Harthliving OTA · bản chữ cho AI · dựng từ vault (nguồn sửa lần cuối 29/09/2026 09:28) · mục lục: https://harthliving-ota.pages.dev/ai/index.txt # Harthliving OTA — toàn bộ nội dung, Phần 31/35 · tiếp: https://harthliving-ota.pages.dev/ai/full/part-32.txt Trong phần này: 2026-09-03-danh-muc-toan-kenh · 2026-09-03-danh-muc-toan-kenh · 2026-09-05-airbnb-corpus · 2026-09-05-airbnb-corpus · 2026-09-05-airbnb-listing-audit-corpus · 2026-09-05-airbnb-listing-audit-corpus · 2026-09-05-booking-305-audit-corpus · 2026-09-05-booking-305-audit-corpus · 2026-09-08-booking-404-vs-305 · 2026-09-08-booking-404-vs-305 · 2026-09-12-25at11-opportunity-center · 2026-09-12-25at11-opportunity-center · 2026-09-12-booking-reviews-all · 2026-09-12-booking-reviews-all · 2026-09-14-airbnb-hof-migration · 2026-09-14-airbnb-hof-migration · 2026-09-15-booking-promotions · 2026-09-15-booking-promotions · 2026-09-15-cleaning-fee-strategy · 2026-09-15-cleaning-fee-strategy · 2026-09-15-post-mapping-verify · 2026-09-15-post-mapping-verify --- # 2026-09-03-danh-muc-toan-kenh URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-03-danh-muc-toan-kenh/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-03-danh-muc-toan-kenh ## Soát danh mục OTA toàn kênh — 03/09/2026 Nguồn: `audits/2026-09-03-danh-muc-toan-kenh.md` · Đọc ngày: **03/09/2026** ### Soát danh mục OTA toàn kênh — 03/09/2026 **Đây là snapshot.** Đúng tại thời điểm đọc, **không sửa lại về sau**. Trạng thái hiện hành nằm ở `../listings.md` và `../issues.md`. - **Phương pháp:** đọc live bằng Chrome DevTools MCP trên Chrome đã đăng nhập. **Chỉ đọc**, không bấm, không sửa — theo `vault/10-rules/ota-readonly-rule.md`. - **Đã đọc:** Booking Group homepage · Airbnb Hosting listings · PriceLabs Pricing Dashboard · **Agoda Partner Portal**. - **Chưa đọc:** số liệu giá từng listing trong PriceLabs (bảng còn đang nạp) · lịch 8/9 property Booking. - **Phạm vi:** thu hẹp còn **7 căn** trong ngày (user chốt) — mục 2.1 giữ lại làm hồ sơ, đã chuyển sang diện tạm gác. #### 1. Đếm được gì | Hệ thống | Số listing | Chi tiết | |---|---|---| | Booking (group) | **9** property | 8 Open/Bookable · **2 Closed/Not bookable** (`15702720`, `15702691`) | | Airbnb | **15** listing | 11 Việt Nam (10 Listed + **1 Unlisted**) + 4 San Jose, CA | | PriceLabs | **36** listing | vượt 24 (= 9 + 15), chưa rõ phần dôi | | Agoda | **6** listing | tất cả **Active**; thiếu đúng `25anthuong11` | #### 2. Ba phát hiện lớn nhất ##### 2.1 — Vault đang mù với 4 căn Việt Nam `business.md` liệt kê **7 căn**. Thực tế Airbnb có **11 listing Việt Nam**. Bốn căn không hề có `property_details_*.md`: - **86 Phạm Cự Lượng** — *Villa with 5 Studio each w/ Private Bath & Kitchen* (Booking `15702720`) - **Ba Na Hills 1BR** — *Salt Electrolysis Pool & Koi pond 1BR Ba Na Hills* (nickname `tom/tony`) - **Ba Na Hills 2BR** — *Salt Electrolysis Pool 2BR 2BA kitchen Ba Na Hills* (nickname `Fam Suite`) - **36 Dương Tử Giang** — *NEW Pool Villa 6BR, Karaoke, Massage & Free Pickup* — **Unlisted** ⇒ Mọi workflow của workspace (`/fbalbum`, `/instako`, `/villatour`, tin nhắn OTA, dashboard) đều **không chạy được** cho 4 căn này. → `issues.md` **L-05**. ##### 2.2 — "Koi Pond" đang chạy thật trên tiêu đề 2 kênh của 15 Nước Mặn 5 - Airbnb: `The Living Tree Villa - Koi Pond, Karaoke, 4BR/5BA` - Booking `15668679`: `The Living Tree Villa - Koi Pond, Karaoke, 4BR-5BA` Trong khi vault đã chốt căn này **bỏ hồ cá koi, cấm nêu koi ở mọi ngôn ngữ**. Một trong hai bên sai, và cả hai khả năng đều phải xử lý: - Nếu **không có koi thật** → overclaim đang chạy trên 2 kênh, khách tới không thấy sẽ khiếu nại và trừ điểm review. - Nếu **có koi thật** → lệnh cấm trong vault sai, đang chặn nhầm một điểm bán, phải gỡ. **Không tự đoán.** → `open-questions.md` **#2**, `issues.md` **L-02**. *(Lưu ý: có một căn Ba Na Hills tiêu đề cũng ghi "Koi pond" — nên "koi" không phải chuyện lạ trong danh mục, càng phải hỏi cho chắc.)* ##### 2.3 — Hạn 15/09/2026: Airbnb chuyển sang phí host-only 15,5% Cảnh báo hiện ở **cả hai** hệ thống (Airbnb banner + PriceLabs banner đỏ). Không chỉnh giá và cleaning fee thì **payout thực nhận giảm** trên toàn bộ listing Airbnb. **Còn 12 ngày.** → `issues.md` **L-01**. #### 3. Bảng đối chiếu Booking ↔ Airbnb | Booking `hotel_id` | Tên trên Booking | Airbnb | Khớp? | |---|---|---|---| | `16927056` | 4BR Villa in An Thuong 500m to MyKhe Beach | 25 AT 11 | ✅ | | `14740288` | Modern 3BR Beach Villa, Karaoke, Rooftop bar, BBQ | 181 To Hien Thanh | ✅ | | `15668679` | The Living Tree Villa - Koi Pond, Karaoke, 4BR-5BA | 15 MN | ⚠️ tiêu đề có "Koi Pond" | | `15668481` | Newly built villa 4br-5ba Pool, Sauna, Elevator | 41 LHC | ✅ | | `14756473` | 1BR Studio A La Carte Hotel | 502 | ✅ | | `15702704` | Remodel 2br,2ba A La Carte 404 | 404 | ✅ | | `13311503` | A La Carte Beach Hotel Apartment 305 | 305 | ⚠️ trùng với `15702691` | | `15702691` | Newly built A La Carte 2b2ba - 305 | (cùng listing 305) | ⚠️ **Closed + "Learn why"** | | `15702720` | Villa with 5 Studio… | 86 Pham Cu Luong | ⚠️ **Booking Closed / Airbnb Listed** | Airbnb có mà Booking **không** có: Ba Na Hills 1BR · Ba Na Hills 2BR · 36 Dương Tử Giang (Unlisted) · 4 căn San Jose. #### 4. Sức khoẻ lịch — mới soát 1/9 property Chỉ mở lịch của `14756473` (A La Carte 502), dải 03/09 → 03/10: | Dải ngày | Trạng thái | Đọc ra sao | |---|---|---| | 03/09 | **No inventory** | không mở bán phòng nào, cũng không có khách | | 04/09 – 13/09 | **Sold out** | `Net Booked` = 1 mỗi đêm → đã bán, có tiền | | 14/09 – 16/09 | **Bookable** | `Rooms to Sell` = 1 | | 17/09 – 01/10+ | **Rate closed** | còn phòng, **giá vẫn nạp đủ**, nhưng bị khoá ⇒ mất doanh thu | Lịch gắn nhãn **`XML (edits overwritten)`** ⇒ sửa ở channel manager/PriceLabs, không sửa trong extranet. Ô `Restrictions` **chưa tick** nên chưa loại trừ được min-stay đang chặn. → `issues.md` **L-06**. **8 property còn lại chưa soát lịch.** #### 5. Agoda — bổ sung cùng ngày, sau khi user mở Partner Portal `portal.agoda.com` · 6 listing, **tất cả Active**. Đây là giao diện Partner Portal mới, không phải YCS cũ. | Agoda ID | Ứng với | Nhãn | Content score | Revenue MTD | ADR MTD | |---|---|---|---|---|---| | `63382515` | `alacarte305` ❓ | Group listing unit | 70/100 | N/A | N/A | | `84463560` | `41lehycat` | — | 50/100 | N/A | N/A | | `84463562` | `15nuocman5` ⚠️ | — | 48/100 | N/A | N/A | | `84463574` | `181tohienthanh` | — | **43/100** | **VND 13.891.786** | **VND 3.975.385** | | `84463577` | `alacarte502` | Group listing unit | N/A | N/A | N/A | | `84510952` | `alacarte404` | Group listing unit | N/A | N/A | N/A | **Ba điều rút ra:** 1. **`25anthuong11` vắng mặt** — căn duy nhất trong 7 căn không có trên Agoda. → **L-11** 2. **"Koi Pond" cũng nằm trong tiêu đề Agoda `84463562`** ⇒ overclaim đang chạy trên **cả ba kênh**, không phải hai. Mạnh hoá **L-02**. 3. **Content score thấp** (43–70, hai căn N/A) — đòn bẩy rẻ nhất đang thấy, thuần nội dung, không đụng giá hay lịch. → **L-12** Ba căn A La Carte gắn nhãn **Group listing unit** (unit trong group listing của toà nhà); bốn villa nguyên căn thì không. Doanh thu MTD chỉ có 181 Tô Hiến Thành, 5 listing còn lại `N/A` — chưa rõ là *không có booking* hay *không có dữ liệu ở cấp unit*. → **L-13** #### 6. Việc kế tiếp, theo thứ tự 1. Xử lý **L-01** (Airbnb phí host-only, hạn **15/09** — gấp nhất). 2. Trả lời `open-questions.md` **#2** (koi) · **#8** (25AT11 vắng Agoda) · **#9** (mapping 305). 3. Soát lịch 6 property Booking còn lại của 7 căn, cùng cách đã làm với 502. 4. Nâng **content score Agoda** (**L-12**) — việc thuần nội dung, làm được ngay, không cần duyệt giá. 5. Xác minh 7 căn này sync đúng trong PriceLabs (**L-08** đã thu hẹp). --- # 2026-09-05-airbnb-corpus URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-05-airbnb-corpus/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-05-airbnb-corpus ## 2026-09-05-airbnb-corpus.json File dữ liệu `18-ota-listings/audits/2026-09-05-airbnb-corpus.json` (192.635 byte) — mở trong vault. --- # 2026-09-05-airbnb-listing-audit-corpus URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-05-airbnb-listing-audit-corpus/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-05-airbnb-listing-audit-corpus ## Bộ dữ liệu kiểm listing Airbnb — 7 căn, đối chiếu tiêu chuẩn chính thức Nguồn: `audits/2026-09-05-airbnb-listing-audit-corpus.md` · Đọc ngày: **05/09/2026** ### Bộ dữ liệu kiểm listing Airbnb — 05/09/2026 Mục đích: **để user tự phân tích listing đã tối ưu cho thứ hạng chưa.** File này không kết luận thay user; nó trả lời đúng ba câu: *Airbnb nói cái gì quyết định thứ hạng* · *dữ liệu tương ứng đã tải về nằm ở đâu* · *chỗ nào chưa lấy được và vì sao*. Hồ sơ từng căn: [`../properties//airbnb.md`] · bản máy đọc gộp: [`2026-09-05-airbnb-corpus.json`](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-05-airbnb-corpus/) Truy cập: [`vault/10-rules/ota-readonly-rule.md`](https://harthliving-ota.pages.dev/library/tech/ota-readonly-rule/) — **chỉ đọc, không sửa gì trên Airbnb.** #### 1. Airbnb nói gì về thứ hạng (nguồn chính thức, tra 05/09/2026) Bốn trục, nguyên văn từ [Help Center 39 — How search results work](https://www.airbnb.com/help/article/39): | Trục | Airbnb tính bằng gì | Host điều khiển được không | |---|---|---| | **Quality** | ảnh & video của listing · điểm và đánh giá của khách · trao đổi host–khách trên nền tảng · **đặc điểm listing** · thông tin huỷ và chăm sóc khách · **tiện ích** | Có — trực tiếp | | **Popularity** | khách lưu vào wishlist · tần suất được đặt · tần suất khách nhắn tin | Gián tiếp | | **Price** | tổng giá và tương quan với listing tương đương cùng khu, cùng ngày | Có | | **Location** | vị trí thật, gần điểm khách thích ở | Không | Airbnb liệt kê riêng phần **host làm được**: mở thêm ngày trống · giảm ràng buộc số đêm tối thiểu/tối đa · ảnh chất lượng cao + mô tả đầy đủ · thêm tiện ích khách tìm (cũi, bồn sục, cho thú cưng, tính năng tiếp cận) · trả lời trong 24 giờ · ít từ chối yêu cầu đặt · **bật Instant Book** (Airbnb nói listing bật Đặt ngay *có thể* xếp trên listing phải duyệt) · giữ Superhost. [Recommendation systems (4083)](https://www.airbnb.com/help/article/4083) bổ sung: hệ thống còn đọc **ngôn ngữ, độ dài và độ mới của review**. **Guest Favorite** ([3495](https://www.airbnb.com/help/article/3495)): tối thiểu **5 review trong 4 năm, ít nhất 1 review trong 2 năm**, xét theo điểm tổng, **6 điểm hạng mục** (check-in, sạch sẽ, chính xác, giao tiếp, vị trí, giá trị), tỷ lệ host huỷ, tỷ lệ review bị gỡ. Nhãn top 1% / 5% / 10% dùng cùng ngưỡng review. #### 2. Đã tải về những gì — đối chiếu từng trục ✅ = có dữ liệu đầy đủ · ⚠️ = có một phần · ❌ = chưa lấy được | Yếu tố Airbnb nêu | Trạng thái | Dữ liệu nằm ở đâu | |---|---|---| | Ảnh — số lượng, ngày thêm, phân bổ theo phòng, chú thích | ✅ | `airbnb.md` §9 · `photos.by_space`, `photos.captioned` | | Ảnh — nội dung/chất lượng từng tấm | ⚠️ | có URL gốc trong bản thô `_raw-airbnb//details__photo-tour.json`; **chưa tải file ảnh về** | | Video listing | ✅ | không căn nào có (media chỉ toàn `ImageEntity`) | | Điểm và số review (khách nhìn thấy) | ✅ | `airbnb.md` §1 — lấy từ `ld+json` của trang `/rooms` công khai | | 6 điểm hạng mục theo TỪNG căn | ❌ | performance hub trả **theo tài khoản**, không tách theo listing khi đọc SSR | | % 5 sao theo hạng mục, cấp tài khoản (30 ngày) | ✅ | `_raw-airbnb/_performance/quality__*.json` — xem §4 dưới | | Nội dung review (ngôn ngữ, độ dài, độ mới) | ❌ | trang `/hosting/reviews` trả 404; review nằm sau truy vấn client-side | | Trao đổi host–khách, tỷ lệ phản hồi, tỷ lệ chấp nhận | ❌ | `/performance/superhost` chỉ trả tiêu đề; số liệu tải client-side | | Đặc điểm listing — loại hình, tầng, năm xây, diện tích | ✅ | `airbnb.md` §3 | | Tiện ích — bật / khai không / **chưa khai** (đủ 149 mục × 13 nhóm) | ✅ | `airbnb.md` §8 | | Tính năng tiếp cận (accessibility) | ✅ | `airbnb.md` §8 | | Thiết bị an toàn + hạng mục cần xác nhận | ✅ | `airbnb.md` §8 | | Nội quy nhà (6 trường có cấu trúc) | ✅ | `airbnb.md` §7 | | Chính sách huỷ đang dùng + mọi lựa chọn Airbnb cho | ✅ | `airbnb.md` §6 | | Giá đêm, giá cuối tuần, dải giá Airbnb gợi ý | ✅ | `airbnb.md` §4 | | Phí dọn, phí khách thêm, cọc, 4 loại phí phụ | ✅ | `airbnb.md` §4 | | Giảm tuần/tháng + gợi ý của Airbnb, early bird, last-minute | ✅ | `airbnb.md` §4 | | Khuyến mãi đang chạy vs. lời mời chưa bật | ✅ | `airbnb.md` §4 | | Instant Book + đối tượng được đặt ngay | ✅ | `airbnb.md` §5 | | Số đêm tối thiểu/tối đa, báo trước, dọn phòng, cửa sổ mở lịch | ✅ | `airbnb.md` §5 | | **Số đêm còn trống thật (90/365 ngày tới)** | ❌ | `getCalendarBootstrapData` chỉ trả thuộc tính listing, **không trả mảng ngày**; Airbnb tải lịch bằng truy vấn riêng | | Lịch nhập/liên kết (iCal Booking, Agoda, VRBO) | ✅ | `airbnb.md` §5 | | Tiêu đề + độ dài + toàn văn mọi trường mô tả | ✅ | `airbnb.md` §11 | | Ngôn ngữ listing đã dịch | ✅ | `airbnb.md` §2 | | Vị trí, toạ độ, hiện vị trí chính xác, xác minh vị trí | ✅ | `airbnb.md` §10 | | Superhost, xác minh danh tính, đồng chủ nhà | ✅ | `airbnb.md` §2 | | **Cách nhận phòng (self check-in, lockbox), hướng dẫn tới nơi, wifi, sổ tay nhà** | ❌ | không nằm trong 21 mục của trình soạn listing; mọi URL đoán đều 404 — xem §5 | | Khuyến nghị tối ưu của chính Airbnb (24 đòn bẩy) | ✅ | `_raw-airbnb/_performance/opportunities.json` — xem §4 | | Lượt xem trang, tỷ lệ chuyển đổi, wishlist theo căn | ❌ | 4/5 trang `conversion/*` và 4/4 trang `occupancy/*` **lỗi 500 từ phía Airbnb** khi tải SSR | #### 3. Bảy căn cạnh nhau — các trục đo được | | 25AT11 | 181THT | 15MN | 41LHC | 305 | 404 | 502 | |---|---|---|---|---|---|---|---| | Điểm khách thấy | **★New** | 4,97 | 5,0 | 5,0 | 4,94 | 4,89 | 4,85 | | Số review | **2** | 35 | **7** | 16 | 18 | 35 | 27 | | Đủ ngưỡng Guest Favorite (≥5) | **KHÔNG** | có | có | có | có | có | có | | Ảnh | 39 | 52 | 87 | 74 | **27** | 32 | 37 | | Ảnh có chú thích | 0 | 7 | 0 | 2 | 1 | 0 | 0 | | Tiện ích bật / tổng 149 | **26** | 48 | 58 | 65 | 48 | 58 | 58 | | Tiện ích để trống | **123** | 100 | 83 | 81 | 98 | 84 | 91 | | Độ dài tiêu đề (trần 50) | 42 | 49 | 50 | 47 | 50 | 48 | 50 | | Mô tả SPACE (ký tự) | 3.307 | 1.475 | 1.982 | 1.846 | 1.813 | 1.816 | 1.291 | | Ngôn ngữ đã dịch | 1 | 1 | 4 | 4 | 4 | 4 | 1 | | Instant Book | Mọi khách | Mọi khách | **TẮT** | Khách có review tốt | Khách có review tốt | Khách có review tốt | Khách có review tốt | | Đêm tối thiểu | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | | Cửa sổ mở lịch | 12 tháng | 9 tháng | 12 tháng | 12 tháng | 6 tháng | 6 tháng | **3 tháng** | | Báo trước | Cùng ngày | **1 ngày** | Cùng ngày | Cùng ngày | Cùng ngày | Cùng ngày | Cùng ngày | | Chính sách huỷ | Firm | Firm | Firm | Firm | Firm | Firm | Firm | | Cũi cho em bé | không | không | không | không | không | **có** | **có** | | Cho thú cưng | chưa đặt | tắt | tắt | tắt | tắt | tắt | tắt | | Xác minh vị trí | chưa | chưa | chưa | chưa | chưa | chưa | chưa | | Hiện vị trí chính xác | có | **không** | có | có | có | có | có | | Không gian chưa khai giường | 13/13 | 11/14 | 11/15 | 12/16 | 5/7 | 9/9 | 6/6 | Ba thứ giống hệt nhau ở cả 7 căn: nhận phòng **14:00 không có giờ kết thúc** · **2 đêm tối thiểu** · huỷ **Firm** · Smart Pricing **tắt** · giảm tuần −5% / giảm tháng −10%. #### 4. Airbnb tự chấm gì cho tài khoản này ##### 4.1 Chất lượng — % lượt được 5 sao, 30 ngày gần nhất (cập nhật 31/08/2026, **cấp tài khoản, không tách theo căn**) | Hạng mục | % 5 sao | |---|---| | Tổng thể | 85,7% | | Sạch sẽ | 85,7% | | Chính xác (mô tả đúng thực tế) | 85,7% | | Giá trị | 85,7% | | Vị trí | 85,7% | | Giao tiếp | 100% | | Nhận phòng | 100% | ##### 4.2 Hai mươi bốn đòn bẩy Airbnb khuyến nghị (14 listing của tài khoản, gồm cả căn ngoài phạm vi) Airbnb ghi: *"32% cơ hội chưa hoàn thành"* · listing của tài khoản đạt **68%**, listing tương đương **53%**, toàn sàn **49%**. | Đòn bẩy | Đã bật | Tỷ lệ | |---|---|---| | Wifi · điều hoà · máy sấy tóc · đồ nấu ăn cơ bản · mở ngày cao điểm · nhận khách ở dài | 14/14 | 100% | | Chỗ đỗ xe miễn phí · giảm tuần · giảm tháng · bàn làm việc | 13/14 | 93% | | Cho phép báo trước ngắn | 12/14 | 86% | | Mở lịch 6 tháng | 9/10 | 90% | | Mở ngày kẹp giữa hai booking | 10/12 | 83% | | Bàn là | 11/14 | 79% | | Nhận yêu cầu ở dài hơn giới hạn | 6/9 | 67% | | **Bật Đặt ngay** | 9/14 | **64%** | | Giảm phút chót | 9/14 | 64% | | Tự nhận phòng | 7/14 | **50%** | | Sưởi | 6/14 | 43% | | **Cho thú cưng** | 3/14 | **21%** | | **Giảm đặt sớm** | 3/14 | **21%** | | Đổi sang chính sách huỷ Flexible | 3/14 | 21% | | **Cũi em bé** | 2/14 | **14%** | | **Giảm số đêm tối thiểu** | 2/14 | **14%** | Bốn đòn bẩy Airbnb nêu thẳng trong bài xếp hạng mà tài khoản đang ở mức thấp: **Đặt ngay · tự nhận phòng · cho thú cưng · cũi** — cộng thêm **giảm số đêm tối thiểu** (Airbnb khuyến nghị nới ràng buộc). #### 5. Chưa lấy được — và cách lấy nếu cần | Thiếu gì | Vì sao | Cách lấy | |---|---|---| | **Hướng dẫn nhận phòng** (self check-in, lockbox, chỉ đường, wifi, sổ tay nhà) | Trang thật là **`/hosting/listings//arrival-guide`** (trả 200), nhưng **render hoàn toàn phía trình duyệt — payload SSR rỗng**, không có `data-injector-instances`. 9 URL khác đều 404. | Mở tay `airbnb.com/hosting/listings//arrival-guide` và chép lại. Đây cũng là chỗ duy nhất biết được căn nào đã bật **tự nhận phòng** — đòn bẩy Airbnb ghi mới đạt 7/14 | | **Số đêm còn trống 90/365 ngày tới** | `getCalendarBootstrapData` không trả mảng ngày | Lấy occupancy từ PriceLabs (đã có trong vault), hoặc mở multicalendar bằng tay | | **6 điểm hạng mục theo từng căn** | Performance hub SSR trả theo tài khoản | Mở `/performance/quality/overall`, chọn từng listing trong bộ lọc | | **Nội dung từng review** | `/hosting/reviews` 404, review tải client-side | Đọc ở trang `/rooms/` phần review, hoặc mục Reviews trong hosting | | **Lượt xem trang, chuyển đổi, wishlist theo căn** | 8/18 trang performance **lỗi 500 từ máy chủ Airbnb** | Thử lại lúc khác — lỗi phía Airbnb, không phải phía mình | | **Tỷ lệ phản hồi / chấp nhận / huỷ** | `/performance/superhost` chỉ trả tiêu đề | Mở tay trang Superhost | | **File ảnh gốc** | Chỉ lưu URL, chưa tải ảnh | `curl` từng URL trong `details__photo-tour.json` nếu cần chấm chất lượng ảnh | #### 6. Chạy lại `node scripts/ota-read-airbnb.mjs --out vault/18-ota-listings/properties/_raw-airbnb # ~5 phút python3 scripts/ota-distill-airbnb.py --date YYYY-MM-DD ` Điều kiện: Chrome mở, đã đăng nhập Airbnb, còn một tab trên airbnb.com. Script chỉ `fetch` GET, không điều hướng tab của user, không bấm, không ghi. Bản thô ~90MB nằm ở `_raw-airbnb/` (đã gitignore) — xoá được, chạy lại là có. --- # 2026-09-05-booking-305-audit-corpus URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-05-booking-305-audit-corpus/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-05-booking-305-audit-corpus ## Kiểm listing Booking.com — A La Carte 305, đối chiếu hướng dẫn chính thức Nguồn: `audits/2026-09-05-booking-305-audit-corpus.md` · Đọc ngày: **05/09/2026** ### Kiểm listing Booking.com `13311503` — đã cào đủ chưa? Câu hỏi: *"đã cào đủ thông tin theo hướng dẫn của Booking.com chưa?"* Trả lời ngắn: **lần 04/09 đọc 18 trang cấu hình — đủ để tả listing, thiếu toàn bộ tầng tín hiệu xếp hạng.** Ngày 05/09 đọc thêm **8 trang** (`showrank` · `opportunities` · `reviews` · `availability_calendar` · `pace_report` · `sales_insights` · `mobile_rate` · `home`). Giờ đủ cả bốn yếu tố Booking tự nêu. Hồ sơ: [`../properties/alacarte305/booking.md`](https://harthliving-ota.pages.dev/status/booking/alacarte305/#doc-booking) §18–§23 · bản máy: [`../properties/alacarte305/_raw/2026-09-05-booking.json`] #### 1. Booking.com nói gì quyết định thứ hạng Hai nguồn, cùng nói một chuyện: **a) Bảng Ranking Dashboard trong chính extranet của căn này** — Booking liệt kê đúng bốn yếu tố, kèm số của property: | Yếu tố | Booking giải thích | Căn 305 | |---|---|---| | Average daily rate | *"Prices offered on Booking.com may be considered in ranking"* | 1.867.920 ₫ | | Property page score | *"Complete and accurate property information… may support visibility"* | 90,53% | | Guest review score | *"Guest reviews help guests assess the quality… may be considered in ranking"* | 8,8 | | Conversion rate | *"Shows how often property page views lead to bookings"* | 2,88% | Cộng thêm dòng cảnh báo của Booking: tham gia **Genius · deals · Preferred · Preferred Plus · Visibility Booster** *"may influence visibility in search results"* — ba cái sau **tăng hoa hồng**. **b) Partner Hub** ([Search results, ranking and visibility](https://partner.booking.com/en-us/help/growing-your-business/analytics-reports/search-results-ranking-and-visibility) · [Basics for improving ranking](https://partner.booking.com/en-us/help/commercial-insights/keys-success/basics-improving-ranking)) nêu thêm **tỷ lệ huỷ 90 ngày** và [Property page score](https://partner.booking.com/en-us/help/commercial-insights/keys-success/using-property-page-score-attract-more-guests): *"Properties with a 100% Property Page Score get up to 18% more bookings"*, yêu cầu **tối thiểu 5 ảnh** phản ánh nội thất, phòng tắm, bếp và **ảnh từng phòng bán được**. Booking còn có **Quality Rating riêng cho nhà/căn hộ** ([bài chính thức](https://partner.booking.com/en-us/help/property-page/all-you-need-know-about-quality-rating-home-and-apartment-properties)): thuật toán đọc **hơn 400 đặc trưng** (tiện ích, dịch vụ, ảnh nội thất, cấu hình phòng) cộng điểm review. **Chưa tìm thấy trang Quality Rating trong extranet của căn này** — xem §4. #### 2. Đối chiếu: đã có gì, thiếu gì ✅ đủ · ⚠️ một phần · ❌ chưa có | Yếu tố | Trạng thái | Ở đâu | |---|---|---| | **Property page score** + checklist Booking chấm từng mục | ✅ | `booking.md` §2 — 90%, thiếu **ảnh ngoại thất**, **ảnh bữa sáng**, **key pickup details** | | Ảnh: tổng số, ảnh kém, thiếu tag | ✅ | §3 — 49 ảnh, 0 kém, 0 thiếu tag | | Danh sách/tag từng ảnh | ❌ | trang chỉ render lưới ảnh; muốn có phải mở tay | | Mô tả property + mô tả phòng + Fine print | ✅ | §4 — Booking tự sinh, chỉ sửa được lỗi chính tả | | Host profile + 4 textarea tự viết | ✅ | §5 | | Facilities cấp property (44 bật / 167 tắt) | ✅ | §6 | | Room details + room amenities | ✅ | §7 | | Property policies (trẻ em, thanh toán, internet, giờ, phí, nội quy) | ✅ | §8 | | Reservation policies + tỷ lệ huỷ | ✅ | §9 | | Rate plans (3 plan) + nguồn giá | ✅ | §11 | | Promotions đang chạy | ✅ | §12 — **0 promotion** | | VAT/thuế/phí | ✅ | §13 | | Genius | ✅ | §14 — đủ điều kiện, **chưa tham gia** | | Competitive set / peer group | ✅ | §15 | | **Ranking dashboard — 4 yếu tố** | ✅ **mới 05/09** | §18 | | **Phễu tìm kiếm → đặt (views · visits · bookings · CTR · book rate)** | ✅ **mới** | §19 | | **Availability for search** | ✅ **mới** | §19 — **27,50%**, thấp hơn peer 47% | | **Guest review score + điểm hạng mục + toàn văn review** | ✅ **mới** | §20 | | Điểm hạng mục Comfort · Facilities · Value · Wifi | ⚠️ | nằm sau nút *Show more*, chưa mở | | **Opportunity Center — 7 khuyến nghị của Booking** | ✅ **mới** | §22 | | **Pace report + Sales statistics** | ✅ **mới** | §21 | | **Insight mobile / country rate** | ✅ **mới** | §22 | | **Việc extranet đang nhắc (Home)** | ✅ **mới** | §23 | | Lịch: chế độ XML, rate plan trên lịch | ⚠️ | §23 — đọc được chế độ; **số đêm mở/đóng từng ngày chưa trích** | | **Quality Rating cho nhà/căn hộ** | ❌ | không thấy trang trong extranet — xem §4 | | Preferred Partner: có được mời không, hoa hồng bao nhiêu | ❌ | không có trang riêng; dashboard chỉ nhắc tên chương trình | | Visibility Booster: mức giá, ngày áp dụng | ❌ | `visibility_booster.html` trả 404; vào qua nút *Explore visibility booster* | | Tỷ lệ huỷ 90 ngày (Booking nêu là yếu tố xếp hạng) | ⚠️ | §9 có tỷ lệ huỷ theo rate plan, **chưa có con số 90 ngày như dashboard định nghĩa** | #### 3. Ba con số đáng chú ý nhất từ lần đọc này 1. **Availability for search 27,50% — thấp hơn peer group 47%.** Gần ba phần tư lượt khách tìm là căn này **không đặt được**. Đây là trần chặn mọi việc khác: nội dung có hoàn hảo cũng không bán được đêm đã đóng. Cùng gốc **L-06** và **L-17**. 2. **Được hiện nhiều hơn peer 27% nhưng bị bấm ít hơn 38%** (CTR 1,23% vs 2,00%). Booking đang cho hiển thị tốt; nút thắt nằm ở **thẻ trong kết quả tìm kiếm** — ảnh bìa, giá, điểm 8,8 (dưới mức 9+ của nhiều đối thủ), không có nhãn Genius/deal nào. 3. **Property page score 90% so với trung bình khu vực 96%**, và ba việc còn thiếu đều rẻ: **ảnh ngoại thất · ảnh bữa sáng · key pickup details**. Booking ước tính đạt 100% cho *"up to 18% more bookings"*. #### 4. Chưa lấy được — và cách lấy | Thiếu gì | Vì sao | Cách lấy | |---|---|---| | **Quality Rating** (thang riêng cho nhà/căn hộ, 400+ đặc trưng) | Đã thử `quality_rating.html`, `quality.html`, `property_quality.html` — chưa xác nhận URL; có thể tài khoản này chưa được gán rating | Tìm mục *Quality rating* trong menu Property của extranet, ghi URL thật vào `platforms/booking.md` §6b | | Điểm hạng mục review còn lại | Nằm sau nút *Show more* (cần bấm) | Bấm để xem thuộc tầng B của luật — làm được trong lần đọc sau | | Danh sách + tag từng ảnh | Trang render lưới ảnh, không có bảng | Mở tay | | Số đêm mở/đóng từng ngày | Trang lịch là lưới React, chưa viết bộ trích | Viết bộ trích riêng, hoặc lấy occupancy từ PriceLabs | | Preferred Partner · Visibility Booster (điều kiện, hoa hồng) | Không có trang trực tiếp; `visibility_booster.html` 404 | Vào qua nút trên Ranking Dashboard | | Tỷ lệ huỷ 90 ngày | Dashboard không hiện ô này cho căn 305 | Analytics → performance analysis | #### 5. Chạy lại `node scripts/ota-read-booking.mjs --hotel 13311503 --out ` Điều kiện: Chrome mở, đã đăng nhập extranet, còn **một tab bất kỳ** trên `admin.booking.com` (script tự lấy `ses`; từ 05/09 không cần tab đúng hotel_id nữa). 26 trang, ~4 phút. Tám trang mới render phía trình duyệt nên script phải đi qua `Page.navigate` — `fetch` GET chỉ trả vỏ trang rỗng. --- # 2026-09-08-booking-404-vs-305 URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-08-booking-404-vs-305/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-08-booking-404-vs-305 ## Booking 404 live ↔ Booking 305 — đối chiếu cài đặt Nguồn: `audits/2026-09-08-booking-404-vs-305.md` · Đọc ngày: **08/09/2026** ### Booking 404 live ↔ Booking 305 Căn 404 được đọc trực tiếp từ Booking Extranet ngày 08/09/2026. Căn 305 dùng hồ sơ `properties/alacarte305/booking-property-menu.md` cùng ngày làm chuẩn. Không Save/Apply/Submit. #### Kết luận 404 **chưa đồng bộ** với 305. Những lệch nặng nhất không phải là khác biệt hợp lý giữa hai căn, mà là dữ liệu thiếu/sai: cấu trúc phòng 404 đang thành 1 phòng ngủ/1 giường, thiếu thông tin 2 phòng tắm, tắt hầu hết tiện ích chung của tòa nhà, bỏ trống key pickup/profile và Fine Print vẫn còn khối COVID cũ. #### 1. Phải sửa theo sự thật căn 404 | Mục | 404 live | Chuẩn/nguồn đối chiếu | Mức | |---|---|---|---| | Room details | `Number of bedrooms = 1` | 404 thực tế là **2BR** | P0 | | Giường | Chỉ khai **1 Twin bed**; mô tả công khai tự sinh `unit offers 1 bed` | 1 King + 2 Twin | P0 | | Phòng tắm | Trang báo `What's Missing: Bathroom info` | 2 phòng tắm; cần khai private/ensuite theo bố cục thật | P0 | | Diện tích | 69 m² | 305 là 70 m²; không copy máy móc, cần giữ số đo thật của 404 | Kiểm thực địa | #### 2. Thông tin chung tòa A La Carte cần đồng bộ từ 305 404 hiện khai `No`: **Swimming pool · Bar · Sauna · Terrace · Breakfast · Parking**. Các mục sau chưa có lựa chọn rõ ràng: **Restaurant · Room service · Coffee house · Snack bar · Wine/Champagne · Spa · Massage · Fitness center · Shuttle service · Airport shuttle · Laundry · Convenience store · security/CCTV/fire safety**. Theo dữ liệu chung của tòa đã chốt và cài đúng trên 305, 404 cần khai cùng: - Hồ bơi ngoài trời · quanh năm · **Paid** · rooftop/infinity/scenic view · 06:00–19:00. - Sauna, spa, massage, gym/fitness: có, dùng chung, **Paid**. - FishCá Restaurant, DELI Bistro, coffee house, snack bar, room service, Wine/Champagne. - Airport pickup miễn phí một chiều cho kỳ ở từ 3 đêm; listing 404 đã hứa điều này ngay trong tên. - Parking chỉ cho **xe máy**, 5.000₫/lượt hoặc 10.000₫ qua đêm; không nhận ô tô. - Laundry, minimart, key-card access, elevator, 24-hour security, smoke alarm, CCTV, fire extinguisher. #### 3. Cài đặt vận hành nên chuẩn hóa theo 305, có thay số phòng | Mục | 404 live | 305 | Khuyến nghị | |---|---|---|---| | Key pickup | Bỏ trống | Gặp khách tại sảnh + smart-lock | Copy quy trình, đổi `305` → `404` | | Your Profile | Host `Huy`; 4 textarea đều trống | Hồ sơ host + property + neighborhood + family đầy đủ | Dùng phần chung, viết lại chi tiết riêng 404 | | Fine Print | Khoảng 20 dòng COVID cũ | Khối service fees/arrival/payment/parking hiện hành | Gửi Request a fix riêng cho 404 | | Wi-Fi | `all areas` | `in rooms` | Dùng `in rooms` nếu Harth Living không kiểm soát Wi-Fi khu chung | | Check-in | Từ 14:00, không thấy giờ kết thúc | 14:00–17:00 | Chốt một chính sách chung; không copy khi chưa chốt | | Check-out | Tới 12:00 | 08:00–12:00 | Gần như khớp; chỉ cần chuẩn hóa cửa sổ | #### 4. Không được copy máy móc từ 305 | Mục | 404 | 305 | Lý do | |---|---|---|---| | Cancellation | Flexible **30 days** | Flexible **1 day** | Chính sách doanh thu, cần user chốt | | Child rate | Trẻ ≤12 tuổi miễn phí | Chưa có child rate | Chính sách giá, cần user chốt | | Cleaning fee | Không có | 300.000₫/kỳ | Ảnh hưởng giá khách trả | | Trẻ sơ sinh | Max 3, tính trong tổng khách | Max 1, loại khỏi tổng khách | Cần chốt occupancy thật | | Room amenities riêng | 404 có Bidet, Bathrobe, Walk-in shower; tắt Fan, Cleaning products, Patio, City/Landmark view | Tập khác | Chỉ khai theo vật có thật trong từng căn | #### 5. Chất lượng trang | | 404 live | 305 snapshot | |---|---|---| | Property Page Score | **84%** | **100%** | | Tổng ảnh trên Booking | 44 | 63 | | Ảnh chất lượng thấp | **20** | 0 | | Unit thiếu ảnh | 0 | 0 | | Ảnh thiếu tag | 0 | 0 | 404 còn bị Booking nhắc: thêm/tag ảnh bãi biển và khai key pickup. Mục ảnh ngoại thất đã `Done`, nhưng kho local vẫn không có ảnh ngoại thất đủ quyền + đủ độ phân giải để thay thế. #### 6. Những mục đã khớp - Open/Bookable; Partner Liability Insurance đang tham gia. - VAT hiện tại 8%, từ 01/01/2027 là 10%; city tax 0%. - Chỉ nhận tiền mặt; bắt buộc số điện thoại; không giới hạn tuổi; không giờ giới nghiêm. - Không hút thuốc, không thú cưng, không tiệc; không đặt giờ yên tĩnh. - Instant booking; nhận kỳ ở 30–90 đêm; không damage policy. - Core kitchen: Kitchen/Kitchenette, stovetop, microwave, refrigerator, kettle, kitchenware. - Sustainability chưa bắt đầu, chưa có chứng nhận. #### Giới hạn lần đọc - Đã đọc 15 trang: 13 mục menu Property + Children/occupancy + Rate plans. - Panel `See details` của từng facility chưa bung, vì công cụ crawl chỉ điều hướng và đọc DOM. - Messaging mới xác nhận được General settings; chưa đọc nội dung template/scheduler/security. - Chưa thay đổi bất kỳ giá trị nào trên Booking.com. --- # 2026-09-12-25at11-opportunity-center URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-12-25at11-opportunity-center/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-12-25at11-opportunity-center ## 25 An Thượng 11 — Opportunity Center đọc trọn payload (12/09/2026) Nguồn: `audits/2026-09-12-25at11-opportunity-center.md` · Đọc ngày: **12/09/2026** ### Opportunity Center — 25 An Thượng 11 (`16927056`) **Cách đọc:** toàn bộ dữ liệu nằm sẵn trong Apollo state của `opportunities.html` (`ROOT_QUERY.opportunityCentreFederated.mainData`), không cần bấm 11 tab ở cột trái — 11 tab chỉ là bộ lọc `productIds` trên cùng một danh sách. Trang *Choose new promotion* thật ra là `promotions/marketplace.html`. Mọi trang setup mở **chỉ để đọc tham số mặc định**, không tạo promotion nào. #### 1. Bảng 19 opportunity theo `score` Booking tự chấm `score` = mức Booking cho là phù hợp với căn này (0–1). `state`: `NEW` chưa xem · `SEEN` đã hiện · `INTERESTED` đã có người bấm *Take action* (10/09 16:29). | # | score | state | Tên (productName) | Bản chất | Với căn này | |---|---|---|---|---|---| | 1 | **0,429** | SEEN | Mobile rate (`mobile_rates`) | Giảm ≥10 % cho khách app/mobile web, có badge + gạch giá | ✅ **Làm** — cao nhất bảng, khớp kế hoạch §1.2 | | 2 | 0,359 | INTERESTED | Tự động cho đổi ngày với non-refundable (`nr_date_change`) | Policy exception cho phép khách NR đổi ngày | ⏸ Vô nghĩa lúc này — căn **chưa có NR** (khoá verification) | | 3 | **0,280** | SEEN | Country rate (`country_rates`) | Giảm 5–30 % theo quốc gia nguồn khách | ✅ **Làm** — xem §3 để chọn nước | | 4 | **0,268** | SEEN | Basic deal (`basic_deal`) | Giảm 1–99 %, tự chọn ngày ở, thứ trong tuần, audience | ✅ **Làm** — là thứ duy nhất **chồng được** lên Mobile/Country | | 5 | 0,188 | SEEN | Demand data (`chef_exp_demand_data…`) | Trang thống kê nhu cầu Đà Nẵng | 📖 Đã đọc — §4 | | 6 | 0,133 | SEEN | Giá theo số khách (`rlo_having_unset_prices`) | Occupancy pricing: giá khác nhau cho 2/4/6/8 khách | 🤔 Đáng cân nhắc cho villa 8 khách — nhưng PriceLabs đang đẩy một giá phẳng; phải kiểm PriceLabs có hỗ trợ trước | | 7 | 0,105 | SEEN | Early Booker Deal (`early_booker_deal`) | Giảm cho khách đặt sớm trước peak | ⏸ Demand Đà Nẵng: **64 % tìm không chọn ngày**, book window 91+ ngày chỉ 12 % — chưa phải lúc | | 8 | 0,094 | INTERESTED | Page score → 100 % (`…less_than_hundred_cs`) | `content_score.html` | ⚠️ Vẫn là bệnh 100 % vs 70 % lệch giữa các trang (plan §6.2) | | 9 | 0,082 | SEEN | Thêm nôi (`families_cots`) | `crib_and_extra_beds.html` | ❌ **KHÔNG** — không căn nào có nôi (user chốt 09/09) | | 10–12 | 0,051 · 0,049 · 0,049 | SEEN | Không đòi thẻ với khách last-minute (`…without_credit_card…` ×3) | CC exception cho đặt cùng ngày / hôm sau | ❌ Không — căn đang **chỉ nhận tiền mặt** và không có damage policy; bỏ luôn thẻ là mất nốt lớp bảo vệ | | 13 | 0,031 | SEEN | Getaway Deal (`deals_getaway`) | Campaign deal, ≥15 %, kỳ ở đến **30/09/2026**, badge + email/push | ⏸ Còn 18 ngày kỳ ở, chỉ chồng với Genius (mình không có) | | 14 | 0,021 | SEEN | Tự viết mô tả host (`host_profile`) | `property_profile.html` | ⏭ User đã bỏ qua 12/09 | | 15 | 0,008 | SEEN | Late Escape Deal (`deals_late_escape`) | Campaign deal, ≥15 %, kỳ ở **01/10/2026–07/01/2027**, badge + marketing | 🤔 Ứng viên cho **lớp 2** sau 30 ngày đo — xem §5 | | 16 | 0 | SEEN | Base rate plans (`base_rate_plans`) | Booking đòi có **cả** NR **và** flexible ≥7 ngày | ⏸ NR bị khoá; nửa "flexible 7+ ngày" là thứ làm được — form *Add flexible rate plan* hôm 12/09 | | 17 | 0 | NEW | Occupancy optimisation (`occupancy_optimisation`) | `capacity_optimisation.html` | ✅ **Đã đúng sẵn** — infants đã loại (kiểm 12/09) | | 18 | 0 | SEEN | Deals as strategy (`chef_exp_deals_journey…`) | Bài đọc Partner Hub | 📖 Không phải việc | | 19 | 0 | NEW | Key collection (`bhpb_…key_collection`) | `key_collection.html` | ✅ **Đã có** — quy trình mã cửa viết đầy đủ trong Property policies | #### 2. Luật CHỒNG khuyến mãi — đọc từ khối "Stacks with" trên từng trang setup | Promotion | Chồng với | Không chồng với | |---|---|---| | **Mobile rate** | Genius · Basic / Last-minute / Early Booker | **Country rate** | | **Country rate** | Genius · Basic / Last-minute / Early Booker | **Mobile rate** | | **Basic deal** · Last-minute | Genius · **Mobile HOẶC Country** | — | | Getaway · Late Escape (campaign) | **chỉ Genius** | mọi thứ khác | Câu in trên mọi trang: *"For promotions that don't stack and are applicable, only the largest discount is displayed to travelers."* ⇒ **Mobile 10 % + Country 10 % = khách thấy 10 %, không phải 19 %.** Muốn chồng thật thì cặp đúng là **Mobile (hoặc Country) + Basic deal**: 10 % × 10 % = **19 %**. Genius chồng lên tất cả nhưng căn này chưa đủ điều kiện. #### 3. Country rate — số liệu trên trang setup (14 ngày, **toàn Việt Nam**, không phải riêng căn) | Nguồn khách | Inbound bookings | Booking gắn "Recommended" | |---|---|---| | Domestic (Việt Nam) | **40 %** | ✔ | | European Economic Area | 19 % | ✔ | | Australia | 8 % | ✔ | | United Kingdom | 4 % | ✔ | | United States | 3 % | ✔ | | India | 2 % | ✔ | | Russia · Israel · Japan | 2 % mỗi nước | | | International (gộp) | 60 % | | ⚠️ Chú thích trên trang: *"Data comes from your country over the last 14 days"* — con số **40 % nội địa** trong `booking-plan.md` §1.2 là **thị trường Việt Nam**, không phải đơn của căn này. Căn này mới có 1 đơn thật nên không có phân bố riêng. Mặc định form: giảm **10 %** (biên 5–30 %), rate plans = All, book window = Anytime, chưa tick nước nào. #### 4. Demand data Đà Nẵng (28/08–10/09/2026, `demandDataUfiPeriodReport`) - Lượt tìm **giảm 10,6 %** so với 2 tuần trước. - **Thiết bị: Mobile 61 % · Desktop 38 %** ⇒ củng cố Mobile rate. - Book window: **64 % tìm không chọn ngày** · 91+ ngày 12 % · 0–1 ngày 7 % · 2–7 ngày 5 % · 8–30 ngày 6 % · 31–90 ngày 6 %. - Độ dài kỳ ở: 3–7 đêm 13 % · 1 đêm 12 % · 2 đêm 5 % · 8–14 đêm 3 % · 15+ 3 % · không rõ 64 %. - Nguồn khách **tìm kiếm** Đà Nẵng: Mỹ 42 % · Việt Nam 14 % · Anh 4 % · Đức 3 % · Úc 3 % — International 86 %. (Khác hẳn bảng §3 vì §3 là **đơn đã đặt toàn VN**, đây là **lượt tìm riêng Đà Nẵng**.) - Loại khách tìm: **Couple 86 %** · Family 5 % · Solo 5 % · Group 4 %. - Đơn đã đặt ở Đà Nẵng theo chính sách: **Free cancellation 72 %** · Non-refundable 24 % · Partially refundable 4 %. ⇒ Hai điều đọc ra cho căn 8 khách: (1) tệp tìm Đà Nẵng đang là **cặp đôi**, villa 4PN không phải sản phẩm mặc định của họ — càng cần ảnh bìa + nhãn để lọt mắt 4–5 % family/group; (2) 72 % đơn là free-cancellation ⇒ chính sách Flexible – 1 day hiện tại **không phải điểm yếu**, đừng đổi sang chặt hơn. #### 5. Kết luận cho kế hoạch §1.2 **Lớp 1 — bật ngay, đo 30 ngày:** 1. **Mobile rate 10 %**, *App and mobile web*, rate plans = **chỉ Standard Rate** (để Weekly −5 % / Monthly −10 % không bị chồng thêm), không ngày kết thúc. 2. **Country rate 10 %**, tick **Domestic + Australia + European Economic Area** (ba nhóm Booking gắn Recommended có tỷ trọng lớn nhất; Anh/Mỹ/Ấn 2–4 % không đáng thêm), rate plans = chỉ Standard. → Khách Việt trên app thấy **10 %** (không chồng). Giá thấp nhất khách nhìn: **3.105.000₫**. 3. **Basic deal 10 %**, Everyone, kỳ ở 12/09–12/12 (mặc định), 7 ngày/tuần, rate plans = chỉ Standard. → Đây là lớp **chồng** thật: khách mobile hoặc khách nước được chọn thấy **19 % = 2.794.500₫**; khách còn lại thấy 10 %. Nếu 2.794.500₫ dưới sàn chấp nhận: giữ Mobile + Country, **hoãn Basic deal** — tổng giảm dừng ở 10 %. **Lớp 2 — sau 30 ngày, nếu CTR đã nhích mà conversion chưa:** cân nhắc **Late Escape Deal 15–20 %** cho kỳ ở 01/10–07/01 (badge + email/push của Booking), nhưng nó **không chồng** với Mobile/Country/Basic — khách chỉ thấy mức lớn nhất, nên bật nó là thay lớp 1 bằng một mức sâu hơn, không phải cộng thêm. **Không làm:** nôi · bỏ đòi thẻ last-minute · Early Booker (chưa có mùa) · Getaway (hết hạn 30/09). #### 6. Chưa xác minh - Occupancy pricing (#6) có tương thích với PriceLabs đẩy giá không — chưa đọc trang `occupancy-pricing/setup.html`. - Con số "+30 % booking" của Mobile rate, "+11 %" của Late Escape là **claim marketing của Booking**, không phải số của căn này. --- # 2026-09-12-booking-reviews-all URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-12-booking-reviews-all/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-12-booking-reviews-all ## Toàn bộ review Booking.com của 9 property — đọc 12/09/2026 Nguồn: `audits/2026-09-12-booking-reviews-all.md` · Đọc ngày: **12/09/2026** ### Review Booking.com — 9 property (12/09/2026) **Cách đọc:** mở `reviews.html` từng property, lấy JSON `fetch_reviews` (căn 305 có 11 review > 10/trang nên gọi lại với `rows=50`) và `compset_fetch_graph`. Điểm hạng mục lấy từ `rating_mean` mới nhất trong graph — trang HTML chỉ hiện 3/7 hạng mục (bẫy §6c). **Chỉ đọc, không trả lời review nào.** #### 1. Bảng tổng | Property | `hotel_id` | Trạng thái | Review | Điểm hiện (weighted) | TB số học | Đã trả lời | Booking đánh giá vùng | |---|---|---|---|---|---|---|---| | 25 An Thượng 11 | `16927056` | Open | **0** | **—** | — | 0/0 | — | | 181 Tô Hiến Thành | `14740288` | Open | **0** | **—** | — | 0/0 | — | | 15 Nước Mặn 5 | `15668679` | Open | **0** | **—** | — | 0/0 | — | | 41 Lê Hy Cát | `15668481` | Open | **1** | **10** | 10.00 | 0/1 | good | | A La Carte 305 | `13311503` | Open | **11** | **9.0** | 8.64 | 0/11 | good | | A La Carte 305 — property cũ | `15702691` | Closed | **0** | **—** | — | 0/0 | — | | A La Carte 404 | `15702704` | Open | **0** | **—** | — | 0/0 | — | | A La Carte 502 | `14756473` | Open | **2** | **9.5** | 9.50 | 0/2 | good | | 86 Phạm Cự Lượng | `15702720` | Closed | **0** | **—** | — | 0/0 | — | **14 review trên 3 property. 6 property còn lại: 0 review.** Cả 14 đều `reply = ""` và `canReply = 1` — **chưa trả lời review nào**. **Điểm "weighted"** = cách tính mới của Booking từ 23/01/2025: review càng mới trọng số càng lớn. Vì thế 305 hiện **9,0** dù trung bình số học của 11 review là **8,64** — ba review gần nhất (10 · 10 · 9) kéo lên. Cơ chế này cắt cả hai chiều: một review xấu mới sẽ kéo điểm xuống nhanh hơn bao giờ hết. #### 25 An Thượng 11 — `16927056` (Open) **0 review trên Booking.** Trang extranet: *"Your property hasn't been reviewed yet."* Không có dữ liệu hạng mục, không có competitive set trong graph. #### 181 Tô Hiến Thành — `14740288` (Open) **0 review trên Booking.** Trang extranet: *"Your property hasn't been reviewed yet."* Không có dữ liệu hạng mục, không có competitive set trong graph. #### 15 Nước Mặn 5 — `15668679` (Open) **0 review trên Booking.** Trang extranet: *"Your property hasn't been reviewed yet."* Không có dữ liệu hạng mục, không có competitive set trong graph. #### 41 Lê Hy Cát — `15668481` (Open) ##### Điểm hạng mục so với competitive set | Hạng mục | Mình | n | Năm trước | Compset TB | Compset min–max | |---|---|---|---|---|---| | **Tổng** | **10.0** | 1 | — | — | 8.7–9.9 | | Nhân viên | 10.0 | 1 | — | — | 9.0–10.0 | | Sạch sẽ | 10.0 | 1 | — | — | 8.4–10.0 | | Thoải mái | 10.0 | 1 | — | — | 8.6–10.0 | | Vị trí | 10.0 | 1 | — | — | 8.6–9.7 | | Tiện nghi | 10.0 | 1 | — | — | 8.8–10.0 | | Đáng tiền | 10.0 | 1 | — | — | 8.5–9.8 | | Giường (thêm) | 10.0 | 1 | — | — | — | Xu hướng điểm tổng theo tháng: Sep 2026 **10.0** · Aug 2026 **10.0** Competitive set (15 căn) — cao nhất: Mote Riverside Villa in Hoa Xuan (10) · Solia Villa (10) · Maya Villa Luxury Garden Pool Villa 630sqm (9.9) · Sora Villa, Huge Swimming Pool, Private Sauna (9.8) · N&N Modern House-3BRs-Mini Golf-Bida-5mins wa (9.7) **Loại khách:** Solo travelers 1 · **Quốc tịch:** India 1 · **Phân bố điểm:** Wonderful (9+) 1 ##### Toàn bộ 1 review (mới nhất trước) ###### 2026-08-16 · shravan (IN) · **10/10** - Hạng mục: nhân viên 10 · sạch 10 · thoải mái 10 · vị trí 10 · tiện nghi 10 · đáng tiền 10 · thêm: Room facilities 10 · Room 10 - Đặt phòng `6578761920` · ngôn ngữ `xu` · trả lời: **chưa** - **Tiêu đề:** Excellent stay with elevator, pool and sauna room - 👍 Stay is very close to a river and close to My Khe beach and airport as well. In itself, place has a pool, sauna room and a proper kitchen. My family enjoyed all the services provided by the stay thoroughly. Overall a 10/10 stay. - 👎 Nothing at all. Stay was perfect #### A La Carte 305 — `13311503` (Open) ##### Điểm hạng mục so với competitive set | Hạng mục | Mình | n | Năm trước | Compset TB | Compset min–max | |---|---|---|---|---|---| | **Tổng** | **9.0** | 11 | 7.7 | 7.6 | 7.7–9.1 | | Nhân viên | 9.7 | 10 | 8.8 | 8.7 | 8.3–9.5 | | Sạch sẽ | 9.6 | 11 | 9.2 | 7.6 | 8.0–9.2 | | Thoải mái | 8.7 | 11 | 8.3 | 7.8 | 8.0–9.3 | | Vị trí | 9.9 | 11 | 8.3 | 8.0 | 8.4–9.5 | | Tiện nghi | 9.4 | 11 | 9.2 | 7.4 | 7.7–9.2 | | Đáng tiền | 9.6 | 11 | 8.3 | 7.6 | 7.9–9.2 | Xu hướng điểm tổng theo tháng: Sep 2026 **9.0** · Aug 2026 **8.8** · Jul 2026 **8.8** · Jun 2026 **8.6** · May 2026 **8.7** · Apr 2026 **8.0** · Mar 2026 **8.0** · Feb 2026 **8.0** · Jan 2026 **8.0** · Dec 2025 **7.7** · Nov 2025 **7.7** · Oct 2025 **7.7** Competitive set (23 căn) — cao nhất: Luxury Apartment in Sheraton Buiding (9.6) · Moc Son Apartment - Attractive price for week (9.4) · Luxury Aparment - Beach Front Building - My K (9.2) · Charming beauty hotel (9.2) · Căn Hộ ALACATE ĐỐI DIỆN BIỂN (8.9) **Loại khách:** Business travelers 3, Couples 2, Families 3, Groups 2, Solo travelers 4 · **Quốc tịch:** Australia 2, Canada 1, Germany 1, Russia 3, Trinidad and Tobago 1, United Kingdom 2, Vietnam 1 · **Phân bố điểm:** Good (7–9) 5, Wonderful (9+) 6 ##### Toàn bộ 11 review (mới nhất trước) ###### 2026-09-05 · Bunkov (RU) · **10/10** - Hạng mục: nhân viên 10 · sạch 10 · thoải mái 10 · vị trí 10 · tiện nghi 10 · đáng tiền 10 · thêm: Room facilities 7.5 · Room lighting 10 · Room 7.5 - Đặt phòng `5331304517` · ngôn ngữ `ru` · trả lời: **chưa** - 👍 Современные чистые апартаменты. Жили две недели семьёй 4 человека, удобно ходить на пляж, вид на море только с балкона, апарты расположены с торца здания, уборка по запросу, есть питьевая вода в бутылях. Из минусов, музон от ежедневной дискотеки до 22:00, бассейн на крыше платный, не хватает стиральной машины. Это частные апартаменты и к гостинице они не относятся. Но в целом, все понравилось, прижились:)), за все время поймал штук пять муравьев и одного таракана, хороший результат. Для первой линии цена просто класс. Спасибо хозяйке. Что можно улучшить. Поставить диспенсер (крантик в бутылке так себе решение) и стиральную машину. - 👎 *(không viết)* - 🇻🇳 *Tóm tắt:* Căn hộ hiện đại, sạch. Gia đình 4 người ở 2 tuần, đi bộ ra biển tiện; view biển chỉ từ ban công, căn nằm ở đầu hồi toà nhà; dọn phòng theo yêu cầu; có bình nước uống. **Trừ:** nhạc disco hằng ngày tới 22:00 · hồ bơi tầng thượng thu phí · thiếu máy giặt · "đây là căn hộ tư nhân, không thuộc khách sạn". Cả kỳ bắt được ~5 con kiến + 1 con gián, "kết quả tốt". Giá cho mặt biển "quá ổn". **Nên cải thiện:** bình nước có vòi lọc đàng hoàng (vòi gắn bình hiện tại tệ) + máy giặt. ###### 2026-07-03 · Frank (AU) · **10/10** - Hạng mục: nhân viên 10 · sạch 10 · thoải mái 10 · vị trí 10 · tiện nghi 10 · đáng tiền 10 - Đặt phòng `6850235296` · ngôn ngữ `en` · trả lời: **chưa** - 👍 Location, clean. - 👎 Nothing to report. ###### 2026-06-26 · YULIA (RU) · **9.0/10** - Hạng mục: nhân viên 10 · sạch 10 · thoải mái 7.5 · vị trí 10 · tiện nghi 10 · đáng tiền 10 - Đặt phòng `6760299936` · ngôn ngữ `ru` · trả lời: **chưa** - **Tiêu đề:** Приятные апартаменты, очень отзывчивые хозяева, есть трансфер от аэропорта, за что отдельное спасибо! Нам всё понравилос - 👍 Очень близко к пляжу, большая площадь апартаментов (мы брали с двумя спальнями). Есть все необходимое: большие бутыли с водой, посуда, моющие/чистящие, куча вешалок и полотенец. - 👎 В одной спальне в душе очень маленькая перегородка, но это вина застройщика. После переселились в другие апарты в этом же здании, там то же самое. Соответственно, когда ты моешься, то вода заливает весь санузел. - 🇻🇳 *Tóm tắt:* **Tiêu đề:** "Căn hộ dễ chịu, chủ nhà rất nhiệt tình, có đưa đón sân bay — cảm ơn riêng. Chúng tôi hài lòng." **Khen:** rất gần biển, diện tích lớn (bản 2 phòng ngủ), có đủ: bình nước lớn, bát đĩa, hoá chất tẩy rửa, nhiều móc treo và khăn. **Chê:** một phòng ngủ có vách kính buồng tắm rất nhỏ — "lỗi chủ đầu tư"; sau đổi sang căn khác cùng toà cũng y vậy ⇒ tắm là nước tràn khắp sàn WC. ###### 2026-05-31 · Kristina (RU) · **7.0/10** - Hạng mục: nhân viên 10 · sạch 7.5 · thoải mái 5 · vị trí 10 · tiện nghi 7.5 · đáng tiền 7.5 - Đặt phòng `6997171073` · ngôn ngữ `en` · trả lời: **chưa** - 👍 Location and the zone is good, several good restaurants nearby, also a morning market. Rooms are independent, 2 bathrooms. - 👎 Dirty mirrows and dust in the corners of the doors and A/C holes, broken baseboard. No room service during a week while promised a couple of times. ###### 2026-05-07 · Carol (GB) · **10/10** - Hạng mục: nhân viên 10 · sạch 10 · thoải mái 10 · vị trí 10 · tiện nghi 10 · đáng tiền 10 - Đặt phòng `4487435419` · ngôn ngữ `en` · trả lời: **chưa** - **Tiêu đề:** Would come back to stay anytime - 👍 The facilities were excellent - 👎 Nothing ###### 2026-03-20 · Thuy (DE) · **9.0/10** - Hạng mục: nhân viên 10 · sạch 10 · thoải mái 7.5 · vị trí 10 · tiện nghi 10 · đáng tiền 10 - Đặt phòng `6280306062` · ngôn ngữ `en` · trả lời: **chưa** - **Tiêu đề:** Despite of those small detailed obstacles we still think the apparentment and its prices were really great and worth. If - 👍 Price was worthy for the location, facilities and airport pick-up. The staff were really nice and helpful. Though the apartment does not belong to (but private managed) the hotel but even the hotel staff were friendly and helpful in any cases. There are two separated bathrooms and it was for us the highlight. At the balcony of the living room we can see the sea very well and it is not too loud even though it locates directly at the main streets. - 👎 Since we have a small child, it is obvious that the floor is not so clean. My child seemed to collect dirt on the floor quite well. But it is just a tiny problem. But we don’t like and don’t understand, why there is no way to get fresh air in one bed room and there is no window in the other room. It was quite difficult to fresh up the apartment since we do not like turning on the air condition all the time. ###### 2026-01-05 · Ronald (TT) · **9.0/10** - Hạng mục: nhân viên 7.5 · sạch 10 · thoải mái 10 · vị trí 10 · tiện nghi 10 · đáng tiền 10 - Đặt phòng `5217501997` · ngôn ngữ `en` · trả lời: **chưa** - **Tiêu đề:** Impeccable apartment. Comfortable stay. - 👍 I appreciate the host's responsiveness and we absolutely enjoyed an extremely comfortable stay. The beds were comfortable, and the apartment was pristinely clean. The location was prime with access to many restaurants, cafe, streetfood vendors, pharmacies, supermarkets. The staff were also quite professional. We would certainly stay at this listing and would highly recommend it to our friends and family. - 👎 We had no complaints ###### 2026-01-02 · DAVID THOMAS (GB) · **8.0/10** - Hạng mục: nhân viên 10 · sạch 10 · thoải mái 10 · vị trí 10 · tiện nghi 7.5 · đáng tiền 10 · thêm: Room lighting 10 · Communication with property 10 · Room 10 - Đặt phòng `5336436744` · ngôn ngữ `en` · trả lời: **chưa** - 👍 Great host, near the beach and restaurants - 👎 *(không viết)* ###### 2025-04-09 · THI LAN PHUONG (VN) · **8.0/10** - Hạng mục: nhân viên 0 · sạch 7.5 · thoải mái 7.5 · vị trí 7.5 · tiện nghi 7.5 · đáng tiền 7.5 - Đặt phòng `4712497059` · ngôn ngữ `vi` · trả lời: **chưa** - 👍 *(không viết)* - 👎 *(không viết)* ###### 2025-02-19 · Kendal (CA) · **8.0/10** - Hạng mục: nhân viên 7.5 · sạch 10 · thoải mái 10 · vị trí 10 · tiện nghi 10 · đáng tiền 10 - Đặt phòng `4834043258` · ngôn ngữ `xu` · trả lời: **chưa** - 👍 Very nice place to stay, good view. Just a bit weird how the rooms are not affiliated with the hotel that they’re in so the people at the front desk cannot help you with anything and you have to organize a meeting with someone to pay and you can’t freely use the facilities in the building. - 👎 *(không viết)* ###### 2025-01-26 · Suzanne (AU) · **7.0/10** - Hạng mục: nhân viên 10 · sạch 10 · thoải mái 7.5 · vị trí 7.5 · tiện nghi 10 · đáng tiền 7.5 - Đặt phòng `4801305703` · ngôn ngữ `en` · trả lời: **chưa** - 👍 *(không viết)* - 👎 *(không viết)* #### A La Carte 305 — property cũ — `15702691` (Closed) **0 review trên Booking.** Trang extranet: *"Your property hasn't been reviewed yet."* Không có dữ liệu hạng mục, không có competitive set trong graph. #### A La Carte 404 — `15702704` (Open) **0 review trên Booking.** Trang extranet: *"Your property hasn't been reviewed yet."* Không có dữ liệu hạng mục, không có competitive set trong graph. #### A La Carte 502 — `14756473` (Open) ##### Điểm hạng mục so với competitive set | Hạng mục | Mình | n | Năm trước | Compset TB | Compset min–max | |---|---|---|---|---|---| | **Tổng** | **9.5** | 2 | — | — | 6.6–9.6 | | Nhân viên | 10.0 | 2 | — | — | 8.1–9.9 | | Sạch sẽ | 10.0 | 2 | — | — | 7.4–10.0 | | Thoải mái | 10.0 | 2 | — | — | 7.9–9.8 | | Vị trí | 10.0 | 2 | — | — | 7.8–9.9 | | Tiện nghi | 10.0 | 2 | — | — | 7.3–9.9 | | Đáng tiền | 10.0 | 2 | — | — | 7.3–9.9 | | Giường (thêm) | 7.5 | 1 | — | — | — | Xu hướng điểm tổng theo tháng: Sep 2026 **9.5** · Aug 2026 **9.0** · Jul 2026 **9.0** Competitive set (13 căn) — cao nhất: Healing Garden Homestay - Soulful Escape near (10) · 3 Bed Sea View Apartment - Đà Nẵng (9.8) · Aparthotel in A la Carte - 2 bedrooms, 3 balc (9.5) · Casa Khang - a serene beachfront home in Da N (8.8) · Levi Living - A La Carte (8.5) **Loại khách:** Couples 2 · **Quốc tịch:** Russia 1, Vietnam 1 · **Phân bố điểm:** Wonderful (9+) 2 ##### Toàn bộ 2 review (mới nhất trước) ###### 2026-09-08 · alexey (RU) · **10/10** - Hạng mục: nhân viên 10 · sạch 10 · thoải mái 10 · vị trí 10 · tiện nghi 10 · đáng tiền 10 - Đặt phòng `5988389662` · ngôn ngữ `ru` · trả lời: **chưa** - 👍 *(không viết)* - 👎 *(không viết)* ###### 2026-07-10 · Kiều (VN) · **9.0/10** - Hạng mục: nhân viên 10 · sạch 10 · thoải mái 10 · vị trí 10 · tiện nghi 10 · đáng tiền 10 · thêm: Room Size 7.5 · Room 7.5 - Đặt phòng `5113555680` · ngôn ngữ `vi` · trả lời: **chưa** - 👍 *(không viết)* - 👎 *(không viết)* #### 86 Phạm Cự Lượng — `15702720` (Closed) **0 review trên Booking.** Trang extranet: *"Your property hasn't been reviewed yet."* Không có dữ liệu hạng mục, không có competitive set trong graph. #### 2. Đọc ra từ 14 review ##### 2.1 Chưa trả lời review nào — 0/14 Booking cho chủ nhà trả lời công khai (`canReply = 1` trên cả 14). Trang khách hiện phần trả lời ngay dưới review. Hai review 7,0 của 305 (Kristina 05/2026 · Suzanne 01/2025) đang đứng không lời đáp — khách mới đọc vào chỉ thấy lời chê. **Đây là việc 0 đồng, 30 phút, và là thứ duy nhất trong báo cáo này làm được ngay.** ##### 2.2 A La Carte 305 — 11 review, điểm tốt nhưng lời chê lặp lại Điểm tổng 9,0 và **mọi hạng mục đều trên trung bình competitive set** (tổng 9,0 vs 7,6 · vị trí 9,9 vs 8,0 · đáng tiền 9,6 vs 7,6). Xu hướng đi lên rõ: 8,0 (02–04/2026) → 8,6–8,8 (05–08) → 9,0 (09). Năm trước 7,7. Nhưng gom phần 👎 của 11 review thì **năm chuyện lặp lại**, và chúng đều là chuyện mình sửa được: | Lặp | Ai nói | Nguyên văn | |---|---|---| | **"Không thuộc khách sạn" — khách bối rối** | Bunkov 09/2026 · Thuy 03/2026 · Kendal 02/2025 | *"the rooms are not affiliated with the hotel… front desk cannot help you… you have to organize a meeting with someone to pay and you can't freely use the facilities"* · *"бассейн на крыше платный"* | | **Dọn phòng / bụi** | Kristina 05/2026 (7,0) · Thuy 03/2026 | *"Dirty mirrors and dust in the corners of the doors and A/C holes, broken baseboard. **No room service during a week while promised a couple of times**"* · *"the floor is not so clean… child collected dirt"* | | **Buồng tắm — vách kính nhỏ, nước tràn sàn** | YULIA 06/2026 (thoải mái 7,5) | lỗi xây dựng, đổi căn khác cùng toà vẫn vậy | | **Phòng ngủ không cửa sổ / không có gió tươi** | Thuy 03/2026 (thoải mái 7,5) | *"no way to get fresh air in one bedroom and there is no window in the other room"* | | **Thiếu máy giặt · vòi bình nước tệ · kiến/gián · nhạc disco tới 22:00** | Bunkov 09/2026 | ghi trong phần 👍 nhưng là danh sách cải thiện | Hạng mục thấp nhất của 305 là **Thoải mái 8,7** — đúng là tổng của vách kính + không cửa sổ + Room facilities 7,5 (Bunkov). Hai chuyện đầu là kết cấu, không sửa được — nhưng **nói trước** được: fine print / About the Property nêu rõ *"một phòng ngủ không có cửa sổ"*, khách biết trước thì không trừ điểm. ##### 2.3 A La Carte 502 — 2 review, 9,5, nhưng "Room Size 7,5" Cả hai không viết chữ. Kiều (VN, 07/2026) chấm phụ **Room Size 7,5 · Room 7,5** — studio 1 phòng, khách Việt thấy chật. Không có gì để sửa ngoài việc ảnh/mô tả đừng làm căn trông rộng hơn thật. ##### 2.4 41 Lê Hy Cát — 1 review 10/10, viết rất đầy đủ shravan (Ấn Độ, 08/2026): *"Excellent stay with elevator, pool and sauna room… Overall a 10/10 stay."* Đây là **trích dẫn dùng được** cho content (đúng luật: đọc trọn review trước khi trích — đã đọc trọn). Nhưng 1 review chưa mở được Genius (cần 3). ##### 2.5 Sáu property 0 review 25AT11 · 181THT · 15NM5 · 404 · 305-cũ (closed) · 86PCL (closed). Với bốn căn đang mở: **không có review = không có Genius, không có Preferred, thẻ hiện "No reviews yet".** 25AT11 đang mượn điểm 9,0 từ 2 review nền tảng khác (trang khách ghi rõ sẽ bị thay khi có review Booking đầu tiên). 181THT/15NM5/404 chưa đọc trang khách hôm nay — chưa biết có điểm ngoài không. ##### 2.6 Cơ chế weighted — một con dao hai lưỡi cho 305 Booking hiện 9,0 dù trung bình số học 8,64. Ba review gần nhất là 10 · 10 · 9 nên được kéo lên. **Một review 7 vào tháng tới sẽ kéo xuống mạnh hơn một review 7 hồi 2025.** Với 305, phần trả lời review + sửa 2–3 chuyện lặp ở §2.2 là cách giữ 9,0. #### 3. Việc đề xuất (mọi việc đều là GHI — user tự làm hoặc ra lệnh) | # | Việc | Ở đâu | Ưu tiên | |---|---|---|---| | 1 | **Trả lời 14 review**, ưu tiên 2 review 7,0 của 305 (Kristina · Suzanne) và review tiếng Nga mới nhất (Bunkov) | Guest Reviews → từng review → Reply | 🔴 | | 2 | 305: viết vào **About the Property / fine print** ba điều khách hay bất ngờ: căn hộ tư nhân trong toà A La Carte (lễ tân khách sạn không phục vụ) · hồ bơi tầng thượng thu phí · một phòng ngủ không cửa sổ | Property → Your Profile | 🔴 | | 3 | 305: kiểm quy trình dọn phòng 2 ngày/lần với team — Kristina nói **hứa 2 lần mà cả tuần không dọn** | vận hành | 🔴 | | 4 | 305: bình nước có vòi lọc + xét máy giặt (Bunkov, YULIA nhắc "bình nước lớn") | vận hành | 🟡 | | 5 | Bốn căn 0 review: quy trình 3 khách đầu = VIP (đã có theo user 12/09) | vận hành | 🟡 | #### 4. Chưa xác minh - Điểm ngoài ("from other travel websites") trên trang khách của 181THT · 15NM5 · 404 · 502 — lần cào trang công khai hôm nay treo, chưa đọc được. - `ufi_performance = "good"` là nhãn Booking tự gắn cho vùng, chưa rõ ngưỡng. - Hạng mục *Staff* của 305 có n=10 dù 11 review — review THI LAN PHUONG (04/2025) chấm staff **0**, có vẻ Booking loại khỏi trung bình; chưa chắc. --- # 2026-09-14-airbnb-hof-migration URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-14-airbnb-hof-migration/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-14-airbnb-hof-migration ## 28 file trong thư mục Nguồn: `audits/2026-09-14-airbnb-hof-migration` - `airbnb-15mn-fees-panel.png` - `airbnb-15mn-pricing-panel.png` - `airbnb-account-taxes.png` - `airbnb-hof-eligibility.json` - `airbnb-reservation-breakdown-HMKPW2BN2B.md` - `airbnb-service-fee-settings.png` - `airbnb-servicefee-shots/01-read.png` - `airbnb-servicefee-shots/02-selected.png` - `airbnb-servicefee-shots/03-after-save.png` - `airbnb-servicefee-shots/04-verify-reload.png` - `airbnb-wizard-strings.txt` - `pricelabs-drawer-shots/00-before.png` - `pricelabs-drawer-shots/01-drawer-open.png` - `pricelabs-drawer-shots/02-before-begin.png` - `pricelabs-drawer-shots/03-listing-1.png` - `pricelabs-drawer-shots/04-listing-1-taxoff.png` - `pricelabs-drawer-shots/05-listing-2.png` - `pricelabs-drawer-shots/06-listing-3.png` - `pricelabs-drawer-shots/07-listing-4.png` - `pricelabs-drawer-shots/08-listing-5.png` - `pricelabs-drawer-shots/09-listing-6.png` - `pricelabs-drawer-shots/10-listing-7.png` - `pricelabs-drawer-shots/11-summary.png` - `pricelabs-drawer-shots/12-after-save.png` - `pricelabs-drawer-shots/13-after-sync.png` - `pricelabs-drawer-strings.json` - `pricelabs-last-push-305.json` - `pricelabs-migration-preview.json` --- # 2026-09-15-booking-promotions URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-15-booking-promotions/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-15-booking-promotions ## 43 file trong thư mục Nguồn: `audits/2026-09-15-booking-promotions` - `25at11-mobile-rate/step1-open.mjs` - `25at11-mobile-rate/step1.png` - `25at11-mobile-rate/step2-rateplans.mjs` - `25at11-mobile-rate/step2.png` - `25at11-mobile-rate/step3-rateplans.png` - `25at11-mobile-rate/step3-review.png` - `25at11-mobile-rate/step3-select.mjs` - `25at11-mobile-rate/step4-activate.mjs` - `25at11-mobile-rate/step4-after.png` - `25at11-mobile-rate/step4-list.png` - `25at11-mobile-rate/step4-review.png` - `extranet/genius-01.txt` - `extranet/genius-02.txt` - `extranet/genius-03.txt` - `extranet/genius-04.txt` - `extranet/genius-05.txt` - `extranet/genius-06.txt` - `extranet/genius-07.txt` - `extranet/marke-08.txt` - `extranet/marke-09.txt` - `extranet/promotions-list-01.txt` - `extranet/promotions-list-02.txt` - `extranet/promotions-list-03.txt` - `extranet/promotions-list-04.txt` - `extranet/promotions-list-05.txt` - `extranet/promotions-list-06.txt` - `extranet/promotions-list-07.txt` - `partner-help/01-setting-deals-and-discounts.txt` - `partner-help/02-setting-basic-deal.txt` - `partner-help/03-setting-early-booker-and-last-minute-deals.txt` - `partner-help/04-setting-mobile-rates.txt` - `partner-help/05-setting-country-rates.txt` - `partner-help/06-activating-limited-time-deal.txt` - `partner-help/07-late-escape-deal.txt` - `partner-help/08-understanding-getaway-deal.txt` - `partner-help/09-how-set-new-property-deal.txt` - `partner-help/10-setting-black-friday-deals.txt` - `partner-help/11-setting-early-2027-deals.txt` - `partner-help/12-becoming-genius-partner.txt` - `partner-help/13-all-you-need-know-about-preferred-partner-program.txt` - `partner-help/14-understanding-preferred-plus.txt` - `partner-help/15-all-you-need-know-about-visibility-booster.txt` - `partner-help/16-understanding-booking-sponsored-benefit.txt` --- # 2026-09-15-cleaning-fee-strategy URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-15-cleaning-fee-strategy/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-15-cleaning-fee-strategy ## Phí dọn dẹp — chuẩn nghề, cài riêng hay gộp, và mình có hợp lý chưa Nguồn: `audits/2026-09-15-cleaning-fee-strategy.md` · Đọc ngày: **15/09/2026** ### Phí dọn dẹp — chuẩn nghề, cài riêng hay gộp, và mình có hợp lý chưa #### 1. Người làm OTA chuyên nghiệp khuyên gì (nguồn ghi cạnh) | # | Nguyên tắc | Nguồn | |---|---|---| | 1 | **Một khoản như nhau ở mọi kênh.** Cấu trúc phí là một phần của giá; hai kênh khác nhau là phá parity ở một số độ dài lưu trú. | Hostfully · GDT Annex 5 (vault) | | 2 | **Phí dọn = chi phí dọn thật của một lượt khách, không phải chỗ giấu lợi nhuận.** Lợi nhuận nằm ở giá đêm — thứ PriceLabs điều chỉnh được; phí thì không. | iGMS ("what you pay for cleaning"), PriceLabs (không quản phí) | | 3 | **Airbnb đã hiện tổng giá gồm phí từ 21/04/2025 ⇒ khách không thấy dòng phí trên trang listing nữa.** AirROI vì thế khuyên *giữ phí là dòng riêng* — "Airbnb already bundles it into the displayed price"; mức tối ưu theo dữ liệu toàn cầu **25–50 % ADR** (trung vị thị trường 48 %, trung bình 55 %). | AirROI 2026 · CNN 21/04/2025 | | 4 | **Phí cao làm rớt lượt bấm ở kỳ ngắn** ("Short stays with high fees may suffer in search visibility and conversion") ⇒ nếu tệp khách ở ngắn, hoặc gộp vào giá đêm, hoặc giảm phí, hoặc bù bằng giảm giá dài ngày. | Rental Scale-Up (PriceLabs) | | 5 | **Gộp vào giá đêm thì chia phí cho số đêm chuẩn** ("take the cost of the cleaning fee divided by the total number of nights a guest stays") — chọn số đêm nào là quyết định kinh doanh: chia cho min stay thì không bao giờ thu thiếu, chia cho LOS trung bình thì kỳ ngắn thu thiếu. | iGMS | | 6 | **Booking tính hoa hồng trên mọi phí cộng lúc đặt** — tách riêng hay gộp đều không đổi hoa hồng; chỉ đổi cách hiển thị và ai thu. | đo 15/15 đơn (`L-31`) | #### 2. Thị trường Đà Nẵng trên Booking — hôm nay 15/09, cùng ngày 20–23/10 | Nhóm (top 20 theo popularity) | Hiện "+VND … taxes and fees" (phí tách riêng) | Hiện "Includes taxes and fees" (một giá) | |---|---|---| | **Villa nguyên căn, 8 khách** | **2/20**: *25 An Thượng 11* (300.000, của mình) · *Aroma home* 4BR 360 m² (700.000) | 18/20 — The Local Villa (5BR, 6BR) · Danang Villas Complex · BHA Indochine · Chaca Beach · TT Home · **41 Lê Hy Cát** (của mình, 0) · Solia · Sang Luxury 6BR · Regal · Monte Mare · Premier Village by KayStay · Elysee · Modern 4BR Near My Khe · Terra Calm · Beach Villas by Soleil · Premier Villas by Hanah · Coast & Nest | | **Căn hộ nguyên căn, 2 khách** | **1/20**: *1BR Studio A La Carte 502* (150.000, của mình) | 19/20 — Rung Huong · Aether · Da Nang Ocean View · Dian · THE GRACE · Indo Boutique · Seascape · K House · Louis Mo · … | ⇒ **Trên Booking ở Đà Nẵng, chuẩn thị trường là MỘT GIÁ.** Trong 40 thẻ đầu chỉ 3 thẻ có dòng phí tách — hai trong ba là của mình. "Includes taxes and fees" không phân biệt "không có phí" với "phí đã gộp trong giá", nhưng với khách thì như nhau: một con số. Dòng "+VND … taxes and fees" của mình vì thế **lạ so với mọi thẻ xung quanh**, và chữ *taxes* làm nó đọc như thuế. *(Airbnb không đọc được phí của đối thủ từ ngoài — trang listing đã gộp vào giá đêm; benchmark Airbnb lấy từ AirROI, dữ liệu toàn cầu.)* #### 3. Mức phí của mình có hợp lý không | Căn | Phí Airbnb | % của 1 đêm Base | % của tổng 2 đêm (min stay) | % của tổng 3 đêm | So thị trường | |---|---|---|---|---|---| | 305 (2BR) | 402.500 | 16 % | 7,4 % | 5,1 % | Hotel-apartment quanh A La Carte: không tách phí | | 404 (2BR) | 402.500 | 16 % | 7,4 % | 5,1 % | như 305 | | 502 (1BR) | 230.000 | 12 % | 5,6 % | 3,8 % | 19/20 căn hộ 1BR: một giá | | 181 THT (3BR) | 575.000 | 13 % | 6,1 % | 4,1 % | — | | 41 LHC (4BR) | 690.000 | 13 % | 6,1 % | 4,1 % | Aroma home 4BR: 700.000 tách riêng | | 15 MN (4BR) | 575.000 | 11 % | 5,3 % | 3,6 % | — | | 25 AT 11 (4BR) | 575.000 | 12,5 % | 5,9 % | 4,0 % | — | - **So chuẩn toàn cầu Airbnb (25–50 % ADR):** mình ở 11–16 % — **thấp**, không phải "phí cao doạ khách". Không có lý do giảm. - **So căn 4BR tách phí duy nhất trong mẫu Booking (700.000):** 41 LHC 690.000 ngang; 15 MN / 25 AT 11 575.000 thấp hơn một chút. - **So chi phí thật:** vault **chưa có số tiền trả đội dọn mỗi lượt** cho từng căn ⇒ chưa kiểm được nguyên tắc #2. **Cần bạn cho 7 con số này.** Nếu chi phí dọn một villa 4BR đang > 575.000 thì phí đang bù lỗ mỗi lượt. - **Kết luận mức:** hợp lý về độ lớn; **không hợp lý về cấu trúc** — hai kênh khác nhau, ba căn Booking = 0, và trên Booking mình là kẻ duy nhất tách phí trong khi thị trường một giá. #### 4. Cài riêng hay gộp vào Base — trả lời cho danh mục này Hai điều kiện ràng buộc: (a) parity Booking ≤ Airbnb ở **mọi** độ dài lưu trú; (b) tiền về không giảm. | | A · Phí riêng, bằng nhau hai kênh | B · Gộp vào giá đêm, cả hai kênh | C · Airbnb riêng, Booking gộp | |---|---|---|---| | Parity | ✅ đúng ở mọi số đêm | ✅ đúng ở mọi số đêm (cùng giá đêm) | ❌ Booking gộp theo N đêm ⇒ kỳ dài hơn N thì Booking **đắt hơn** Airbnb | | Hiển thị Booking | dòng "+VND … taxes and fees" — lạ so với 37/40 thẻ, đọc như thuế | một giá như thị trường | một giá | | Hiển thị Airbnb | Airbnb tự gộp vào "× đêm" — khách không thấy khác | như nhau | như nhau | | Thu tiền | Booking: mình thu tại chỗ, có thể sót | nằm trong giá phòng, không sót | Booking không sót | | Thu đủ chi phí dọn | đúng mỗi lượt | phụ thuộc số đêm chia: chia cho **2** (min stay) ⇒ không bao giờ thiếu, kỳ 7 đêm thu dư ~2,5 lần; chia cho 3 ⇒ kỳ 2 đêm thiếu 1/3 | — | | Việc phải làm | 7 ô trên Booking | xoá phí 2 kênh + nâng Base/Min 7 cha (làm sau khi nối cha–con) | — | | PriceLabs | không đụng | Base/Min đổi ⇒ so ADR lịch sử phải nhớ | — | **Khuyến nghị:** làm **A ngay** (parity đúng, 7 ô, không đụng PriceLabs), kèm quy trình lễ tân thu phí cùng tiền phòng. **Sau khi nối cha–con**, nếu muốn đứng cùng hàng với thị trường Booking thì chuyển sang **B ở cả hai kênh** với hệ số **phí ÷ 2** cộng vào Base và Min (không bao giờ thu thiếu): | Căn | Phí ÷ 2 | Base Airbnb hiện → Base mới | Tăng | |---|---|---|---| | 305 | 201.250 | 2.510.420 → 2.711.670 | +8,0 % | | 404 | 201.250 | 2.506.360 → 2.707.610 | +8,0 % | | 502 | 115.000 | 1.941.840 → 2.056.840 | +5,9 % | | 181 THT | 287.500 | 4.442.260 → 4.729.760 | +6,5 % | | 41 LHC | 345.000 | 5.315.880 → 5.660.880 | +6,5 % | | 15 MN | 287.500 | 5.175.000 → 5.462.500 | +5,6 % | | 25 AT 11 | 287.500 | 4.600.000 → 4.887.500 | +6,3 % | Đổi B thì kỳ 7 đêm đắt hơn cách A khoảng 5–7 % (phí bị nhân 7 lần thay vì thu 1 lần) — với 305 và 25 AT 11, hai căn bán chủ yếu theo Weekly Rate, đây là cái giá phải cân; có thể bù bằng nâng Weekly discount lên −8 %/−10 % ở cả hai kênh. **Không làm C** (Booking gộp, Airbnb tách) vì vi phạm parity ở kỳ dài. **Không đổi Booking sang "included in the price"** khi chưa nâng giá đêm — mất trọn khoản dọn. ##### 4b. Giải thích lại bằng số (user chưa hiểu, 15/09) — 305, giá đêm 1.800.000, phí 402.500 | Khách ở | A · tách riêng (cả hai kênh) | B · gộp k = 402.500 ÷ 2 (cả hai kênh) | C · Airbnb tách, Booking gộp ÷ 2 | |---|---|---|---| | 2 đêm | 4.002.500 | 4.002.500 | Booking = Airbnb ✓ | | 3 đêm | 5.802.500 | 6.003.750 (+3,5 %) | Booking 6.003.750 > Airbnb 5.802.500 ❌ | | 7 đêm | 13.002.500 | 14.008.750 (+7,7 %) | Booking 14.008.750 > Airbnb 13.002.500 ❌ | Tách riêng thu tiền dọn **một lần mỗi lượt** (đúng chi phí); gộp thu **theo từng đêm** nên phải chọn số đêm chia, và không có số nào đúng cho mọi độ dài. C vi phạm parity từ 3 đêm; chia cho 7 để tránh thì lỗ 287.500 mỗi lượt 2 đêm. **Chốt: A ngay; B chỉ xét khi dữ liệu Booking cho thấy dòng "taxes and fees" làm mất khách.** #### 4c. Đã làm 15/09/2026 ~17:40 — làm tròn phí Airbnb (lệnh user) 305 402.500 → **400.000** · 404 402.500 → **400.000** · 502 230.000 → **250.000** · 181 575.000 → **600.000** · 41 690.000 → **700.000** · 15 MN 575.000 → **600.000** · 25 AT 11 575.000 → **600.000**. Script `ota-write-airbnb-cleaning-fee.mjs`, đọc lại 7/7 khớp (404 phải chạy lần 2). Tổng 3.450.000 → 3.550.000. **Booking đã khai bằng đúng bộ số này ~18:15 cùng ngày** (`scripts/ota-booking-cleaning-fee.mjs`, 7/7 đọc lại khớp) ⇒ cách A đã xong; trang khách Booking còn số cũ lúc 18:20, kiểm lại sau. #### 5. Chưa xác minh - Chi phí dọn thật mỗi lượt của 7 căn (cần user). - Phí dọn đối thủ trên Airbnb (trang listing đã gộp, không đọc được từ ngoài; AirROI là dữ liệu toàn cầu, không riêng Đà Nẵng). - Mẫu Booking là 20 thẻ đầu theo popularity, không phải toàn bộ 191 villa / 951 căn hộ. --- # 2026-09-15-post-mapping-verify URL: https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-15-post-mapping-verify/ [Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Dữ liệu & báo cáo](https://harthliving-ota.pages.dev/library/) › [Báo cáo & audit](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/) # 2026-09-15-post-mapping-verify ## 14 file trong thư mục Nguồn: `audits/2026-09-15-post-mapping-verify` - `base-price-estimator-1299210095000132691.json` - `base-price-estimator-13311503___1331150301.json` - `base-price-estimator-1530969549011048259.json` - `bk-cal-all.json` - `bk-cal-all.mjs` - `booking-calendar-15mn-payload.json` - `booking-calendar-181-payload.json` - `booking-calendar-305-payload.json` - `booking-rooms-15mn.txt` - `booking-rooms-181.txt` - `ota-public-verify.json` - `ota-public-verify.mjs` - `pl-verify.json` - `pl-verify.mjs` --- Phần 31/35 · tiếp: https://harthliving-ota.pages.dev/ai/full/part-32.txt