Harthliving OTA · bản chữ cho AI · dựng từ vault (nguồn sửa lần cuối 29/09/2026 09:28) · mục lục: https://harthliving-ota.pages.dev/ai/index.txt

# Harthliving OTA — toàn bộ nội dung, Phần 4/35 · tiếp: https://harthliving-ota.pages.dev/ai/full/part-05.txt

Trong phần này: Khuyến mãi Booking.com — báo cáo 15/09/2026 · Khuyến mãi Booking.com — báo cáo 15/09/2026 · Booking.com — cẩm nang tối ưu listing để lên top · Booking.com — cẩm nang tối ưu listing để lên top


---

# Khuyến mãi Booking.com — báo cáo 15/09/2026

URL: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/booking-promotions-playbook/

[Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Guide book](https://harthliving-ota.pages.dev/guide/) › [Booking.com](https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/)

# Khuyến mãi Booking.com — báo cáo 15/09/2026

## Tóm tắt 30 giây

**Dùng khi:** Định bật khuyến mãi trên Booking.com và muốn biết cái nào chồng được với cái nào.

- Lúc đọc (15/09/2026) 0/7 căn chạy khuyến mãi; 305 và 502 đủ điều kiện Genius.
- Có 12 chương trình chia 5 nhóm. Targeting × Portfolio × Genius chồng được với nhau; campaign chỉ chồng Genius; Limited-time và Black Friday không chồng gì; hai deal không chồng thì khách chỉ thấy mức lớn hơn.
- Khuyến mãi làm Booking rẻ hơn Airbnb là được phép — wide parity chỉ cấm Booking đắt hơn.
- Đề xuất trong bài — Mobile rate 10 % cả 7 căn + Basic deal 10 % cho hai villa ế ⇒ khách mobile thấy −19 %.

## Toàn văn

Nguồn: `platforms/booking-promotions-playbook.md`

Bản chữ cho máy đọc: [TXT](https://harthliving-ota.pages.dev/api/guidebook/booking/booking-promotions-playbook.txt)

### Khuyến mãi Booking.com — báo cáo 15/09/2026

**Nguồn, theo tầng:** (1) đọc trực tiếp extranet 15/09 22:40–23:05: `promotions/list.html` + `genius.html` của 7 căn, `promotions/marketplace.html` của 305 và 25 AT 11 · (2) 13 bài Partner Help chính thức đọc qua Chrome cùng giờ (WebFetch bị 403) · (3) ma trận chồng đã đọc 12/09 từ trang setup. Con số "+30 % / +45 %" là **claim marketing của Booking**, không phải số của mình. **Chưa bật, chưa tắt gì.**

#### 0. Kết luận trong 6 dòng

1. **0/7 căn đang chạy khuyến mãi** trên Booking. 502 từng có New Property Deal (−20 % cho 3 đơn đầu) — đã tự hết.
2. Booking đang **nhắc đích danh** ba việc ở 305: mobile chỉ 10 % đơn (peer 77 %), khách Việt 7 % (khu vực 19 %), khách đặt xa 39,6 ngày (peer 24). 502 và 181: 0 % khách Việt. 181: peer đặt sớm hơn 12,7 ngày.
3. **Genius: 305 (9,0 · 11 review) và 502 (9,7 · 3 review) đủ điều kiện**; 5 căn kia chưa (41 LHC có 10 điểm nhưng mới 1 review; 404 · 181 · 15 MN · 25 AT 11 chưa có review).
4. Có **12 chương trình** chia 5 nhóm; luật chồng quyết định tất cả: **Targeting × Portfolio × Genius** chồng được, **campaign chỉ chồng Genius**, **Limited-time và Black Friday không chồng gì**, hai promotion không chồng thì khách chỉ thấy **mức lớn hơn**.
5. Từ 15/09 giá Booking = giá Airbnb (cha–con PriceLabs). Khuyến mãi Booking làm Booking **rẻ hơn** Airbnb — hướng này wide parity **cho phép**; chỉ cấm Booking đắt hơn.
6. Đề xuất: **Lớp 1** Mobile rate 10 % cả 7 căn + Genius cho 502 (305 cân nhắc vì đang gần kín) + Basic deal 10 % cho 25 AT 11 và 41 LHC → khách mobile thấy −19 %. **Lớp 2** (từ 24/09–15/10) Late Escape / Black Friday / Early 2027 cho hai villa ế, có blackout Tết. **Không làm** Visibility Booster, Early booker, Limited-time lúc này.

#### 1. Hiện trạng 7 căn — đọc 15/09/2026 22:40

| Căn | Promotion đang chạy | Genius | Booking đang nhắc gì (Insights) | Lấp đầy Booking 30 ngày qua |
|---|---|---|---|---|
| 305 | **0** | ✅ đủ điều kiện — 9,0 · 11 review · sẽ áp cho Two-Bedroom Apartment `1331150301` | Mobile 10 % vs peer 77 % → *Add mobile rate* · Khách VN 7 % vs khu vực 19 % → *Add Vietnam country rate* · Đặt trước 39,6 ngày vs peer 24 → *Add last-minute deal* | 53 % |
| 404 | 0 | ❌ 0 review | (không có insight) | 0 % (kín qua Airbnb) |
| 502 | 0 — **New Property Deal đã hết** (tự tắt sau 3 đơn/90 ngày) | ✅ đủ điều kiện — 9,7 · 3 review · áp cho One-Bedroom Apartment `1475647301` | Khách VN 0 % vs 19 % · khách VN ở Đà Nẵng ADR 847.992 · ở 1,7 đêm → ba lần *Add Vietnam country rate* | 40 % |
| 181 THT | 0 | ❌ 0 review | Peer đặt sớm hơn 12,7 ngày (44,3 vs 57,1) → *Add early booker deal* · Khách VN 0 % vs 19 % · Khách Nga ở 5,5 đêm vs 4 → *Add Russia country rate* | 0 % |
| 41 LHC | 0 | ❌ 10 điểm nhưng **1 review** (cần ≥ 3) | (không có insight) | 10 % |
| 15 MN | 0 | ❌ 0 review | (không có insight) | 7 % · khoá tới 20/12 |
| 25 AT 11 | 0 | ❌ 0 review | (đã đọc trọn Opportunity Center 12/09: Mobile 0,43 · Country 0,28 · Basic 0,27 là ba điểm cao nhất) | 0 % |

Câu Booking in ở chân chợ khuyến mãi: *"Make sure you're giving a genuine discount. For legal reasons, promotions offered on our site must represent genuine discounts for your customers."* — giá gốc là giá PriceLabs đẩy, không được nâng giá lên rồi giảm.

#### 2. Danh mục 12 chương trình — 5 nhóm (đúng như chợ khuyến mãi hiện ra cho tài khoản này)

##### A. Targeting — giảm cho một nhóm khách, chạy quanh năm

|  | Mobile rate | Country rate |
|---|---|---|
| Ai thấy | khách dùng **app hoặc web trên điện thoại** (chọn *App and mobile web* hoặc *App only*) | khách đang ở **quốc gia/khu vực mình chọn** (EEA phải chọn cả khối) |
| Mức tối thiểu | **≥ 10 %** (Booking khuyên 15 %) | **≥ 5 %** (khuyên 10 %) |
| Khách nhìn thấy | **badge Mobile-only + gạch giá cũ** trong kết quả tìm, trang căn, lúc đặt | giá giảm, không badge riêng |
| Chồng với | Genius · Basic / Last-minute / Early booker | Genius · Basic / Last-minute / Early booker |
| **Không** chồng với | Country rate · mọi campaign · Limited-time · Black Friday | Mobile rate · mọi campaign · Limited-time · Black Friday |
| Tuỳ chỉnh | giới hạn rate plan · độ dài kỳ ở · cửa sổ đặt · **block ngày không giới hạn** | như Mobile |
| Booking claim | *"increase your bookings from mobile devices by up to 30 %"*; bật cả app + mobile web = *"reach 30 % more potential guests than app alone"* | — |
| Với mình | **Nên bật cả 7 căn.** Lượt tìm Đà Nẵng: mobile 61 %; 305 mới 10 % đơn mobile vs peer 77 % | 502 · 181 · 305 bị nhắc khách VN thấp. Bật song song Mobile được (không chồng, khách thấy mức lớn hơn) — mở rộng sang khách VN dùng máy tính |

##### B. Portfolio deals — mình tự thiết kế, gạch giá cũ

|  | Basic deal | Early booker deal | Last-minute deal |
|---|---|---|---|
| Là gì | giảm tự chọn %, tự chọn **ngày ở · thứ trong tuần · kỳ ở tối thiểu · đối tượng** | như Basic + điều kiện **đặt trước N ngày** (Booking khuyên ≥ 30 ngày) | như Basic + điều kiện **đặt sát ngày** (khuyên ≤ 7 ngày) |
| Mức | khuyên ≥ 10 % (kỹ thuật 1–99 %) | khuyên ≥ 10 % | khuyên ≥ 10 % |
| Đối tượng | *Everyone* hoặc **"members and newsletter subscribers only" = Secret deal** (chỉ khách có tài khoản/đăng ký email thấy) | — | — |
| Chồng với | Genius · **Mobile hoặc Country** | Genius · Mobile hoặc Country | Genius · Mobile hoặc Country |
| Không chồng | các portfolio deal khác · campaign · Limited-time · Black Friday | như Basic | như Basic |
| Với mình | **Lớp chồng thật**: Mobile 10 % × Basic 10 % = khách thấy **−19 %**. Dùng cho 25 AT 11 (70 % đêm mở ở sàn) và 41 LHC (Booking vừa tăng 25 % để bằng Airbnb) | ⏸ Đà Nẵng: 64 % lượt tìm không chọn ngày, cửa sổ 91+ ngày chỉ 12 % — chưa phải lúc; 181 là căn duy nhất Booking nhắc | Thay Basic ở 305 nếu muốn lấp lỗ 7 ngày cuối (Booking nhắc); nhưng 305 đang gần kín |

##### C. Campaign deals — Booking chạy marketing (landing page, email, push, banner), có badge

|  | Getaway Deal | Late Escape Deal *(mới)* | Black Friday Deal | Early 2027 Deal |
|---|---|---|---|---|
| Mức | ≥ 15 % (chợ ghi khuyên 20 %) | ≥ 15 % (khuyên 20 %) | "deep discount", không ghi sàn | ≥ 15 % |
| Bật từ | 12/02/2026 | 06/08/2026 | **24/09/2026** | **15/10/2026** |
| Khách đặt | 12/03–30/09/2026 | 03/09/2026–07/01/2027 | **19/11–02/12/2026** (14 ngày) | 03/12/2026–01/04/2027 |
| Khách ở | 26/03–**30/09/2026** | **01/10/2026–07/01/2027** | 19/11/2026–**31/12/2027** | 03/12/2026–01/04/2027 |
| Chồng | **chỉ Genius** | chỉ Genius | **không chồng gì** | chỉ Genius |
| Claim | — | *"on average 11 % more bookings until 7 Jan 2027"* | — | *"travelers are 55 % more likely to search for properties with promotions"* |
| Với mình | ❌ còn 15 ngày, bỏ | 🤔 **Lớp 2** cho 25 AT 11 + 41 LHC (Q4 trống); phải block Tết/Giáng sinh | 🤔 Lớp 2 — kỳ ở tới hết 2027 nên **bắt buộc blackout** mùa cao điểm | 🤔 Lớp 2, quyết sau khi đo lớp 1 |

Campaign deal là loại **duy nhất sửa được sau khi bật** (Edit); các deal khác chỉ Deactivate → tạo lại.

##### D. Deep deal — Limited-time deal (tên cũ Deal of the Day)

- **≥ 30 %**, mỗi property **2 tuần một lần**, đẩy lên **đầu kết quả tìm trong 48 giờ**, có badge.
- Điều kiện: **điểm review ≥ 7** → hiện chỉ 305 · 502 · 41 LHC (10/1 review) thấy được nút.
- **Không chồng với bất kỳ gì**, kể cả Genius.
- Với mình: giữ làm **nút bấm khẩn** khi có huỷ phòng sát ngày; không dùng thường xuyên vì 30 % dưới sàn PriceLabs của mọi căn (sàn = 62–77 % Base).

##### E. Chương trình thành viên & hiển thị — không phải "deal" nhưng cùng bảng chồng

|  | Genius | Preferred Partner | Visibility Booster | New Property Deal |
|---|---|---|---|---|
| Cơ chế | **10 % tự động** cho khách Genius (3 cấp) trên **phòng rẻ nhất và phòng bán chạy nhất**; badge, lọc, chiến dịch | **hoa hồng cao hơn** đổi lấy hiển thị + badge | hoa hồng cao hơn **theo ngày mình chọn** | **−20 %** cho 3 đơn đầu hoặc 90 ngày |
| Điều kiện | **≥ 3 review · ≥ 7,5/10 · giá cạnh tranh (wide parity)** | performance score ≥ 70 % · ≥ 7,0 · parity; xét **90 ngày**, rớt → khoá 180 ngày | (không nêu) | property mới |
| Chồng | **với mọi thứ** trừ Limited-time & Black Friday | — | — | — |
| Tạm dừng / rời | dừng 10 % tối đa **30 ngày/năm** (Level 2–3 thêm 30/60 ngày cho mức 15–20 %); **rời thì 6 tháng** mới vào lại | rời sau khi bị báo không đủ điều kiện → 180 ngày | tắt bất kỳ lúc nào | tắt bất kỳ lúc nào |
| Claim | +30 % search views · +45 % bookings · +40 % revenue *(đã trừ giảm giá)* | +65 % search views · +20 % bookings | — | — |
| Với mình | ✅ **502** bật · 305 cân nhắc (Booking gánh 53 %/30 ngày, hợp nhất ~100 %: giảm 10 % cho khách đằng nào cũng đặt) · 5 căn kia **chưa đủ review** | ⬜ performance score chưa đọc được (trang `preferred.html` 404) | ❌ chưa có mẫu số để tính hoà vốn | 502 đã dùng xong |

#### 3. Luật chồng — bảng tra một cái nhìn

` Genius Mobile Country Basic/LM/EB Campaign Limited-time BlackFriday Genius — ✔ ✔ ✔ ✔ ✖ ✖ Mobile ✔ — ✖ ✔ ✖ ✖ ✖ Country ✔ ✖ — ✔ ✖ ✖ ✖ Basic / LM / EB ✔ ✔ ✔ ✖ (nhau) ✖ ✖ ✖ Campaign (4 loại) ✔ ✖ ✖ ✖ ✖ (nhau) ✖ ✖ `

- Chồng = **nhân**: 10 % × 10 % = 19 %, không phải 20 %.
- Không chồng = *"only the largest discount is displayed to travelers"* → bật Mobile 10 % + Country 10 % khách vẫn thấy 10 %; bật Late Escape 20 % khi đang có Mobile+Basic 19 % → khách thấy 20 %, lớp 1 bị **thay** chứ không cộng.
- Genius luôn áp lên **phòng rẻ nhất/bán chạy nhất** — với căn 1 room type của mình là chính căn đó.

#### 4. Tác động lên giá vừa cài (cha–con PriceLabs, Booking = Airbnb)

| Ví dụ 41 LHC · 20–23/10 (3 đêm 15.513.886) | Khách thấy | So Airbnb (15.513.874) | Mình nhận (−15 % hoa hồng, chưa tính dọn) |
|---|---|---|---|
| Không khuyến mãi | 15.513.886 | 0 % | 13.186.803 |
| Mobile 10 % | 13.962.497 | −10 % | 11.868.122 |
| Mobile 10 % + Basic 10 % | 12.566.248 | −19 % | 10.681.311 |
| Late Escape 20 % (thay lớp 1) | 12.411.109 | −20 % | 10.549.443 |
| Limited-time 30 % | 10.859.720 | −30 % | 9.230.762 |

- **Parity:** Booking rẻ hơn Airbnb là **được** (wide parity chỉ cấm đắt hơn). Genius/Preferred đòi "giá cạnh tranh so với mọi website" — khuyến mãi làm Booking rẻ hơn nên **giúp**, không hại.
- **Sàn PriceLabs không bảo vệ khỏi khuyến mãi**: sàn chặn giá gốc PriceLabs đẩy; Booking giảm tiếp trên giá đó. 25 AT 11 sàn 3.450.000 → khách mobile+basic thấy **2.794.500/đêm**. Chốt trước "giá thấp nhất chấp nhận" cho từng căn rồi mới chọn %.
- **PriceLabs không biết khuyến mãi** — ADR Booking trong PriceLabs sẽ thấp hơn giá đẩy; đọc `Total Revenue` từ extranet, đừng so ADR hai kênh khi có deal.
- Weekly −5 % / Monthly −10 % là **rate plan**, không phải promotion — Mobile/Country áp lên cả rate plan đó nếu không giới hạn *chỉ Standard Rate* → 12/09 đã ghi: **giới hạn promotion vào Standard Rate**.

#### 5. Đề xuất — ba lớp, thứ tự bật

##### Lớp 1 — bật tuần này, đo 30 ngày (CTR · conversion trên Ranking Dashboard)

| Việc | Căn | Tham số | Vì sao |
|---|---|---|---|
| **Mobile rate 10 %** | **cả 7** | *App and mobile web* · chỉ **Standard Rate** · không ngày kết thúc · block: Tết 2027 (14–22/02) | Đà Nẵng 61 % lượt tìm mobile; Booking nhắc 305 (10 % vs 77 %); badge + gạch giá rẻ nhất trong bộ công cụ |
| **Genius** | **502** ngay · **305** cân nhắc | mặc định 10 % · dùng *Suspend* 30 ngày cho lễ | 502 lấp 40 %, có 3 review 9,7 — Genius là cách rẻ nhất lên hiển thị. 305 Booking gánh 53 %/30 ngày → 10 % cho khách đằng nào cũng đặt; nếu bật thì suspend đúng các tuần kín |
| **Basic deal 10 %** | **25 AT 11 · 41 LHC** | *Everyone* · ngày ở tới 31/12/2026 · 7 ngày/tuần · min stay 2 · chỉ Standard Rate | Hai căn ế nhất (25 AT 11 lấp 0 %, 41 LHC 10 %); chồng với Mobile → −19 % cho khách mobile. 41 LHC vừa tăng giá Booking +25 % để bằng Airbnb — deal 10 % đưa Booking về ~10 % dưới Airbnb, đúng chiều parity |
| **Country rate 10 % — Việt Nam** | **502 · 181 · 305** | rate plan chỉ Standard | Booking nhắc đích danh khách VN 0–7 % vs khu vực 19 %; khách VN dùng máy tính không thấy Mobile rate. 181 thêm **Nga** nếu muốn kỳ dài |

Giá thấp nhất khách sẽ thấy sau lớp 1 (đêm ở sàn): 25 AT 11 **2.794.500** · 41 LHC **3.213.675** · 502 (Genius+Mobile) **1.101.600** · 305 (Mobile) **1.397.250**. Bạn chốt được các số này thì bật.

##### Lớp 2 — theo lịch campaign của Booking

| Mốc | Việc | Căn | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| ngay | **Late Escape 20 %** (ở 01/10–07/01) | 25 AT 11 · 41 LHC · 15 MN sau 20/12 | Không chồng Mobile/Basic → khách thấy 20 % thay vì 19 %; đổi lại được email/push/landing của Booking. **Blackout** 24/12–02/01 |
| 24/09 | **Black Friday** | 25 AT 11 · 41 LHC | Book 19/11–02/12, ở tới **31/12/2027** → blackout Tết 2027 + hè; mức 20–25 %, không chồng gì |
| 15/10 | **Early 2027** ≥ 15 % | villa ế Q1 | chỉ chồng Genius |

##### Lớp 3 — công cụ khẩn, dùng có điều kiện

- **Limited-time deal 30 %**: khi có huỷ phòng < 7 ngày ở 305/502; mỗi 2 tuần 1 lần; nhớ nó tắt mọi deal khác trong 48 h.
- **Last-minute deal** thay Basic ở 305 nếu muốn giữ giá và chỉ lấp 7 ngày cuối.
- **Preferred**: đọc performance score trong *Boost performance → Preferred Partner Program* trước; chưa có số thì chưa bàn.

##### Không làm

- **Visibility Booster** — trả thêm hoa hồng cho đêm đằng nào cũng bán; chưa có mẫu số hoà vốn.
- **Early booker** lúc này — cửa sổ đặt 91+ ngày chỉ 12 % lượt tìm.
- Chồng quá 20 % ở căn đang lấp > 50 %.

#### 6. Cách bật / tắt (extranet)

- Bật: **Promotions → Choose new promotion → Add promotion** cạnh loại muốn → điền % · ngày ở · rate plan · đối tượng → *Review your promotion* → **Activate**. Genius: **Boost performance → Genius partner program → Try Genius now → Activate Genius**.
- Sửa: chỉ **campaign deal** có nút Edit; Mobile/Country có Edit; Basic/LM/EB thì **Deactivate** rồi tạo lại.
- Tắt: Promotions → chọn deal → **Deactivate** (xác nhận lần 2). Bật lại: tab **Ended → Reactivate**.
- Genius: *Suspend your discount* chọn ngày (không cần liên tiếp); *Quit Genius* thì **6 tháng** mới vào lại.
- Mọi thao tác trên là **ghi** — agent chỉ làm khi bạn ra lệnh đúng căn + đúng tham số (`vault/10-rules/ota-readonly-rule.md`).

#### 7. Chưa xác minh

- Performance score cho Preferred (trang 404, chỉ xem được trong menu Boost performance).
- Mức hoa hồng cộng thêm của Preferred / Visibility Booster (Booking không công bố).
- Genius có áp lên Weekly/Monthly rate plan không (Genius áp "room type", tài liệu không nói theo rate plan) — kiểm sau khi bật ở 502.
- Số "+30 % mobile", "+11 % Late Escape", "+45 % Genius" là claim toàn nền tảng.

#### 8. Nguồn

Extranet (đọc 15/09/2026): `promotions/list.html` ×7 · `genius.html` ×7 · `promotions/marketplace.html` (13311503, 16927056). Partner Help (đọc qua Chrome 15/09/2026): *Setting up deals or promotions* · *Setting up a Basic Deal* · *Setting up Early Booker and Last-Minute Deals* · *Setting up mobile rates* · *Setting up country rates* · *Activating the Limited-time Deal* · *Late Escape Deal* · *Understanding the Getaway Deal* · *How to set up the New Property Deal* · *Setting up Black Friday Deals* · *Setting up Early 2027 Deals* · *Becoming a Genius partner* · *All you need to know about the Preferred Partner Program*. Dump: scratchpad phiên 15/09 (`bkpromo/`, `bkgenius/`, `bkhelp/`).

#### 9. Nhật ký bật — 25 An Thượng 11 · Mobile rate (15/09/2026 23:20–23:26, user ra lệnh)

- Đường đi: `promotions/marketplace.html` → *Add promotion* cạnh Mobile rate → `promotions/setup.html?product=MOBILE_RATE` → Review → **Activate**. Bấm bằng DOM `.click()` (extranet zoom 67 %), radio qua `label[for]`.
- Tham số đã bật: **10 %** · **App and mobile web** · **All rate plans** · Block dates: không · Length of stay: match rate plans · Book window: anytime. Promotion score **100/100**.
- ⚠️ Khác đề xuất §5 ("chỉ Standard Rate"): khi chỉ tick Standard Rate, **Promotion score tụt từ 100 xuống 1/100** và Booking hiện nhắc *"Recommended to increase your score: Select all rate plans"* (score 1 = "up to 5 % additional room nights", score 100 = "up to 30 %"). Với căn đang lấp 0 %, chọn độ phủ; hệ quả: khách mobile đặt Weekly/Monthly được giảm chồng ≈ 14,5 % / 19 % (5 %/10 % của rate plan × 10 % mobile). Muốn quay lại Standard-only thì Edit trên trang Promotions.
- Đọc lại `promotions/list.html`: *Promotion added* · dòng **Mobile rate · 10 % · Sep 15, 2026 – Now · Always active** · 1-1 of 1. Ảnh từng bước: `audits/2026-09-15-booking-promotions/25at11-mobile-rate/`.
- Việc kế (theo lớp 1): Basic deal 10 % cho 25 AT 11 (chồng → 19 %); Mobile rate cho 6 căn còn lại khi user chốt.

#### 10. Nhật ký đọc 20/09/2026 — "loại nào hiện nhãn?" (chỉ đọc, 25 AT 11)

- **Câu hỏi user:** Basic deal đang chạy không hiện nhãn khi khách đặt; loại nào có nhãn, 25AT11 bật thêm được gì.
- **Nguồn:** `promotions/marketplace.html` + `promotions/list.html` + 4 trang `setup.html` (COUNTRY_RATE · LAST_MINUTE_DEAL · EARLY_BOOKER_DEAL · LATE_ESCAPE_CAMPAIGN) của `16927056`, đọc bằng `chrome-grab --shot`, dump ở `properties/25anthuong11/_raw/2026-09-20-booking-promotions/`. Không điền, không Activate.
- **Kết quả (Vuex `promotionDisplayIllustration.badge`):** Mobile rate `"Mobile-only price"` · Getaway `"Getaway Deal"` · Late Escape `"Late Escape Deal"` → **có nhãn**. Basic · Last-minute · Early booker `badge: null` (chỉ `Strikethrough`) · Country rate `illustration: null` → **không nhãn**. Chip "Badge" trên chợ khớp y như vậy (ảnh `marketplace.png`). Bảng đầy đủ: `promotions-airbnb-vs-booking.md` §2b.
- **Chợ 25AT11 hôm nay có 7 loại:** Getaway · Late Escape · Mobile · Country · Basic · Last-minute · Early booker. **Không có** Limited-time (cần điểm review ≥7), Black Friday (mở 24/09), Early 2027 (mở 15/10). Genius vẫn khoá (0 review).
- **Đang chạy:** Mobile rate 10 % (15/09) và **Basic deal tên "10% Q4-2026" nhưng `discount = 38`, ở 20–30/09/2026, chỉ Standard Rate** (`createdAt 2026-09-18`, có `actions.edit`). Khác bản tạo 18/09 (10 %, ở hôm nay→+3 tháng) → đã bị sửa tay sau đó; đêm ở sàn PriceLabs 3.450.000 × 0,62 × 0,90 ≈ **1.925.000 ₫** cho khách mobile 20–30/09. Đã hỏi user xác nhận có phải cố ý.
- **Bài học:** đọc `promotionDisplayIllustration` trong Vuex của chợ/list là cách nhanh nhất biết loại nào có badge — không cần bấm Add promotion, không cần mở Help.
- **Sửa §2C:** list.html 20/09 trả `actions.edit` cho **cả Basic deal** (`setup.html?product=BASIC_DEAL&id=…`) lẫn Mobile rate — Basic deal **sửa được** sau khi bật, không chỉ campaign deal như ghi 15/09 (Help lúc đó nói vậy; extranet hiện tại khác).


---

# Booking.com — cẩm nang tối ưu listing để lên top

URL: https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/booking-ranking-playbook/

[Tổng quan](https://harthliving-ota.pages.dev/) › [Guide book](https://harthliving-ota.pages.dev/guide/) › [Booking.com](https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/)

# Booking.com — cẩm nang tối ưu listing để lên top

## Tóm tắt 30 giây

**Dùng khi:** Muốn đưa một căn lên cao trong kết quả tìm kiếm Booking.com.

- Theo hợp đồng của Booking, thứ hạng tính từ 4 thứ — lịch sử tìm kiếm của khách, tỷ lệ bấm vào (CTR), tỷ lệ đặt (conversion) và số đơn. Ảnh, nội dung, review chỉ tác động gián tiếp qua CTR và conversion.
- Việt Nam áp "wide parity" — giá Airbnb rẻ hơn Booking có thể làm mất điều kiện Genius/Preferred.
- Làm đúng thứ tự — đo 6 số ở trang Ranking → mở lịch, bỏ restriction → Property Page Score → CTR (ảnh bìa, giá, nhãn deal) → conversion → giảm huỷ → review → cuối cùng mới trả tiền (Genius, Preferred, Booster).
- Nhiều blog nói sai, ví dụ tốc độ trả lời tin nhắn KHÔNG phải yếu tố xếp hạng của Booking.

## Toàn văn

Nguồn: `platforms/booking-ranking-playbook.md` · Đọc ngày: **11/09/2026**

Bản chữ cho máy đọc: [TXT](https://harthliving-ota.pages.dev/api/guidebook/booking/booking-ranking-playbook.txt)

### Booking.com — cẩm nang tối ưu listing để lên top

**Nguồn:** ba tầng, đã tách bạch mức tin cậy — **hợp đồng GDT** (General Delivery Terms, bản Việt Nam) · **Partner Hub chính thức** (đọc ngày 11/09/2026 qua Chrome đăng nhập) · **bên thứ ba + forum**. Mỗi khẳng định đều gắn nhãn nguồn. **Quan hệ với file khác:** [`booking.md`](https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/booking/) ghi *tình hình thực tế 7 property của mình*; file này ghi *luật chơi của Booking*. Song song với [`agoda-listing-playbook.md`](https://harthliving-ota.pages.dev/guide/agoda/agoda-listing-playbook/). **📕 Luật truy cập:** [`vault/10-rules/ota-readonly-rule.md`](https://harthliving-ota.pages.dev/library/tech/ota-readonly-rule/) — extranet **CHỈ ĐỌC**. File này là kiến thức + checklist; mọi thao tác sửa chỉ làm khi user ra lệnh cho đúng việc đó.

#### 0. Đọc file này thế nào

| Bạn muốn | Đọc mục |
|---|---|
| **Hiểu đúng thuật toán** (hầu hết blog viết sai chỗ này) | **§1 · §2** |
| Biết vì sao giá Airbnb ảnh hưởng thứ hạng Booking | **§3** |
| Property Page Score — đòn bẩy rẻ nhất | **§4** |
| Quality Rating — ô vàng cạnh tên, điều kiện để có | **§5** |
| Luật ảnh (bản chính thức, khác với điều mình đang làm) | **§6** |
| Review | **§7** |
| Tình trạng phòng, restriction | **§8** |
| Giá và khuyến mãi | **§9** |
| Các chương trình **trả thêm hoa hồng** | **§10** |
| **Điều bên thứ ba nói SAI** — đừng làm theo | **§11** |
| **Quy trình hoàn chỉnh, xếp theo thứ tự làm** | **§12** |
| Áp vào 7 căn của mình | **§13** |
| Nguồn đầy đủ + cách đọc lại | **§14** |

⚠️ **Quy ước đánh dấu:** - 📜 **HỢP ĐỒNG** = nguyên văn GDT. Cao nhất. Booking tự ràng buộc mình bằng câu này. - 🟩 **CHÍNH THỨC** = Partner Hub / extranet. - 🟨 **SỐ CỦA BOOKING** = con số Booking tự công bố trong tài liệu bán hàng. **Không dùng làm proof trong content marketing của mình.** - 🟠 **BÊN THỨ BA** = blog/forum, chưa có nguồn chính thức xác nhận. - ❌ **SAI / CHƯA KIỂM CHỨNG** = xem §11. - ⬜ **KHÔNG CÔNG BỐ**.

#### 1. 📜 Thuật toán theo HỢP ĐỒNG — nguồn có thẩm quyền cao nhất

Đây là chỗ gần như không ai đọc, nhưng lại là mô tả chính xác nhất. **Annex 4 của General Delivery Terms** (chính hợp đồng mình ký với Booking) bắt buộc phải công bố tham số xếp hạng theo luật EU P2B. Nguyên văn:

**1.** Booking.com aims to display search results relevant to each Guest, by providing a **personalised default ranking**… Booking.com uses **multiple algorithms** to produce default ranking results, which is a **constantly evolving process**.

**2.** Booking.com has identified the following parameters to be **most closely correlated** with a Guest finding a suitable Accommodation, so **prioritises such parameters in the algorithms**: **a.** the Guest's **personal search historyb.** the rate of **click through** from the search page to the property page **c.** the number of bookings related to the number of visits to the Accommodation page (**"Conversion"**) **d.gross (including cancellations) and net (excluding cancellations) bookings3.** Conversion and click through rate **may be affected by** various (stand-alone) factors including **review scores** (both aggregated scores and components), **availability**, **policies**, **competitive pricing on the Booking.com Platform**, **quality of content** and certain **features** of the Accommodation. **The Commission percentage paid by the Accommodation** or other benefits to Booking.com **may also impact the default ranking**.

**4.** The Accommodation may influence its ranking by participating in programs… Genius, deals, Preferred and Preferred Plus, Visibility Booster (**the latter three involve paying a higher Commission**).

##### 1.1 🟩 Bản Partner Hub nói thêm hai điều quan trọng

Trang [Search results, ranking and visibility](https://partner.booking.com/en-us/help/growing-your-business/analytics-reports/search-results-ranking-and-visibility) bổ sung:

*"The importance of each factor is **determined dynamically for each search** and is **not based on fixed weightings**."*

⇒ 🟩 **Không tồn tại "trọng số" cố định.** Mọi bài blog vẽ ra bảng "review 30%, ảnh 20%, giá 25%" đều là bịa. Không có con số nào như vậy được công bố, và Booking nói thẳng là nó thay đổi theo từng lượt tìm kiếm.

Bốn nhóm yếu tố bản mới liệt kê:

| Nhóm | Gồm | Mình điều khiển được? |
|---|---|---|
| **Property characteristics** | vị trí · giá trên Booking · điểm review · chất lượng trang · đặc điểm khác | ✅ phần lớn |
| **Performance on Booking.com** | **conversion rate** · **click-through rate** | ✅ gián tiếp |
| **The traveller's search** | điểm đến · ngày · **độ dài kỳ nghỉ** · số và loại khách | ❌ |
| **The traveller's preferences** | lịch sử tìm kiếm · quốc gia · ngôn ngữ | ❌ |

#### 2. 🟩 Mô hình HAI TẦNG — điểm mấu chốt hầu hết blog viết sai

Đọc kỹ Annex 4 sẽ thấy một cấu trúc mà danh sách phẳng kiểu "10 yếu tố xếp hạng" làm hỏng hoàn toàn:

`TẦNG 1 — thuật toán thật sự tối ưu cái này ┌──────────────────────────────────────────────┐ │ b. Click-through rate (search → trang) │ │ c. Conversion (đặt / lượt xem) │ │ d. Gross & net bookings │ │ a. Lịch sử tìm kiếm của khách (ngoài tầm) │ └──────────────────────────────────────────────┘ ▲ ▲ │ ảnh hưởng qua │ TẦNG 2 — đòn bẩy mình cầm trong tay ┌──────────────────────────────────────────────┐ │ điểm review (tổng + từng hạng mục) │ │ tình trạng phòng (availability) │ │ chính sách (policies) │ │ giá cạnh tranh TRÊN Booking │ │ chất lượng nội dung (content) │ │ đặc điểm/tiện ích property │ ├──────────────────────────────────────────────┤ │ % HOA HỒNG trả cho Booking ← đi thẳng │ │ (Preferred · Preferred Plus · VB) TẦNG 1 │ └──────────────────────────────────────────────┘ `

**Ba hệ quả thực tiễn:**

1. **Ảnh đẹp không "làm tăng thứ hạng" trực tiếp.** Ảnh đẹp làm tăng **CTR**; CTR mới là tham số xếp hạng. Nên phép thử đúng cho mọi thay đổi nội dung là: *"cái này có khiến người ta bấm vào thẻ của mình nhiều hơn không?"* — chứ không phải *"cái này có làm trang đầy đủ hơn không?"*.
2. **Huỷ phòng bị tính hai lần.** Tham số `d` đo **cả gross lẫn net**. Một booking bị huỷ vẫn vào gross nhưng rơi khỏi net — tức là khoảng cách giữa hai số chính là hình phạt. Tỷ lệ huỷ cao ăn mòn thứ hạng ngay cả khi lượng đặt thô trông đẹp.
3. **Tiền mua được thứ hạng, và Booking viết thẳng điều đó trong hợp đồng.** Không phải thuyết âm mưu — §10.

#### 3. 📜 Wide Parity — Việt Nam, và vì sao giá Airbnb ảnh hưởng Booking

##### 3.1 Việt Nam thuộc nhóm nào — đã tra tận GDT

Đọc thẳng bản GDT (`admin.booking.com/hotelreg/terms-and-conditions.html?cc1=vn&lang=en`, 11/09/2026):

| Nhóm | Danh sách nguyên văn trong GDT |
|---|---|
| **Narrow Parity** | Armenia, Australia, Brazil, China, Georgia, Hong Kong, Israel, Japan, South Korea, Turkey, **United Kingdom**, New Zealand |
| **No Parity** | toàn bộ **EEA**, Russia, South Africa, Switzerland |
| **Wide Parity** | *"all countries and regions, **with the exception of** Narrow Parity Countries and No Parity Countries"* |

⇒ 📜 **Việt Nam = WIDE PARITY.** Đây là chế độ chặt nhất trong ba chế độ.

##### 3.2 📜 Wide parity ràng buộc những gì (Annex 5)

**(i) "Rate Parity"** — cùng giá hoặc tốt hơn cho *cùng chỗ nghỉ, cùng loại phòng, cùng ngày, cùng loại giường, cùng số khách, cùng hoặc tốt hơn về tiện ích và add-on (ăn sáng, wifi, nhận/trả phòng sớm-muộn), cùng hoặc tốt hơn về restriction và chính sách (đổi lịch, huỷ)* so với những gì mình bán trên **website/app/call-centre của mình, trực tiếp tại chỗ nghỉ, với BẤT KỲ đối thủ nào của Booking** (mọi đại lý online/offline) **và bất kỳ bên thứ ba nào liên quan tới mình**.

**(ii) "Availability Parity"** — phải cấp cho Booking **số phòng mở bán ít nhất ngang bằng** với bất kỳ đối thủ nào của Booking.

**Ngoại lệ duy nhất: closed user group.** Giá cho nhóm kín chỉ được miễn parity khi đủ **cả bốn** điều kiện: (a) khách chủ động đăng ký thành viên, (b) giao diện hiển thị giá có mật khẩu bảo vệ, (c) thành viên đã điền hồ sơ, (d) **khách đó đã từng đặt ít nhất một lần với tư cách thành viên**. Hễ giá đó lọt ra công khai — kể cả do bên thứ ba hay metasearch — Booking lấy lại quyền parity.

##### 3.3 Hệ quả cho mình — đây là mục quan trọng nhất của cả file

🟩 Trang ranking chính thức viết: Booking **không** tính tới giá/tình trạng phòng ngoài nền tảng khi xếp hạng — nhưng **chỉ dành cho No Parity và Narrow Parity**. Việt Nam không nằm trong hai nhóm đó.

⇒ Với 7 căn của mình:

| Việc đang làm | Đối chiếu wide parity |
|---|---|
| Airbnb rẻ hơn Booking ở 5/5 căn đo được (**L-38**, chênh 0,7 %–25,0 %) | ⚠️ Ngược chiều Rate Parity. Sau 15/09 kế hoạch còn định để **Airbnb cao hơn Booking 8 %** — chiều đó mới đúng parity |
| Phí dọn thu trên Airbnb 6/7 căn, Booking chỉ 1/7 (**L-25**) | ⚠️ Phí phụ thu là một phần "giá khách trả". Booking rẻ hơn ở đây thì **thuận** parity, nhưng đang **mất tiền** — xem §13 |
| Channel manager đóng rate Booking khi Airbnb kín | ✅ **Hợp lệ** — phòng bán hết thật thì không phải thiên vị kênh |
| Booking mở nhiều ngày mà bán 0 đêm (**L-17**) | ⚠️ Không phải lỗi parity, nhưng là lỗi conversion — xem §12 |

🔴 **Ranh giới cần nhớ:** đóng Booking vì phòng **đã bán thật** là hợp lệ. Đóng Booking để **giữ phòng ưu tiên cho Airbnb** là vi phạm Availability Parity, và đồng thời tự dìm tham số `availability` ở tầng 2.

🔴 **Parity còn là ĐIỀU KIỆN VÀO CỬA của cả ba chương trình miễn phí lẫn trả phí** — Genius, Preferred và Preferred Plus đều ghi *"if your property is based in a wide-parity… country, you'll need to provide competitive prices on our platform, compared to **all other websites**"*. Airbnb rẻ hơn Booking ⇒ **có thể rớt điều kiện Genius ngay từ đầu**, dù review và số lượng đã đủ.

#### 4. 🟩 Property Page Score — đòn bẩy rẻ nhất, có con số

**Ở đâu:** Extranet → **Property → Quality rating / Property page score** (`content_score.html`).

🟨 **SỐ CỦA BOOKING:** *"Properties with a 100% property page score get **up to 18% more bookings** than properties with incomplete content."* — lặp lại hai lần trong cùng bài, là con số Booking dùng nhiều nhất để thúc đối tác.

🟩 Điểm này chấm những gì: *"everything from the **photos** you display to the **type of breakfast** you serve, the **languages spoken by your staff**, and the **facilities** guests can access, either at your property **or in the surrounding area**."*

**Ba điều đáng chú ý về cách chấm:**

1. Nó là **checklist**, không phải điểm thẩm mỹ. Máy đếm ô đã khai — không chấm ảnh đẹp hay văn hay.
2. Nó tính cả **tiện ích khu vực xung quanh**, không chỉ trong nhà. Đây là mục hay bị bỏ trống nhất.
3. 🟩 **Property page score là đầu vào của Quality Rating** — xem §5. Nên nó được tính **hai lần**: một lần cho conversion, một lần qua ô vàng cạnh tên.

🟩 **Luật đã học được và phải nhớ** (ghi ở [`booking.md` §6d](https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/booking/)): trường nào Overview còn ghi *"You haven't added…"* thì Booking coi là **CHƯA TỪNG KHAI**, không phải *đã khai là không có* — và nó rơi về một giá trị mặc định có thể sai (ca nôi em bé 100.000₫ của `alacarte305`). **Vào bấm `Save` với giá trị đúng, kể cả khi giá trị đó là 0.**

#### 5. 🟩 Quality Rating — ô vàng cạnh tên, và điều kiện để có

Đây là mục trả lời câu hỏi treo lâu nhất trong [`booking.md` §6](https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/booking/): *"Quality Rating cho nhà/căn hộ — chưa tìm được trang trong extranet."* **Trả lời: không có trang riêng. Nó nằm CHUNG trang với Property page score.** Property → *Quality rating/Property page score*. Nếu chưa được gán rating thì trang chỉ hiện page score — đó là lý do trước đây tìm mãi không ra.

##### 5.1 Nó là gì

🟩 Ô **vàng** hiện cạnh tên chỗ nghỉ trong kết quả tìm kiếm và trên trang property. **Không phải sao khách sạn.** Khách **lọc được** theo nó — nên nó ảnh hưởng việc mình có lọt vào tập kết quả hay không, chứ không chỉ thứ tự.

##### 5.2 🟩 Năm nhóm dữ liệu tạo ra rating

*"Quality ratings are created by combining factors like the accuracy of property info on the Extranet, which can be divided into **five major categories**:"*

| # | Nhóm | Ghi chú |
|---|---|---|
| 1 | **Facilities, amenities, và/hoặc services** | ~210 nút cấp property + ~175 nút cấp phòng |
| 2 | **Property configuration** — diện tích unit, số phòng, sức chứa | Chỗ `181THT`/`15MN`/`41LHC` đang khai sai ở PriceLabs (**L-18**) — cần kiểm cả phía Booking |
| 3 | **Số lượng VÀ chất lượng ảnh** | §6 |
| 4 | **Điểm review trung bình** | §7 |
| 5 | **Dữ liệu đặt phòng lịch sử** (ẩn danh, gộp) | ⬜ ngoài tầm kiểm soát |

🟩 Và câu quan trọng nhất: *"**The property page score is an essential part of the quality rating – the higher your property page score, the higher your quality rating.**"* ⇒ **§4 là đường vào §5.**

##### 5.3 🟩 Điều kiện để ĐƯỢC gán rating — kiểm ngay ba dòng này

**11 loại hình đủ điều kiện:** Apartments · Vacation homes · **Villas** · Guest houses · B&Bs · **Aparthotels** · Country houses · Farm stays · Chalets · Riads · Gites. *(Ngoài ba loại đầu — apartment, vacation home, villa — thì chỉ áp dụng cho property có unit riêng và **không có tiện ích dùng chung**.)*

**Property phải có đủ ba điều kiện:**

| # | Điều kiện | Trạng thái của mình |
|---|---|---|
| 1 | **Tất cả phòng/unit được đánh dấu open và bookable** | ⚠️ **Cần kiểm.** Xem cảnh báo 5.4 |
| 2 | **Không có star rating sẵn** trên extranet | ✅ nhà/căn hộ thường không có |
| 3 | Nếu đã có điểm review thì **điểm Cleanliness ≥ 6,0** | ✅ `alacarte305` review tổng 9,0 |

🟩 *"Once you receive a quality rating, you'll be notified by a **banner on the Extranet**."*

##### 5.4 ⚠️ Chỗ chưa chắc — phải tự kiểm, đừng suy diễn

Điều kiện 1 viết nguyên văn *"All rooms or units marked as **open and bookable**"*. Booking **không nói rõ** đây là: - **(A)** trạng thái cấu hình của room type (không bị đóng vĩnh viễn), hay - **(B)** mọi ngày trên lịch đều mở bán.

Cách đọc **(A)** hợp lý hơn — nếu là (B) thì không property nào từng kín phòng có nổi rating. Nhưng 6/7 căn của mình đang có `Rate closed` dài ngày do channel manager (**L-06**, **L-17**), và `alacarte305` còn có property song trùng `15702691` đang **Closed/Not bookable** (**L-03**). ⬜ **Chưa kiểm chứng được cách nào đúng.**

👉 **Cách xác minh rẻ nhất:** mở `content_score.html` của từng căn, xem có ô *Quality rating* hay chỉ có page score. Căn nào có rating mà vẫn đang `Rate closed` ⇒ cách đọc (A) đúng. Ghi kết quả vào [`booking.md`](https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/booking/).

##### 5.5 🟩 Highlights và Suggestions

- **Highlights** — *"We analyze **over 400 features** including facilities, amenities, services, **interior photos**, and unit configuration, then highlight the categories that **set you apart from properties around you**."* ⇒ so tương đối với hàng xóm, không phải ngưỡng tuyệt đối.
- **Suggestions** — gợi ý tiện ích nên thêm. 🟩 *"currently only available for **apartments, vacation homes, and villas**"* ⇒ **đúng loại hình của cả 7 căn**. Đây là danh sách việc Booking tự đưa, nên làm theo trước khi tự đoán.
- 🟩 Cập nhật **theo chu kỳ, không tức thì**: *"it can take some time before changes are reflected in your rating."*
- 🟩 **Không gỡ được** rating khỏi trang.

#### 6. 🟩 Ảnh — luật chính thức, và chỗ mình đang làm khác

🟨 *"**63%** of guests use photos as their primary source of information while searching for a stay."*

##### 6.1 Số lượng

| Luật | Yêu cầu |
|---|---|
| Tối thiểu toàn property | **≥ 10 ảnh** |
| Mỗi phòng/unit | **≥ 4 ảnh** |
| Phòng tắm / toilet | **≥ 1 ảnh** |
| Condo hotel (căn hộ trong toà — **đúng ca A La Carte**) | **≥ 24 ảnh**, phủ mọi loại căn và mọi không gian trong căn |

##### 6.2 🟩 Kỹ thuật — chỗ khác với thói quen của mình

| Luật chính thức | Ghi chú cho mình |
|---|---|
| **CHỈ ẢNH NGANG (landscape)** — *"Shoot landscape images (horizontal) only – these look best on our platform"* | 🔴 Bộ `25anthuong11/photos/booking-upload/` đang có ảnh **dọc** (`001-…-vertical-facade-day.jpg`, `015-…-vertical-bed-window.jpg`). Xem §13 |
| Tối thiểu **2048 × 1080**, **ưu tiên 4000 × 3000** | Cao hơn ngưỡng `1280×900` đang ghi trong memory — ngưỡng đó là mức Booking **gắn cờ low-quality**, không phải mức khuyến nghị |
| 360°: tỷ lệ **2:1**, tối thiểu 1280 × 900 |  |
| Chụp ở độ cao **0,9–1,6 m** (39–63 inch) |  |
| Chụp **từ góc phòng** để có chiều sâu |  |
| Chủ thể **ở giữa khung**, đừng lại gần quá |  |

##### 6.3 🟩 Cấm / không nên

Vỡ hạt · mờ · tilt-shift · xử lý quá tay · **filter, contrast mạnh, bão hoà, HDR quá đà** · **ảnh ghép (collage)** · **watermark hoặc hình minh hoạ** · méo/nghiêng/kéo giãn · **đen trắng** · **góc siêu rộng / fisheye** · ảnh chứa thông tin định danh (CMND, hoá đơn, hợp đồng) · ảnh chủ yếu để khoe thông tin liên hệ · 🟩 *"photos where **people are the main focus**"*.

🔴 **Đối chiếu nội bộ:** luật này đánh thẳng vào thói quen làm ảnh marketing của workspace — overlay chữ, logo, ghép nhiều khung. **Ảnh Booking phải là ảnh chụp trần, không chữ, không logo, không ghép.** Kho `vault/02-villas/images/` dùng được; các bản `fbalbum-*`/`instacarosel-*` thì **không**.

#### 7. 🟩 Review — và luật recency mới

🟩 **Từ tháng 01/2025, điểm tổng được tính theo độ mới:** *"your overall Guest Review Score is weighed by **recency**, which means the **most recent review has the biggest impact**."*

⇒ Hai hệ quả: 1. Một review xấu gần đây **nặng hơn** nhiều review tốt cũ. Phục hồi nhanh hơn trước, nhưng tụt cũng nhanh hơn. 2. Property ít review mà lâu không có review mới thì điểm **đứng yên và cũ dần** — `alacarte305` có **11 review**, mỗi review mới đổi điểm rất mạnh.

🟩 Review cao mở khoá: **Traveller Review Awards** · **Preferred Partner** · **Genius**. Và 🟩 *"Many travellers use the overall Guest Review Score to **filter** their search results"* — lại là chuyện lọt vào tập kết quả, không chỉ thứ tự.

🟩 **Thứ tự review trên trang phụ thuộc ngôn ngữ trình duyệt của khách.** Review không có bình luận (chỉ có điểm) bị đẩy xuống dưới và **không trả lời được**.

📜 Nhắc lại Annex 4: tính cả **"components"** — tức **điểm từng hạng mục**, không chỉ điểm tổng. `alacarte305` có Comfort **8,7** thấp hơn tổng 9,0 → đó là hạng mục cần nhìn.

##### 7.1 🟩 Value for money (VFM)

🟩 *"Although it doesn't directly impact your overall score, there's a relationship between good VFM and high-scoring reviews."* Ba trục: **giá** (so với property tương tự) · **chất lượng dịch vụ** (sạch sẽ, tiện ích, thái độ) · **giá trị theo mắt khách**. 🟩 Booking nói thẳng: *"Lowering rates… is the most likely to improve your VFM in the **short-term**"* — nhưng gợi ý dùng **Basic Deal / Genius / Mobile / Country Rates** thay vì hạ giá gốc.

#### 8. 🟩 Tình trạng phòng và restriction — trần chặn mọi thứ khác

##### 8.1 Mở lịch xa

🟩 *"set reminders to keep your property's calendar open for as far as **24 months ahead**"* — và *"A lot of travellers start looking for places to stay **up to a year in advance**"*. 🟨 Trang khác nói có khách đặt trước **16 tháng**.

⇒ Không có ngày mở thì **không xuất hiện trong kết quả**, và mọi tối ưu nội dung đều vô nghĩa cho khoảng đó.

##### 8.2 ⚠️ Restriction là con dao hai lưỡi

🟩 *"If a traveller looks for a stay that you've set a restriction for, **you might not show up in their search results**."*

Restriction gồm: **min/max stay** · **closed to arrival / departure**. 📜 Annex 4 xếp `policies` vào tầng 2 — nên restriction vừa chặn hiển thị, vừa hạ conversion.

🟩 **Dynamic restrictions** — luật tự động nới restriction khi còn phòng ế. Đây là cách giữ kiểm soát mà không tự khoá mình khỏi kết quả tìm kiếm.

🔴 **Nhắc:** [`booking.md` §2](https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/booking/) đã ghi — ô **`Restrictions`** ở đầu lịch **mặc định bỏ tick**. Không tick thì không thấy min-stay đang chặn. **Tick trước khi kết luận vì sao không có khách.**

##### 8.3 Chỉ số đo được: `Availability for search`

Có trên Ranking Dashboard. `alacarte305` đo 05/09: **27,50 %** so với peer group **47 %** — gần ba phần tư lượt tìm là căn này **không đặt được**. 📜 Đây là `availability` ở tầng 2, và nó chặn thẳng tầng 1: không hiện thì không có CTR, không có CTR thì không có conversion.

#### 9. 🟩 Giá và khuyến mãi

📜 Annex 4 ghi rõ đòn bẩy là **"competitive pricing ON the Booking.com Platform"** — giá so với đối thủ **trên chính Booking**, không phải giá rẻ tuyệt đối. Cộng thêm §3: ở wide-parity country, giá ngoài kênh cũng bị soi cho **điều kiện chương trình**.

Bản cũ của trang ranking còn liệt kê **ADR** (average daily rate) là một trong năm việc cần tập trung — và Ranking Dashboard trong extranet vẫn hiện ADR là một trong bốn yếu tố. Cách đọc hợp lý: ADR quá thấp thì doanh thu/lượt hiển thị thấp, quá cao thì conversion chết. **Không phải "càng rẻ càng lên hạng".**

##### 9.1 🟩 Bộ công cụ giá — xếp theo mức xâm lấn tăng dần

| Công cụ | Cơ chế | Khi dùng |
|---|---|---|
| **Mobile Rates** | giảm riêng cho khách dùng thiết bị di động | 🟨 *"**80%** of travellers use a mobile app when researching trips, resulting in **30% more bookings** for partners who offer Mobile Rates"* |
| **Country Rates** | giảm riêng theo quốc gia nguồn khách | Kéo khách nội địa hoặc một thị trường mục tiêu |
| **Basic Deal** | giảm cơ bản, bật/tắt nhanh | 🟨 *"**55%** of global guests are more likely to search for properties that offer promotions"* |
| **Early Booker Deal** | thưởng cho khách đặt sớm | Lấp mùa xa |
| **Last-minute Deal** | lấp phòng sát ngày | Sau huỷ phòng |
| **Long-stay rate plans** (Weekly/Monthly) | giá cho kỳ ở ≥ 7 ngày | Ít check-in, ít dọn — 🟩 Booking nói thẳng là giảm chi phí vận hành |
| **Portfolio Deals** | bắt mùa cao điểm toàn danh mục | Lễ, Black Friday |

🟩 **Stacking** — Booking khuyến khích **chồng** nhiều khuyến mãi để tạo mức giá nổi bật. Đây là cách hạ giá hiển thị mà **không phá giá gốc** (và không phá parity, vì Genius/deal là cơ chế của chính Booking).

⚠️ **Nhưng không phải cái nào cũng chồng được** — đọc từ khối *"Stacks with"* trên trang setup của `16927056`, 12/09/2026:

| Promotion | Chồng với | KHÔNG chồng với |
|---|---|---|
| Mobile rate | Genius · Basic / Last-minute / Early Booker | **Country rate** |
| Country rate | Genius · Basic / Last-minute / Early Booker | **Mobile rate** |
| Basic · Last-minute · Early Booker | Genius · Mobile **hoặc** Country | — |
| Getaway · Late Escape (campaign) | **chỉ Genius** | mọi thứ khác |

*"For promotions that don't stack and are applicable, only the largest discount is displayed."* ⇒ cặp chồng thật cho property chưa có Genius là **Mobile (hoặc Country) + Basic deal**.

##### 9.2 🟩 Room/unit differentiation tool

Extranet → **Boost performance → room/unit differentiation tool**. Gợi ý theo 6 nhóm: tiện ích còn thiếu · tiện ích phổ biến nhất nền tảng · tiện ích **có mà chưa khoe** · cải thiện ảnh · diện tích chưa hiển thị · dịch vụ độc quyền chưa khai.

🟩 *"your property **may be more visible in our search results** to travellers who've specified this feature in their preferences"* ⇒ đây là đường vào **bộ lọc**, giống Quality Rating. Với căn nhiều phòng ngủ như của mình, đây là công cụ bị bỏ quên rẻ nhất.

#### 10. 📜 Các chương trình TRẢ THÊM HOA HỒNG

📜 Hợp đồng nói thẳng: ba chương trình **Preferred, Preferred Plus, Visibility Booster** *"involve the Accommodation **paying a higher Commission**"*, và *"**The Commission percentage paid** by the Accommodation… **may also impact the default ranking**"*.

⇒ **Đây là đòn bẩy duy nhất đi THẲNG vào tầng 1** mà không cần qua CTR/conversion. Cũng là đòn bẩy duy nhất **tốn tiền mỗi đêm bán được, mãi mãi**.

##### 10.1 So sánh bốn chương trình

|  | **Genius** | **Preferred** | **Preferred Plus** | **Visibility Booster** |
|---|---|---|---|---|
| **Cách trả** | Giảm giá **10 %** cho khách | Hoa hồng cao hơn | Hoa hồng cao hơn nữa | Hoa hồng cao hơn, **theo ngày chọn** |
| **Thời hạn** | Thường trực | Thường trực | Thường trực | **Ngắn hạn, tự chọn ngày** |
| **Điều kiện review** | **≥ 7,5**/10 | **≥ 7,0**/10 | **≥ 8,0**/10 | ⬜ không nêu |
| **Điều kiện khác** | **≥ 3 review** | **Performance score ≥ 70 %** | **Performance score ≥ 80 %** + đang là Preferred | — |
| **Parity (VN áp dụng)** | ✅ bắt buộc | ✅ bắt buộc | ✅ bắt buộc | ⬜ |
| 🟨 **Booking công bố** | +30 % search views · **+45 % bookings** · +40 % revenue *(đã trừ chi phí giảm giá)* | **+65 % search views** · +20 % bookings | **+30 % bookings** so với Preferred | ⬜ không công bố |
| **Chu kỳ xét** | liên tục | **mỗi 90 ngày** | mỗi 90 ngày | — |
| **Phạt khi rớt** | — | **khoá 180 ngày** mới được vào lại | **khoá 180 ngày** | — |

⚠️ **Số của Booking tự mâu thuẫn giữa các trang.** Genius được ghi **+45 % bookings** ở bài help nhưng **+70 % search views** ở trang *Increase bookings*; Preferred ghi **+20 % bookings** ở bài help (cập nhật 1 ngày trước) nhưng **+35 %** ở trang *Improve visibility*. **Dùng bài help — mới hơn.** Và tuyệt đối không bê những con số này vào content marketing của mình (§0).

##### 10.2 🟩 Genius — chi tiết cần biết trước khi bật

- Giảm **10 %** áp **tự động** vào **phòng rẻ nhất VÀ phòng bán chạy nhất**. Nếu hai cái là một thì chỉ áp cho phòng đó.
- Có thể **tạm dừng** giảm giá: mức 10 % dừng được tối đa **30 ngày**/năm; Level 2–3 có thêm **30 ngày** cho mức 15 %; Level 3 thêm **60 ngày** cho mức 15 % và 20 %.
- Bật ở: **Boost performance → Genius partner program**.
- 🔴 **Đây là chương trình duy nhất trong bốn cái KHÔNG làm tăng % hoa hồng** — chi phí nằm ở giá bán. Với căn đang ế thì rẻ hơn Visibility Booster; với căn gần kín thì là tự cắt doanh thu.

##### 10.3 🟩 Visibility Booster — cơ chế và bẫy

Extranet → **Boost performance → Visibility Booster**. Bốn bước: chọn **ngày nhận phòng** → chọn **quốc gia nguồn khách** → kéo **thanh mức hoa hồng** → *Apply new commission rate*.

🟩 Booking đề xuất bốn tình huống dùng: ngày cao điểm · **ngày ế còn nhiều phòng** · nhắm một quốc gia · **bán lại phòng vừa bị huỷ**.

🟠 **BÊN THỨ BA** (chưa có nguồn chính thức): mức hoa hồng cộng thêm chạy khoảng **5–30 %**, có nguồn nói trần tới **60 %**; chỉ tính trên booking đến **từ lượt hiển thị được boost**.

🔴 **Bẫy kinh tế — đây là chỗ mất tiền lặng lẽ nhất.** Booster chỉ bảo đảm **hiển thị**, không bảo đảm **đặt phòng**. Bật rồi quên trong giai đoạn vốn dĩ sẽ kín phòng thì mình trả thêm hoa hồng cho những booking **đằng nào cũng có**. Phép thử trước khi bật:

`Số đêm tăng thêm cần có để hoà vốn = (đêm vốn dĩ sẽ bán được × % hoa hồng cộng thêm) ÷ (biên lợi nhuận trên một đêm bán thêm) `

Không ước lượng nổi mẫu số thì **chưa nên bật**. Với danh mục hiện tại, việc rẻ hơn và chắc hơn nằm ở §12 bước 1–3.

##### 10.4 ⬜ Chưa biết — cần đọc trong extranet

- **Performance score** của từng căn (điều kiện 70 %/80 %): ⬜ Booking chỉ mô tả định tính — *"maximum commission your property can generate and the traveler demand for your property type compared to similar properties already in the program"*. **Con số thật chỉ xem được ở Boost performance → Preferred Partner Program.**
- **Mức hoa hồng cộng thêm cụ thể** của Preferred: ⬜ không công bố trong tài liệu, chỉ hiện trong extranet. 🟠 bên thứ ba đoán ~3 %. Vẫn liên quan **L-37** (chưa biết hoa hồng gốc của tài khoản này).

#### 11. ❌ Điều bên thứ ba nói SAI hoặc chưa kiểm chứng

Đã đối chiếu 8 nguồn bên thứ ba với GDT + Partner Hub. Danh sách dưới đây là chỗ chúng **lệch**. Ghi lại để phiên sau khỏi tin nhầm.

| Khẳng định phổ biến | Thực tế |
|---|---|
| *"Response rate / response time là yếu tố xếp hạng của Booking"* | ❌ **Không có trong GDT Annex 4, không có trong bài ranking chính thức, không có trên Ranking Dashboard.** Đây là đặc điểm của **Airbnb**, bị bê nhầm sang. *Có thể* ảnh hưởng **gián tiếp** qua conversion và review, nhưng **không phải tham số xếp hạng**. Mọi ngưỡng kiểu "dưới 60 %/80 % là tụt hạng" đều **không có nguồn**. |
| *"Trọng số: review 30 %, ảnh 20 %…"* | ❌ 🟩 Booking nói thẳng: *"not based on fixed weightings"*, và thay đổi **theo từng lượt tìm kiếm**. |
| *"Genius cần Performance score 70 % và 7/10 review"* (rentalsunited) | ❌ **Nhầm sang Preferred.** Genius = **≥ 3 review + ≥ 7,5/10** + parity. Preferred = **≥ 70 % performance + ≥ 7,0/10** + parity. |
| *"Genius tăng 29 % booking"* | ⚠️ **Số cũ.** Bài help hiện tại ghi **+45 % bookings**. |
| *"Preferred cho 65 % page views và 40 % bookings"* | ⚠️ Bài help (mới nhất) ghi **65 % search views và 20 % bookings**. Con số 35–40 % là từ trang marketing cũ hơn. |
| *"Listing có 20+ ảnh xếp hạng cao hơn"* | ❌ **Không có nguồn chính thức.** Booking chỉ đặt **sàn**: ≥10 ảnh, ≥4 ảnh/phòng, ≥24 ảnh cho condo hotel. Không có tài liệu nào nói thêm ảnh thì lên hạng. |
| *"Tốc độ thanh toán hoa hồng ảnh hưởng thứ hạng"* | ❌ 📜 GDT chỉ nói **"Commission percentage paid"** — **tỷ lệ**, không phải **tốc độ trả**. |
| *"Review dưới 8,0 bắt đầu ảnh hưởng vị trí"* | ⬜ **Không có ngưỡng công bố.** Ngưỡng duy nhất có thật là ngưỡng **điều kiện chương trình** (7,0 / 7,5 / 8,0). |
| *"Genius 2026 đổi sang thuật toán relevance, bỏ bảo đảm hiển thị"* | ⬜ **Chưa xác nhận được.** Không tìm thấy thông báo chính thức nào. Ghi lại để theo dõi. |
| *"Instant Book / xác nhận tức thì được ưu tiên xếp hạng"* | ⬜ Không có trong tài liệu ranking. Trên Booking, đặt phòng **vốn đã là xác nhận tức thì** — khái niệm này bê từ Airbnb sang. |

##### 11.1 Về tầng "forum" — báo cáo trung thực

| Nguồn định dùng | Kết quả |
|---|---|
| **Booking.com Partner Community** (`partner.booking.com/*/community`) | ❌ **Trả 404 ở cả `en-us` lẫn `en-gb`** (kiểm 11/09/2026) — Booking đã **gỡ diễn đàn đối tác chính thức**. Đây cũng là một phát hiện: không còn kênh cộng đồng chính chủ nào để tra. |
| **Reddit** | ❌ **Bị chặn ở tầng mạng của máy này** (`ERR_CONNECTION_REFUSED`), và crawler cũng không vào được. Không đọc được. |
| **AirHostsForum** | ✅ Đọc được — nhưng là forum **Airbnb**, phần bàn về Booking ít và cũ. |

**Thu hoạch thật từ forum còn đọc được** (🟠, là trải nghiệm cá nhân chứ không phải dữ liệu): - Than phiền tập trung vào **tỷ lệ huỷ**: một host báo **22 booking hoàn tất so với 80 lượt huỷ** trên hai property, gọi nền tảng là *"Cancel dot com"*. - Bức xúc vì **không được tự viết mô tả**, phải tick ô có/không — 🟩 khớp với điều đã biết: mô tả do Booking tự sinh từ facilities/amenities ([`booking.md` §6b](https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/booking/)). - Hoa hồng ~15 % cộng phí xử lý, thu **theo tháng, trừ từ tài khoản ngân hàng**.

⇒ **Kết luận về tầng forum:** với Booking.com, forum **không** là nguồn đáng tin cho chuyện xếp hạng. Nguồn thật là **GDT Annex 4** + **Ranking Dashboard trong chính extranet của mình** — cả hai đều đã có trong tay.

#### 12. ⭐ QUY TRÌNH HOÀN CHỈNH — xếp theo thứ tự nhân quả

Không phải checklist phẳng. Thứ tự này bám đúng mô hình hai tầng ở §2: **mở cửa đã → rồi mới làm đẹp → rồi mới trả tiền.** Làm ngược thứ tự là đốt tiền.

##### Bước 0 · Đo trước khi sửa — 15 phút

Mở **Analytics → Your search ranking and booking performance** (`showrank.html`) của từng căn, chép đủ sáu số:

| Số | Ý nghĩa | Ngưỡng so sánh |
|---|---|---|
| `Availability for search` | % lượt tìm mà mình **đặt được** | so với peer group |
| `Search result views` | số lần hiện trong kết quả | so với peer |
| `Click-through rate` | 📜 **tham số tầng 1 (b)** | so với peer |
| `Property page views` | lượt vào trang | — |
| `Conversion` | 📜 **tham số tầng 1 (c)** | so với peer |
| `Bookings` (gross) + tỷ lệ huỷ | 📜 **tham số tầng 1 (d)** | — |

**Cách đọc chẩn đoán — ba ca khác nhau, ba cách chữa khác nhau:**

| Triệu chứng | Nút thắt ở đâu | Chữa ở bước |
|---|---|---|
| `Availability for search` thấp hơn peer | **Không mở cửa** — chưa phải chuyện nội dung | **Bước 1** |
| Hiện nhiều nhưng **CTR thấp** | Thẻ trong kết quả tìm kiếm: **ảnh bìa · giá · điểm review · không có nhãn deal** | **Bước 3** |
| CTR ổn nhưng **conversion thấp** | Trang property: **nội dung, chính sách, phí, thiếu ảnh phòng** | **Bước 2 · 4** |
| Conversion ổn nhưng **tỷ lệ huỷ cao** | Chính sách và kỳ vọng — ăn thẳng vào tham số `d` | **Bước 5** |

🔴 **Không bỏ bước này.** Cả ba ca trên đều bị gọi chung là "không lên top", nhưng cách chữa **ngược nhau**: ca 2 cần hạ giá/đổi ảnh bìa, ca 3 thì đổi ảnh bìa **không giúp gì**.

##### Bước 1 · Mở cửa — trần chặn mọi thứ khác

Không có bước nào sau đây có ý nghĩa nếu khách không đặt được.

1. **Tick ô `Restrictions`** trên lịch trước khi kết luận bất cứ điều gì (mặc định **bỏ tick** — [`booking.md` §2](https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/booking/)).
2. Soát **min stay / max stay / closed-to-arrival / closed-to-departure** trên từng rate plan. Mỗi restriction là một lát cắt khỏi tập kết quả tìm kiếm.
3. **Mở lịch xa 12–24 tháng.** Chưa có giá cho năm sau thì copy giá năm nay rồi tinh chỉnh sau.
4. Phân biệt cho đúng bốn trạng thái (bảng ở [`booking.md` §2](https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/booking/)): **`Rate closed` là công tắc ai đó gạt, `Sold out` mới là hệ quả.**
5. 📜 Đối chiếu **Availability Parity** (§3): lịch Booking có đang mở **ít hơn** Airbnb ở những ngày phòng thật sự còn trống không?
6. Cân nhắc **dynamic restrictions** thay cho restriction cứng.

**Xong bước này thì:** `Availability for search` phải tiến về mức peer group.

##### Bước 2 · Đưa Property Page Score lên 100 %

🟨 Mốc này có con số gắn kèm: **+18 % booking**. Và nó là đầu vào của Quality Rating (§5).

1. Mở `content_score.html`, làm **đúng danh sách Booking liệt kê** — không tự đoán.
2. 🔴 **Trường nào ghi *"You haven't added…"* thì vào bấm `Save` với giá trị đúng, kể cả giá trị đó là 0** (§4). Bỏ trống ≠ khai là không có.
3. Khai **tiện ích khu vực xung quanh**, không chỉ trong nhà — đây là nhóm hay trống nhất.
4. Khai **ngôn ngữ nhân viên**, **loại bữa sáng**, **cách nhận chìa khoá**.
5. Chạy **room/unit differentiation tool** (§9.2) và làm theo 6 nhóm gợi ý.

##### Bước 3 · Chữa CTR — cuộc chiến ở THẺ tìm kiếm, không phải ở trang

📜 CTR là tham số tầng 1 (b). Khách chỉ thấy bốn thứ trên thẻ: **ảnh bìa · tên · giá · điểm review** (+ nhãn Genius/deal nếu có).

1. **Ảnh bìa** — ảnh ngang, phân giải cao, cảnh mạnh nhất của căn (bể bơi, view, mặt tiền). 🟩 *"that photo can make all the difference between clicking or moving on."*
2. **Ảnh phải là ảnh chụp trần** — không chữ, không logo, không ghép (§6.3).
3. **Giá hiển thị** — bật **Mobile Rate** (🟨 +30 % booking) và/hoặc **Basic Deal** (🟨 55 % khách tìm chỗ có khuyến mãi). Đây là cách hạ giá **hiển thị** mà không phá giá gốc.
4. **Nhãn** — Genius tạo nhãn riêng trên thẻ, vừa tăng CTR vừa vào bộ lọc Genius.
5. **Tên property** — 🔴 kiểm overclaim. Ca `15nuocman5` đang để *"Koi Pond"* trong tiêu đề ở cả ba kênh trong khi **không có hồ koi** (**L-02**) — vừa sai sự thật, vừa là bom hẹn giờ cho review.

##### Bước 4 · Chữa conversion — cuộc chiến ở TRANG

📜 Tham số tầng 1 (c). Khách đã bấm vào rồi mà không đặt.

1. **Ảnh đủ theo luật**: ≥4 ảnh/phòng, ≥1 phòng tắm, condo hotel ≥24 ảnh (§6.1). Thiếu ảnh phòng là lý do rời trang phổ biến nhất.
2. **Phí và chính sách hiện rõ, không gây bất ngờ.** Phí ẩn phát hiện ở bước cuối là nguồn bỏ giỏ hàng lớn.
3. **Chính sách huỷ** — 🟩 khách lọc *"Free cancellation"*. Chính sách chặt làm tăng conversion **giả** rồi đẩy tỷ lệ huỷ lên; chính sách lỏng thì ngược lại. Cân theo mùa.
4. **Cấu hình phòng đúng** — số giường, sức chứa, diện tích m². Vừa là đầu vào Quality Rating (§5.2 nhóm 2), vừa là bộ lọc.
5. **Giá so với hàng xóm TRÊN Booking** — mở `competitiveset.html`.

##### Bước 5 · Giữ tham số `d` — huỷ phòng ăn hai lần

📜 Tham số tầng 1 (d) đo **cả gross lẫn net**. Khoảng cách giữa hai số chính là tiền phạt.

1. **Đo tỷ lệ huỷ 90 ngày** cho từng căn.
2. Huỷ nhiều thường do **lệch kỳ vọng** (ảnh/mô tả hứa quá) hoặc **overbooking do lệch lịch giữa các kênh**.
3. Sau mỗi đợt huỷ, dùng **Last-minute Deal** để bán lại — 🟩 đây đúng là tình huống Booking khuyến nghị bật Visibility Booster.

##### Bước 6 · Review theo luật recency

1. 📜 Annex 4 tính **cả điểm tổng lẫn điểm từng hạng mục** — mở hạng mục thấp nhất ra xem (ca `alacarte305`: **Comfort 8,7** < tổng 9,0).
2. Từ 01/2025 **review mới nhất nặng nhất** (§7) ⇒ **nhịp review đều đặn quan trọng hơn điểm trung bình lịch sử**.
3. Nhắc khách để lại review sau khi trả phòng — đã có sẵn hệ thống tin nhắn OTA ở [`vault/16-ota-messages/`]. 🔴 Nhớ luật: **Airbnb cấm xin "5 sao"**; Booking không cấm nhưng vẫn nên dùng chữ *"review"*.

##### Bước 7 · Chỉ đến đây mới xét trả tiền

Theo đúng thứ tự rủi ro tăng dần:

1. **Genius** — không tăng hoa hồng, chi phí nằm ở giảm 10 %. Bật trước tiên nếu căn đang ế. Kiểm điều kiện: ≥3 review, ≥7,5 điểm, **và parity (§3)**.
2. **Preferred** — cần performance score ≥70 %. Nhớ **khoá 180 ngày** nếu rớt.
3. **Visibility Booster** — chỉ bật **có ngày cụ thể, có lý do cụ thể** (lấp ngày ế, bán lại phòng vừa huỷ). Tính hoà vốn trước (§10.3).
4. **Preferred Plus** — chỉ khi đã ở Preferred và performance ≥80 %.

🔴 **Đừng đảo thứ tự.** Trả thêm hoa hồng để đẩy nhiều khách hơn vào một trang có conversion 1 % là nhân cái lỗ lên, không phải chữa nó.

#### 13. Áp vào 7 căn Harth Living — trạng thái thật và việc phát sinh

Dữ liệu từ [`booking.md`](https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/booking/), [`issues.md`](https://harthliving-ota.pages.dev/issues/) và [`audits/2026-09-05-booking-305-audit-corpus.md`](https://harthliving-ota.pages.dev/library/reports/2026-09-05-booking-305-audit-corpus/). 🔵 = phát hiện **mới** từ vòng nghiên cứu 11/09, **chưa cấp mã `L-nn`**.

##### 13.1 `alacarte305` — căn duy nhất có đủ số để chẩn đoán

| Chỉ số | Giá trị | Đọc theo playbook |
|---|---|---|
| Property page score | **100 %** | ✅ Bước 2 xong |
| Guest review | **9,0** (11 review) · Comfort **8,7** | ✅ vượt ngưỡng cả 3 chương trình |
| Ảnh | 63, 0 ảnh kém | ✅ vượt sàn condo hotel (24) |
| `Availability for search` | **27,5 %** vs peer **47 %** | 🔴 **Nút thắt số 1 — Bước 1** |
| CTR | **1,23 %** vs peer **2,00 %** | 🔴 **Nút thắt số 2 — Bước 3** |
| Conversion | 2,88 % | — |
| **Tỷ lệ huỷ** | **40 %** | 🔴 **Nút thắt số 3 — Bước 5**, ăn thẳng tham số `d` |
| Promotions đang chạy | **0** | 🔴 Bước 3 — không có nhãn deal nào trên thẻ |
| Genius | đủ điều kiện, **chưa tham gia** | Bước 7.1 |

**Chẩn đoán:** căn này **không phải hỏng nội dung** — page score đã 100 %, review 9,0. Nó hiện nhiều hơn peer 27 % mà bị bấm ít hơn 38 %. ⇒ Ba việc theo đúng thứ tự: **mở lịch (B1) → bật Genius + Mobile Rate để có nhãn và giá cạnh tranh trên thẻ (B3/B7) → truy nguyên tỷ lệ huỷ 40 % (B5)**. Làm nội dung thêm nữa là **đổ công vào chỗ đã đầy**.

##### 13.2 🔵 Phát hiện mới — chưa có mã `L-nn`

| 🔵 | Phát hiện | Bằng chứng | Vì sao quan trọng |
|---|---|---|---|
| **A** | **Ảnh dọc trong bộ chuẩn bị upload Booking** của `25anthuong11` | `properties/25anthuong11/photos/booking-upload/001-…-vertical-facade-day.jpg`, `015-…-vertical-bed-window.jpg` | 🟩 Booking: *"Shoot landscape images (horizontal) **only**"*. Ảnh dọc bị crop xấu trên thẻ tìm kiếm ⇒ hại đúng **CTR** (tầng 1) |
| **B** | **Rủi ro parity khiến rớt điều kiện Genius/Preferred** | **L-38**: Airbnb rẻ hơn Booking ở **5/5** căn đo được | 📜 VN = wide parity. Cả ba chương trình đòi *"competitive prices… compared to **all other websites**"*. Có thể đang bị loại **âm thầm** khỏi Genius dù review đủ |
| **C** | **Quality Rating có thể đang bị chặn bởi điều kiện "open and bookable"** | 6/7 căn có `Rate closed` dài ngày; `alacarte305` còn property song trùng `15702691` **Closed/Not bookable** (**L-03**) | Mất ô vàng = mất cả **bộ lọc** khách dùng để chọn. ⚠️ Cách đọc điều kiện chưa chắc — xem §5.4, **phải tự kiểm** |
| **D** | **Tỷ lệ huỷ 40 % ở `alacarte305`** chưa có mã việc riêng | `listing-data.py show alacarte305` | 📜 Tham số xếp hạng tầng 1 `(d)`. Đây là con số xấu nhất trong toàn bộ hồ sơ căn này |
| **E** | **Diễn đàn đối tác Booking đã bị gỡ** | 404 ở cả `en-us` và `en-gb` (11/09/2026) | Cập nhật [`official-docs.md` §F](https://harthliving-ota.pages.dev/guide/chung/official-docs/). Không còn kênh cộng đồng chính chủ để tra |

##### 13.3 Việc chung cho cả 7 căn — xếp theo tỷ lệ lợi ích/công sức

| # | Việc | Bước | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| 1 | Chép 6 số Ranking Dashboard cho **cả 7 căn** (mới có 1/7) | B0 | Không có số thì mọi ưu tiên đều là đoán |
| 2 | Tick `Restrictions`, soát min-stay toàn bộ | B1 | Rẻ nhất, ảnh hưởng lớn nhất |
| 3 | Mở lịch 12–24 tháng | B1 |  |
| 4 | Kiểm ô **Quality rating** có hiện không, ở `content_score.html` từng căn | §5.4 | Đồng thời trả lời câu hỏi treo trong `booking.md` |
| 5 | Đưa page score 6 căn còn lại lên 100 % | B2 | 🟨 +18 % booking |
| 6 | Bấm `Save` mọi trường ghi *"You haven't added…"* | B2 | Đã có tiền lệ: ca nôi 100.000₫ |
| 7 | Sửa tiêu đề `15nuocman5` — bỏ *Koi Pond* | B3 | **L-02**, treo từ 17/08 |
| 8 | Khai **phí dọn** cho 6 căn còn thiếu | B4 | **L-25**, **L-26** — đang mất tiền mỗi lượt |
| 9 | Xét **Genius** sau khi đã kiểm parity | B7 | Kiểm **B** ở §13.2 trước |
| 10 | Thay ảnh dọc bằng ảnh ngang cho bộ upload | B3 | 🔵 **A** |

#### 14. Nguồn và cách đọc lại

##### 14.1 📜 Hợp đồng — nguồn cao nhất, đọc lại khi nghi ngờ bất cứ điều gì

`https://admin.booking.com/hotelreg/terms-and-conditions.html?cc1=vn&lang=en `

- **Annex 4 — RANKING**: bốn tham số + các yếu tố ảnh hưởng + hoa hồng. §1.
- **Annex 5 — WIDE PARITY COUNTRY WORDING**: Rate Parity + Availability Parity. §3.
- Định nghĩa ba nhóm parity: tìm chuỗi `"Narrow Parity Countries" means`.

⚠️ GDT **đổi theo thời gian** và theo quốc gia. Đọc lại bằng `cc1=vn` mỗi khi có thay đổi chính sách lớn.

##### 14.2 🟩 Partner Hub — đã đọc ngày 11/09/2026

| Bài | Dùng cho mục |
|---|---|
| [Search results, ranking, and visibility](https://partner.booking.com/en-us/help/growing-your-business/analytics-reports/search-results-ranking-and-visibility) | §1.1 · §3.3 |
| [Improve visibility and ranking](https://partner.booking.com/en-us/advice/improve-visibility-and-ranking) | §6 · §8 |
| [Everything about quality ratings: FAQs](https://partner.booking.com/en-us/help/property-page/general-info/everything-about-quality-ratings-faqs) | **§5 toàn bộ** |
| [Using the property page score to attract more guests](https://partner.booking.com/en-us/help/property-guest-experience/policies-services-amenities/using-property-page-score-attract-more) | §4 |
| [Understanding photo requirements for your property](https://partner.booking.com/en-us/help/property-page/general-info/understanding-photo-requirements-your-property) | §6 |
| [Improving your Guest Review Score](https://partner.booking.com/en-us/help/guest-reviews/general/improving-your-guest-review-score) | §7 |
| [Understanding the Genius marketing program](https://partner.booking.com/en-us/help/growing-your-business/increase-revenue/becoming-genius-partner) | §10.2 |
| [Understanding the Preferred Partner Program](https://partner.booking.com/en-us/help/growing-your-business/increase-revenue/all-you-need-know-about-preferred-partner-program) | §10.1 |
| [Understanding Preferred Plus](https://partner.booking.com/en-us/help/growing-your-business/increase-revenue/all-you-need-know-about-preferred-plus) | §10.1 |
| [All you need to know about the Visibility Booster](https://partner.booking.com/en-us/help/growing-your-business/increase-revenue/all-you-need-know-about-visibility-booster) | §10.3 |
| [Understanding the value for money score](https://partner.booking.com/en-us/help/growing-your-business/increase-revenue/understanding-value-money-score) | §7.1 |
| [Using the room/unit differentiation tool](https://partner.booking.com/en-us/help/growing-your-business/increase-revenue/using-roomunit-differentiation-tool-more-high-value) | §9.2 |
| [Increase bookings](https://partner.booking.com/en-us/advice/increase-bookings) | §9.1 |
| [How parity works](https://partner.booking.com/en-us/legal/how-parity-works) | §3 |

🔴 **`partner.booking.com` trả 403 với mọi công cụ fetch thường.** Phải đọc qua Chrome đang đăng nhập:

`node scripts/chrome-cdp-daemon.mjs & # một lần đầu phiên, khỏi bấm Allow nhiều lần node scripts/chrome-grab.mjs --out <dir> "<url1>" "<url2>" ... `

⚠️ **Nhiều bài có FAQ GẬP** — `page.txt` mục `=== TEXT ===` **không chứa** câu trả lời. Nội dung thật nằm ở mục **`=== n PANEL GẬP / CHI TIẾT ẨN ===`**. Riêng bài Quality Rating, **toàn bộ §5 của file này nằm trong panel gập**, phần TEXT chỉ có danh sách câu hỏi. Đọc thiếu panel là kết luận sai.

##### 14.3 🟠 Bên thứ ba đã đối chiếu

Hostaway · Smoobu · Rentals United · Smart Order · Hostlyft · MARA Solutions · Little Hotelier · AirHostsForum. **Không có nguồn nào trong số này đưa thông tin mà GDT + Partner Hub chưa có**, và nhiều nguồn sai ở §11. Giá trị duy nhất: trải nghiệm vận hành (than phiền về huỷ phòng, cách thu hoa hồng).

##### 14.4 Đọc lại số của chính mình

`node scripts/ota-read-booking.mjs --hotel <hotel_id> --out <dir> # 26 trang extranet python3 scripts/listing-data.py show <slug> # dữ liệu đã chuẩn hoá python3 scripts/listing-data.py compare booking # so các căn `

Trang quan trọng nhất cho file này: **`showrank.html`** (Ranking Dashboard) và **`content_score.html`** (page score + quality rating).

#### 15. Ghi chép cho phiên sau

- ✅ **Đã trả lời** câu hỏi treo trong [`booking.md` §6](https://harthliving-ota.pages.dev/guide/booking/booking/): **Quality Rating nằm chung trang với Property page score** (`content_score.html`), không có trang riêng — đó là lý do các phiên trước thử `quality_rating.html`, `quality.html`, `property_quality.html` đều 404.
- ✅ **Đã trả lời**: điều kiện Preferred (**70 % performance + 7,0 review + parity**), Preferred Plus (**80 % + 8,0 + parity**), Genius (**3 review + 7,5 + parity**), và cơ chế Visibility Booster.
- ⬜ **Vẫn chưa biết:** con số **Performance score** thật của từng căn · **mức hoa hồng cộng thêm** của Preferred và VB (chỉ hiện trong extranet) · hoa hồng gốc của tài khoản (**L-37**) · cách Booking tính `Listing strength`.
- ⚠️ **Chỗ suy luận, chưa xác minh:** cách đọc điều kiện *"all rooms or units marked as open and bookable"* của Quality Rating (§5.4). Đừng trích file này như thể đã chắc.
- 🔵 Năm phát hiện ở §13.2 **chưa được cấp mã `L-nn`** trong [`issues.md`](https://harthliving-ota.pages.dev/issues/) — cần user duyệt trước khi đánh số, để tránh đụng số với agent khác.


---

Phần 4/35 · tiếp: https://harthliving-ota.pages.dev/ai/full/part-05.txt