04/2025; *"High cleaning fees will now be obvious upfront. Short stays with high fees may suffer in search visibility and conversion."* Booking tính hoa hồng trên mọi phí cộng lúc đặt (đo: 15 % × gồm dọn). | [Rental Scale-Up](https://www.rentalscaleup.com/airbnb-makes-total-price-display-global-heres-what-it-means-for-short-term-rental-managers/) · [CNN 21/04/2025](https://www.cnn.com/2025/04/21/business/airbnb-total-pricing) · đo 15/09 | PMS · báo · đo | | 6 | **Điều kiện cũng phải parity**: min stay, chính sách huỷ, giảm giá dài ngày giống nhau giữa kênh — Rate Parity của Booking bao cả *"restriction và chính sách"*. | GDT Annex 5 (vault) | Hợp đồng | Tiền về hai kênh hôm nay: Airbnb 84,5 % · Booking 85,0 % của số khách trả ⇒ hệ số bù phí để tiền về bằng nhau chỉ là **×1,006** trên Airbnb — nhỏ hơn biên làm tròn. **Với danh mục này, "cùng giá khách thấy" cũng chính là "cùng tiền về".** #### 2. Phân tích bổ sung trên dữ liệu 15/09 ##### 2a. Sàn Min đang "cắn" ở đâu — 90 đêm tới, chỉ đêm mở | Dòng | Base | Min | Min/Base | Đêm ở Min | Trung bình giá/Base | p10–p90 /Base | |---|---|---|---|---|---|---| | 305 Airbnb / Booking | 2.510.420 / 2.400.000 | 1.552.500 / 1.500.000 | 62 % | 6 % / 8 % | 0,72 / 0,71 | 0,67–0,81 / 0,65–0,81 | | 502 Airbnb / Booking | 1.941.840 / 1.700.000 | **trống** (PriceLabs tự lấy −30 %) | — | 0 / 0 | 0,68 / 0,68 | 0,55–0,82 | | 181 Airbnb / Booking | 4.442.260 / 4.200.000 | 2.875.000 / 3.000.000 | 65 % / 71 % | 7 % / **16 %** | 0,76 / 0,77 | 0,69–0,81 / 0,71–0,82 | | 41 Airbnb / Booking | 5.315.880 / 5.500.000 | 3.967.500 / 4.000.000 | 75 % / 73 % | 3 % / **12 %** | **0,92** / 0,79 | 0,85–1,01 / 0,73–0,87 | | 15 MN Airbnb / Booking | 5.175.000 / 6.000.000 | 3.967.500 / 3.900.000 | 77 % / 65 % | (3 đêm mở) | 0,79 / 0,78 | — | | 25 AT 11 Airbnb / Booking | 4.600.000 / 4.600.000 | 3.450.000 / 3.450.000 | 75 % | **69 % / 71 %** | 0,80 / 0,79 | 0,75–0,93 | Đọc ra: - **25 AT 11: Min đang cắn 62–64 trên 90 đêm ở cả hai kênh** — vượt xa ngưỡng nudge chính thức (21/30). Thuật toán muốn bán dưới 3.450.000 gần như mọi đêm. Hoặc thị trường định giá căn này thấp hơn mình nghĩ (khớp với lấp đầy 13 %, 26 tiện ích, 39 ảnh — `L-22`, `L-54`), hoặc Min quá cao. Thứ tự sửa của người làm nghề: **sửa nội dung listing trước, rồi hạ Min từng bước 5 %**, không hạ một phát. - **Dòng Booking của 181 và 41 chạm sàn gấp 2–4 lần dòng Airbnb cùng căn** (16 % vs 7 %, 12 % vs 3 %) dù Base gần nhau → dấu vết trực tiếp của việc khai **`BR = 1`** làm comp set thành căn 1 phòng ngủ (`L-18`). Giá ngày của ba dòng Booking này **không đáng tin** cho tới khi sửa BR. - **41 LHC: Airbnb chạy ở 0,92 Base (p90 = 1,01) trong mùa thấp** — cao nhất danh mục, trong khi lấp đầy Airbnb 30 ngày chỉ 20 %. Đây là dòng đáng xem lại Base nhất sau 25 AT 11. - Chân trời 365 ngày: giá trung bình ≈ **1,15 × Base**, đỉnh ≈ **2,0 × Base** ở mọi dòng — do far-out premium ×1,2 sau 60 ngày + mùa. **Không có Max** nên đỉnh chỉ bị chặn ở 10 × Base mặc định (`L-33`). - Customization: chỉ last-minute (recommended) + orphan bật; **không** DOW, seasonal, min-stay sync (profile "3 nights minimum" tạo rồi để đó). Không sai, nhưng là mức "mặc định", chưa phải mức vận hành. ##### 2b. Tỷ lệ phí dọn / một đêm Base (Airbnb) 305 16 % · 404 16 % · 502 12 % · 181 13 % · 41 13 % · 15 MN 11 % · 25 AT 11 12,5 %. Mức vừa phải; **vấn đề không nằm ở mức phí mà ở chỗ Booking khai khác (0–300.000)**. Với min stay 2 đêm, phí dọn 575.000 làm tổng 2 đêm lệch ~13 % giữa "có khai" và "để 0" — đúng phần Booking đang bán rẻ ở 181 / 41 / 15 MN. ##### 2c. Tiền đang mất vì chưa đồng bộ (mỗi đơn 3 đêm, theo 5 cửa sổ đã kiểm) | Căn | Khách Booking trả ít hơn Airbnb | Host nhận ít hơn (đơn Booking) | Trong đó do phí dọn để 0 / khai thấp | |---|---|---|---| | 41 LHC | 3.529.496 | 2.920.550 | 586.500 (690.000 × 0,85) | | 181 THT | 1.779.823 | 1.458.768 | 488.750 | | 502 | 568.638 | 465.510 | 68.000 | | 305 | 551.625 | 439.792 | 87.125 | | 25 AT 11 | 275.000 | 179.125 | 233.750 | Booking đang gánh 83 % lấp đầy của 305 và 30 % của 502 (30 ngày, đọc 03/09) — tức phần lớn khách của hai căn này đi qua đúng kênh đang bán rẻ. #### 3. Bảng chấm — đang làm gì, chuẩn là gì, sai hay đúng | Hạng mục | Đang đặt | Chuẩn nghề | Kết luận | Sửa | |---|---|---|---|---| | Chính sách giá giữa kênh | Không có — hai dòng PriceLabs độc lập, chênh −13,8 % … +14,2 % ở Base, 2–17 % ở giá khách | Một giá khách thấy; lệch có chủ ý thì bằng Pricing Offset cố định | 🔴 **Sai** | Map cha–con, Offset Booking 0 % (hoặc −X % chủ ý) | | Chiều lệch so với wide parity | Booking rẻ hơn ở 5/6 căn (hợp lệ); 15 MN Booking đắt hơn (ngược) | Booking ≤ kênh khác | 🟡 Đúng chiều nhờ may, 15 MN sai | Cùng giá thì tự hết | | Nâng ×1,15 Airbnb ngày 14/09 | Đã làm Base + Min + phí dọn | Giữ tiền về khi Airbnb đổi phí | 🟢 Đúng | — | | Phí dọn | Airbnb 230–690 k · Booking 0–300 k · 4 căn Booking = 0 | Một số cho mọi kênh; mọi phí đều bị tính hoa hồng nên vẫn phải khai | 🔴 **Sai** | Khai Booking = Airbnb | | Base | Airbnb: số PriceLabs gợi ý ×1,15 · Booking: số tròn gõ tay, chưa từng kiểm (181/15 MN bán 0 đêm/30 ngày) | Trung bình năm, theo Recommended Base | 🟡 Airbnb ổn, Booking chưa có căn cứ | Lấy Airbnb làm cha | | Min | 62–77 % Base; 502 trống; 25 AT 11 cắn 69–71 % đêm | Phải đặt; nudge hạ 5 % khi ≥21/30 đêm ở Min | 🟡 | Đặt Min 502; 25 AT 11 hạ theo bước sau khi sửa listing | | Max | Trống ở 13/13 dòng | Đặt trần bảo hiểm | 🟡 Thiếu guardrail | Max ≈ 2,5 × Base | | BR dòng Booking | 181 · 41 · 15 MN · 404 khai 1 BR | Đúng số phòng | 🔴 **Sai** — làm comp set sai | Sửa BR trước khi tin giá | | Dòng Booking chưa có giá | 404 (`1570270401`) và 305 hạng 2 (`1331150302`): Base/Min "Not set", chưa sync | Mọi dòng đang bán phải có giá; dòng thừa phải đóng | 🔴 | 404: map làm con của Airbnb 404 · 305 hạng 2: đóng/xoá nếu là dòng thừa | | Weekly / Monthly | −5 % / −10 % cả hai kênh | Cùng mức | 🟢 Đúng | — | | Promotion / Genius / mobile | Không dùng (Booking) · 1 promotion cũ Airbnb (L-96) | Chỉ dùng khi đã fence vào Base | 🟢 Sạch, nhưng chưa khai thác | Sau khi parity xong | | VAT | Booking 8 % included (10 % từ 2027) · Airbnb không khai | Không đổi giá khách | 🟢 | Kế toán | | Min stay | Airbnb 2 đêm (305/41 có ngày 1) · Booking chưa đọc · PriceLabs không sync | Điều kiện parity | 🟡 Chưa kiểm | Đọc min stay Booking | #### 4. Nên sửa — thứ tự và con số **Bước 0 — bạn chốt chính sách:** *cùng giá khách thấy* (khuyến nghị) hay *Booking rẻ hơn X % cố định*. **Bước 1 — PriceLabs: map cha–con, Airbnb là cha** (`Dynamic Pricing → Manage Listings → Map Listings`, chọn cha = dòng Airbnb, con = dòng Booking, tick copy Min/Base/Max + customization). Kết quả Booking nhận: | Căn | Base Booking hiện → mới | Min Booking hiện → mới | |---|---|---| | 305 | 2.400.000 → **2.510.420** (+4,6 %) | 1.500.000 → 1.552.500 | | 502 | 1.700.000 → **1.941.840** (+14,2 %) | trống → *đặt cùng cha* | | 181 THT | 4.200.000 → **4.442.260** (+5,8 %) | 3.000.000 → 2.875.000 | | 41 LHC | 5.500.000 → **5.315.880** (−3,3 %) | 4.000.000 → 3.967.500 | | 15 MN | 6.000.000 → **5.175.000** (−13,8 %) | 3.900.000 → 3.967.500 | | 25 AT 11 | 4.600.000 → 4.600.000 | 3.450.000 → 3.450.000 | | 404 | *Not set* → **2.506.360** | *Not set* → 1.552.500 | Nếu chọn "Booking rẻ hơn X %": thêm **Pricing Offset −X % ở cấp tài khoản** cho các dòng `bcom` (không đặt ở cấp listing, vì lần cập nhật cha kế tiếp sẽ ghi đè). **Bước 2 — Booking extranet → VAT/Tax/Charges: phí dọn = Airbnb.** 305 402.500 · 404 402.500 · 502 230.000 · 181 575.000 · 41 690.000 · 15 MN 575.000 · 25 AT 11 575.000 (dạng *not included* như đang khai — hoa hồng không đổi giữa hai dạng). **Bước 3 — PriceLabs: sửa BR** dòng Booking 181 → 3 · 41 → 4 · 15 MN → 4 · 404 → 2. Làm **trước** khi đọc lại giá ngày. **Bước 4 — Guardrail:** đặt **Max = 2,5 × Base** ở cha (305 ≈ 6,3 tr · 502 ≈ 4,9 tr · 181 ≈ 11,1 tr · 41 ≈ 13,3 tr · 15 MN ≈ 12,9 tr · 25 AT 11 ≈ 11,5 tr · 404 ≈ 6,3 tr); đặt **Min cho 502** (không để PriceLabs tự lấy −30 %). **Bước 5 — 25 AT 11:** sửa nội dung listing (`L-54`) → sau 1–2 tuần nếu vẫn ≥21/30 đêm ở Min thì hạ Min 5 % (3.277.500), lặp theo nhịp PriceLabs. Đừng hạ Base trước khi có dữ liệu Recommended Base sau map. **Bước 6 — Dọn dòng:** đóng/xoá `13311503___1331150302` (305 hạng 2) nếu là dòng thừa; xác nhận `L-98` (15 MN khoá 19/09 → 20/12). **Bước 7 — sau 2 tuần:** đọc lại `Rec/Base ratio` + `% đêm ở Min` từng dòng, rồi mới xét Genius / mobile rate trên Booking (fence vào Base, không chồng lên giá đang parity). #### 5. Bằng chứng · giới hạn - Số liệu 15/09: `audits/2026-09-15-price-parity/` (giá 90 đêm × 6 căn × 2 kênh, mở/đóng, 26 đơn Booking). Thống kê sàn Min tính từ `graph_data.price` so với `min_price` của từng dòng, chỉ đêm mở. - Chưa đọc được **Recommended Base Price** hiện tại của 7 dòng (dashboard PriceLabs treo khi cào lần thứ 3 — daemon CDP đã tắt); số cũ 03/09: 305 1,01 · 404 0,97 · 502 1,07 (trước khi nâng 15 %). - Chưa đọc **min stay trên Booking** và chưa quét promotion Airbnb 6 căn còn lại (`L-96`). - Nguồn PMS/báo là tầng "thực hành phổ biến", không phải hợp đồng; luật cứng chỉ lấy từ GDT (vault) và help chính thức PriceLabs. --- # 2026-09-16-agoda-305-audit URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-16-agoda-305-audit/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-16-agoda-305-audit ## Rà soát toàn diện listing Agoda 305 (63382515) — chuẩn OTA manager Nguồn: `audits/2026-09-16-agoda-305-audit.md` · Đọc ngày: **16/09/2026** ### Rà soát Agoda 305 — 16/09/2026 19:45 Phạm vi: **mọi trang trong menu listing** (Content score · Photos · Property details · Amenities · Arrival guide · Rooms · Host profile · Calendar · Booking settings · Guest reviews). Promotions (`/app/manage/promotioncard/63382515`) trả 404 từ menu — chưa đọc được. Dữ liệu thô: `properties/alacarte305/_raw/2026-09-16-agoda-settings/` + `scratchpad audit-sales`. #### Kết luận một dòng **Nội dung đã đạt chuẩn** (chỉ còn bio chờ OTP) — nhưng **listing không bán được**: giá tĩnh cao hơn hai kênh kia ~50 %, 12 ngày trống bị đóng, không có gói không hoàn tiền, review không được trả lời. Việc đáng làm tiếp nằm ở **giá và lịch**, không phải ở chữ. #### P0 — chặn doanh thu | # | Phát hiện | Bằng chứng | Chuẩn nghề / đề xuất | |---|---|---|---| | 1 | **Giá phẳng 2.700.000₫/đêm mọi ngày** (rate plan "Room Only", rateType 4 Sell Inclusive), không mùa vụ, không cuối tuần, **không nối PriceLabs** (`L-14`) | `GetRate`: 92/92 ngày = 2.700.000 · PriceLabs: 0/36 listing Agoda | Cùng căn trên Booking/Airbnb 24–27/10 khách trả **5.336.366₫/3 đêm ≈ 1,78 tr/đêm** (audit 15/09) → Agoda **đắt hơn ~50 %** → 0 booking Agoda trong lịch Aug–Oct, Revenue MTD N/A, review 05/2026 "Nice but expensive". **Quyết định `L-14`:** nối Agoda vào PriceLabs (nếu PMS hỗ trợ) hoặc đặt lịch chỉnh tay theo giá Booking mỗi tuần | | 2 | **12 ngày trống không bán được**: 03–05/10 · 13/10 · 24–31/10 có `remainingRoomNightsAvailable = 0` nhưng **không có booking nào** trên lịch (không closed-out) | `GetAvailability` + `GetBookings` (external: Booking 305 18 đêm · Airbnb 305 10 đêm) | Nếu là chặn cố ý (block trên Airbnb iCal) thì OK; nếu không → mở allotment = 1. Cần user xác nhận | | 3 | **Chỉ 1 rate plan**, huỷ miễn phí tới 1 ngày trước | `BookingSettings`: policy 949; Booking cùng căn có tỷ lệ huỷ **40 %** (`booking.json`) | Thêm rate plan **Non-refundable −10 %** (Agoda có sẵn policy 13308) như Booking đã có; giữ Flexible làm mặc định | #### P1 — nên sửa trong tuần | # | Phát hiện | Bằng chứng | Đề xuất | |---|---|---|---| | 4 | Max advance purchase **180 ngày** | `BookingSettings.maxAdvPurchase = 180`; Agoda gắn nhãn "No limit — Recommended" | Đổi **No limit** (khách Hàn/Nhật đặt trước 6–9 tháng) | | 5 | Min stay **2 đêm** | `minNightsStay = 2` | Đối chiếu với Airbnb/Booking (chưa đọc được min stay hai kênh này cho 305) → thống nhất một số | | 6 | **3/3 review có bình luận chưa được trả lời**, gồm 1 review tiêu cực về giá (11/05/2026 "Nice but expensive… wish I chose hotel") | `Review/searchreviews`: `feedbackStatus = -1` cả 3 · điểm 9.4/5 review | Trả lời cả 3 (EN · VI · RU) trong tuần; review giá là chỗ giải thích căn hộ 2PN vs phòng hotel | | 7 | Host bio trống (−5 content score) | form đòi OTP | user xác minh SĐT → dán bio 489 ký tự (`agoda.md` §3) | | 8 | Tên listing có `[Free Airport Pickup]` | playbook §5: Agoda cấm ngoặc + khuyến mãi trong tên | user chốt giữ 16/09 — ghi nhận rủi ro Agoda yêu cầu đổi | #### P2 — hoàn thiện | # | Phát hiện | Đề xuất | |---|---|---| | 9 | Local recommendations trống | dán 4 đoạn *About the Neighborhood* đã chốt (Mỹ Khê 150 m · công viên Phạm Văn Đồng 550 m · cầu Rồng · Sơn Trà/Hội An) | | 10 | Street address in other languages trống | thêm tiếng Việt `200 Võ Nguyên Giáp, Phước Mỹ, Sơn Trà, Đà Nẵng` | | 11 | Property photos 9 tấm (user trim) — Homes cần ≥10 tổng (đang 21) nên không mất điểm; **không có ảnh sảnh/lối vào** | xin khách sạn 2 ảnh sảnh + 1 lối vào, tag `Lobby` · `Entrance` | | 12 | Videos: 0 (Agoda báo sắp hiển thị video trên storefront) | có sẵn clip Remotion/Higgsfield trong vault — cân nhắc khi Agoda bật | | 13 | Promotions: menu trả 404, chưa đọc được | mở tay `Growth programs → Promotions`; playbook: AGP 10/12/15 % khoá 90 ngày — chỉ vào khi giá đã đúng | | 14 | Facilities để trống có chủ đích: Breakfast (user chốt) · Private entrance · Doorman · Buzzer · Cable TV · Video streaming · First aid kit · 5 mục COVID | giữ trống, không khai bừa | #### Đã đạt chuẩn (không cần đụng) Ảnh 21 tấm đủ tag, không tấm nào < 1024×768, ảnh chính = toà nhà · Room 12 tấm main = PN1 · mô tả bản chốt 2.504 ký tự không URL/khuyến mãi · 41 tiện ích đúng sự thật (Heating No · Free parking No · không nôi) · giường King + 2 Single · 70 m² · 2 WC · 4 khách · check-in 14:00–17:00 · check-out 12:00 · Meet and greet · hướng dẫn/chỉ đường/parking/airport transfer · house rules sạch tên kênh · địa chỉ đúng · booking tự động xác nhận · nhận tin khách · 18 mẫu tin + scheduler (05/09). #### Ba dòng tự khai - **ĐÃ verify:** mọi số trong bảng đọc từ API portal hôm nay; giá Booking/Airbnb 24–27/10 lấy từ audit 15/09 (một ngày trước). - **CHƯA verify:** 12 ngày allotment 0 là chặn cố ý hay lỗi; min stay Airbnb/Booking của 305; trang Promotions. - **Ngoài phạm vi:** 404 · 502 · 3 villa (cùng script, chưa chạy). --- # 2026-09-23-booking-7-listing-report URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-23-booking-7-listing-report/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-23-booking-7-listing-report ## Booking — báo cáo 7 listing (đặt phòng · review · doanh thu · hiển thị) Nguồn: `audits/2026-09-23-booking-7-listing-report.md` · Đọc ngày: **23/09/2026** ### Booking — 7 listing, số thật đọc từ extranet 23/09/2026 ⚠️ **Hai kỳ khác nhau, đừng cộng chung:** - **Doanh thu · đêm phòng · ADR** — kỳ mặc định của `sales_insights`: **01/09/2025 → 23/09/2026**, tính theo **ngày Ở**, chỉ gồm khách **đã ở xong**. - **Hiển thị · CTR · conversion · lượt đặt · hạng** — Ranking Dashboard, cửa sổ mặc định **90 ngày gần nhất**. #### Bảng tổng | Căn | `hotel_id` | Đêm phòng | Doanh thu | ADR | Review | Điểm | Hạng Đà Nẵng | Lượt hiện ra | CTR | Conversion | |---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---| | **A La Carte 305** | `13311503` | 174.0 | 336.132.266 ₫ | 1.931.794 ₫ | 12 | 9.1 | 1039/3241 | 20,817 | 1.34% | 1.80% | | **A La Carte 502** | `14756473` | 70.0 | 98.886.754 ₫ | 1.412.667 ₫ | 3 | 9.7 | 1228/3241 | 10,260 | 1.55% | 0.00% | | **181 Tô Hiến Thành** | `14740288` | 11.0 | 45.254.246 ₫ | 4.114.022 ₫ | 0 | — | 1483/3241 | 7,520 | 2.49% | 2.67% | | **41 Lê Hy Cát** | `15668481` | 6.0 | 24.276.717 ₫ | 4.046.119 ₫ | 1 | 10.0 | 1619/3241 | 8,249 | 1.04% | 4.65% | | **15 Nước Mặn 5** | `15668679` | 2.0 | 8.344.048 ₫ | 4.172.024 ₫ | 0 | — | 1657/3241 | 4,964 | 2.78% | 0.00% | | **25 An Thượng 11** | `16927056` | 2.0 | 6.800.000 ₫ | 3.400.000 ₫ | 0 | — | 1493/3241 | 10,907 | 2.19% | 0.42% | | **A La Carte 404** | `15702704` | — | — | — | 0 | — | 1855/3241 | 6,400 | 3.30% | 0.00% | | **TỔNG** | | **265** | **519.694.031 ₫** | | **16** | | | | | | #### Đối chuẩn với nhóm tương đương (peer) | Căn | Lượt hiện ra | peer | CTR | peer | Conversion | peer | |---|---|---|---|---|---|---| | A La Carte 305 | 20,817 | 28,107 | 1.34% | 1.70% | 1.80% | 5.26% | | A La Carte 502 | 10,260 | 9,779 | 1.55% | 1.80% | 0.00% | 1.27% | | 181 Tô Hiến Thành | 7,520 | 8,792 | 2.49% | 2.33% | 2.67% | 0.54% | | 41 Lê Hy Cát | 8,249 | 9,772 | 1.04% | 2.06% | 4.65% | 1.17% | | 15 Nước Mặn 5 | 4,964 | 7,659 | 2.78% | 2.28% | 0.00% | 0.64% | | 25 An Thượng 11 | 10,907 | 8,857 | 2.19% | 3.10% | 0.42% | 1.02% | | A La Carte 404 | 6,400 | 6,948 | 3.30% | 1.02% | 0.00% | 2.61% | #### Đọc gì từ bảng này 1. **Doanh thu tập trung vào một căn.** A La Carte 305 chiếm phần lớn cả doanh thu lẫn đêm phòng của toàn danh mục. 2. **Review là nút thắt lớn nhất.** 4/7 căn **chưa có review nào**. Review là một trong ba biến mà Booking nêu đích danh để gỡ khoá prepay (xem `booking-prepay-eligibility.md`). 3. **Vấn đề không phải hiển thị mà là chuyển đổi.** Các căn đều được hiện ra hàng nghìn lượt; chỗ rơi là từ lượt xem trang sang đặt phòng. 4. **ADR villa cao gấp ~2–2,5 lần căn hộ** (4,0–4,2 tr so với 1,4–1,9 tr) — hợp lý vì villa 4 phòng ngủ, nhưng cũng là lý do chuyển đổi thấp hơn. 5. **Hạng trong thành phố** đều nằm khoảng 1.000–1.900 trên 3.241 chỗ nghỉ ở Đà Nẵng. #### Cách lấy lại số này `node scripts/chrome-grab.mjs --out \ "https://admin.booking.com/hotel/hoteladmin/extranet_ng/manage/reviews.html?hotel_id=" \ "https://admin.booking.com/hotel/hoteladmin/extranet_ng/manage/statistics/sales_insights.html?hotel_id=" \ "https://admin.booking.com/hotel/hoteladmin/extranet_ng/manage/showrank.html?hotel_id=" ` Số **không nằm trong chữ của trang** — nằm trong `network/*dml_graphql*.json`: `salesInsightsTotal` (đêm phòng · doanh thu · ADR) · `conversionOverviewSummary` (searchViews · ctr · pageViews · conversion · bookings) · `rankingFactorsSummary` (page score · review score) · `competitiveSetLeaderboard` (hạng trong compset và trong thành phố). #### Chưa lấy được - **Số liệu từ lúc listing mở tới nay.** Ô `From` của `sales_insights` là **date-picker, gõ chữ không nhận** (đúng bẫy đã ghi khi làm promotion Booking), và hook `fetch` cài sau khi trang đã gọi GraphQL nên không bắt được câu truy vấn để gửi lại với ngày rộng hơn. Bảng trên là **12 tháng gần nhất**, không phải trọn đời listing. - **Số lượt đặt đã đón thành công trọn đời.** Cột *lượt đặt* trong Ranking Dashboard chỉ là **90 ngày**. Đếm trọn đời cần trang `search_reservations.html` — cào thử một lần chưa ra (trang trả rỗng). --- # 2026-09-25-pricelabs-minstay URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-25-pricelabs-minstay/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-25-pricelabs-minstay ## 2026-09-25-pricelabs-minstay.json File dữ liệu `18-ota-listings/audits/2026-09-25-pricelabs-minstay.json` (28.871 byte) — mở trong vault. --- # 2026-09-26-agoda-search-rank URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-26-agoda-search-rank/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-26-agoda-search-rank ## Thứ hạng tìm kiếm Agoda — 7 listing, Đà Nẵng Nguồn: `audits/2026-09-26-agoda-search-rank.md` · Đọc ngày: **26/09/2026** ### Thứ hạng tìm kiếm Agoda — 26/09/2026 Đo bằng `node scripts/ota-agoda-search-rank.mjs … --anon` (phát lại GraphQL `citySearch` của trang khách agoda.com, bỏ lịch sử tìm kiếm của tài khoản; vẫn đăng nhập nên chưa hẳn là khách lạ). Sắp xếp mặc định *Best match*. Mỗi tìm kiếm chạy **2 lượt**; C và D ra y hệt nhau, A/B lệch ≤35 bậc. Mỗi căn đo trên ngày **nó đang mở bán** (đọc `ari/Calendar/GetAvailability`), vì không có cửa sổ 3 đêm nào cả 7 căn cùng mở. | Tìm kiếm | Ngày | Khách | Tổng kết quả | |---|---|---|---| | A | 11–14/10 | 8 NL · 1 phòng | 1.088 | | B | 01–03/10 | 8 NL · 1 phòng | 925 | | C | 22–25/10 | 4 NL · 1 phòng | 2.396 | | D | 22–25/10 | 2 NL · 1 phòng | 3.216 | | Căn (Agoda ID) | Đơn Agoda từ trước tới nay | A | B | C | D | |---|---|---|---|---|---| | **181tohienthanh** (84463574) | **10** (+4 huỷ) | **#32** | **#49** | không mở ngày này | không mở | | **15nuocman5** (84463562) | 3 | không mở | **#133–134** | không mở | không mở | | **41lehycat** (84463560) | **0** | #548–583 | không mở 02/10 | #2.078 | #1.893 | | **nhóm 502 + 404** (hiện dưới ID 502 `84463577`) | 502: 1 · 404: **0** | quá sức chứa | quá sức chứa | #2.088 | #1.898 | | **25anthuong11** (96450982) | **0** (lên sóng 18/09) | #1.115–1.116 (cuối) | #712 / không thấy | #2.238 | #3.229 (cuối) | | **alacarte305** (63382515) | có (từ 03/2025) | — | — | — | — | - **305 không đo được:** 0/61 đêm mở trên Agoda trong 01/10–30/11. iCal hai chiều Airbnb + Booking đồng bộ OK (26/09); Booking một mình đã chiếm ~28 đêm, phần còn lại nhiều khả năng Airbnb ⇒ **kín phòng ở kênh khác**, không phải lỗi. Đêm mở đầu tiên sau 27/09: **08/12/2026**. - **404 không có dòng riêng trên trang tìm kiếm** — grouped listing hiện dưới ID master 502 (*An Hai Bac Houses*). - **Thứ hạng xếp đúng theo lịch sử bán trên Agoda:** 10 đơn → top 3 % · 3 đơn → top 15 % · 0–1 đơn → nửa dưới hoặc chót bảng. 41LHC và nhóm 502/404 (cùng chủ, cùng 0–1 đơn) đứng **sát nhau** ở cả C (#2.078 vs #2.088) lẫn D (#1.893 vs #1.898). Agoda không công bố công thức ⇒ đây là **tương quan quan sát được trên 5 listing**, không phải xác nhận chính thức. - **Cảnh báo lịch mở bán thưa (01/10–30/11):** 15nuocman5 chỉ mở **2/61 đêm**, 181 **9/61** (49 đêm 0 phòng không có đơn Agoda — chưa xác minh là kín ở kênh khác hay chưa nạp phòng). Xem thêm `issues.md` **L-128**. --- # 2026-09-26-booking-search-rank URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-26-booking-search-rank/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-26-booking-search-rank ## Thứ hạng tìm kiếm Booking.com — 7 listing, so với Agoda Nguồn: `audits/2026-09-26-booking-search-rank.md` · Đọc ngày: **26/09/2026** ### Thứ hạng tìm kiếm Booking.com — 26/09/2026 (đặt cạnh Agoda) Đo bằng `node scripts/ota-booking-search-rank.mjs … --save` → `metrics/booking_ranking.csv` (56 dòng = 4 tìm kiếm × 2 lượt × 7 căn). **Browser context sạch** (không đăng nhập, không lịch sử), sắp xếp mặc định *Our top picks*, Đà Nẵng `dest_id -3712125`. Cùng 4 bộ lọc với [`2026-09-26-agoda-search-rank.md`](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-26-agoda-search-rank/). Hai lượt lệch ≤25 bậc. **Trần của Booking:** mỗi tìm kiếm chỉ xem được **~790–950 căn** đầu (cột `unique_ids`), dù `nbResultsTotal` là 1.090–1.738. Căn còn phòng mà sâu hơn mốc đó ghi `beyond_cap` — không biết hạng thật. | Căn | A · 11–14/10 · 8 NL | B · 01–03/10 · 8 NL | C · 22–25/10 · 4 NL | D · 22–25/10 · 2 NL | |---|---|---|---|---| | **Tổng Booking / xem được** | 1.245 / ~920 | 1.090 / ~945 | 1.511 / ~865 | 1.738 / ~790 | | 41lehycat — Booking | **#99–105** | hết phòng | **#473–474** | **#822–827** | | 41lehycat — Agoda | #548–583 / 1.088 | không mở | #2.078 / 2.396 | #1.893 / 3.216 | | 25anthuong11 — Booking | **#117–136** | **#81–92** | #841 | ngoài trần | | 25anthuong11 — Agoda | #1.115 (chót) | #712 | #2.238 | #3.229 (chót) | | 15nuocman5 — Booking | hết phòng | **#111–118** | hết phòng | hết phòng | | 15nuocman5 — Agoda | không mở | #133 | không mở | không mở | | 181tohienthanh — Booking | **không bán cho 8 NL** | **không bán cho 8 NL** | hết phòng / ngoài trần | hết phòng | | 181tohienthanh — Agoda | #32 | #49 | không mở | không mở | | alacarte404 — Booking | quá sức chứa | quá sức chứa | **#604** | ngoài trần | | alacarte502 — Booking | quá sức chứa | quá sức chứa | quá sức chứa | **#798–799** | | nhóm 502+404 — Agoda | — | — | #2.088 | #1.898 | | alacarte305 — cả hai kênh | kín phòng | kín phòng | kín phòng | kín phòng | #### Đọc gì 1. **Với khách đoàn 8 người, Booking xếp villa của mình cao hơn Agoda rất xa.** 41LHC ~top 8 % trên Booking (#99–105) nhưng giữa bảng trên Agoda (#548–583); 25AT11 #81–136 trên Booking nhưng chót bảng Agoda. Khớp giả thuyết L-128: Booking có lịch sử đơn/lượt xem của các căn này, Agoda thì không. 2. **Với tìm kiếm 2–4 người, mọi căn đều chìm** ở cả hai kênh — trên Booking nằm sát hoặc vượt trần ~800–900 căn xem được. Villa 4 phòng ngủ cạnh tranh với khách sạn/căn hộ ở phân khúc này là bất lợi tự nhiên; căn hộ 404/502 cũng chỉ #604–#799. 3. 🔴 **181 không bán được cho khách 8 người lớn trên Booking** (bán 6 người lớn: 10.788.252 ₫/3 đêm; 8 người lớn: *"unavailable on our site for your selected dates"*), trong khi `property_details` ghi **tối đa 8 khách** và Agoda bán cho 8 (đứng #32). Sức chứa khai trên Booking đang thấp hơn thực tế → mất trọn phân khúc đoàn 7–8 người trên kênh chính. → `issues.md` **L-129**. 4. 305 kín phòng cả tháng 10–11 trên cả hai kênh — không đo được, cũng không cần. #### Ba bẫy của Booking (khác Agoda) - **Đăng nhập = cá nhân hoá nặng:** tài khoản Huy thấy 25AT11 **#1**, 41LHC **#5**; context sạch thấy #117–136 và #99–105. - `&offset=` trên URL bị bỏ qua; phân trang qua GraphQL `FullSearch` (`rowsPerPage 20`). - Căn không lọt danh sách phải hỏi riêng (`destType: HOTEL`) mới phân biệt được *hết phòng/quá sức chứa* với *ngoài trần*. Xem thêm `issues.md` **L-128** · **L-129**. --- # 2026-09-27-25at11-compset URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-27-25at11-compset/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-27-25at11-compset ## 2 file trong thư mục Nguồn: `audits/2026-09-27-25at11-compset` - `_raw/airbnb-dated-1016-4x4.tar.gz` - `_raw/airbnb-nodate-4x4.tar.gz` --- # 2026-09-27-pricelabs-current-setup URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-27-pricelabs-current-setup/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-27-pricelabs-current-setup ## Ảnh chụp cấu hình PriceLabs — 27/09/2026 Nguồn: `audits/2026-09-27-pricelabs-current-setup/index.md` · Đọc ngày: **27/09/2026** ### Cấu hình PriceLabs đang áp — 27/09/2026 (09:39–10:00 giờ VN) Báo cáo: https://claude.ai/artifact/LGDaxgGujTga1hLjSqYize (nguồn `vault/07-outputs/pricelabs-current-setup.html`). Công cụ đọc lại: `scripts/pricelabs-setup-snapshot/` (README có trình tự + bẫy). - `shots/`: ảnh chụp dashboard, Sync Settings, Revenue Settings, AI Connector, Control Panel, trang Customizations, danh sách override cấp account, và lịch giá của 14 listing đang sync. - `raw-json.tar.gz`: dữ liệu bảng dashboard, `fetch_customizations` 14 dòng, trạng thái Control Panel, sync/advanced settings, cảnh báo, profile min stay, và theo từng lịch: `process` (giá từng đêm), `fetch_reasons_json` (lý do giá từng đêm), `fetch_last_request_text` (gói đẩy cuối). - Không lưu trang Profile Settings (có số điện thoại, email phụ). Chỉ đọc: không bấm Save / Sync Now / Update, không nhập liệu, không gạt công tắc. Chỉ bấm mục điều hướng Sync Settings, Revenue Settings, AI Connector (MCP), All Account Level Date Specific Overrides. ## 23 file trong thư mục Nguồn: `audits/2026-09-27-pricelabs-current-setup` - `index.md` - `raw-json.tar.gz` - `shots/00-pricing-dashboard.png` - `shots/01-sync-settings.png` - `shots/02-revenue-settings.png` - `shots/03-ai-connector-mcp.png` - `shots/04-control-panel.png` - `shots/05-customizations-account.png` - `shots/06-account-dso-list.png` - `shots/cal-15NuocMan-A.png` - `shots/cal-15NuocMan-B.png` - `shots/cal-181THT-A.png` - `shots/cal-181THT-B.png` - `shots/cal-25AT11-A.png` - `shots/cal-25AT11-B.png` - `shots/cal-305-A.png` - `shots/cal-305-B.png` - `shots/cal-404-A.png` - `shots/cal-404-B.png` - `shots/cal-41LeHyCat-A.png` - `shots/cal-41LeHyCat-B.png` - `shots/cal-502ALC-A.png` - `shots/cal-502ALC-B.png` --- # 2026-09-28-agoda-promo-badges URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-28-agoda-promo-badges/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-28-agoda-promo-badges ## 42 file trong thư mục Nguồn: `audits/2026-09-28-agoda-promo-badges` - `data/01-seasonal-eco-25at11.json.gz` - `data/02-customized.json.gz` - `data/03-earlybird.json.gz` - `data/04-lastminute.json.gz` - `data/05-longstay.json.gz` - `data/06-domestic.json.gz` - `data/07-privatesale-anon.json.gz` - `data/08-privatesale-login.json.gz` - `data/09-boostcampaign.json.gz` - `data/10-golocal.json.gz` - `data/11-mobile-desktop.json.gz` - `data/12-mobile-phone.json.gz` - `data/12m-mobile.json.gz` - `data/a-1011-2n-2a.json.gz` - `data/b-0929-1n-2a.json.gz` - `data/c-1210-2n-2a.json.gz` - `data/d-1020-7n-2a.json.gz` - `data/e-1011-2n-2a-login.json.gz` - `data/f-0928-1n-2a.json.gz` - `data/ycs-benefits-drawers.txt` - `data/ycs-choose-new-promotion.txt` - `data/ycs-promotion-catalog.json.gz` - `img/25at11-seasonal-payday-eco-card.jpg` - `img/25at11-seasonal-payday-eco-pdp.jpg` - `img/agoda-golocal-domestic-deals-card.jpg` - `img/agoda-golocal-domestic-deals-pdp.jpg` - `img/essential-customized-card.jpg` - `img/essential-customized-pdp.jpg` - `img/essential-earlybird-card.jpg` - `img/essential-earlybird-pdp.jpg` - `img/essential-lastminute-card.jpg` - `img/essential-lastminute-pdp.jpg` - `img/essential-longstay-card.jpg` - `img/essential-longstay-pdp.jpg` - `img/growth-boost-campaign-card.jpg` - `img/targeted-domestic-card.jpg` - `img/targeted-mobile-desktop-card.jpg` - `img/targeted-privatesale-card.jpg` - `img/targeted-privatesale-pdp.jpg` - `img/ycs-benefits-essential.jpg` - `img/ycs-benefits-targeted.jpg` - `img/ycs-choose-new-promotion.jpg` --- # Tài liệu kỹ thuật URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/tech/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) # Tài liệu kỹ thuật Viết cho agent vận hành — không cần đọc để hiểu tình hình listing. ## 8 tài liệu [**Agoda Partner Portal (YCS) — cẩm nang điều khiển**18-ota-listings/platforms/agoda-ycs-automation.md](https://harthliving-ota.pages.dev/library/tech/agoda-ycs-automation/)[**Luật truy cập OTA và PriceLabs — đọc tự do, ghi phải xin phép**10-rules/ota-readonly-rule.md](https://harthliving-ota.pages.dev/library/tech/ota-readonly-rule/)[**Chrome nào được dùng để làm việc**10-rules/chrome-profile-rule.md](https://harthliving-ota.pages.dev/library/tech/chrome-profile-rule/)[**16-ota-messages — Tin nhắn gửi khách qua OTA**16-ota-messages/README.md](https://harthliving-ota.pages.dev/library/tech/16-ota-messages-readme/)[**Dump trung tâm hướng dẫn PriceLabs — 27/09/2026**18-ota-listings/audits/2026-09-27-pricelabs-helpcenter/index.md](https://harthliving-ota.pages.dev/library/tech/2026-09-27-pricelabs-helpcenter-index/)[**Lớp dữ liệu listing — nguồn sự thật duy nhất**18-ota-listings/data/README.md](https://harthliving-ota.pages.dev/library/tech/data-readme/)[**Lớp dữ liệu HIỆU SUẤT theo thời gian — schema + luật ghi**18-ota-listings/metrics/README.md](https://harthliving-ota.pages.dev/library/tech/metrics-readme/)[**Lớp hiệu suất AGODA — kho riêng, cùng cơ chế với Booking**18-ota-listings/metrics-agoda/README.md](https://harthliving-ota.pages.dev/library/tech/metrics-agoda-readme/) --- # 16-ota-messages — Tin nhắn gửi khách qua OTA URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/tech/16-ota-messages-readme/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Tài liệu kỹ thuật](https://harthliving-ota.pages.dev/library/tech/) # 16-ota-messages — Tin nhắn gửi khách qua OTA ## 16-ota-messages — Tin nhắn gửi khách qua OTA Nguồn: `16-ota-messages/README.md` ### 16-ota-messages — Tin nhắn gửi khách qua OTA Kho tin nhắn Harth Living gửi khách trong hộp thư của **Booking.com · Airbnb · Agoda**: tin chào sau khi đặt, hướng dẫn nhận phòng, nhắc trả phòng, cảm ơn sau khi đi. **Vì sao cần folder riêng, không nhét vào `03-posts/`:** post là nội dung marketing một-tới-nhiều, còn tin OTA là nội dung vận hành một-tới-một, có placeholder động, bị luật từng nền tảng ràng buộc và **cùng một nội dung phải cắt khác nhau cho từng kênh**. Trộn chung sẽ hỏng cả hai. **Đọc nhanh cả kho trên trình duyệt:** `/ota-messages booking` (hoặc `python3 scripts/ota-messages-viewer.py`) → `http://localhost:8866/?platform=booking` — mọi tin một trang, khối dán sẵn có nút Chép. Chỉ đọc. #### ⚠️ Bẫy khi gộp ba trang thành một file chia sẻ (23/09/2026) `build-ota-share-page.py` ghép ba trang độc lập của viewer vào MỘT tài liệu. Mỗi trang vốn tự do đặt `id` theo slug nên khi gộp lại **id trùng nhau giữa ba nền tảng**. Ba hậu quả đã gặp thật: 1. **Bấm mục thanh bên không nhảy** — trình duyệt tìm thấy `id` đầu tiên, nằm trong tab đang ẩn. 2. 🔴 **Nút Chép lấy nhầm bản** — `getElementById('paste-'+slug)` luôn trả về bản **Booking**, nên đứng ở tab Agoda bấm Chép lại ra bản Booking (có số điện thoại mà Agoda che thành `XXX`). Lỗi im lặng, nhìn trang không thấy gì bất thường. 3. **Tiêu đề đầu trang đứng yên ở "Booking.com"** vì thanh trên chỉ lấy từ trang Booking. Cách sửa đang dùng: gắn tiền tố `--` vào mọi `id` / `href="#…"` / `data-target`; bỏ ba bản `